（2013）临民初字第276号

裁判日期: 2013-08-19

公开日期: 2015-06-30

案件名称

桂林市临桂县成信房地产开发有限公司与张敏、龙孟春商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

桂林市临桂区人民法院

所属地区

桂林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

桂林市临桂县成信房地产开发有限公司,张敏,龙孟春

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款，第一百一十二条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

广西壮族自治区临桂县人民法院民事判决书（2013）临民初字第276号原告桂林市临桂县成信房地产开发有限公司，住所地临桂县金水路，代码证72764398-X。法定代表人廖连明，该公司董事长。委托代理人蒋文武、蒋哲（实习），广西金桂律师事务所律师。被告张敏。被告龙孟春。以上两被告的共同委托代理人李思、石元慧（实习），广西诚瑞律师事务所律师。原告桂林市临桂县成信房地产开发有限公司（以下简称成信房产）诉被告张敏、龙孟春商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年2月22日受理后，依法组成由审判员杨华担任审判长，审判员唐国军、人民陪审员侯有喜参加的合议庭，于2013年5月29日公开开庭审理了本案。书记员唐敏红担任记录。原告成信房产的委托代理人蒋文武、被告张敏、龙孟春的共同委托代理人李思、石元慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成信房产诉称，2010年12月31日，二被告与原告签订《商品房买卖合同》，购买原告开发建成的临桂镇金山广场商业街1#A区第二层。2011年1月4日，双方签订《补充协议》，约定如果甲方（即原告）在2011年5月15日前，不能办理产权证，全额退款给乙方（即被告），甲方每日赔偿人民币10000元给乙方，直至收回退房款为止，并赔偿乙方的经济损失。2011年2月15日，双方签订《补充协议第8条》，约定办理房产权证完毕，从出卖人通知买受人来领证之日起计算，十五个工作日内，买受人必须无条件将余下的购房款全部付清给出卖人，否则，买受人每日赔偿人民币10000元给出卖人。原告于2011年2月25日通知被告领取房产权证，被告于同日领走了房产权证，2011年3月4日，被告又领走了土地证。但被告直至现在仍拖欠原告房款158976元未付。原告的行为违反了《补充协议》的约定，为此，请求法院判决被告给付拖欠购房款158976元、逾期付款违约金720000元，共计878976元给原告；承担诉讼费用。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1，商品房买卖合同，证明双方就房屋买卖的面积、单价、总价、付款方式、交房条件和违约责任等具体约定；2、2011年1月4日《补充协议》，证明双方对办证时间及逾期办证违约责任的具体约定；3、2011年2月15日《补充协议第8条》，证明双方对付款时间及其逾期付款违约责任的具体约定；4、2011年2月25日《收条》，证明被告领走了房产权证；5、2011年3月4日《收条》，证明被告领走了土地证。被告张敏、龙孟春辩称，一、被告没有违约事实存在。《商品房买卖合同》约定“首付款2260000，其余银行按揭贷款支付”，没有约定具体给付时间。合同签订后，被告已支付全部购房款4311800元，不存在违约的事实；二、原告在履行合同时有违约事实存在。1、未按《补充协议》第五条履行义务，即未保持酒店大堂左侧通往一至七楼楼梯通畅，也未提供左侧通道尾端的小房间给被告使用；2、未按《补充协议》第六条履行义务，即未给被告办理停车位的有关手续，反将停车位出租；3、交付被告的房屋公摊面积超出合同的规定，套内建筑面积少于合同的规定；4、原告收了被告购房款4311800元，但有2151800元未开具发票；三、原告以补充协议第八条的规定来主张逾期违约金，没有事实和法律依据，补充协议第八条只有被告张敏一人签名，没有经过双方签字，不产生法律效力，应为无效条款。假如被告违约，原告主张的违约金每天10000元，也违反国家法律规定，该约定属无效。如被告违约，违约金也应按双方签订合同的第七条约定，以逾期应付款每日万分之一计算。因此，为维护被告的合法权益，请法院做出公正判决。