（2013）佛南法民三初字第546号

裁判日期: 2013-08-19

公开日期: 2014-05-26

案件名称

何礼华诉佛山市舒尔家具酒店有限公司、满亚军租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

何礼华,佛山舒尔酒店家具制造有限公司,满亚军

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2013）佛南法民三初字第546号原告何礼华，男。委托代理人韩丽茹、谭彩仪，广东韩晔律师事务所律师。被告佛山舒尔酒店家具制造有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人满超。被告满亚军，男。两被告委托代理人张家秋、邓雅枝，广东沥雄律师事务所律师。原告何礼华诉被告佛山舒尔酒店家具制造有限公司（下称舒尔公司）、满亚军租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月11日受理后，依法适用简易程序于2013年8月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韩丽茹、谭彩仪及被告的委托代理人张家秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年9月18日，原告与舒尔公司的前身大连舒康家具有限公司（下称大连舒康公司）签订《厂房租赁合同》（下称《合同》），约定原告将坐落于南海区的房屋（包括厂房、综合楼、场地等）出租给大连舒康公司，租赁期限为6年，自该房屋计租金日即2006年12月1日起至2012年12月1日止。房屋第一年至第三年（即2006年12月1日起至2009年12月1日）的月租金为人民币54639元，第四年至陆年（即2009年12月1日起至2012年12月1日）的月租金为人民币57917.00元。租金支付方式为大连舒康公司从2006年12月1日开始按月支付租金，须每月10号前将当月的租金存入原告指定的银行私人账号，户名：何礼华，账号：44-528000460126520。《合同》还约定非原告原因、大连舒康公司一次性拖欠租金累计达1个月的，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失，由大连舒康公司负责赔偿。《合同》签订后，原告依约将厂房交付给大连舒康公司，大连舒康公司将厂房交付给舒尔公司使用，但大连舒康公司和舒尔公司并没有按合同约定按时交纳租金。2013年，上述《厂房租赁合同》期满后，原告与舒尔公司签订《厂房租赁合同》（下称《合同》），约定原告将上述房屋出租给舒尔公司。租赁期限为1年，自该厂房计租金日即2013年1月1日起至2014年1月1日止，月租金为90023元，付款方式为舒尔公司按时支付租金，须每月10号前将当月的租金交给原告，超过时间则每日舒尔公司须向原告交纳500元补偿费。《合同》还约定舒尔公司有下列情形之一的，原告可终止合同并收回厂房，造成原告损失，由舒尔公司负责赔偿：非原告原因一次性拖欠租金超过1个月，并经原告催讨后七天内未交的。《合同》签订后，舒尔公司占有、使用租赁厂房，但并没有按合同约定支付任何租金。大连舒康家具有限公司是舒尔公司的前身，舒尔公司自2006年起即在原告的租赁厂房生产、经营、舒尔公司是厂房的实际承租人和使用人。2013年7月10日，满亚军出具《保证协议书》，确认舒尔公司截止到2013年8月30日所欠原告的租金合计946792元由满亚军承担，并承诺于8月30日搬走前一次性还清。综上，原告与大连舒康公司、舒尔公司签订的《厂房租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力。舒尔公司实际占有、使用厂房，应按照约定向原告支付租金。满亚军承诺舒尔公司所欠租金由其承担，依法应承担连带责任。为此，诉请：1、解除原告与被告佛山舒尔公司家具制造有限公司于2013年签订的《厂房租赁合同》。2、被告佛山舒尔公司家具制造有限公司搬离租赁厂房，将厂房返还给原告。3、两被告连带支付租金946792元及自起诉之日起的违约金给原告（违约金暂计算至2013年7月11日为191000元）。以上请求暂合计1137792元。4、由两被告承担本案诉讼费用。