（2013）南市民一终字第806号

裁判日期: 2013-08-19

公开日期: 2014-11-04

案件名称

(2013)南市民一终字第806号上诉人ＸＸ与被上诉人广西万怡物业服务有限责任公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

广西壮族自治区南宁市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

ＸＸ,广西万怡物业服务有限责任公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

广西壮族自治区南宁市中级人民法院民事判决书（2013）南市民一终字第806号上诉人（原审被告）：ＸＸ。委托代理人：黄运清。被上诉人（原审原告）：广西万怡物业服务有限责任公司。法定代表人：李明强。委托代理人：李彬。委托代理人：刘志军。上诉人ＸＸ因与被上诉人广西万怡物业服务有限责任公司（以下简称：万怡物业）租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2012）青民一初字第2477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，并于2013年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸ及其委托代理人黄运清，被上诉人万怡物业的委托代理人李彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：万怡物业曾以与ＸＸ存在租赁合同纠纷诉至一审法院，该案经二审、再审，南宁市中级人民法院于2012年4月13日作出的（2012）南市民抗再字第3号民事判决书确认以下事实：2007年1月11日万怡物业作为甲方与ＸＸ作为乙方签订一份《租赁协议书》，双方就乙方向甲方租赁南宁市青山路10号“澳洲丽园”项目会所用于经营酒楼项目一事约定如下：“一、甲方将南宁市青山路10号“澳洲丽园”项目会所1至4层（原超市、美容院除外）租赁给乙方。租赁期自合同签订之日起至2015年2月15日止，租金从2007年2月15日起算。在租赁期间乙方须遵守“澳洲丽园”项目会所原规划设计功能。……三、租金交付方式：1至4层（超市、美容院除外）每月租金共计叁万伍仟元整（￥35000元）。租金每月支付一次，每次租金应在当月25日前交付下个月租金。从2010年3月1日起租金按每年度递增壹万元整（￥10000元）。……七、乙方在租赁期间，如因政府道路建设等不可抗拒原因，造成乙方不能正常经营的，乙方免交租金给甲方（免租期从政府建设开工之日起至完工止）……十二、本协议一经双方签字即具法律效力，任何一方违反均需要承担违约责任并赔偿对方损失。”合同签订后，因竹溪大道施工，双方针对是否免租金及免租期限等问题发生争议。2007年11月13日万怡物业向ＸＸ发出《合同解除通知》，称因ＸＸ逾期交付租金，万怡物业有权终止合同，通知一经送达，《租赁协议书》即解除，双方不再有租赁关系，并请ＸＸ在三十天内撤离租赁场地。ＸＸ于2007年11月16日签收了该通知，但没有对是否同意解除合同作出答复，也没有撤离租赁场地将房屋交给万怡物业。2007年12月21日ＸＸ向南宁市仲裁委员会申请仲裁，要求万怡物业及新万通公司赔偿其装修损失、物品损失、可得利益、返还保证金、水电费周转金等费用，并称“鉴于被申请人（万怡物业）已明确表示不履行双方签订的租赁协议书，申请人（ＸＸ）同意解除合同”。2007年12月29日ＸＸ经营的钦州仔酒楼被万怡物业停水停电，双方遂停止了合同的履行。仲裁委员会审理过程中，2007年12月31日，ＸＸ向万怡物业发出《声明》，称其经营的钦州仔酒楼于2007年12月29日被万怡物业停水停电。万怡物业工作人员周有安于2008年1月3日在该《声明》上回复：“因我管理处多次发函催促交纳所欠水电费事宜，贵酒楼未能履行前来我管理处交纳所欠水电费，已经违反合约规定，造成后果应由贵酒楼负责。”