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明被告买房的事实及违约的处理方式；2、《补充协议》，证明原告应承担将小房间提供给被告使用，及办理停车位给被告使用的义务；3、《补充协议第8条》，证明该协议未经龙孟春签字是无效协议；4、汇款凭证、收条，证明被告依合同规定履行义务；5、税务发票，证明原告仅开具第一期交款发票；6、照片6张，证明原告未履行补充协议的义务；7、房产证，证明原告交付的房屋面积不符合合同的约定，公摊面积远超过合同的约定。经过开庭质证，原告对被告提供的证据1无异议，证据2、3真实性无异议，但证明内容有异议，证据4真实性无异议，但除了收条外其余与本案无关，证据5真实性无异议，但证明内容有异议，证据6真实性无异议，但证明的事实有异议，证据7真实性无异议，面积与合同的约定不符是事实，但这不能成为被告抗辩的理由，被告应另案起诉。被告对原告提供的证据1、2真实性无异议，证据3有异议，认为补充协议第八条是无效条款；证据4、5无异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定，对提出有异议的证据，因与本案事实有一定的关联性，因此亦作为本案的参考依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年12月31日，原告成信房产与被告张敏、龙孟春签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定两被告以每平方米4800元，总价4311800元购买原告开发的临桂镇金山广场商业街1#A区第二层建筑面积为898.3平方米的房屋。其中第五条、面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以面积为依据进行面积确认即面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：按临桂县房管所测绘结果为准，多退少补。第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.0的违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.0的违约金。2011年1月4日，以原告的副总经理李济勇为甲方，被告张敏、龙孟春为乙方，双方签订了《关于商品房买卖合同的补充协议》，协议共7条，内容为：1、二楼通道连接部分，如果全部产权是甲方，同意乙方使用和装修，其他人不得打广告。但广告的规格、样式要经甲方同意与大堂装修相协调。如不属于甲方则甲方不负责任。2、如果甲方在2011年5月15日前，不能给乙方办理产权证，全额退款给乙方，（甲方每日赔偿人民币10000元给乙方，直到收回退房款为止）并赔偿乙方经济损失。3、如果本栋楼产权都是甲方，甲方不得出租给其他人经营电玩和网吧行业。5、酒店大堂左侧通往一至七楼楼梯保持畅通，无偿提供大堂左侧通道尾端的小房间给乙方使用。6、甲方必须无条件协助乙方在酒店区域与有关部门办理门口停车位的有关手续。7、本补充协议经双方签字后生效，一式二份，双方各持一份，与签订的《商品房买卖合同》具有同等法律效力。原告对上述《关于商品房买卖合同的补充协议》予以认可。上述两份协议签订后，两被告于2011年1月14日支付首付款216000000元，2011年1月20日支付500000元。2011年2月15日，经原告派人与被告张敏协商，被告张敏同意补充了《关于张敏、龙孟春购买金山广场商业街1#楼A区二层“商品房买卖合同的补充协议”第8条》，内容为：办理房产权证完毕，从出卖人通知买受人来领证之日起计算，十五个工作日内，买受人必须无条件将余下的购房款全部付清给出卖人，否则，不论买受人欠款多少，买受人每日赔偿人民币10000元给出卖人。直至付清所有购房款和赔偿款为止。2011年2月25日，被告张敏收到原告为其办理好的房产权证2本，房产总面积为931.42㎡。2011年3月4日，被告张敏又收到原告为其办理好的土地证。2011年3月14日、16日，两被告共给付了合同约定的余下的1651800元房款。之后，原告催问两被告支付超出合同约定面积33.12㎡的房屋价款158976元，两被告认为其已按合同的约定全部付完了43118000元房款，从而拒绝支付原告要求补交的超出面积房款。为此，双方发生纠纷，原告于2012年2月22日诉至本院，请求本院做出如其诉请的判决。庭审中，原告对两被告辩称中的第二点抗辩理由不予认可，认为酒店大堂左侧通往一至七楼楼梯一直是通畅的，左侧通道尾端的小房间至今空闲，被告不使用，不能证明原告不给其用。