（2013）河开民初字第1473号
裁判日期: 2013-08-19
公开日期: 2015-01-08
案件名称
蒋海军与江苏登达房地产开发有限公司、江苏登达房地产开发有限公司淮安分公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安市清江浦区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋海军,江苏登达房地产开发有限公司,江苏登达房地产开发有限公司淮安分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）河开民初字第1473号原告蒋海军。委托代理人沈燕，江苏知缘律师事务所律师。委托代理人朱卫东，江苏知缘律师事务所律师。被告江苏登达房地产开发有限公司（原名为建湖县登达房地产开发有限公司），住所地建湖县城向阳西路98号。法定代表人王金叶，职务董事长。被告江苏登达房地产开发有限公司淮安分公司，住所地淮安经济开发区枚乘办柴米村七组22号。负责人王金叶，职务董事长。两被告共同委托代理人吴建胜。原告蒋海军与被告登达公司、被告登达淮安分公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告的委托代理人沈燕、被告登达公司、被告登达淮安分公司的共同委托代理人吴建胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋海军诉称：2010年11月29日，原告与被告登达公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发建设的淮安市经济开发区金榜花园第32幢楼106房一套，房屋总价款为295098元。合同约定被告应当在2011年12月30日前向原告交付房屋，房屋交付后90日内，被告应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的1%支付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付全部房款。2011年12月30日，原告与被告登达淮安分公司办理了房屋交接手续，但由于被告未能按照双方约定及时为原告办理房屋权属登记备案，致使原告未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书，原告现诉至法院，请求判令被告支付违约金2950.98元。被告登达公司及登达淮安分公司辩称：被告逾期登记备案，但根据原告交款依据，原告也具有逾期付款违约行为，在合同中对违约金也有明确约定，对照有关规定，当事人在履行合同过程中，互负违约责任的，一方当事人主张违约金，另一方当事人依法可以行使抵消权。请依法裁决。经审理查明，2010年11月29日，原告与被告登达公司签订商品房买卖合同，购买被告登达公司开发建设的金榜花园第32幢楼3单元106房一套，合同约定房屋总价款295098元；（合同第六条第3款）付款方式及期限为：自签订合同之日首付房款计人民币89098元，余款206000元于签订合同之日起十五日内以按揭贷款或以现金方式办理；房屋交付期限为2011年12月30日前交房；关于产权登记处的约定为：出卖人应当在商品交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。双方在合同附件四（合同补充协议一）中还约定，买受人选择合同第六条第3款付款方式时，最终以银行批准的贷款金额为准。买受人应当承担如下义务与责任：（1）买受人须在本合同签订日起当日内提供贷款所需资信证明或资料……在合同签订后超过15日，如因买受人原因未能及时办理银行按揭手续的，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，并要求买受人支付贷款金额的3%作为违约金。（2）由于买受人原因银行批准的按揭贷款金额低于买受人申请之按揭贷款金额时，差额部分买受人必须在合同签订日起十五日内补足，合同继续履行。（3）买受人向银行申请贷款所需资信证明或资料不全，而导致申请按揭贷款银行不予批准或无法办理时，买受人必须在本合同签订起15日内补足房款，逾期未补足房款，出卖人有权解除合同，买受人愿意履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应补足房款期限之第二天起到实际补足全额房款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金。合同签订后，原告依照约定向被告交纳购房首付款89098元，于2011年1月18日与相关银行签订借款合同向银行办理按揭贷款支付余款购房款。借款期间从2011年1月18日至2026年1月17日。银行实际发放贷款日期为2011年3月21日。被告于2011年12月30日将原告所购房屋交付原告，但未能按照双方约定及时将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。双方发生纠纷后，原告遂诉至本院，提出前列诉讼请求。上述事实，有原、被告双方庭审陈述及原告提供购房合同、借款合同、付款发票等证据在卷证实。本院认为：本案原、被告于2010年11月29日双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，形式及内容不违反法律及行政法规的规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当全面适当履行自己的义务，如果违约，应当承担违约责任。本案中，原告主张被告在按约交付房屋后，未能按合同约定及时将应由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告逾期办理房屋权属证书，构成违约，被告予以认可，故被告依约应向原告承担购房款1%即2950.98元的违约金。诉讼中，被告抗辩主张原告未按合同约定及时交付全部房款，对此本院认为，根据现已查明的事实，原告确实未能在2010年11月29日合同签订后约定的十五日内以按揭的方式向被告支付剩余购房款构成违约，但在2011年1月18日原告已与按揭贷款银行签订借款合同，鉴于被告认可原告可以以按揭的方式办理，则原告在与贷款银行签订借款及房产抵押后，应认定原告已履行了合同义务，故从公平合理的角度，应认定2011年1月18日日期为计算原告违约的截止时间，原告违约计35天，违约金为（206000＊2／10000）＊35=1442（元）。在合同履行过程中，双方均存在违约行为，一方抗辩相互抵冲理由成立，本院照准。相互冲抵后，被告应付原告违约金金额为1508.98元。被告登达淮安分公司在本案中不是合同相对方，系被告登达公司的分支机构，不具有企业独立法人资格，不承担民事责任。综上，经调解不成，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告登达公司于本判决生效后十日内支付原告蒋海军违约金1508.98元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告登达公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。审 判 长 左康红代理审判员 谢国春人民陪审员 周天虹二〇一三年八月十九日书 记 员 王晓萌 来源：