原告在诉讼中明确第3项请求的租金946792元按照双方签订的租赁合同的租金标准计算，两被告拖欠原告2012年9月至12月的租金226608元（2012年9月拖欠租金52857元＋2012年10月至12月按每月57917元计算的租金173751元），2013年1月至8月租金按每月90023元计算8个月共720184元。两者相加共计946792元。违约金由两部分组成，一部分是2006年12月1日至2012年12月31日的违约行为按合同约定的定额100000元计算违约金；另一部分是2013年1月1日起至实际清偿之日止按每日500元计算。两被告共同辩称，1、本案租赁解除的期限、支付租金的期限均未到双方约定的期限。原告在双方约定的履行期限届满前就起诉被告，没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。2、原告违反法律规定查封了被告的财产，致被告不能交货，造成了被告的损失，被告保留追究原告责任的权利。3、双方于2013年7月10日签订的保证协议书取代了合同约定，实际上是对租赁期限、租金支付的重新约定，没有违约条款，被告不存在违约行为，亦不需支付违约金。4、对原告主张的租金本金有异议，被告拖欠的租金数额不正确。5、对满亚军承担连带责任没有意见，保证协议书是满亚军与原告签订的。原告在诉讼中提供下列证据：1、原告身份证（1份，复印件），证明原告诉讼主体资格。2、被告舒尔公司企业机读档案登记资料（1份，打印件加盖佛山市南海区工商行政管理局政府信息公开专用章）、组织机构代码证（1份，复印件）、被告满亚军身份证（1份，复印件），证明被告诉讼主体资格。3、2006年9月18日《厂房租赁合同》（1份，复印件），证明2006年9月18日，原告与舒尔公司前身大连舒康家具有限公司签订合同，约定：原告将坐落于南海区的房屋（包括厂房、综合楼、场地等）出租给大连舒康公司。《合同》约定：①厂房建筑面积为5221平方米。综合楼建筑面积为1213平方米。②租赁期为6年，自该房屋计租金日即2006年12月1日起至2012年12月1日止。③房屋第1年至第3年（2006年12月1日起至2009年12月1日）的月租金为54639元，第4年至6年（2009年12月1日起至2012年12月1日）的月租金为57917元。④租金支付方式为大连舒康公司从2006年12月1日开始按月支付租金，须每月10号前将当月的租金存入原告指定的银行私人账号。⑤大连舒康公司有下列情形之一的，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失，由大连舒康公司负责赔偿：非原告原因一次性拖欠租金累计达1个月的。4、2013年《厂房租赁合同》（1份，复印件），证明2013年，原告与舒尔公司签订合同，约定原告将位于南海区罗村上柏大道里围工业区6号车间出租给舒尔公司。《合同》约定：①租赁期限为1年，自该厂房计租金日即2013年1月1日起至2014年1月1日止。②月租金为90023元。③付款方式为舒尔公司按时支付租金，须每月10号前将当月的租金交给原告，超过时间则每日舒尔公司须向原告交纳500元补偿费。④舒尔公司有下列情形之一的，原告可终止合同并收回厂房，造成原告损失，由舒尔公司负责赔偿：非原告原因一次性拖欠租金超过1个月，并经原告催讨后七天内未交的。5、舒尔公司网页信息（1份，复印件），证明大连舒康家具有限公司是舒尔公司的前身，舒尔公司自2006年起即在原告的租赁厂房生产、经营，舒尔公司是厂房的实际承租人和使用人。6、保证协议书（1份，复印件），证明2013年7月10日，满亚军出具《保证协议书》，确认舒尔公司截止到2013年8月30日所欠原告的租金合计946792元由满亚军承担，并承诺于8月30日搬走前一次性还清。7、公司设立登记申请书、核准登记通知书（各1份，复印件），证明2008年7月21日，佛山市南海区工商局核准舒尔公司设立，被告舒尔公司租赁涉讼租赁物作为经营场所。8、经营场所确认书（1份，复印件），证明2008年7月21日，被告舒尔公司法定代表人满超确认被告舒尔公司租赁涉讼租赁物经营。9、土地使用租用合同书（1份，复印件），证明2005年6月28日，原告作为承租人与佛山市南海区上柏集团有限公司签署土地使用租用合同书，由原告租用上柏公司土地共50亩，租用期限20年，由原告在此土地上建设厂房、原告建设的涉讼厂房具有合同依据。