按补充协议第六条，原告只是协助两被告办理停车位的手续，但两被告从未要求原告予以协助，并已在使用停车位。两被告对其抗辩理由也没有提供证据证实。本院认为，一、关于《商品房买卖合同》、《关于商品房买卖合同的补充协议》、《关于张敏、龙孟春购买金山广场商业街1#楼A区二层“商品房买卖合同的补充协议”第8条》是否有效的问题。原告成信房产与被告张敏、龙孟春签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿协商一致的情况下签订的，没有违反法律的规定，双方亦没有异议，是合法有效的。以原告的副总经理李济勇为甲方，被告张敏、龙孟春为乙方签订的《关于商品房买卖合同的补充协议》，原告认可李济勇的行为，因此，该补充协议应确认为是两被告和原告自愿协商一致的意思表示，也是合法有效的。被告张敏签名同意的《关于张敏、龙孟春购买金山广场商业街1#楼A区二层“商品房买卖合同的补充协议”第8条》，亦是原告和被告张敏协商一致的自愿意思的表示，对原告和被告张敏亦具有法律效力。被告龙孟春虽没有在补充协议第8条上签名，但作为合同约定的房屋的共同所有人，被告张敏在做出补充协议第8条的承诺后，被告龙孟春至原告起诉前，未提异议，应视为被告龙孟春对被告张敏该行为的默认，因此，被告张敏的行为对被告龙孟春构成了表见代理，该补充协议第8条对被告龙孟春具备法律效力。二、关于被告是否尚欠原告购房款的问题。按照法律规定，依法成立的合同，自合同成立生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案两被告虽然已按合同约定支付了约定面积的房屋价款，但被告购买的房屋实际测绘登记面积是931.42㎡，比合同约定的面积超出了33.12㎡。按原、被告双方在《商品房买卖合同》第五条的约定，房款是按临桂县房管所测绘结果为准，多退少补。因此，两被告应将超出面积部分的房款158976元（按33.12㎡×4800元／㎡计算）支付给原告。三、关于被告是否违约，应否支付违约金的问题。两被告至今尚有超出合同约定面积的房屋价款未付，按《关于张敏、龙孟春购买金山广场商业街1#楼A区二层“商品房买卖合同的补充协议”第8条》的约定，两被告已分别于2011年2月25日和2011年3月4日收到原告通知其领取的房权产证和土地证，其应在2011年3月19日前把超出合同约定的面积及合同约定的房款全部付清给原告，但两被告只付了合同约定的房款，对超出合同约定的面积的房款，两被告至今未付，显然，两被告未按约定的时间付清房款的行为构成了违约，应承担违约责任。按上述协议第8条约定计算，从2011年3月20日起至原告起诉日即2013年2月22日止，两被告支付违约金按每天10000元计算共计7020000元给原告，但两被告上述应支付的违约金明显过分高于造成原告的损失，因此，根据合同法第一百一十四条规定，两被告可以请求法院适当减少。本案两被告认为逾期付款违约金应按双方签订的《商品房买卖合同》第七条，即逾期应付款每日万分之一计算支付，但该计算结果与两被告承诺的每天10000元相差甚远，对两被告做出每天10000元违约金的承诺无法履行的行为达不到惩罚的作用，因此，本院综合两被告所欠房款及由此给原告造成的损失综合考虑，两被告应支付原告逾期付款违约金以不高于所欠房款本金为宜，即两被告应支付违约金150000元给原告。至于两被告以原告未按《补充协议》第五条履行义务，即未保持酒店大堂左侧通往一至七楼楼梯通畅，也未提供左侧通道尾端的小房间给被告使用，未办理停车位手续为抗辩交付房款和支付违约金的理由，因原告未与认可，两被告亦未提供证据证实，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张敏、龙孟春支付购房款158976元给原告桂林市临桂县成信房地产开发有限公司；二、被告张敏、龙孟春支付逾期房款的违约金150000元给原告桂林市临桂县成信房地产开发有限公司；三、驳回原告桂林市临桂县成信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12590元，原告桂林市临桂县成信房地产开发有限公司负担6300元，被告张敏、龙孟春负担6290元。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费12590元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审　判　长　　杨　华审　判　员　　唐国军人民陪审员　　侯有喜二〇一三年八月十九日书　记　员　　唐敏红微信公众号“”