（2013）浙衢民终字第448号
裁判日期: 2013-08-19
公开日期: 2014-01-28
案件名称
金华现代物业管理有限公司龙游分公司与吕国华物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省衢州市中级人民法院
所属地区
浙江省衢州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕国华,金华现代物业管理有限公司龙游分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙衢民终字第448号上诉人（原审被告）：吕国华。委托代理人：汪利平。被上诉人（原审原告）：金华现代物业管理有限公司龙游分公司。诉讼代表人：郑巧文。委托代理人：金敏。委托代理人：张建新。上诉人吕国华为与被上诉人金华现代物业管理有限公司龙游分公司物业服务合同纠纷��案，不服浙江省龙游县人民法院（2013）衢龙民初字第39号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。原审法院认定：被告吕国华系浙江省龙游县龙洲街道锦绣龙城小区业主，原告自2005年7月份开始至今一直为被告所在小区提供物业服务，2010年1月之前被告均按约缴纳物业费，但2010年1月起至2012年12月被告连续三年共拖欠1700元物业费未缴纳。在此期间，原告通过法律服务所发函、在小区公示栏内贴通知等形式向被告催缴物业费，但被告拒不缴纳物业费。原审法院认为：虽然根据本案现有证据不能证明龙游县龙洲街道锦绣龙城小区业主委员会在与原告签订物业服务合同过程中召开过业主大会对该事项作出决定，但该业主委员会为维护小区正常生活秩序和全体业主共同利益，善意履行职责，对外以业主委员会名义与原告签订物业服���合同，并不损害全体业主的共同利益，且相关的物业服务委托合同均已实际履行，小区内大部分业主也缴纳了物业费，相关的物业服务委托合同并未违反法律规定，双方形成物业服务合同关系，原告按照约定提供服务，作为业主依法应按照约定缴纳相关费用，故原告要求被告缴纳物业服务费，理由正当，应予支持。被告提出小区业主家排污主管堵塞原告不按约疏通、楼道灯坏原告不修理、原告未及时清运垃圾等问题，但未能提供充分的证据加以证明。对于被告提到的小区治安差、盗窃案件多发情况，根据物业服务委托合同约定，原告的职责是协助公安部门维护小区秩序，其本身并非执法机关，并无执法权，故原告并未违反物业服务委托合同的约定。同理，对于被告提到的活动板房问题，原告并无执法权，其进行劝阻、向有关行政管理部门报告等工作已尽到管理职��，并无违约。对被告反映的小区内存在噪音、公鸡扰民未得到解决的问题，虽然该情况确实存在，但并非物业服务委托合同约定原告应承担的义务，且原告也进行了劝阻并及时向有关行政管理部门报告，已尽到管理职责，并未违反物业服务委托合同的约定。对被告提出公开小区公共部位收益问题，应向小区业主委员会提出，而非向原告主张。对于被告提出的业主委员会选举非法问题，与是否要缴纳物业费并无关联，不属本案审理范围。综上，被告拒不缴纳物业费的抗辩理由不能成立，法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：被告吕国华于判决生效之日起三日内支付原告金华现代物业管理有限公司龙游分公司物业费1700元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告吕国华负担。判决后，吕国华不服，向本院提起上诉称：本物业服务合同纠纷，一审法院将业主视为债务人，办成被上诉人如债权人只有权利没有义务的债权纠纷案。被上诉人只向法院提交了四项证据。上诉人则提交了众多证据，分别证明小区物业服务、管理、公共卫生、噪音扰民、保安值班睡觉，外来人员、任何车辆随意出入小区等重大问题。一审多次转换程序，上诉人不断有新的证据：如新增长期停在小区外来车换车牌号后继续停在小区的照片；政府主管部门操纵包办业委会换届选举程序违法；广场自来水换水管，原有的地面钢筋网大白天公开被盗走无人管照片录像；福泰隆广场外来商户连续三天搞儿童摄影活动噪音扰民，被上诉人从不制止录像；1号楼29名被调查业主或具体物业使用人对业委会任期内工作不满意调查表；被上诉人对部分业主物业费打折；小区业主被盗仅报案的有58次等。还有业主被和尚上门化缘骗走800元，有尼姑挨户敲门化缘。此外，小区保安上夜班必睡觉。上诉人不再向二审法院提供已提取的新证据，只提供被上诉人服务承诺及制定的服务细则、制度照片。结合原证据可证明被上诉人没有一条能完整做好。原审法院不断转换程序，发过四张开庭传票，上诉人的特别授权代理人三次从昆山赶回应诉。被上诉人后面有强大的靠山和关系网。上诉人特别授权代理人依据《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》四次提起相关诉讼均不立案。