（2012）桂民一终字第69号
裁判日期: 2013-08-19
公开日期: 2014-10-31
案件名称
博白县房地产开发公司与张重城、李伟华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区高级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
博白县房地产开发公司,张重城,李伟华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2012）桂民一终字第69号上诉人（一审被告）博白县房地产开发公司，住所地博白县。法定代表人ＸＸ，经理。委托代理人梁志才，广西广盟律师事务所律师。被上诉人（一审原告）张重城，男，1960年12月3日出生，汉族，住博白县。委托代理人吴海，广西桂盟律师事务所律师。委托代理人封小贤，广西桂盟律师事务所律师。被上诉人（一审原告）李伟华，女，1964年8月8日出生，汉族，住博白县，系张重城之妻。委托代理人吴海，广西桂盟律师事务所律师事务所。委托代理人封小贤，广西桂盟律师事务所律师事务所。上诉人博白县房地产开发公司与被上诉人张重城、李伟华房屋买卖合同纠纷一案，玉林市中级人民法院于2012年6月5日作出（2009）玉中民一初字第13号民事判决，上诉人博白县房地产开发公司不服判决，向本院提起上诉。本院于2012年11月26日立案受理后，依法组成由审判员孙宝林、审判员陈礼国、审判员杨宁群参加的合议庭，于2012年12月27日公开开庭审理了本案。书记员申超明担任记录。上诉人博白县房地产开发公司的委托代理人梁志才、被上诉人张重城、李伟华的共同委托代理人封小贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，博白县房地产开发公司是全民所有制企业，经营范围是商品房销售等。1997年4月29日，原、被告签订《协议书》一份，内容为：被告于1996年6月13日向原告借款1136517元，按原协议使用3个月，月利率按2.5%计，超期不还按5%计息，由于到期被告无力偿还，直至1997年4月29日止本息共计1741802.22元。由于无法偿还，博白县房地产开发公司将其所有的博白县城区城南C小区商品房13套（房号为第01、08、11、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24号）每套按108000元作价偿还给原告，合计价款1404000元，另外支付庞武辉房款8628.18元，合计偿还款项为1412628.18元；在原告将商品房转售给他人时，由被告出具产权证和发票，发票金额按房价108000元计；被告抵偿后尚欠原告329174.04元，原告同意按月息2.5%给被告延长使用2个月（即从1997年4月30日至1997年6月30日止），2个月内由被告以现金偿还，逾期则连该2个月在内均按月息5%计算利息。同月，被告出具一张收到张重城329174.04元借条的收款收据。1998年7月31日原告张重城与被告又签订《协议书》一份，因被告商品房销售不出，没有能力偿还原告，经双方协商以商品房抵债。被告尚欠原告本息490861.35元，以被告开发的博白县城区西城区商品房（二区）第006、007、008、009、013、024、025号房屋以每套71000元的价格抵偿给原告；今后原告需要向外出售时，由被告出具发票、产权证、施工许可证、土地批文给购房者，所需一切费用由被告负责支付；现由被告以收款收据进行结算给原告，以后凭收款收据再办理正式发票和其他手续；本协议经双方签字盖章后生效，直至办理完毕7套商品房的正式手续后终止。以上协议签订后，被告只配合原告办理了城南C小区第01号商品房的权属变更登记手续，其余商品房至今未变更登记给原告。2009年11月16日，张重城向博白县人民法院提起行政诉讼，要求撤销博白县人民政府颁发给第三人王熙其等人的行政诉讼，本案于2009年12月10日中止审理。博白县人民法院于2010年3月30日作出（2010）博行初字第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11号行政判决，博白县房地产开发公司、第三人均不服一审行政判决，向玉林市中级人民法院提起上诉，玉林市中级人民法院于2010年10月27日作出（2010）玉中行终字第36、37、38、39、40、41、42、43、44、45、46号行政判决，判决：一、撤销博白县人民法院（2010）博行初字第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11号行政判决；二、驳回张重城的诉讼请求。一审法院认为，因被告向原告借款，由于到期后没有能力还款，经双方协商一致后自愿签订的两份《协议书》，没有违反法律规定，为有效合同。被告辩称本案的两份《协议书》无效，一审法院认为，因双方自愿协商用商品房进行抵债行为，是被告对原告所欠债务的履行，对所欠原告的债务已经消灭，原借款合同已经变成商品房买卖合同，没有法律规定无效的情形，一审法院予以确认。被告辩称原告起诉请求履行10年前签订的抵债合同，明显超出了诉讼时效的规定，因双方在签订《协议书》时，没有约定具体的履行时间及期限，因此，原告的起诉没有超过诉讼时效，被告应按《协议书》履行约定的义务。本案涉及案外人王熙其等8人11套房屋，由于政府已颁发产权证给第三人，原告撤回涉及对王熙其等人房屋的诉讼请求，一审法院予以准许。原告要求被告将其博白县城区城南C小区第15号以及博白县城区西城开发区（二区）第006、007、008、009、013、024、025号房屋及土地使用权的权属变更登记给原告所有有事实和法律依据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，判决：被告将其博白县城区城南C小区第15号以及博白县城区西城开发区（二区）第006、007、008、009、013、024、025号房屋及土地使用权的权属变更登记给原告所有，并承担上述房屋权属变更登记应当缴纳的所有税费。