（2013）房民初字第03963号
裁判日期: 2013-08-19
公开日期: 2015-12-07
案件名称
吴晞与任钢租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴晞,任刚
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国防洪法》：第二十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2013）房民初字第03963号原告吴晞，女，1971年4月11日出生。委托代理人韩英伟，北京市新银律师事务所律师。被告任刚，女，1933年3月15日出生。委托代理人刘恋，北京市清华源律师事务所律师。原告吴晞与被告任钢租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员何双全独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩英伟与被告委托代理人刘恋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴晞诉称：被告的女婿焦生瑞与原告的丈夫李瑞轩相识，被告任钢请求原告承租十渡龙河山庄，为将该山庄租出，被告任钢认原告为干女儿，并许诺只要不卖掉山庄，其他一切均不过问。2011年2月10日，双方签订《承包十渡龙河山庄的协议书》，对承包建筑面积、期限、租金等进行了明确约定。为应对村委会检查，在协议书第八条注明：不得将山庄转租给他人，该条对原告无约束力。在此之后，原告积极履行协议。在征得被告同意的情况下，原告于2011年3月20日对龙河山庄进行了装修，花费装修费用200000元，购买设备64205元。2011年12月1日，在被告同意的情况下，原告将龙河山庄转租张国力经营。2012年6月20日，被告看到山庄经营红火，被告单方终止合同，以邮寄方式给原告及张国力送达解除合同通知书，原告多次与被告沟通，遭到被告的拒绝。2012年8月31日，原告的丈夫李瑞轩收到张国力起诉要求赔偿的诉状。为确保协议继续履行，原告将被告诉至法院要求确认原被告签订的《承包十渡龙河山庄协议书》有效，在该案的审理过程中，被告方向法庭提交了北京市房山区人民政府防汛抗旱指挥部文件房证汛（2012）31号河道清障通知书编号（2012）9354号，涉案龙河山庄属于违法建筑，双方无法继续履行合同，原告被迫撤诉，为挽回原告的经济损失，现诉至法院请求确认原被告签订的承包十渡龙河山庄协议书无效，赔偿原告损失264205元，并保留原告承担赔偿张国力损失的诉权。被告任钢辩称，原、被告双方签订的承包龙河山庄的协议实际上是一份内部承包协议，本案的焦点应是确认被告是否是合法经营主体。该协议因原告擅自转租而被解除。第一，被告是合法主体，原被告双方的签订协议是真实意思表示。双方签订该协议的目的是被告以旅游服务形态赚取利润。为防止原告擅自转租协议订立了禁止转租的条款，因原告的转租行为，被告发出解除函是合法的，而且该协议已经合法解除。原告提出龙河山庄是违章建筑，进而导致合同无法履行是无稽之谈。该协议是内部协议，原告没有证据证明被告是违章建筑，被告认为内部承包与房屋租赁是两个不同的法律关系。第二，由于被告常年经营龙河山庄，该山庄具备经营条件，原告实际是在接手之后不久将其转租给第三人。该山庄的装修实际上是由第三人装修的。原告提供的证人证言不能证明原告进行了装修，该证人证言的效力不足以采信。另外原告不是适格主体，无法进行装修，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年2月10日，原被告签订《承包十渡龙河山庄协议书》，协议约定：被告任钢将建筑面积1067平方米的龙河山庄及相应设备、设施承包给原告吴晞，被告负责给原告提供经营所需的相应合法手续；承包租金为每年4万元，租期为2011年2月10日至2017年2月10日共计6年。协议签订后，原告按约定交付了2年租金80000元。2012年3月6日至2012年3月22日，原告对龙河山庄的水电管道相关部件进行维修保养支出1237.3元。2012年3月16日，原告在北京东郊批发市场购置酒店用品、厨具、办公用品等设备共支出44955元。2011年3月22日，原告吴晞以其丈夫李瑞轩的名义与付礼德签订了建筑装饰工程施工合同对龙河山庄进行装修，工程报价205090元，合同约定该装修工程的实收价款为200000元，该合同得以履行。原告向付礼德实际支付装修价款200000元。2011年5月27日，原告向付礼德支付修葺屋顶费用5000元。随后原告使用被告的营业执照等相关手续对外营业。2011年12月1日，原告的丈夫李瑞轩将龙河山庄转租给张国力。2012年6月30日被告以原告擅自转租为由向原告及张国力发出了解除合同通知书。