（2013）鼓民初字第3774号
裁判日期: 2013-08-19
公开日期: 2014-01-20
案件名称
原告王年红与被告阙拥军、徐小芹房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王年红,阙拥军,徐小芹,中国工商银行股份有限公司南京汉府支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六条，第五十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第3774号原告王年红，女，汉族，1961年5月12日生。委托代理人曹义怀，北京盈科（南京）律师事务所律师。委托代理人苏聪聪，北京盈科（南京）律师事务所律师。被告阙拥军，男，汉族，1968年12月4日生。被告徐小芹，女，汉族，1980年4月1日生，委托代理人宗一多，江苏诺法律师事务所律师。委托代理人杨继军，江苏诺法律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司南京汉府支行，住所地本市中山东路404号。负责人胡健，行长。委托代理人陆川，男，汉族，1966年7月17日生，中国工商银行股份有限公司南京汉府支行职员。原告王年红与被告阙拥军、徐小芹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加中国工商银行股份有限公司南京汉府支行（以下简称工行南京汉府支行）作为第三人参加诉讼，并由代理审判员张广鲁独任审判，公开开庭进行了审理。原告王年红的委托代理人曹义怀，被告阙拥军、被告徐小芹的委托代理人杨继军，第三人工行南京汉府支行的委托代理人陆川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王年红诉称，位于南京市鼓楼区银城花园12号101室房屋系原告拆迁安置房，原告一直居住在该房内。2005年被告阙拥军欺骗原告将该房过户至其名下。2008年9月26日，两被告签订房屋买卖合同并办理过户登记，后被告阙拥军为隐瞒该房产过户给被告徐小芹的真相，伪造了一份房产证给原告。2010年3月，被告徐小芹要求原告搬离该房屋时，原告才发现阙拥军诈骗的事实，遂向公安机关报案。南京市鼓楼区人民法院（2012）鼓刑二初字第194号判决书认定，被告阙拥军欺骗原告将该房产过户至其名下的行为构成诈骗罪；判决书同时载明徐小芹陈述：2008年9月其与阙拥军办理房屋过户手续，并没有实际支付钱款，过户前也没有看过房子，同时约定如果2009年前能全部归还欠款，其再将房产过户给阙拥军。原告认为，两被告之间并非真实的房屋买卖关系，徐小芹并不构成善意取得。因此两被告之间签订的房屋买卖合同应属无效合同，故要求确认两被告签订的关于本市鼓楼区银城花园12号101室房屋买卖合同无效，责令两被告协助原告办理将本案诉争房屋过户至原告名下的手续。被告阙拥军对原告的诉讼请求及依据的事实理由没有异议。被告徐小芹辩称，其对阙拥军的诈骗事实不知情，属于善意第三人；阙拥军欠徐小芹1004000元的事实在本院（2012）鼓刑二初字第194号判决书第五页中予以确定，该买卖合同是以房抵债的行为，阙拥军与徐小芹按照物权法的规定在房地产管理部门办理了房屋过户登记等合法手续，故阙拥军与徐小芹之间的房屋买卖合同是合法有效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人工行南京汉府支行述称，其对阙拥军的诈骗行为不知情，两被告签订的房屋买卖合同手续是合法的，银行与徐小芹之间的抵押合同是合法有效的，并按照规定向徐小芹发放了贷款。经审理查明，原告王年红系肢体残疾人，文化程度文盲。南京市鼓楼区银城花园12号101室房屋系原告一家的拆迁安置房，并由原告一家一直居住，2005年5月27日领取产权证。2003年开始被告阙拥军开始租住该房屋中的一间。2005年7月，被告阙拥军以做工程资金短缺为由，与原告王年红约定，用该房屋为被告阙拥军办理抵押贷款，在抵押期间被告阙拥军不得处置该房产，同年7月5日，被告阙拥军诱骗原告王年红在房屋买卖契约上签字，将该房过户至自己名下。