（2013）神民初字第03270号

裁判日期: 2013-08-19

公开日期: 2014-09-18

案件名称

宋光荣、宋增怀与焦平、刘先飞、焦亮、焦成亮房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

陕西省神木县人民法院

所属地区

陕西省神木县

案件类型

民事案件

审理程序

民事一审

当事人

宋光荣；宋增怀；焦平；刘先飞；焦亮；焦成亮

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百三十五条

全文

陕西省神木县人民法院民 事 判 决 书（2013）神民初字第03270号原告宋光荣，男，汉族，1964年4月14日出生，陕西省神木县人。委托代理人宋增怀，系本案原告。原告宋增怀，男，汉族，1965年5月6日出生，陕西省神木县人。被告焦平，男，汉族，1961年6月17日出生，陕西省神木县人。被告刘先飞，女，汉族，1964年11月27日出生，籍贯、住址同上，系被告焦平之妻。被告焦亮，男，汉族，现年约30岁左右，籍贯、住址同上，系被告焦平、刘先飞长子。被告焦成亮，男，汉族，现年约28岁左右，籍贯、住址同上，系被告焦平、刘先飞次子。原告宋光荣、宋增怀诉被告焦平、刘先飞、焦亮、焦成亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月22日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告宋光荣、宋增怀与被告刘先飞及四被告委托代理人韩增光到庭参加诉讼；被告焦平、焦亮、焦成亮经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋光荣、宋增怀诉称：2010年8月至10月，被告焦平、刘先飞、焦亮向二原告借款共计265万元。三被告借款后，并没有按约定向二原告结息还本。经二原告多次催要，三被告均以种种理由推脱。2013年1月14日，经原告与被告充分协商，双方在平等、自愿的基础上达成《房屋转让协议书》，内容包括：1、至协议签订之日，三被告欠二原告本息共计3809250元；2、被告焦平、刘先飞将自己位于神木县神木镇大兴庄村10号独院一套抵作债务330万元转让于二原告，被告于2013年3月15日将房屋、产权证、土地证交于二原告，二被告协助办理过户手续；3、被告焦平、刘先飞再给原告出具40万元的欠条一支；4、剩余109250元被告不再向原告偿还。协议达成后，被告焦平、刘先飞并没有按照约定在2013年3月15日给二原告交房，经二原告多次向被告催要，被告均以种种理由拒绝。无奈之下，原告诉至法院，请求依法判决：1、被告继续履行《房屋转让协议书》的内容（将房屋、产权证、土地证交付二原告）；2、诉讼费用由被告承担。二原告向法庭提交了以下证据：原告宋光荣、宋增怀与被告焦平、刘先飞、焦亮、焦成亮于2013年1月14日签订的《房屋转让协议书》一份。证明被告将房屋转让给二原告的事实。2、2013年1月14日，被告焦平、刘先飞给原告宋增怀出具的借据一支，证明被告焦平、刘先飞欠原告宋增怀40万元借款的事实。被告焦平、刘先飞、焦亮、焦成亮辩称：1、二原告要求四被告履行《房屋转让协议书》违反《合同法》平等自愿、公平正义的原则，当时签订该协议四被告是完全处于被强迫的，也是很违心的，因当时临近春节，原、被告又是亲戚关系，本不打算把问题搞僵，不愿把事情闹大，否则谁的脸面都不好看。因此，根本不是被告方心甘情愿要转让，而是被迫无奈；2、根据我国《合同法》第44条、第52条四被告与二原告签订的《房屋转让协议书》无效。2009年8月15日被告刘先飞与刘双喜等二人签订了《房屋赠与书》，并在神木县公证处依法办理了公证。二原告请求继续履行房屋转协议，因违反我国法律规定，不符合民法调整的房屋赠与的法律意义上的物权关系。