小区保安不熟悉业务职责。��审法官凭小区业委会与被上诉人所签《物业服务合同》判决，判决书隐瞒对被上诉人不利的证据：1、业委会成员中有被上诉人金华现代物业管理有限公司老总，主任为原石佛乡党委书记，是假民主的安排。小区业委会支持违法搭建，出卖业主利益。首届业委会主体资格不合法，所签合同文本由被上诉人提供，不向业主公示，依法应属无效。2、《物业服务委托合同》有补签情况。3、被上诉人于2013年1月11日起诉，对2010年以前未缴物业费的诉讼请求已超过诉讼时效。4、有打折收费之类的事实。5、有证人证言表明三年一次交清打六折的情况。6、《县长信箱》判决书中一笔带过。内有同样无执法权业主拆除建成超过三间福泰隆露天舞台、临时舞台、多次公鸡扰民被及时制止等情况。7、老廖汽贸新车无牌号停在小区等事实。此外，龙游县阳光小区无专业的物业服务，但有专人清扫除楼道外的公共区域、道路及垃圾清理，按户口本上人数每人每年20元卫生费。更重要的是，锦绣龙城小区一年有约50万元公共收益租金为被上诉人侵吞。综上，请求撤销原判，依法改判，并由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。一审判决书恶意隐瞒重要证据，如：被上诉人一审委托代理人有两人，但只有一人参加庭审等。被上诉人金华现代物业管理有限公司龙游分公司辩称：一审时另一代理人在四川，没有参与出庭属实。成立业委会有城建局、街道、社区结合小区情况进行，物业公司是受业委会的聘请，物业公司无权成立业委会。当时选举业委会商业区一千多户，而锦绣龙城小区业主只有七百多户，商业这一块也有选举业主代表的权利。2007年12月31日到2009年12月27日的物业服务合同当时因为经理调整确实没有找到，但上诉人在开庭时也承认我们在2007年至2009年确实为业主在服务。关于西广场搭建问题，当时我们也跑了城建规划几个单位，后来通过业委会协调，县政府出面。业委会搭建是正常的手续，归责于物业公司是没有道理的。上诉人提交的四页照片复印件确实是我们小区的，是我们按照规章制度做的一些事情。上诉人房屋建筑面积93.09平方，每月37.2元，一年446.8元，还有储藏室120元一年，三年物业费是1700.40元。物业费我们每年催缴。2012年10月16日有催款函。物业管理费打折是因为有些是空置房，有些被盗窃过或漏水等其他原因。我们公司实际提供了许多服务：保洁打扫卫生、设施设备的维护与保养、保安维护秩序、每天处理业主的投诉。主要是对整个小区的公共部位如绿化、设施设备提供服务，消防器材的保养、年检与维护，电梯的维护保养和年检。此外，小高层要二级供水，还有路灯、草坪的养护、垃圾清运。保安绝大部分是好的，但也有极个别年龄较大。物业费标准的批文是2005年的，当时八九百元就能招到保安。物业费到现在也没有涨，保安待遇跟不上，确实个别人年龄大一点不注意形象。小区90%以上物业费是收缴上来的。搭建店面出租的费用是业委会的名义收的。一审判决事实依据比较明确。经审理，本院二审查明的案件事实与原审认定的案件事实基本一致。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。合同之债是广义上债的一种。关于小区失窃情况，上诉人没��提供确切充分的证据证实具体损失重大程度，也无系被上诉人怠于履行职责，未尽安全防范义务所致的证据，更无与上诉人本人相关的相应情况。上诉人对被上诉人提供了主要物业管理服务的事实并无实质异议。被上诉人履行了主要义务之外的管理服务行为存在一定的瑕疵，不能成为上诉人拒付物业费的理由。经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。至于业委会选举以及业委会行为，以及违法搭建等问题，虽然从自然生活事实上与本案事实有一定联系，但法律上，不属于本案民事诉讼法律关系的标的，不属于本案的审查范围。关于时效问题，因被上诉人有催缴行为，上诉人相应上诉理由不能成立。至于被上诉人一审委托了两名代理人，实际上一人出庭的情况，系被上诉人对自己诉讼权利的取舍。上诉人对类似问题理解为原审法院隐瞒证据，属于认识不当。至于上诉人二审提供的材料，没有在一审举证期限内提出，也没有证据区分系被上诉人的明确承诺为合同的组成部分，或者系倡议性自我追求的目标制度，依法不能成为二审新的证据。上诉人以被上诉人保安存在睡觉以及不够严格盘查小区出入等情况为由拒绝履行已经接受了相应主要物业管理服务所应支付的物业费对价，没有法理和常情常理的基础，也有悖合同诚信履行的正常目的，也不符权利义务一致原则。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定基本事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吕国华负担。本判决为终��判决。审 判 长 王 勇审 判 员 郑尹秋代理审判员 叶光辉二〇一三年八月十九日书 记 员 姚月红 更多数据：搜索“”来源：