（2013）鼓民初字第1626号
裁判日期: 2013-08-19
公开日期: 2014-09-22
案件名称
原告徐恒敏与被告姚军、南京东亚会展服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐恒敏,姚军,南京东亚会展服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第1626号原告徐恒敏，男，汉族，江苏XX律师事务所律师。被告姚军，男，汉族，南京XX服务有限公司法定代表人。被告南京东亚会展服务有限公司（以下简称东亚会展公司），住所地本市鼓楼区中山北路34号211室。法定代表人姚军，董事长。原告徐恒敏与被告姚军、东亚会展公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐恒敏到庭参加诉讼。被告姚军、东亚会展公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告姚军诉称：2011年6月20日，原告与两被告续签了一份《租赁协议》，约定由原告将位于本市鼓楼区华侨路XX号XX室房屋租赁给被告东亚会展公司使用，租金每年60000元，被告于2011年7月1日、2012年7月1日各支付当年租金60000元，如不按时支付租金，应承担每天千分之二的违约金。协议签订后，被告继续承租使用租赁房屋，但仅在2011年7月1日左右支付租金30000元，2012年12月左右支付租金10000元，其余租金至今未付。现诉至法院，请求判决两被告支付租金80000元，承担迟延履行违约金73000元，本案诉讼费用由两被告承担。被告姚军、东亚会展公司未作答辩。经审理查明，本市华侨路XX号XX室房屋，系钢混结构，建筑面积129.45平方米，登记产权人为原告徐恒敏及其妻子陶桢。被告姚军系被告东亚会展公司的法定代表人。2011年5月29日之前，原、被告之间曾就上述房屋签订数份租赁协议。在合同履行过程中，双方因租金支付等产生争议，经另案诉讼后，纠纷均已解决。2011年5月29日，原告与两被告另行签订了《租赁协议》，约定：原告将涉案房屋租赁给两被告办公之用，目前有部分公共面积并入房屋中，该部分两被告承诺负责协调使用，原告不收取租金；租赁期限2年，从2011年7月1日至2013年6月30日，租金每年60000元，两被告每一年付一次，先付租金后使用，两被告每年7月1日支付60000元；该房屋只限于两被告办公自用，不得转租或变相转租，不得改变房屋用途，但经原告书面同意除外；两被告支付原告水电和租赁房屋押金3000元，此款租赁期满结清费用多退少补；租赁期间两被告承担涉及使用房屋的各项费用，如物管费用；两被告如不按期支付租金，应承担每天千分之二的违约金，拖欠租金达二个月时原告有权终止租赁协议，同时原告有权停止两被告使用租赁房屋，造成损失由被告姚军承担；租赁期满，被告姚军将租赁房屋连同装修按当时的状况无偿交付原告，被告姚军的办公物品、电器自行处理，同等条件下被告姚军有优先续租权；等等。上述协议签订后，被告东亚会展公司实际使用涉案房屋开展经营。在履行协议过程中，两被告分别于2011年7月支付了当年租金30000元，2012年12月又另行支付了租金10000元。其余80000元租金，一直拖欠未付。租赁合同到期后，两被告亦未向原告交还涉案房屋，双方为此发生纠纷。现原告诉至法院，请求判如所请。对于合同中约定的违约金，原告同意法院依法调整。审理中，因被告未到庭，致使本案无法调解。上述事实，有当事人陈述、租赁协议、产权证、企业法人营业执照、民事调解书及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告于2011年5月29日签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。两被告作为承租人，负有及时按约支付租金的合同义务。在双方合同履行过程中，两被告仅支付了40000元租金，尚拖欠80000元租金未付。故原告主张两被告支付租金80000元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张两被告支付自迟延之日起至2013年6月30日合同终止期间的迟延履行违约金73000元。根据合同法等规定，当事人约定的违约金过分高于实际损失达到百分之三十以上的，可依法予以调整。原告亦同意法院依法调整违约金。故本案中的违约金应当以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素予以确定。根据公平原则和诚实信用原则，该违约金计算可以被告拖欠租金金额为基础，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算。对于原告主张的2011年至2012年度未付租金20000元，自2011年7月1日至2013年6月30日迟延履行730天；2012年至2013年度未付租金60000元，自2012年7月1日至2013年6月30日迟延履行365天期间的逾期付款违约金，本院予以支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利，本院依法缺席判决。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姚军、南京东亚会展服务有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告徐恒敏房屋租金80000元。二、被告姚军、南京东亚会展服务有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告徐恒敏违约金，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算（2011年至2012年度未付租金20000元迟延履行730天；2012年至2013年度未付租金60000元迟延履行365天）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3360元，公告费600元，由被告姚军、南京东亚会展服务有限公司负担（原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 李佳萱代理审判员 武加庆代理审判员 张广鲁二〇一三年八月十九日见习书记员 沈 婷 来源：