2008年1月4日万怡物业向ＸＸ发出律师函，要求ＸＸ撤离场地，ＸＸ未从租赁场地撤离。2008年3月5日万怡物业向ＸＸ发出《工作致函》，称因双方已进入仲裁程序，钦州仔酒楼（ＸＸ）的财物已列为损失，为保证双方利益不受损，其不同意钦州仔酒楼（ＸＸ）在仲裁裁决前将设备等物品（不包括商品）搬走。万怡物业于2008年8月25日向ＸＸ发出“致钦州仔酒楼的函”，要求ＸＸ“将385000元于24小时内交我公司，重新开业，争议部分留给仲载处理”或“2008年9月30日前将你们的装修、设备，包括所有固定装修部分全部拆走……”。ＸＸ于2007年8月、9月、10月、11月、12月向南宁市青秀区税务局申报的销售收入分别为1.6万元、1.86万元、1.83万元、3.2万元、3.3万元。2008年12月22日，南宁市仲裁委员会作出南仲裁字（2008）第166号裁决，裁决驳回ＸＸ仲裁请求。2009年2月26日ＸＸ又以双方争议不属于仲裁范围为由请求人民法院撤销该仲裁裁决。2009年4月22日南宁市中级人民法院依法作出（2009）南市民一特字第4号民事裁定，裁定撤销南宁市仲裁委员会作出的南仲裁字（2008）第166号裁决。2009年7月21日万怡物业将ＸＸ诉至法院，要求ＸＸ支付至2009年7月15日的房屋租金980000元。该案经南宁市中级人民法院2011年1月19日作出（2010）南市民一终字第1462号民事判决，认为：在合同履行过程中，万怡物业存在违约，故其应承担相应的违约责任。对于ＸＸ的装修损失应由万怡物业赔偿，故判决万怡物业赔偿ＸＸ装修损失968763.95元；对于钦州仔酒楼设备、物品的损失，是由于万怡物业违约导致合同无法继续履行，致使ＸＸ的合同目的不能实现，钦州仔酒楼设备、物品系ＸＸ为经营酒店所购买的，如将该部分动产判归ＸＸ所有，将会增加其处置难度，故将该部分动产判归万怡物业所有，万怡物业赔偿ＸＸ的损失900454元。上述二审判决作出后，经广西壮族自治区人民检察院抗诉、由南宁市中级人民法院再审。2012年4月13日，南宁市中级人民法院作出（2012）南市民抗再字第3号民事判决，判决查明的事实和原（2010）南市民一终字第1462号民事判决查明的事实一致，但在判决理由上则作出了如下认定：2007年11月13日万怡物业发出《合同解除通知》并没有产生解除合同的效力，但ＸＸ于2007年12月21日向南宁市仲裁委员会提交申请书，称“……鉴于被申请人（万怡物业）已明确表示不履行双方签订的租赁协议书，申请人（ＸＸ）同意解除合同……”至此双方事实上已就本案合同的解除达成了一致的意思表示，且2007年12月29日钦州仔酒楼被停水停电后合同也已经无法继续履行。确认2007年12月21日，万怡物业与ＸＸ达成解除合同意思表示，该合同已经解除。合同解除后的房屋租金属于场地占用费，合同解除后ＸＸ应按万怡物业要求于2008年1月10日撤离租赁房屋。ＸＸ于2008年1月10日至今依然以纠纷尚未解决为由占用本案房屋已经构成侵权，应当承担相应的赔偿责任。但2008年3月5日万怡物业向ＸＸ发出《工作致函》，称“因双方已进入仲裁程序，钦州仔酒楼（ＸＸ）的财物已列为损失，为保证双方利益不受损，其不同意钦州仔酒楼（ＸＸ）在仲裁裁决前将设备等物品（不包括商品）搬走，”万怡物业于2008年8月25日向ＸＸ发出“致钦州仔酒楼的函”，要求ＸＸ“将385000元于24小时内交我公司，重新开业，争议部分留给仲载处理”或“2008年9月30日前将你们的装修、设备，包括所有固定装修部分全部拆走……”故2008年3月5日至2008年9月30日间，ＸＸ不能搬离的原因在于万怡物业，可以视为已经万怡物业同意，此期间ＸＸ占用本案房屋不构成侵权。综上，ＸＸ应当向万怡物业赔偿2008年1月10日至2008年3月4日及2008年10月1日至2009年7月15日之间的场地占用费。