（2013）汕尾中法民一终字第40号
裁判日期: 2013-08-19
公开日期: 2020-02-28
案件名称
林松钦、广东永业集团股份有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省汕尾市中级人民法院
所属地区
广东省汕尾市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
林松钦；广东永业集团股份有限公司；陆丰市四达高科技农业开发公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》:第一百六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第二项
全文
广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）汕尾中法民一终字第40号上诉人（原审被告）：林松钦（乳名林弟仔），男，1950年7月16日出生，汉族，住陆丰市。委托代理人：方琼燕，广东华瑞兴律师事务所律师。委托代理人：刘美英，女，1956年9月29日出生，汉族，住陆丰市。上诉人（原审被告）：广东永业集团股份有限公司，地址：陆丰市东海镇北堤路一号。法定代表人：郑旭民，职务总经理。委托代理人:林栋，广东圳泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆丰市四达高科技农业开发公司，地址：陆丰市博美镇公路边综合商场。组织机构代码：61796611—2。法定代表人：林红东，职务经理。委托代理人:陈尊场，广东众诚律师事务所律师。上诉人林松钦、广东永业集团股份有限公司（下称永业公司）因与被上诉人陆丰市四达高科技农业开发公司（下称四达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省陆丰市人民法院（2012）汕陆法民初字第163号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人林松钦委托代理人方琼燕、刘美英，上诉人永业公司委托代理人林栋，被上诉人四达公司法定代表人林红东及其委托代理人陈尊场均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：1992年期间，陆丰县博美福利糖果厂（下称糖果厂）决定将厂所有的土地进行集资改建。1995年8月，糖果厂委托林红东以原陆丰县博美建筑队名义进行施工建设，后因涉及到“博美商贸市场”统一规划问题而停工。1996年5月15日，为实施博美镇总体规划，糖果厂与永业公司签订了一份《拆迁补偿协议》，后因永业公司违约向糖果厂承担了10万元的违约金。为解决善后问题，原告（乙方）与永业公司（甲方）于1997年4月30日签订了《合同书》，约定永业公司将糖果厂的土地转让给原告开发和销售，并就糖果厂改建所涉及到的项目转让、规划、市政配套设施摊负费用、占用土地使用权的转让价款等问题进行约定，其中《合同书》第二条约定：“应付还原糖果厂的拆迁补偿费和土地费等，概由乙方偿付”，第三条约定：“乙方应向甲方支付项目转让费五万元”，第四条约定：“乙方必须偿还甲方下列已支付项目费用共计人民币伍拾叁万玖仟贰佰肆拾元：1、甲方已征用原糖果厂范围内74平方米土地转让价款肆万元；2、市政配套设施摊负费肆拾捌万陆仟零肆拾元；3、乙方因建设需要所占用甲方部分的土地（叁拾叁平方米，每平方米价格肆佰元）转让价款计壹万叁仟贰佰元”，第五条约定：“因糖果厂用地，或该用地周围所引起的一切争议和纠纷，概由乙方自行理顺，与甲方无关”等条款。1997年8月13日，糖果厂筹建组与原告签订一份《协议书》，其中约定：?该建设项目名称为“博美综合厂职工福利综合楼”，原五层设计更改为三层设计，由原告筹集资金并委托林红东以博美建筑队名义施工建设；?糖果厂所有土地2035平方米折款82万元转让给原告进行投资建设，基建完成后建筑物归原告所有，原告建后商住楼应优先照顾糖果厂职工，每间集资价为8.4万元，余下商住楼由原告自行出售以及82万元如何支付等条款。《协议书》签订后，原告自行筹集资金，依约向糖果厂履行支付转让款义务并委托林红东以博美建筑队名义办理相关手续并进行施工建设。该建设工程于1998年间竣工交付使用。在原告投资建设期间，永业公司依据其与原告签订的《合同书》约定，为收回原告依约应交款项，要求原告准备将出售给林克臣、林松钦等人的楼房款项由其收取并抵扣《合同书》所约定的原告应向永业公司交纳的费用。