为此，该财产赠与的房屋不得转移、变更受法律保护。另有，被答辩人即未办理房屋产权过户登记，又没有依法公证。其次，该房屋转让协议违反上述法律规定，应当依法确认无效；3、本案涉嫌高利借贷违反法律规定，应当驳回二原告的诉求。二原告向被告借款265万元，这是事实。但答辩人无固定职业，亦是生意人，去年以来众所周知，由于本地民间融资受我国经济的改革调整出现了金融危机，借贷渠道呈现不畅。故被告方无法及时全部支付二原告的本息金额。这期间，被告还积极筹款想方设法先后偿还本息168万元，现尚欠二原告97万元。被告焦平、刘先飞、焦亮、焦成亮向法庭提交了以下证据：公证书一份。证明2010年6月10日，被告刘先飞与刘双喜、刘凤霞在神木县公证处办理公证，将位于神木县神木镇大兴庄村10号独院赠予刘先飞的事实；2、转账汇款回单两支。证明被告刘先飞、焦成亮给宋玉平、王彩丽打款60万元的事实；3、抵押协议及承诺书各一份。证明榆林市蒋飞飞欠被告欠款的事实，因现在经济紧张，所以被告无法给二原告偿还债务。原、被告对对方提交的证据发表了如下质证意见：1、对原告提交的第一组证据，被告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原、被告之间签订的《房屋转让协议书》违反《合同法》平等、自愿的原则，是被逼无奈签订的，属于无效的协议；2、对原告提交的第二组证，被告对证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为房屋折价转让后，因不够偿还所欠原告借款本息，故被告又向原告出具了40万元的借据。3、对被告提交的第一组证据，原告有异议，认为签订《房屋转让协议书》时，被告并没有告知原告该房屋不得转让。4、对被告提交的第二组证据，原告对证据的真实性及证明目的无异议，但认为其中的10万元是在签协议前打的利息。5、对被告提交的第三组证据，原告不予质证。本院对原、被告提交的证据作如下认定：1、原告提交的第一组证据，被告方虽当庭提出该协议的签订违反《合同法》平等、自愿原则，是在原告逼迫之下签订的，但被告方却未能提供相关证据予以佐证，且被告刘先飞也当庭表示其夫焦平看过该协议内容，并且四被告均在协议书上签署了本人的名字并捺印，故对该证据本院依法予以采信。2、原告提交的第二组证据，四被告对其真实性无异议，虽对证明目的存有异议，认为房屋折价转让后，不够偿还所欠原告借款本息，故四被告才又向原告出具了40万元的借据。因原告在本案中只要求四被告继续履行原、被告之间签订的《房屋转让协议》（即将房屋、产权证、土地证交付二原告），并未对其他债权债务关系提出诉请，故对该证据本院仅对其真实性予以认定。3、被告提交的第一组证据，因该证据仅能证明刘双喜、刘凤霞将其二人所有的神木县神木镇大兴庄村10号房产一处赠与被告刘先飞，并在房屋赠与书中约定“赠与后不得转让买卖，如转让买卖该赠与无效，赠与人有权收回该房”。该协议仅是刘双喜、刘凤霞与被告刘先飞之间就房屋赠与行为的约定，只能在其双方之间产生约束力，故对该组证据本院不予认定。4、被告提交的第二组证据，原告对证据的真实性及证明目的均无异议，但认为其中的10万元是在签协议前打的利息，因原告在本案中只要求四被告继续履行原、被告之间签订的《房屋转让协议》（即将房屋、产权证、土地证交付二原告），并未对其他债权债务关系提出诉请，故对该证据本院仅对其真实性予以认定。5、被告提交的第三组证据，因与本案无联性，且二原告亦未对该组证据予以质证，故对该证据本院不予认定。根据当事人的陈述，举证、质证及本院认证查明以下事实：2010年8月至10月间，被告焦平、刘先飞、焦亮向二原告先后借款共计265万元。上述三被告借款后，未能按照约定向二原告结息还本。经二原告多次与上述三被告催要，三被告均以种种理由推脱。2013年1月14日，经二原告与本案四被告协商，双方就借款本息的偿还达成了甲方为刘先飞、焦平与乙方为宋光荣、宋增怀的《房屋转让协议书》一份，二原告与四被告均在协议书中签名并捺了手印。