而对于以何标准计算该场地占用费，万怡物业主张场地占用费应当以双方约定的租金即每月3.5万元为标准，虽然ＸＸ未尽合同附随义务搬离场地，但本案是万怡物业单方解除合同的违约行为才导致合同不能履行，如果按合同约定标准计算，产生的结果是万怡物业作为本案违约方却完全实现了合同的利益，且ＸＸ自2007年12月29日起就没有在该场地继续经营，该处理结果将对其明显不公。故酌情以租金为参照标准并适当调低，确定场地占用费为每月2.5万元。对于ＸＸ的装修损失该判决认为：在合同履行过程中，万怡物业存在违约，故其应承担相应的违约责任。对于ＸＸ的装修损失应由万怡物业赔偿，但应减除装修折旧费，故判决万怡物业赔偿ＸＸ装修损失867851.04元；对于钦州仔酒楼设备、物品的损失该判决认为：是由于万怡物业违约导致合同无法继续履行，致使ＸＸ的合同目的不能实现，钦州仔酒楼设备、物品系ＸＸ为经营酒店所购买的，如将该部分动产判归ＸＸ所有，将会增加其处置难度，故将该部分动产（除汽车外）判归万怡物业所有，但应减除装修折旧费其车辆的价值，万怡物业赔偿ＸＸ的损失552063.25元。一审法院另查明：至本案开庭之日，ＸＸ仍占用该租赁场地。2012年9月4日万怡物业以ＸＸ侵权为由诉至一审法院，请求：1、ＸＸ向万怡物业支付2009年7月16日至2012年5月17日期间占用南宁市青山路10号“澳洲丽园”项目会所的场地占用费共计85万元。2、本案诉讼费用由ＸＸ承担。ＸＸ反诉请求：判决万怡物业赔偿ＸＸ自2007年1月11日至2015年2月15日期间的可得利益2600000元，2008年1月10日至2008年3月4日及2008年10月1日至2012年5月17日期间的场地占用费1133333元。一审法院认为：一、关于ＸＸ是否应当向万怡物业支付场地占用费的问题，万怡物业与ＸＸ于2007年1月11日签订的《租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方应自觉遵守。该租赁合同已于2007年12月21日协议解除。合同解除后ＸＸ应按万怡物业的要求于2008年1月10日之前搬离本案诉争的房屋，但ＸＸ直至2011年1月19日南宁市中级人民法院作出（2010）南市民一终字第1462号民事判决之日仍占用本案房屋，已经构成侵权，应支付相应的场地占用费。由于2008年1月10日至2009年7月15日的场地占用费经过南宁市中级人民法院作出（2012）南市民抗再字第3号民事判决已作出处理，故ＸＸ还需赔偿万怡物业2009年7月16日至2011年1月19日的场地占用费。至于2011年1月19日南宁市中级人民法院作出（2010）南市民一终字第1462号民事判决后，因该判决已确定钦州仔酒楼的装修及酒店设备、物品归万怡物业所有，ＸＸ不再需要搬迁，万怡物业没有及时处理钦州仔酒楼设备、物品，导致损失扩大，其责任在万怡物业，其再要求ＸＸ赔偿2011年1月20日至2012年5月17日其间的场地占用费理由不充分，不予支持。二、关于场地占用费的计算标准问题，南宁市中级法院作出（2012）南市民抗再字第3号民事判决已经考虑到ＸＸ自2007年12月29日起就不在该场地继续经营的特殊情形，酌情以租金为参照标准并适当调低，确定场地占用费为每月2.5万元。该标准合理合法，应当作为本案计算场地占用费的依据。综上，ＸＸ应当赔偿万怡物业2009年7月16日至2011年1月19日期间的场地占用费402500元（2.5万元×16个月＋2.5万元÷30天×3天）。关于ＸＸ反诉要求万怡物业赔偿经营损失的问题，南宁市中级人民法院作出（2012）南市民抗再字第3号民事判决确定ＸＸ于2007年2月7日至2007年10月27日期间享受免租条款。对于2007年11月至2007年12月ＸＸ的经营状况，根据万怡物业提供的ＸＸ曾在仲裁时提交的“税收完税证”，2007年8、9、10月ＸＸ每月营业收入均在16000元至18000元左右，青竹立交桥通车后的2007年11、12月，ＸＸ每月营业收入即增至32000元和33000元，由此可见，青竹立交通车后自2007年11月开始ＸＸ的经营已经显著好转，在此期间万怡物业对ＸＸ的经营并未造成影响，故ＸＸ要求万怡物业赔偿在此期间的经营损失理由不充分，不予支持。