1997年8月22日，永业公司与林松钦签订了《卖房协议》，约定将原告所投建的“博美综合厂职工福利综合楼”西向一幢，即博美商贸城东侧南起第一幢，共五间三层楼房转让给林松钦所有，价款为人民币38万元，并约定了付款方式，即协议生效交15万元；第二层楼板建成交10万元；第三板建成交5万元；外楼装修进行时交5万元，存3万元交房时付清等约定。《卖房协议》签订当日，林松钦向永业公司支付了购房款15万元，1997年9月19日，林松钦向永业公司支付了2万元，永业公司二次收取林松钦购房款共为人民币17万元。1997年11月7日和1997年12月5日，林松钦向林子栋（林红东之子）支付了建房款8万元。原告投建楼房竣工后，林松钦根据其居住需要，仍雇请林子栋、林某2对其所购买的楼房墙体进行改建，并叠建了第四层及望风亭，装修及水沟修整等增加建设行为，并形成了现有房屋状况。2010年11月29日，原告与永业公司之间因永业公司未履行《合同书》所约定的市政配套设施建设义务引起诉讼[即（2010）陆法民初字第511号、（2011）汕尾中法民一终字第44号案]，在该案中，原告要求永业公司返还向本案林松钦收取购房款，但永业公司否认其有收取本案被告林松钦的购房款的事实。该案经本院和二审法院审理后作出判决，以永业公司收取本案林松钦的购房款缺乏事实依据为由，驳回原告要求被告永业公司返还收取本案被告林松钦购房款的请求，并已发生了法律效力。据此，原告认为林松钦购买原告的楼房，并已装修居住，但未履行支付购房款38万元的义务，严重损害了原告的合法权利，2012年5月24日，原告以林弟仔为被告向本院提起诉讼，请求：1、判令被告林松钦支付购买楼房款人民币38万元，并承担延迟支付滞纳金；2、由被告承担本案诉讼费。另查明，林弟仔是被告林松钦的乳名，原告据此变更被告林弟仔为林松钦。原审法院审理认为：根据本院（2010）陆法民初字第511号、二审法院（2011）汕尾中法民一终字第44号民事判决的认定，林松钦购买的房屋系原告投资所建设，其财产权益应归原告所有，永业公司不享有该楼房财产权益权利，因此，其与林松钦于1997年8月22日所签订的《卖房协议》明显侵害了原告的财产权利，且永业公司也未提供直接证据证明其有权向林松钦收取购房款的事实依据，故其依据《卖房协议》收取林松钦购房款17万元，依法应认定为不当得利行为。鉴于原告在本案请求中并不否认林松钦购房事实，林松钦在本案中也认可了购房事实，本院对林松钦的购房事实予以确认，但永业公司的不当得利行为已造成了原告的损失，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人的损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，原告请求被告永业公司将向被告林松钦收取的购房款人民币17万元予以返还，理由充分，应予支持。对于林松钦提出的原告与其不存在房屋买卖关系，原告对其提起房屋买卖合同之诉毫无根据，请求法院驳回起诉问题，本院认为，原告与林松钦虽未签订房屋买卖合同，但林松钦所购买的房屋属原告投资建设所有，原告一直也认为林松钦是向其购买，且双方也履行了付款和交楼义务，双方在诉讼过程中也不否认购房事实，这在双方中已形成了事实上房屋买卖合同关系，因此，林松钦的这一主张，本院不予采纳。林松钦应付购房款为人民币38万元，除向永业公司支付人民币17万元购房款之外，还向原告支付了人民币8万元购房款，尚欠购房款人民币13万元，林松钦负有向原告支付的义务。对于林松钦提出的原告诉讼请求是否超过了2年的诉讼时效问题。林松钦购房事实虽然发生在1997年8月22日，但原告与林松钦并未约定购房款最后还款时间，且原告一直认为林松钦购房款已向被告永业公司支付并作为抵扣《合同书》所约定的原告应向永业公司交纳的费用，原告在2010年11月29日起诉永业公司房地产开发经营合同纠纷一案后，即本院（2010）陆法民初字第511号案，由于被告永业公司在庭审中否认其有收取本案林松钦的购房款的事实，原告才意识到林松钦购买原告的楼房后，并未履行支付购房款38万元的义务，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，本案原告诉讼请求的诉讼时效期间并未超过二年期间，因此，林松钦提出原告诉讼请求已超过了2年的诉讼时效期间的抗辩，与法律规定不符，不予采纳。对于永业公司提出的原告所诉主体不适格，二被告之间的合同不属本案审理的范围问题，因本案原告是依据林松钦购买的房屋系原告投资建设所有的事实，主张林松钦支付应付购房款，而林松钦在诉讼中辩称其房屋是向永业公司购买的，因此，本案二被告之间的房屋买卖合同关系与原告诉讼请求明显存在直接利害关系，依法属本案审理范围，永业公司提出理由不成立，本院不予采纳。