该协议就双方之间以被告焦平、刘先飞所有的神木县神木镇大兴庄村10号独院房产折抵借款本息的转让事宜，主要约定如下，“1、甲方将独院以330万元一次性抵清乙方340.925万元本息，剩余40万元甲方给乙方再打欠条，不吃利，还款方式另约；2、甲、乙双方为一次性转让，永不反悔；3、甲方在2013年3月15日前给乙方交房和房产证等相关手续，乙方把借款原件等同时交给甲方；4、因甲方房子以前在神木大柳塔工行有抵押贷款50万元整，由甲方分期还清，不能影响乙方对此房的所有权，若出现问题，由甲方全权负责；5、如乙方需过户，甲方全力协助，费用由乙方承担。”另双方还对转让原因、转让价格、违约责任等事宜进行了约定。协议达成后，被告焦平、刘先飞却并没有按照约定于2013年3月15日前向二原告交房，二原告多次向被告催要，被告方均以种种理由拒绝。原告无奈之下，诉至人民法院，请求依法判令：1、被告继续履行《房屋转让协议》内容（将房屋、产权证、土地证交付二原告）；2、由被告方承担本案诉讼费用。另，二原告于2013年5月22日向本院提出诉讼财产保全申请，请求将被告焦平、刘先飞所有的位于神木县神木镇大兴庄村10号院房产一套予以查封，并提供了担保。本院于2013年5月27日做出（2013）神民初字第03270—1号民事裁定书，将被告焦平、刘先飞位于神木县神木镇大兴庄村10号院房产一套予以了查封。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面忠实的履行自己的义务。本案中原告宋光荣、宋增怀与被告焦平、刘先飞于2013年1月14日签订的《房屋转让协议书》符合我国法律、行政法规规定，且二原告已履行了其主要给付义务，故该协议应属于合法、有效的合同。四被告在庭审中辩称，原、被告之间签订的《房屋转让协议书》是在二原告逼迫之下签订的，违反了我国《合同法》中的平等自愿、公平正义原则，因四被告未能提供相关证据予以佐证，故对被告方此项辩称理由，本院不予采纳。被告方还辩称被告刘先飞与刘双喜、刘凤霞之间签订的《房屋赠与书》中明确约定刘双喜、刘凤霞将其二人所有的位于神木县神木镇大兴庄村10号独院在赠与刘先飞后，不得转让、买卖，如转让、买卖赠与无效，刘双喜、刘凤霞有权收回房屋，所以原、被告之间签订的《房屋转让协议书》无效的理由。因原告在与被告签订上述协议书时，四被告并未告知二原告该房屋系刘双喜、刘凤霞赠与刘先飞，并约定不得转让、买卖，否则赠与无效，收回房屋的事实。因此，二原告做为善意的第三人有理由相信，被告焦平、刘先飞对位于神木县神木镇大兴庄村10号独院享有处分权。且内部约定的效力不得对抗产权登记的公示效力，所以被告方的上述辩称理由，本院不予采纳。四被告庭审中还辩称本案涉嫌高利借贷违反法律规定，应当驳回二原告诉求的理由，因本案是房屋买卖合同纠纷，并非借贷关系，被告辩称的理由与本案无关，本院亦不予采纳。另，由于本案中涉案房屋的实际所有人为焦平与刘先飞，被告焦亮、焦成亮虽在《房屋转让协议书》中签名和捺印，但并非本案涉案房屋所有人，故对二原告要求其二人履行协议内容的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决如下：原告宋光荣、宋增怀与被告焦平、刘先飞于2013年1月14日签订的《房屋转让协议书》有效。由被告焦平、刘先飞于本判决生效后30日内将位于神木县神木镇大兴庄村10号房产及房屋产权证、土地使用证交付于原告宋光荣、宋增怀所有。驳回原告宋光荣、宋增怀对被告焦亮、焦成亮的诉讼请求。案件受理费150元、保全费5000元，由被告焦平、刘先飞承担，被告焦亮、焦成亮不承担责任。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员　　麻建栋二〇一三年八月十九日书记员　　刘沁宇 更多数据：