此外，南宁市中级人民法院作出（2012）南市民抗再字第3号民事判决确定万怡物业与ＸＸ已于2007年12月21日就本案合同的解除达成了一致的意思表示，认定双方已于2007年12月21日解除合同。对于合同解除后万怡物业是否应赔偿ＸＸ的经营损失的问题。ＸＸ主张万怡物业赔偿其合同若能继续履行的“经营损失”，属预期可得利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，ＸＸ已同意于2007年12月21日解除合同，合同解除后ＸＸ应按万怡物业要求于2008年1月10日撤离租赁房屋。且自2007年12月29日ＸＸ经营的钦州仔酒楼被万怡物业停水停电后双方已经停止了合同的履行，ＸＸ也不再经营该酒楼，不存在经营损失。在万怡物业与ＸＸ签订《租赁协议书》中对合同解除后双方的权利义务未作约定。ＸＸ要求万怡物业赔偿其可得利益损失，没有事实和法律依据，不予支持。关于ＸＸ反诉要求万怡物业赔偿租金损失的问题，ＸＸ主张由万怡物业向其支付2008年1月10日至2008年3月4日及2008年10月1日至2009年7月15日期间的租金283333元、支付2009年7月16日至2012年5月17日期间的租金850000元。在本案中，ＸＸ租用万怡物业的场地经营酒店，自2007年1月7日至2007年12月21日是由ＸＸ在该场地正常经营，2007年12月21日万怡物业与ＸＸ解除合同，2008年1月10日至2011年1月19日ＸＸ以纠纷尚未解决为由占用本案房屋已经构成侵权，应当承担相应的赔偿责任。而2011年1月19日南宁市中级人民法院的（2010）南市民一终字第1462号民事判决已确定钦州仔酒楼的装修及酒店设备、物品的归万怡物业所有，并由万怡物业赔偿ＸＸ相应损失。故ＸＸ要求万怡物业赔偿自2007年1月7日至2012年5月17日的租金理由不充分，不以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决如下：一、ＸＸ应向万怡物业支付2009年7月16日至2011年1月19日期间的场地占用费402500元；二、驳回ＸＸ的反诉请求。一审案件受理费6150元，由万怡物业负担3150元，ＸＸ负担3000元。反诉费18333元，由ＸＸ负担。上诉人ＸＸ上诉称：一、本案事实清楚表明，被上诉人单方解除房屋租赁合同，属单方根本性违约，依法应当承担全部违约责任，包括被上诉人自身的损失（场地或租金损失）。上诉人没有任何违约行为存在，依法不承担任何违约责任。因此，被上诉人起诉要求上诉人赔偿其场地费损失，既没无事实依据，更无法律依据。被上诉人单方违约解除合同，造成上诉人损失惨重，依法应当获得赔偿。但一审法院却不判决被上诉人赔偿上诉人的损失，判决驳回上诉人的反诉请求。显然，一审判决是完全错误的，严重损害了上诉人的合同权益。二、被上诉人单方违约解除租赁合同，客观上已经造成上诉人的损失。被上诉人在未就解除合同及违约赔偿事宜与上诉人达成协议或经法院判决之前，根本没有权利要求上诉人搬离租赁房屋，上诉人也不可能搬离。三、在被上诉人单方违约解除合同后，本案即进入司法程序至今。在司法程序结束前，被上诉人要求上诉人赔偿其场地损失根本不可能成立，更不可能得到人民法院的支持。四、南宁市中级人民法院（2010）南市民一终字第1462号民事判决已经判定将租赁房屋内的物品（除一辆采购车外）判决给被上诉人所有，且上诉人早已不经营，但被上诉人却要求上诉人赔偿其所谓场地损失费（实际为变相租金），被上诉人的诉讼请求当属没有事实和法律依据。综上所述，一审判决部分支持被上诉人的本诉请求，不判决被上诉人赔偿上诉人因此所遭受的损失（反诉请求），是完全错误的，请求二审法院依法改判：一、驳回万怡物业的全部诉讼请求；二、支持ＸＸ的反诉请求。被上诉人万怡物业答辩称：即使是我方提出解除合同，但ＸＸ2007年向南宁市仲裁委提出解除合同和要求我方赔偿损失时，解除合同合意已经达成，而解除合同之后场地占用的问题，上个案件已经处理。