2008年9月26日，两被告签订房屋买卖合同，以人民币84万元的价格将该房产过户给徐小芹，后被告阙拥军为隐瞒该房产过户给被告徐小芹的真相，伪造了一份房产证给原告。2008年9月徐小芹与阙拥军办理房屋过户手续时，并没有实际支付钱款给阙拥军，过户前也没有看过房子，同时约定如果2009年前能全部归还欠款，其再将房产过户给阙拥军。被告阙拥军向徐小芹出具的借条也在徐小芹处，阙拥军案发后徐小芹将借条交给了公安机关。2005年8月，被告阙拥军将涉案房屋抵押给上海浦东发展银行南京分行贷款人民币20万元，2008年9月26日，徐小芹代阙拥军偿还剩余贷款17万余元，注销该房屋上的抵押权。2008年10月16日，被告徐小芹将涉案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司南京钟山支行（以下简称工行钟山支行）贷款人民币58万元。后因徐小芹未及时归还贷款，2010年9月，工行钟山支行向法院起诉徐小芹归还贷款，经法院调解，确认徐小芹欠工行钟山支行人民币567491.47元，利息14032.68元，同时工行钟山支行对涉案房屋在上述债权房屋内具有优先受偿权。后工行钟山支行申请强制执行，2011年5月6日，南京市玄武区人民法院以被执行人徐小芹设定抵押的房屋涉嫌刑事犯罪，裁定终结执行。2010年2月25日，中国工商银行股份有限公司南京钟山支行并入中国工商银行股份有限公司南京汉府支行。2010年3月，被告徐小芹要求原告搬离该房屋时，原告发现阙拥军诈骗的事实，遂向公安机关报案。南京市鼓楼区人民法院（2012）鼓刑二初第194号判决书认定，被告阙拥军欺骗原告将该房产过户至其名下的行为构成诈骗罪。被告阙拥军服刑后，原告诉至法院，要求确认两被告签订的关于本市鼓楼区银城花园12号101室房屋买卖合同无效，并将该房产协助过户至原告名下。案件审理过程中，原告撤回要求被告协助办理将诉争房屋产权恢复登记至原告名下的诉讼请求。经本院调解，原、被告无法达成一致意见。上述事实，有原告提供的南京市存量房买卖合同、房地产买卖契约、房产过户的权属登记申请书、房屋拆迁补偿安置协议、江东派出所对徐小芹作的询问笔录、本院（2012）鼓刑二初字第194号刑事判决书，第三人提供的房屋抵押合同、房屋他项权证、借款合同、借据借款凭证以及当事人的陈述等证据为证，足以证实。本院认为，民事法律行为应当遵守法律法规规定，当事人的意思表示应当真实。本案被告阙拥军与徐小芹签订房屋买卖合同并办理了房产过户手续，表面上符合买卖合同的形式要求，但实质上并未建立在真实买卖关系的基础之上。根据查明事实，被告徐小芹没有实际支付相应的购房款；徐小芹同意替阙拥军偿还银行贷款并继续借钱给阙拥军的目的，是为了以该房产保全其债权；房屋过户前徐小芹没有查看房屋；两被告也约定如果阙拥军2009年前能全部还清欠款，徐小芹再将房屋过户给阙拥军；实际上房屋也一直由原告居住，因此，两被告间的房屋买卖并不是双方真实意思表示，其真实目的是为阙拥军的借款进行担保，该行为不符合民事法律行为要求当事人意思表示真实的构成要件。关于被告徐小芹辩称房屋买卖合同是阙拥军以房抵债的意见。如果该辩称属实，则徐小芹应该在阙拥军将房屋过户后将欠条交还阙拥军，但事实上徐小芹并没有将欠条交还阙拥军，而是自己保管，这也能够印证两被告之间的房屋买卖合同不是双方真实意思表示，而是为了对阙拥军的债务进行担保。综上，两被告的行为违反了法律法规的规定，依法应属无效，故对原告要求确认阙拥军与徐小芹签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，应予支持。据此，依据《民法通则》第六条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告阙拥军与徐小芹于2008年9月26日签订的关于本市鼓楼区银城花园12号101室房屋的房地产买卖合同无效。案件受理费13000元，减半收取6500元，由被告阙拥军、徐小芹各负担3250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 张广鲁二〇一三年八月十九日见习书记员 邢珊珊 来源：百度搜索“”