一审案件受理费15680元，财产保全费5000元，合计20680元，由博白县房地产开发公司负担。上诉人博白县房地产开发公司不服一审判决，上诉称，一审判决故意回避被上诉人经营高利贷的客观事实，认定事实不清，违法判决。本案中，被上诉人提供的1997年4月29日《协议书》，载明“博白县房地产开发公司于一九九六年六月十三日借入张重城壹佰壹拾叁万陆仟伍佰柒拾元，按原协议使用3个月，月利率按2.5%计，超期不还按5%计息”；还载明：“甲方抵偿后，尚欠乙方叁拾贰万玖仟壹佰柒拾肆元零肆分。经双方协议乙方同意按月息2.5％延长使用2个月，2个月内不能现金偿还，连延长的二个月利息按5%计，超期按5%计月息给乙方”。如此高利贷协议条款，一审判决却认定没有违反法律规定，将高利贷合法化。事实上，按照法律规定的民间借贷最高不超过银行贷款利息4倍进行结算，至1997年4月29日止，上诉人实欠被上诉人本息合计为886481元。1997年4月29日当天转让债权给林家芳购11套房屋，价值1296000元，交付一套房屋给张重城抵债108000元，张重城以其债权抵偿庞武辉购房款8628元，合计还款额为1412628元，多还借款达526147元。另，上诉人还分别于1997年5月27日还现金30000元，1997年6月13日还现金40000元，1997年6月30日还现金20000元，合计支付现金90000元，以上共计多还款616147元。在此情况下，双方于1998年7月31日所签订的《协议书》，再约定上诉人以座落在西城区的七套商品房作价497000元抵偿给被上诉人，是国有公司内部工作人员与高利贷放贷人内外串通，恶意侵吞国有资产的违法行为，此时被上诉人已不可能再享有合法债权的情况下，抵“债”的前提根本不存在。此外，国有公司财产抵债，必须经过对抵债财产进行评估等法定程序，否则抵债行为无效。综上，被上诉人据以要求抵债的两份协议书，签订程序及内容，均明显违法。一审判决对八倍于银行贷款月利率的高利放贷行为，不进行审查，属认定事实不清。上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人张重城、李伟华答辩称，本案双方当事人签订的两份以房屋抵债的《协议书》合法有效，且本案系商品房买卖合同纠纷，不是借款合同纠纷，原借款合同已履行完毕，本案不存在上诉人诉称的高利贷行为，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。根据上诉人的上诉意见和被上诉人的答辩意见，本案二审争议焦点有：一、双方当事人于1997年4月29日和1998年7月31日分别签订的以房屋抵债协议书是否有效？二、本案所涉及的民间借贷法律关系，双方当事人约定的利率是否有效？本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。根据上诉人的上诉意见、被上诉人的答辩意见，结合本案的基本事实，本院综合评判如下：本院认为，上诉人博白县房地产开发公司与被上诉人张重城、李伟华在1997年4月29日签订的《协议书》中，对有关以房抵债部分约定：由于无法偿还，博白县房地产开发公司将其所有的博白县城区城南C小区商品房13套（房号为第01、08、11、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24号）每套按108000元作价偿还给张重城、李伟华，合计价款1404000元。之后，双方当事人又在1998年7月31日签订的《协议书》中，对有关以房抵债部分约定：因博白县房地产开发公司商品房销售不出，没有能力偿还……以博白县房地产开发公司开发的博白县城区西城区商品房（二区）第006、007、008、009、013、024、025号房屋以每套71000元的价格抵偿给张重城、李伟华。从上述两份协议书中有关以房抵债部分的内容看出，双方当事人对博白县房地产开发公司用以抵债房屋的坐落位置及价格的约定是明确、具体的，该合同部分的内容没有违反法律的规定，为合同有效部分，对当事人具有法律约束力，受法律保护，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。关于双方当事人对本案两份协议书中有关民间借贷部分的约定是否有效的问题，本院认为，本案的性质为房屋买卖合同纠纷，审理的范围仅限于双方当事人对博白县房地产开发公司以房抵债部分的约定，该合同部分虽然与双方当事人两份协议书中有关民间借贷部分相关联，但双方当事人约定的以房抵债部分的合同内容与民间借贷部分的合同内容分别属于两个不同的民事法律关系，二者可以分开审理，因此，在本案中，本院对双方当事人两份协议书中有关民间借贷部分的合同内容不予审理。由于双方当事人在1997年4月29日《协议书》中约定抵债的13套房屋，其中有11套房屋事实上已不能用于抵偿张重城、李伟华的借款（不能用于抵偿借款的房屋房号为：第08、11、16、17、18、19、20、21、22、23、24号），但双方当事人在两份《协议书》中约定博白县房地产开发公司用以抵债的其余房屋，不存在合同不能履行的情形，双方当事人仍应按照《协议书》的约定履行。双方当事人按照《协议书》的约定履行以房抵债部分合同内容后，基于《协议书》的约定如果还存在债权债务关系，可自行协商或者通过另行诉讼解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，实体处理正确，审判程序合法，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15680元，由博白县房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙宝林审判员 陈礼国审判员 杨宁群二〇一三年八月十九日书记员 申超明 来源：百度“”