（2013）翠屏民初字第2014号
裁判日期: 2013-08-19
公开日期: 2014-12-02
案件名称
原告刁丽诉被告宜宾市永竞房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
宜宾市翠屏区人民法院
所属地区
宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刁丽,宜宾市永竞房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第四十条，第四十一条，第六十条第一款，第七十七条第一款，第九十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2013）翠屏民初字第2014号原告：刁丽，女，四川省宜宾市翠屏区人。委托代理人：刘会雄，北京惠诚（宜宾）律师事务所律师。被告：宜宾市永竞房地产开发有限责任公司，住所地：宜宾市江北振兴大道江北建材城4幢1号2楼。法定代表人：李思齐，该公司总经理。委托代理人：张正弘，四川省宜宾市宏成律师事务所律师。委托代理人：凌明，四川省宜宾市宏成律师事务所律师。原告刁丽诉被告宜宾市永竞房地产开发有限责任公司（以下简称永竞房产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年6月24日立案受理后，依法由审判员张涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刁丽的委托代理人刘会雄，被告永竞房产的委托代理人张正弘、凌明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刁丽诉称：2002年6月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于江北振兴大道江北建材城16-1-19号和16-1-20号两套门市。合同第三条约定该两套房的建筑面积为151.94平方米，其中套内建筑面积为136.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.06平方米。第四条约定，该房建筑面积为每平方米2998.50元，折合套内建筑面积每平方米3328.40元。合同第五条对面积确认及差异处理约定为：按建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意交付时按实增减。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款由出卖有返还买受人，绝对值超方便面3%部份的房价款由出卖人双倍返还买受人。2012年3月，被告交付给原告的《房屋所有权证》上所载明的房屋建筑面积却只有137.78平方米，比合同约定的建筑面积少了14.16平方米，原告发现这一情况后，数次找被告要求按合同约定返还原告少面积购房款，被告却置之不理。2013年4月18日，原告委托律师函告被告按合同约定返还原告少面积购房款，被告至今仍拒不按合同约定履行。综上所述，原告特提起诉讼，请求：1、请求判决被告返还原告房价款71244.36元。2、判决被告承担本案诉讼费用。被告永竞房产辩称：被告与原告已经结算，原被告之间已经不需要再进行差额核算.买卖合同中第四条是说按套内面积计价，但是第五条写的是按建筑面积计价，此第五条勾的是按建筑面积计价是个笔误，根据合同一致性原则，在房款是以套内面积计算的情况下，面积确认及面积差异计算应以套内面积为依据。经审理查明：2002年6月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告预售的“江北建材城”第41幢1层16-1-19号和16-1-20号房，房屋总价人民币455592元。合同约定：该商品房建筑面积151.94平方米，其中，套内建筑面积136.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.06平方米（合同第三条第五款）；出卖人与买受人约定按下述第2种方式计算该商品房价款：2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3328.40元（合同第四条第二款）；根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定有面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：⑴交付时按实增减（合同第五条）。合同签订后，原告依约向被告支付了该两套房屋的首付款及29000元的其他费用（包括登记费、契税、转让手续费、其他）。并通过按揭贷款的方式付清了购房款。原告刁丽委托自己的父亲刁洪林到被告处领取上述房屋的权属于证并和被告进行核算。2012年3月5日，原告刁丽的父亲刁洪林代其领取了上述房屋的房权证（宜宾市房权证翠屏民初字第002401**号和宜宾市房权证翠屏民初字第002401**号）和土地使用证，在第00240143号房权证上写明：建筑面积68.89平方米，套内建筑面积67.71平方米；在第00240144号房权证上写明：建筑面积68.89平方米，套内建筑面积67.71平方米。2012年3月6日，刁洪林与被告进行房屋购销结算，该结算是用合同约定套内面积136.88平方米减去房权证是套内面积1135.42平方米再乘以单价3328.40元为标准计算的应退还刁丽的购房款为4860元。原告的父亲刁洪林在该购销结算书上签字确认，并注明“同意按此结算，请将刁丽结算款项转入以下帐户，户名：刁洪林；帐号：9559982462249704313；开户行：农行宜宾市南门支行。”同日，原告父亲刁洪林与被告进行产权证、土地证结算，在该结算明细单通知单上，写明刁丽已交29000元，应退6365.74元，刁洪林在该通知单上签字。2013年3月21日，被告将上述两笔款项（即4860元和6365.74元）通过银行以转帐方式支付到刁洪林的帐户上。2013年3月6日，原告刁丽向宜宾市永乐物业管理有限责任公司交纳上述房屋的代办费1200元、维修基金1353元、测绘费200元。2013年4月22日，原告刁丽委托四川宏成律师事务所向被告发出律师函，要求被告退还少面积款共计71244.36元。上述事实有原、被告陈述，《商品房买卖合同》及补充协议、房屋所有权证、产权证和土地证结算明细通知单、律师函、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、江北建材城房产证发放登记表、江北建材城土地证发放登记表、房屋购销结算书、宜宾市永竞房产公司费用报帐单、工商行转帐凭证两张、收款收据等过经庭审质证的证据在案为凭，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应当受到法律保护。原告认为被告未按合同约定返还其少面积的购房款，且面积误差按建筑面积计算应为14.16平方米［其计算是按双方签订的《商品房买卖合同》上的建筑面积151.94平方米，减去房权证上建筑面积137.78平方米（68.89×2）］，3%以内为4.56平方米×2998.50元／平方米＝13673.16元；超出3%部份为9.6平方米×2998.50元／平方米＝28785.60元×双倍＝57571.20元，以上二项相加则为71244.36元（13673.16元＋57571.20元）。根据签订的《商品房买卖合同》，原告在第四条中选择的是按套内建筑面计算商品房价格的计价方式，在第五条中选择的是按建筑面积计算商品房面积确认及差异处理的方式，在选择上该两条相互矛盾，但双方签订的《商品房买卖合同》中第四条，是关于计价方式与价款的约定，第五条，是关于面积确认及面积差异处理的约定。同时第五条还约定当事人按套内建筑面计算商品房价格的计价方式的不适用本条的规定。在第四条中原告选择的是按套内建筑面计算商品房价格的计价方式，因此就不应当适用本条的规定。建筑面积与套内建筑面之差就是公摊面积，两者之差越大公摊面积就越多，从原告取得的房权证上看其公摊面积为1.18㎡，已就是说原告的实际使用面积并没有受到更大的影响。且原告已委托其父亲刁洪林在被告处代为领取上述房产的相关权属证书并和被告进行结算，刁洪林的意思表示即为原告的真实意思表示。在刁洪林与被告进行结算时，明知道被告对面积误异的结算方式系按套内面积结算，即按原告与被告签订的《商品房买卖合同》上的套内面积136.88平方米减去房权证上的面积135.42平方米（67.71平方米×2），再乘以套内建筑面积单价3328.40元／平方米，经计算则应退还原告购房款为4860元时，刁洪林签字同意了上述结算方式，并要求被告将上述面积差异款汇到自己提供的帐户上，被告也履行了退款义务，将上述款项通过银行转帐到刁洪林提供的帐户上，即表明双方当事人已对面积确认及面积差异处理，进行了新的约定。故原告提起诉讼要求被告承担其以建筑面积差为依据计算损失的理由不能成立，因此对原告诉请的要求被告返还原告房价款71244.36元，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第四十一条、第六十条、第七十七条、第九十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刁丽的诉讼请求。案件受理费1582元，减半收取为791元，由原告刁丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 张 涛二〇一三年八月十九日书记员 陈顺兰 关注微信公众号“”