10、场地使用证明（1份，复印件），证明2008年6月26日，佛山市南海区罗村街道规划建设办公室出具场地使用证明，涉讼厂房产权属于上柏村委会集体所有，同意用于开办舒尔公司。经质证，被告对原告证据1、2、5、7-10无异议。对证据3无异议，但认为该合同已经履行完毕，已被原告证据4所取代，被告不存在违约行为。对证据4无异议，该合同于2013年1月1日签订。对证据6的真实性、关联性无异议，该保证书是对解除租赁协议、支付租金的期限的重新约定，取代了原告证据4。两被告在诉讼中提供下列证据：1、被告舒尔公司营业执照、组织机构代码证、被告满亚军身份证（各1份，复印件），证明两被告诉讼主体资格。2、新客户订货合同（4份原件、2份复印件）。3、老客户订单和被告的报价订货合同（5份，传真件）。证据2、3证明舒尔公司的产品由于原告的查封导致不能发货，合同总价值共计2415248元，原告的查封行为已造成被告实际损失。4、中国农业银行电汇凭证、中国农业银行现金管理收费凭证（各1份，原件）、结婚证（1份，复印件），证明被告满亚军通过其妻子的银行账户支付了押金100000元予原告。经质证，原告对两被告证据1无异议。对证据2、3有异议，这些合同都只有被告的签名和盖章，没有买受人的签名和盖章，无法证实这些合同的真实性，该些合同是复印件，对该些合同的真实性不予确认；另两被告对拖欠原告租金的事实没有异议，如被告没有违约行为，原告不可能提起本案诉讼，被告认为原告的查封行为造成被告损失没有事实依据；查封财产的价值根本不能以被告主张的合同价值计算，因查封的均是动产，在没有变现之前，无法确定具体价值。对证据4的合法性和关联性有异议，汇款人并非大连舒康公司或舒尔公司，款项支付时间是2006年9月19日，而被告承租厂房的时间为2008年，汇款人不是大连舒康公司或舒尔公司授权的人或法定代表人，该证据与本案无关；原告从未收取任何押金，两被告也并未就押金提起反诉，本案不应审理押金问题。经审查，两被告对原告证据1-5、7-10均无异议，本院予以采信。对原告证据6，满亚军在该《保证协议书》中确认欠原告租金946792元，两被告对该保证协议书的真实性和关联性均无异议，且主张以该保证协议书替代案涉《厂房租赁合同》，说明两被告认可该《保证协议书》的合法性，本院对证据6的证据效力予以确认，对被告舒尔公司欠原告使用费946792元的事实予以确认。原告对两被告证据1无异议，本院予以采信。两被告不能证明证据2、3、4与本案的关联性，本院对证据2、3、4不予审查。本院综合原告、被告的陈述及采信的上述证据，认定如下事实：案涉租赁物位于佛山市南海区6号车间（下称案涉租赁物）。2005年6月28日，佛山市南海区上柏集团有限公司与原告签订《土地使用租用合同书》，约定佛山市南海区上柏集团有限公司把佛山市南海区的土地出租予被告作建设厂房使用，面积50亩，租赁期限从2005年9月1日至2025年8月31日。双方当事人确认案涉租赁物位于该合同项下的土地上。2006年9月18日，原告（出租方）与大连舒康公司（承租方）签订《厂房租赁合同》，约定原告将坐落于南海区的房屋（包括厂房、综合楼、场地等）出租给大连舒康公司，租赁期限从2006年12月1日至2012年12月1日；2006年12月1日至2009年12月1日的租金为每月54639元，2009年12月1日起至2012年12月1日的租金为每月57917元；承租方每月10号前将当月的租金存入出租方指定的原告的私人账号。2013年1月1日，原告与舒尔公司签订《厂房租赁合同》，约定原告将案涉租赁物出租给舒尔公司；租赁期限从2013年1月1日至2014年1月1日；每月租金为90023元，舒尔公司每月10号前将当月的租金交给原告，超过时间则每日舒尔公司须向原告交纳500元补偿费；舒尔公司非原告原因一次性拖欠租金超过1个月，并经原告催讨后七天内未交的，原告可终止合同并收回厂房。2013年7月10日，被告满亚军出具《保证协议书》予原告，载明：“因行业危机，佛山舒尔酒店家具制造有限公司提前解除（何礼华先生）房租赁合同，厂房租赁期限截止到2013年8月30日，所欠厂房租金合计946792元（玖拾肆万陆仟柒佰玖拾贰圆整）特此立据为证，还款日期截止为8月30日搬走之前，一次性还清，以上债务人为舒尔酒店家具制造有限公司总经理：满亚军承担。