关于原告要求林松钦承担延迟支付滞纳金问题，本院认为，原告与林松钦并未约定还款期限，也未约定延迟还款违约责任，原告也没有提供林松钦延迟还款起始时间的事实证据，据此，本院对原告这部分请求不予支持。原告四达公司营业执照虽被工商行政管理部门吊销，但至今尚未进行清算，也未办理工商注销登记，根据最高人民法院《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》的规定，原告仍可以自己的名义进行诉讼活动。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百一十一条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、限被告林松钦在本判决生效之日起十日内支付给原告陆丰市四达高科技农业开发公司购房款人民13万元。二、限被告广东永业集团股份有限公司在本判决生效之日起十日内将其向被告林松钦收取的购房款人民币17万元返还原告陆丰市四达高科技农业开发公司。三、驳回原告陆丰市四达高科技农业开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费7000元，由原告负担500元，被告林松钦负担3000元，被告永业公司负担3500元。上诉人林松钦不服原审判决，提起上诉称：一、四达公司与上诉人没有房屋买卖关系，对四达公司提起的房屋买卖合同之诉应予驳回。上诉人向永业公司购买房屋的事实，不但有《卖房协议》和《收款凭证》等书面证据为证，而且，四达公司与永业公司1997年4月30日签订的《合同书》第七条、第十条，对永业公司出售房屋的权利作了明确约定。因四达公司与上诉人和永业公司之间的房屋买卖没有直接利害关系，依据《民事诉讼法》第一百零八条、《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第139条规定，对其起诉应当依法驳回。二、原审认为上诉人与四达公司形成了事实上房屋买卖合同关系毫无依据，应予纠正。《城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。上诉人与永业公司签订了购房书面协议并履行付款义务，不存在与四达公司“口头协议”买房的事实。且四达公司在其《民事起诉状》中称：并未收到上诉人任何购房款。事实上，上诉人只有向永业公司购房和支付购房款。在四达公司没有任何证据证明其向上诉人履行交楼的情况下，原审判决认定上诉人与四达公司“履行了付款和交楼义务，双方在诉讼过程中也不否认购房事实”毫无依据，二审应予纠正。三、原审审核认定证据违反法律规定。四达公司不能提供1997年8月13日《协议书》和《建设用地规划证可证》原件，上诉人因此未予质证。且上述证据与本案没有关联性，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称证据规定）第十条、第四十七条第一款、第四十九条的规定，当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。第四十九条规定，上述未经质证的证据，依法不能作为认定案件事实的依据。证人林某1、林某2分别是林红东的六弟、亲外甥，他们所作的证言互相矛盾,明显违背事实。根据《证据规定》第六十九条第(二)项之规定，不能单独作为认定案件事实的依据。四、原审法院仅凭四达公司所谓“口头协议”，受理其对上诉人的买卖合同纠纷案件，缺乏法律依据。在审理房屋买卖合同纠纷案件过程中，又以侵权为由追加永业公司为共同被告并判决其返还不当得利，诉讼程序明显违法。五、四达公司对上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效，不受法律保护。《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。《合同法》第一百六十一条规定，买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。原审判决认定，该建设工程于1998年间竣工交付使用，并认定四达公司与上诉人并未约定购房款最后还款时间。故四达公司请求上诉人支付购房款已经超过2年的诉讼时效。至于2010年11月29日四达公司诉永业公司的房地产开发经营合同纠纷即(2010)陆法民初字第511号、(2011)汕尾中法民一终字第44号案件，因该案没有将上诉人列为当事人并对上诉人主张权利，属于与上诉人无关的另一法律关系。