（2013）镜民一初字第01563号
裁判日期: 2013-08-19
公开日期: 2014-12-18
案件名称
刘建华、窦虎、易其荣与肖娜、李乃江、安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司、安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司劳动路分公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
芜湖市镜湖区人民法院
所属地区
芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘建华,窦虎,易其荣,肖娜,李乃江,安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司,安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司劳动路分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）镜民一初字第01563号原告：刘建华，男，1956年11月18日出生。原告：窦虎��男，1961年6月13日出生。原告：易其荣，男，1957年10月3日出生。三原告共同委托代理人：杨伟，安徽宇浩律师事务所律师。三原告共同委托代理人：祝魏明，安徽宇浩律师事务所律师。被告：肖娜，女，1979年6月24日出生。被告：李乃江，男，1982年1月28日出生。被告：安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县。法定代表人：李翔。被告：安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司劳动路分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。负责人：李乃江，经理。原告刘建华、窦虎、易其荣诉被告肖娜、李乃江、安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司、安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司劳动路分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月20日立案受理，依法由代理审判员丁丽珺适用简易程序独任审理，于2013年6月17日公开开庭进行了审理。三原告共同委托代理人杨伟���祝魏明，被告李乃江到庭参加诉讼。被告肖娜、安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司劳动路分公司（以下简称鑫磊劳动路分公司）、安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司（以下简称鑫磊公司）经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建华、窦虎、易其荣诉称：2011年8月10日，三原告（甲方）与肖娜、李乃江（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：由甲方将芜湖市融汇中江广场西区×号楼三层整层房屋（301―305共5间，面积为983.3平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2011年8月10日至2016年10月9日止，租金为70元∕㎡／月，前2年租金不动，第3、4、5年每年在前一年租金基础上上涨8%。合同对违约责任进行了约定。合同生效后，三原告按约将房屋交付给被告肖娜、李乃江使用。2012年8月10日，被告肖娜、李乃江应支付第三期租金412986元，但一直拖延未付。2012年9月12日，被告李乃江出具书面承诺一份，承诺于2012年9月21日前付清第三期租金，被告鑫磊劳动路分公司作为保证人在承诺书中盖章。2013年2月4日，三原告向镜湖区法院起诉，2013镜民一初字第00299号判决书对被告的违约事实予以确认。现二被告仍未付清租金，故诉请判令：1、被告肖娜、李乃江共同向原告支付租金208397.86元（2294.37元／日＊178日，截至2013年4月7日），并自2013年4月8日起按4588.74元／日（2294.37元／日＊2倍）支付房屋使用费至被告实际腾空房屋交付原告之日止；2、被告肖娜、李乃江共同向原告支付违约金412986元（983.3平方米＊70元／平方米／月＊6个月）；3、被告鑫磊劳动路分公司、鑫磊公司对第一、二项承担连带给付责任；4、承租房屋内的装修、添附无偿归原告所有。被告李乃江辩称：原告诉状陈述租赁及租金支付情况属实，但被告未支付全部房租系因承租房存在质量问题。被告肖娜、鑫磊公司、鑫磊劳动路分公司未答辩，也未提交证据。经审理查明：芜湖市镜湖区融汇中江广场西区H#楼301、302、303、304、305房屋系原告刘建华、窦虎、易其荣及各自配偶共同共有。