协议保证人：满亚军2013年7月10日”。佛山舒尔酒店家具制造有限公司于2008年7月21日核准设立登记，登记经营场所位于案涉租赁物。被告舒尔公司在诉讼中确认该司为案涉租赁物的实际承租人。两被告在诉讼中陈述案涉租赁物每月的租金是以舒尔公司管理人员的个人账户支付予原告账户，部分为现金支付，原告对现金支付部分的租金开具了收据。原告在诉讼中陈述每月租金以满亚军个人账户转账支付予原告账户。本院认为，就原告何礼华与被告佛山舒尔酒店家具制造有限公司于2013年1月1日签订的《厂房租赁合同》的效力问题，各方当事人均没有在一审辩论终结前提交案涉租赁物取得了建设工程规划许可证并经竣工验收的相关证据材料，案涉租赁物未经规划报建及竣工验收，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉两份《厂房租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条的规定，合同无效，自始无约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。故本院对原告请求解除该合同不予支持，对原告请求被告舒尔公司返还案涉租赁物予以支持。就原告请求的租金问题，舒尔公司至本案庭审终结时仍占有使用案涉租赁物，舒尔公司自认该司是案涉租赁物的实际承租人，且原告亦主张舒尔公司承担案涉租赁物的使用费债务，根据等价有偿和公平原则，被告舒尔公司应参照合同约定的标准支付占用案涉租赁物期间的场地使用费予原告。根据原、被告关于租金支付方式的陈述，两被告有能力举证而没有提供证据证明支付了2012年9月至12月的使用费226608元（2012年9月拖欠租金52857元＋2012年10月至12月按每月57917元计算的租金173751元）及2013年1月至8月的使用费720184元（每月90023元×8个月），应承担相应举证不能的不利后果。由于舒尔公司只同意在2013年8月30日返还案涉租赁物，本院对原告请求被告舒尔公司支付2012年9月至2013年8月30日的未付场地使用费946792元予以支持。被告满亚军自愿对舒尔公司的前述使用费债务承担连带责任，本院对原告请求满亚军对舒尔公司的案涉使用费债务承担连带责任予以支持。两被告辩称案涉租赁物的返还时间及未付的场地使用费的支付时间应为双方约定的2013年8月30日，由于双方的租赁法律关系被认定无效，被告舒尔公司合法占有租赁物的依据丧失，原告可随时对已经发生的场地使用费主张权利并随时主张收回案涉租赁物，本院对两被告关于原告在约定的履行期限届满前起诉没有法律依据的抗辩不予采纳。关于原告请求的违约金，违约责任的产生是建立在合同有效的基础上，由于双方于2013年签订的《厂房租赁合同》无效，且原告明知案涉租赁物不具备适租条件仍出租案涉租赁物，对合同无效也存在过错，本院对原告根据合同约定请求两被告支付违约金不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山舒尔酒店家具制造有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年9月至2013年8月30日的场地使用费946792元予原告何礼华。二、被告佛山舒尔酒店家具制造有限公司应于本判决发生法律效力之日立即返还原告何礼华与被告佛山舒尔酒店家具制造有限公司于2013年1月1日签订的《厂房租赁合同》项下位于佛山市南海区的6号车间予原告何礼华。三、被告满亚军对被告佛山舒尔酒店家具制造有限公司的前述第一项债务承担连带清偿责任。四、驳回原告何礼华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取7520.06元，财产保全费5000元，合计12520.06元（原告已预交），由原告何礼华负担886.1元，由两被告负担11633.96元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。证据保全费30元（原告已预交），由于没有实施证据保全，该费用在本判决发生法律效力后，本院根据原告的申请予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　方　菲二〇一三年八月十九日书记员　梁绍蕾更多数据：搜索“”来源：