况且上诉人向永业公司购买房屋在前，该案判决在后，对作为案外人的上诉人不具有溯及力，没有改变本案房屋出卖方的法律效力，也不能产生对上诉人重新计算诉讼时效的法律效果，原审判决以此否定上诉人的时效抗辩，依法不能成立。六、上诉人所购房屋属烂尾楼，尚未完全交付，至今无法办证。原审判决上诉人向承建方支付13万元购房款依据不足，显失公平。15年前，上诉人所购的五间三层房屋在仅建好一层楼板，二、三层只搭板架的时候，因承建方负责人林红东外出躲债全面停工，上诉人为此支付了二、三层楼板的建筑材料款、墙壁批挡工程、门窗、室内地板工程工料费等145815.45元（原审核算为125816元系笔误），上诉人在原审已提供付款凭证予以证明。据此，上诉人实际支出已超过总房款38万元，至今仍然无法办理房产证，房屋卖方根本没有完全履行交付义务。综上所述，上诉请求:1、撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人四达公司对上诉人的起诉或者诉讼请求。2、本案一、二审案件受理费均由被上诉人四达公司负担。上诉人永业公司不服原审判决，提起上诉称：一、本案的诉讼主体均不适格，应当依法驳回被上诉人的起诉。本案的案由为房屋买卖合同纠纷，但纵观本案全部证据材料，既不能证明被上诉人与林松钦存在房屋买卖合同关系，也不能证明被上诉人与上诉人存在房屋买卖合同关系。依据《民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用(民事诉讼法〉若干问题的意见》第139条第一款的规定，因被上诉人与林松钦及上诉人之间均不存在房屋买卖合同关系，原审受理被上诉人提起的房屋买卖合同纠纷之诉没有事实依据和法律依据，应当依法驳回被上诉人的起诉。二、上诉人与林松钦之间的房屋买卖不属于本案的审理范围。事实上，林松钦所购房屋是上诉人开发建设，按照1997年4月30日上诉人与被上诉人签订的《合同书》规定，本案房屋应当由上诉人售卖。上诉人将本案房屋售卖给林松钦的事实，有1997年8月22日签订的《卖房协议》和上诉人出具给林松钦的《收款凭证》等书面证据为证。上诉人与林松钦之间的房屋买卖与被上诉人没有直接利害关系，并不属于本案的审理范围，原审判决是毫无依据，应当依法撤销。三、原审认定本案房屋属被上诉人“投资建设所有”证据不足。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人主张本案房屋是其“投资建设所有”，却不能提供足以证明其“投资建设”事实的证据，也不能提供其对本案房屋享有权利的任何有效证件，更不能提供证据证明其售卖房屋给林松钦，以及其与上诉人存在房屋买卖合同关系的证据。原审判决认定林松钦所购买的房屋属被上诉人所谓的“投资建设所有”，并判决林松钦支付被上诉人购房款，判决上诉人将向林松钦收取的购房款返还给被上诉人，明显违背了民事诉讼证据规则，应当依法纠正。综上所述，原审判决程序违法，违背证据规则，认定事实错误，判项没有事实和法律依据。上诉请求:1、撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的起诉或者驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审案件受理费均由被上诉人负担。被上诉人四达公司答辩称:1、两上诉人在上诉状中都称本案诉讼主体均不适格，认为本案被上诉人与上诉人林松钦之间不存在房屋买卖合同关系，而上诉人永业公司与上诉人林松钦之间房屋买卖合同关系不属本案审理范围，原审追加永业公司为本案被告共同参与诉讼没有法律依据，属程序违法。因此，本案的诉讼主体均不适格，应驳回被上诉人的起诉。对此，被上诉人认为该主张是依法不能成立的。首先，上诉人林松钦所购买的房屋，系被上诉人所投建，其财产权益归被上诉人所有，这有《协议书》、《建设用地规划许可证》、生效判决文书等一系列证据可以证明，这一事实说明上诉人林松钦所购买的房屋与被上诉人之间存在着直接利害关系；其次，被上诉人与上诉人林松钦之间虽然没有签订《房屋买卖合同书》，但被上诉人一直认为上诉人林松钦现居住的房屋是向被上诉人购买的，只是认为购房款人民币38万元同意付还上诉人永业公司以履行被上诉人在1997年4月30日所签订的《合同书》义务。否则，被上诉人的请求就不是支付购屋款，而是返还房产。再次，上诉人永业公司与上诉人林松钦之间签订的《卖房协议》，是未经房屋产权人即被上诉人授权委托而私自实施的无效民事行为，该行为明显侵犯了被上诉人的财产权益，与本案诉讼请求存在着利害关系。因此，原审根据被上诉人的申请，依法加追上诉人永业公司为本案共同被告参加诉讼，符合法律规定。