2011年8月10日三原告与被告肖娜、李乃江签订租赁合同一份，约定被告肖娜、李乃江承租上述房屋，租赁期限五年（自2011年8月10日至2016年10月9日止），免租期为2011年8月10日至2011年10月9日。租金70元／㎡／月，前2年租金不变，每期租金提前2个月预付半年。如承租方逾期支付租金，则应按日租金的一倍支付违约金，逾期超过三十日，除如数支付租金及违约金外，出租方有权单方解除合同，并按合同第9条主张违约责任。未经出租方书面同意，承租方不得进行装修、添附。经出租方书面同意后，承租方需要对该房屋装修、添附的图纸和方案须征得出租方同意，且须符合该房屋所在物业管理部门的要求及国家相关管理部门装修要求，租赁期限届满如不续租的，承租方对不可移动的设施设备及隔断墙体等是否拆除由出租方决定；如不拆除，则视为承租方将装修、添附无偿赠与出租方。双方约定违约金为六个月租金总额。合同签订后，被告支付了租赁保证金15万元和第一期租金412986元。此后被告于2012年2月27日（比合同约定推迟17天）支付第二期租金412986元。2012年9月10日原告委托律师致函被告肖娜、李乃江，要求肖娜、李乃江收函后3日内支付第三期租金。2012年9月12日被告李乃江向原告出具承诺书，承诺第三期房租于2012年9月21日前付清，否则任由出租人处置并承担一切责任。被告鑫磊公司劳动路分公司在该承诺上盖章担保。后被告李乃江、肖娜分三次支付第三期租金共计20万元，之后未再付租金。2012年12月4日，三原告向本院���诉要求判令：1、解除租赁合同；2、被告肖娜、李乃江支付违约金63895.8元（拖欠租金212986元＊30%）；3、被告鑫磊公司劳动路分公司、鑫磊公司对前述两项承担连带责任。本院经审理查明上述事实，并对原告上述三项诉请予以支持。该判决于2013年3月30日生效后被告至今未将房屋交还原告，仍在使用讼争房屋正常经营，亦未再支付房租，故三原告再次诉至法院，请求判令被告肖娜、李乃江支付合同解除后继续使用房屋的使用费并承担相关违约责任。另查明：鑫磊公司劳动路分公司系鑫磊公司在工商部门登记的分支机构，鑫磊公司劳动路分公司为李乃江出具承诺担保，已告知鑫磊公司。上述事实，有房屋租赁合同、承诺书、民事判决书和当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：三原告与被告肖娜、李乃江签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方均有约束力。现合同已经生效判决解除，故被告继续使用房屋经营生意无法律依据。原告主张被告肖娜、李乃江按原合同约定的租金标准支付合同解除后的房屋使用费有事实与法律依据，本院予以支持。截至三原告起诉之日，被告共尚差欠租金及房屋使用费为：第三期欠212986元＋70元／平方米／月×983.3平方米÷30天／月×40天（2013年4月10日至2013年5月20日）=304760.67元。自2013年5月21日起，被告应按68831元／月（70元／平方米／月＊983.3平方米）标准支付房屋使用费至实际腾空之日止。关于违约金，本院2013镜民一初字第00299号生效判决支持，原告仅主张63895.8元系对权利的自由处分，故在本案中对原告的违约金请求不予重复支持。被告鑫磊公司劳动路分公司为被告李乃江出具的承诺担保，现原告主张其承担保证责任与法有据，本院予以支持；因被告鑫磊公司劳动路分公司不具备法人资格，也无财产，故被告鑫磊公司应对此承担连带责任。被告辩称未按时交纳房租系因房屋存在问题影响其经营，但未提交证据证明，本院对其辩解不予采纳。关于房屋内的装修与添附，双方对此在合同中已有明确约定，故应按合同约定处理。对于不可拆除部分及拆除可能对房屋造成损坏的部分，无偿归三原告所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告肖娜、李乃江于判决生效后十日内支付原告刘建华、窦虎、易其荣租金及房屋使用费304760.67元，并自2013年5月21日起按68831元／月支付房屋占有使用费至实际腾空之��止；二、被告安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司、安徽芜湖鑫磊文化传媒有限公司劳动路分公司对被告李乃江上述应负债务承担连带责任；三、房屋内的装修与添附，不可拆除部分及拆除可能对房屋造成损坏的部分，无偿归三原告所有。四、驳回原告刘建华、窦虎、易其荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5960元，由被告肖娜、李乃江负担（因原告已预付，被告肖娜、李乃江于判决生效后十日内付给原告刘建华、窦虎、易其荣）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。代理审判员 丁丽珺二〇一三年八月���九日书 记 员 吴 蓓附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装���残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”