而本案诉请的2009年7月16日至2011年1月19日的占用费，是上个案件没有处理的时间段，在这段期间ＸＸ依然没有搬走，按照上一个案件判决的租金，我方为此诉请上诉人继续支付场地占用费，一审支持我方诉请是正确的。关于反诉部分，双方对合同解除后的可得利益损失是没有约定的，而且根据现行法律规定，对合同解除后的可得利益损失是不予支持的，上诉人提出的可得利益损失是没有认可依据的，只是其自行估算，没有相关证据佐证，该损失实际并不存在。ＸＸ一方面主张解除合同，一方面又要求解除合同之后的利益损失，这完全违背事实和法律。况且ＸＸ在经营期间是亏损的，这是ＸＸ自行经营的结果，与我方无关。关于上诉人反诉的场地占用费，我方认为这只是一个抗辩理由，不能成为一个反诉请求。请求二审法院维持原判。本案争议焦点是：一、ＸＸ是否应向万怡物业支付2009年7月16日至2011年1月19日期间的场地占用费？数额如何计算？二、ＸＸ要求万怡物业赔偿可得利益损失260万元及租金1133333元有何事实法律依据？双方当事人均无新证据向二审法院提交。本院查明事实与一审法院查明事实相一致外，本院另查明：广西壮族自治区高级人民法院于2013年6月20日作出（2013）桂民提字第64号民事判决，对南宁市中级人民法院在（2012）南市民抗字第3号民事判决中查明的案件事实予以确认，并对该判决予以维持。本院认为：一、关于应否场地占用费的问题。南宁市中级人民法院作出的（2012）南市民抗再字第3号民事判决认定：2007年11月13日万怡物业发出《合同解除通知》并没有产生解除合同的效力，但ＸＸ于2007年12月21日向南宁市仲裁委员会提交申请书，称“……鉴于被申请人（万怡物业）已明确表示不履行双方签订的租赁协议书，申请人（ＸＸ）同意解除合同……”至此双方事实上已就本案合同的解除达成了一致的意思表示。广西壮族自治区高级人民法院作出的（2013）桂民提字第64号民事判决认定：在2007年12月21日ＸＸ明确表示同意解除本案合同之后，本案合同在事实上已实际解除。ＸＸ应支付场地占用费。综上，ＸＸ在其与万怡物业的《租赁协议书》解除后仍占用租赁场地，应当支付场地占用费。二、关于场地占用费的计算问题。本案合同解除后，ＸＸ应按万怡物业的要求于2008年1月10日之前搬离本案诉争的房屋，但直至2011年1月19日南宁市中级人民法院作出（2010）南市民一终字第1462号民事判决书之日ＸＸ仍占用本案房屋。南宁市中级人民法院作出（2012）南市民抗再字第3号民事判决已就2008年1月10日至2009年7月15日的场地占用费进行了处理，故一审法院确认ＸＸ还需赔偿万怡物业2009年7月16日至2011年1月19日的场地占用费是正确的，本院予以维持。南宁市中级人民法院作出的（2012）南市民抗再字第3号民事判决认定场地占用费标准为每月2.5万元。广西壮族自治区高级人民法院作出的（2013）桂民提字第64号民事判决亦对南宁市中级人民法院的上述认定予以维持。故一审法院确认ＸＸ应当赔偿万怡物业2009年7月16日至2011年1月19日期间的场地占用费402500元（2.5万元×16个月＋2.5万元÷30天×3天）是正确的，本院予以维持。三、ＸＸ要求万怡物业赔偿其可得利益损失及租金损失无事实理由及法律依据，一审法院驳回ＸＸ的反诉请求是正确的，本院亦予以维持。综上，上诉人ＸＸ上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30633元，由上诉人ＸＸ负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘　萌审　判　员　　高翔宇代理审判员　　罗世民二〇一三年八月十九日书　记　员　　李　源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百二十四条：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。微信公众号“”