（2013）浙民申字第698号
裁判日期: 2013-08-19
公开日期: 2014-05-29
案件名称
蒋招味与浙江中驰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
浙江省高级人民法院
所属地区
浙江省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
蒋招味,浙江中驰房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2013）浙民申字第698号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：蒋招味。委托代理人：董文将。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：浙江中驰房地产开发有限公司。法定代表人：张徐益。再审申请人蒋招味因与被申请人浙江中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2012）浙温民终字第1166号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。蒋招味申请再审称：双方签订的商品房买卖合同第十五条对第1、2项置之不理，直接采用第3项的约定，实是撇开逾期办证违约金的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十一条的规定，违约金数额的约定应当明确具体，没有明确具体的约定就等于没有约定。即便认定案涉商品房买卖合同第十五条第3项是对逾期办证违约金的约定，该违约金也明显过低，无法弥补蒋招味的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一、二审判决在认定事实和适用法律上均有明显错误。蒋招味根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。本院认为：本案的争议焦点是蒋招味与中驰公司签订的商品房买卖合同是否对逾期办理产权证的违约责任作了约定，蒋招味是否可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定向中驰公司主张逾期办证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案蒋招味与中驰公司签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人到期已办理完毕房屋所有权初始登记的，按完成义务处理；到期未办理初始登记的，由出卖人负责办理产权过户手续，并承担办理该房屋产权相关手续费。其一，从合同内容看，关于出卖人造成买受人不能在规定期限取得房屋权属证书的违约责任，该条项下原有3个选项。案涉商品房买卖合同中第1、2项的待填处空白，第3项则明确具体且用加粗黑体予以标明。当事人依法享有自愿订立合同的权利，蒋招味在载明“双方同意按下列第3项处理”的案涉商品房买卖合同上签字，表明其自愿接受第3项约定的内容。其二，违约责任依法有继续履行、赔偿损失、支付违约金等多种方式，支付违约金只是违约责任的承担方式之一。该条内容明确中驰公司造成买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书而应承担的违约责任，即由其负责办理产权过户手续，并承担办理该房屋产权相关手续费。该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“当事人有特殊约定”的情形，亦不违反法律、法规的强制性规定。蒋招味以该条没有约定具体违约金数额为由否认此系违约责任的特别约定，明显混淆了违约金与违约责任的概念，不能成立。其三，关于蒋招味提出的约定“违约金”明显过低、无法弥补其损失的申请再审理由，因其原审并未以约定的违约金低于造成的损失为由请求人民法院予以增加，故原审对此未作审理；由于其亦未举证证明因中驰公司造成其不能在规定期限内取得房地产权属证书所造成的具体损失，因此也无法认定合同约定的违约责任低于实际造成的损失，故对该申请再审主张难以采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，关于出卖人办理房屋权属证书迟延的违约责任，当事人双方有约定的，从约定；没有约定或者损失数额难以确定的，按该条司法解释第二款规定承担。双方当事人自愿订立的合同，依法成立后，对双方当事人均有法律约束力。案涉商品房买卖合同已对出卖人造成买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任作出明确约定，双方当事人应按照该约定履行。蒋招味以双方未作约定为由，要求中驰公司根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定支付逾期办证违约金，与事实和法律不符，原判未予支持并无不当。综上，蒋招味的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回蒋招味的再审申请。审 判 长 侯黎明代理审判员 方小欧代理审判员 魏恒婕二〇一三年八月十九日代书 记员 余之悠 关注公众号“”