2012年8月31日，原告丈夫李瑞轩收到张国力要求赔偿的诉状；同日，原告吴晞将被告任钢诉至法院，请求法院认定原被告之间的承包龙河山庄协议书有效。在该案审理过程中，被告向法庭提交了（2012）9354号河道清障通知书，通知书责令：北京市房山区十渡镇九渡龙河山庄于2012年9月10日前外迁所有设施及人员，清除河道障碍；逾期不清除，将依法给予强行清除；所需费用由设障者承担，造成的一切财产损失自负。随后，原告吴晞撤回对被告任钢的起诉。2013年3月13日，原告吴晞再次将被告任钢诉至法院，请求法院判令：1、依法确认原被告于2011年2月10日签订的《承包十渡龙河山庄协议书》无效。2、依法判令被告赔偿原告损失264205元，并保留原告承担赔偿张国力损失的诉权。上述事实有当事人陈述、承包十渡龙河山庄协议书、（2012）9354号河道清障通知书、营业执照、建筑装饰工程施工合同、证人证言、付礼德收据2张、北京东方盛泽东郊农副产品批发市场有限公司5张、北京施加华万通通讯器材有限公司收据1张、个人收据12张等证据在案佐证。上述证据经庭审质证和本院审查核实，应当作为认定事实的依据。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同。龙河山庄被北京市房山区人民政府防汛抗旱指挥部发出的（2012）9354号河道清障通知书认定为违反了《中华人民共和国防洪法》第二十二条第二款的规定，被责令龙河山庄于2012年9月10日前外迁所有设施及人员，清除河道障碍；同时原被告双方存在出租营业执照的行为。故原被告双方所签订的《承包十渡龙河山庄协议书》为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。龙河山庄目前依然由张国力经营并控制，并有涉及龙河山庄案件在本院审理过程中。针对原告吴晞是否对龙河山庄进行装修及装修费用的问题，本院认为原告提供了其丈夫李瑞轩与付礼德签订价款为200000元的装修龙河山庄的建筑装饰工程施工合同及付礼德的收据2张，并有付礼德、张建军、饶刚证人证言对原告装修龙河山庄的事实予以佐证，因此，原告吴晞花费200000元装修龙河山庄、花费5000元修葺房顶的事实足以采信。原告吴晞对龙河山庄的水电管道相关部件进行维修保养支出1237.30元，购置酒店用品、厨具、办公用品等设备共支出44955元均有收据佐证，亦符合龙河山庄开业经营的需求，本院予以认定。原告声称为办理任钢的个体工商户营业执照及卫生许可证所购买的烟酒费用12000元，被告否认，且明显超出办理营业执照及卫生许可证的合理费用，本院不予认定。原告租赁龙河山庄的期限为6年计72个月，龙河山庄经原告转租后由张国力使用至今已30个月，上述费用共计251192.30元剩余租赁期内的现值应为146528.84元。上述经济损失应由原被告根据过错承担，龙河山庄被认定违反了《中华人民共和国防洪法》，并被责令限期清除，同时双方又存在出租营业执照的行为。合同无效应由被告任钢承担主要责任，原告吴晞承担次要责任。原告吴晞诉请保留赔偿张国力损失的诉讼权利，可以通过法律程序另行解决。被告任钢认为《承包十渡龙河山庄协议书》是内部承包协议的抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。本案中，《承包十渡龙河山庄协议书》虽为无效合同，龙河山庄在原告转租于张国力后，事实上二个协议起初都是当事各方真实的意思表示；协议约定的基本权利义务也都在正常履行中，被告以不得转租为由单方面发出解除合同的通知给两个协议的履行带来了重大障碍，并带来系列民事诉讼，被告的行为看似是在维护协议的约定，对原告及转租承租人张国力对龙河山庄投入的人力物力及正常的经营行为视而不见，实质上违背了诚实信用原则和公平原则。而我国社会主义市场经济持续发展不可或缺的正是诚实信用原则和公平原则得到经营者的普遍遵守。合同自始无效，转租的约定这一节亦当然无效，对被告的上述行为不能也不应得到法院的支持。对于原告来讲，在市场经济活动中应掌握一定的法律常识，不应忽视协议约定，在法律认定合同无效前，双方的真实意思表示理应得到双方的尊重。因此，原告的行为也应受到一定的惩罚。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告吴晞与被告任钢签订的《承包十渡龙河山庄协议书》无效。二、被告任钢于本判决生效后十日内赔偿原告吴晞经济损失十一万七千二百二十三元。三、驳回原告吴晞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千六百三十二元，由原告吴晞负担五百三十二元（已交纳），由被告任钢负担二千一百元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理代理审判员 何双全二〇一三年八月十九日书 记 员 杨国兴 关注公众号“”