同时，被上诉人虽然被工商部门吊销，但根据最高人民法院《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》的规定，被上诉人仍可以以自己名义进行诉讼活动。2、关于本案请求是否己经超过诉讼时效问题。被上诉人认为原审判决已经作出了充分论述，且该理由合理合法，故被上诉人提起诉讼未超过诉讼时效。3、关于本案上诉人林松钦所购买的房屋属被上诉人所投资建设所有问题，因该事实己由原审法院(2010)陆法民初字第511号、汕尾市中级人民法院(2011)汕尾中法民一终字第44号生效民事判决所确认，上诉人对此提出质疑明显不能成立。综上，原审判决在认定事实、适用法律、审理程序上都完全正确的，依法应予维持；上诉人上诉理由不能成立，依法应予驳回。本院经审理查明：原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点一是上诉人永业公司收取上诉人林松钦的购房款17万元是否属不当得利;焦点二是被上诉人四达公司对上诉人林松钦的起诉是否超过诉讼时效。关于上诉人永业公司收取上诉人林松钦的购房款17万元是否属不当得利的问题。永业公司与四达公司于1997年4月30日签订的《合同书》约定：“原福利糖果厂的土地转让给乙方（四达公司），由乙方自行开发建设和销售”。且本院已生效的（2011）汕尾中法民一终字第44号（以下简称44号案）关于上诉人永业公司与被上诉人四达公司、原审被告陆丰市博美医药公司不当得利纠纷一案的判决认定：“四达公司是讼争土地上房产的实际施工人及对该房产予以管业”。根据上述事实，应确认四达公司属涉案房屋的建设方并享有对房屋进行销售的权利。永业公司未能提供直接证据证实其有权收取购房款的事实依据，其与林松钦于1997年8月22日签订《买房协议》明显侵害了四达公司的财产权利，故其收取林松钦的购房款17万元属不当得利，根据法律的相关规定应予以返还四达公司。林松钦与四达公司虽未签订房屋买卖合同，但由于林松钦所购买的房屋属于四达公司投资兴建及管业，且林松钦向四达公司支付了购房款8万元，并实际管理使用了所购买房屋。据此，林松钦与四达公司已形成事实上的房屋买卖关系。故原审对此项的判决正确，应予维持。永业公司上诉提出按照1997年4月30日与四达公司签订的《合同书》的约定，其有权将涉案房屋出售给林松钦。鉴于永业公司与四达公司之间的合同关系属于另一法律关系，当事人可就该合同的权利义务关系另循法律途径解决。因此，对永业公司的该项上诉主张，本院不予采信。关于被上诉人四达公司对上诉人林松钦的起诉是否超过诉讼时效的问题。鉴于四达公司系讼争房屋的建设方并享有对房屋进行销售的权利，且林松钦于1997年11月7日和1997年12月5日向四达公司支付了房款8万元，并于1998年间管理使用了讼争房屋。据此，应确认四达公司在1997年期间已经开始行使自己的民事权利。依据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”的规定，在双方没有补充协议约定支付尚欠购房款时间的情况下，林松钦在1998年间对涉案房屋管理使用后即负有支付尚欠购房款的义务。四达公司请求林松钦支付拖欠的购房款，其诉讼时效至迟应从1998年底房屋交付使用时开始计算。依据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年”的规定，四达公司于2012年5月30日对林松钦提起诉讼已经超过诉讼时效，应予驳回其诉讼请求。原审以四达公司与林松钦并未约定购房款最后还款时间为由，驳回林松钦关于时效的抗辩，适用法律不当，应予纠正。综上所述，原审认定事实基本清楚，但判决林松钦支付四达公司尚欠购房款人民币13万元，适用法律不当，应予纠正。原审其他处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省陆丰市人民法院（2012）汕陆法民初字第163号民事判决第二、三项；二、撤销广东省陆丰市人民法院（2012）汕陆法民初字第163号民事判决第一项及诉讼费负担的决定。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费人民币7000元，由上诉人广东永业集团股份有限公司负担3700元，被上诉人陆丰市四达高科技农业开发公司负担3300元；二审受理费人民币7000元，由上诉人广东永业集团股份有限公司负担3700元，被上诉人陆丰市四达高科技农业开发公司负担3300元。本判决为终审判决。审 判 长 叶剑亚代理审判员 彭晓春代理审判员 施伟强二〇一三年八月十九日书 记 员 蔡育青 来自：