（2013）甬仑柴民初字第46号

裁判日期: 2013-08-19

公开日期: 2015-12-30

案件名称

张甲与林××房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市北仑区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张甲,林××

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条

全文

宁波市北仑区人民法院民事判决书（2013）甬仑柴民初字第46号原告：张甲。委托代理人：刘××。被告：林××。原告张甲与被告林××房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月23日立案受理后，由本院审判员宋建侠适用简易程序于2013年6月17日公开开庭进行了审理。原告张甲的委托代理人刘××、被告林××到庭参加诉讼。原告申请的证人宋某某、余某某、徐某某出庭作证。审理中，双方曾申请庭外和解，但未达成协议。本案现已审理终结。原告张甲起诉称：原、被告于2013年1月28日在宁波市北仑区新碶好而居房产中介服务部（以下简称好而居某某）签订了一份《房屋买卖中介合同》，合同约定：被告将其拥有的位于大碶永新景园24幢501室的房屋转让给原告，原告于当日交付了定金50000元。合同还约定，双方于3月7日前过户（就是以原告的名义与房地产公司签订购房某某）。该房虽系经过房地产开发有限公司确权给被告的房屋，但还应当与房地产公司签订正式的购房某某才能办理房产证及相关证件。由于有一些相关的证件在被告处，原告要凭借这些证件才能完成与房产公司签订合同的行为。原告认为，既然原、被告双方签订了购房某某，被告就应当本着诚实信用的原则履行合同约定。双方签订合同后，原告积极筹款以支付被告剩余房款，并且多次催促被告配合其到房地产公司签订正式的购房某某，被告却因为市场房价的波动不再愿意配合原告到房地产公司签订合同。原告为了不失和气，通过电话、短信及快递方式告知被告履行合同，但被告却见利忘义，坚决不履行合同。故诉至法院要求：一、判决被告协助原告与房产公司签订购房某某；二、判决被告支付违约金50000元整；三、判决被告承担从2013年3月8日至立案之日的滞纳金7500元（按约定每日100元）；四、判决被告支付2013年3月7日至立案之日2013年5月23日因违约而要支付给房产公司的违约金7124元；五、本案诉讼费用由被告承担。原告张甲向本院提供了以下证据：1.房屋买卖中介合同1份，用以证明原、被告间房屋买卖合同关系及各自的权某某务；2.购房某认单1份，用以证明被告对合同标的房屋拥有处分权；3.收条1份，用以证明原、被告签订合同的时间、被告已收取合同订金50000元的事实；4.通知书、快递单寄件公某某根联各1份，用以证明原告向被告催告的事实；5.2013年4月15日手机短信1条，用以证明原告曾要求被告履行合同的事实；6.2013年4月13日通话录音，用以证明原告一直在积极履行合同，是被告首先违约；7.2013年5月2日银行交易明细1张，用以证明原告已充分为履行双方合同做了准备；8.通话记录1份，用以证明原告方在2013年3月7日合同签订前后，多次主动联系被告及好而居某某，并催促到房产公司签合同的事实；9.2013年6月14日通话录音，用以证明好而居某某认可被告违约的事实以及被告提供给法院的好而居某某出具的证明是虚假的。原告张甲申请证人宋某、余某、徐某出庭作证。证人宋某出庭陈述：宋某是原、被告房屋买卖的经办人，和张乙是同事关系。张乙是原告阿姨，看到被告出售房屋，想将这套房子吃进来炒房，于是借用了原告名义与被告签订了买卖合同，双方约定3月7日过户。期间，被告打电话给好而居某某要求原告办理过户，宋某联系了原告阿姨张乙，并叫张乙出手，张乙说再等等。3月6日，张乙让好而居某某老板余某给被告打电话。3月7日下午，张乙和被告到好而居某某谈事情，期间双方的具体商谈经过，证人本人没有听到。当天被告打电话给证人，说原告要求先不过户，并让被告拿出盖章的空白转让协议，但被告不同意，问好而居某某这个事情怎么解决。3月8日，宋某、余某将被告叫到好而居新大路店里，电话约张乙过来，但张乙没来。被告一直是配合好而居某某的，但原告方某某不配合，总的来说，是原告方违约。证人余某出庭陈述：3月6日，张乙叫其打电话给被告，约双方于3月7日在好而居某某碰面。证人打电话给被告时，被告说过户需要她办理的手续已经齐了。3月7日，双方在好而居某某自行交涉，后来吵架了，证人才知道是因为张乙要求被告在空白转让协议上盖章，被告不同意，这才引起的纠纷。证人徐某出庭陈述：2013年3月11日下午，张乙让徐某某在3月12日陪她去永能房产公司办理房屋过户直更名。3月12日下午一点多，徐某、张乙和被告先去了大碶拆迁办，经确认，变更单（转让协议）上名字写的是原告，拆迁办的章也盖好了。然后三个人直接到了房产公司，房产公司工作人员确认凭借该变更单原告可以与房产公司签合同。当时变更单在被告手上，确认单在张乙手上，两个单某都要给房产公司，张乙要去拿被告手上的变更单，被告不给，结果变更单被撕破了。当时原告不在场。变更单撕掉一角后房产公司说仍可以用，凭变更单可以办理过户手续。被告林××答辩称：原告起诉的事实和理由与实际情况完全不符。原、被告于2013年1月28日在好而居某某签订了一份房屋买卖中介合同，被告把可以在房产公司办理购房手续的永新景园购房某认单交给好而居某某，原告也依据合同支付定金50000元。永新景园购房某认单如同房屋产权证一样，一旦遗失或被他人窃取，将导致被告无法与房产公司办理购房手续。但这份至关重要的确认单被当时正在好而居做业务员的原告阿姨张乙窃取，之后立即向好而居某某辞职，以此要挟及拖延被告与房产公司签订购房某某，造成被告支付给房产公司的延期签订房屋合同违约金达7000多元。2013年3月7日是原、被告约定的合同过户日，被告于3月1日提前短信和电话通知原告，要求原告于办理购房手续前支付合同约定的438375元给被告，并约定3月7日按时共同到房产公司办理购房手续。但从3月2日开始到3月7日止，原告故意拖延不支付给被告合同约定的金额款项，最后索性声称被告的购房某认单已在原告阿姨张乙手中，她什么时候卖掉了什么时候再来办理手续，之后拒不付款及办理手续，以此确认单拖着被告，想用50000元钱“空手套白狼”，达到赚取巨额房屋买卖差价的目的。被告于3月8日和3月11日发短信给原告要求支付购房款，共同到房产公司办理购房手续，原告在短信中推诿给张乙，声称这不关她的事，让原告直接联系没有法律及合同关系的张乙，最后直接撂下一句“我没那么空”，从此杳无音讯。被告于3月13日发律师函要求好而居某某归还购房某认单，好而居某某回复购房某认单被张乙窃取，张乙现已辞职，好而居某某也多次要求其归还，但被张乙回绝。没有购房某认单意味着不能办理购房手续，好而居某某只能力所能及地出具相应的情况证明，致使被告因补办购房某认单，造成直接经济损失4000多元。综上，原告诉称事实与实际严重不符。原告不但背离契约精神，恶意违反合同，且原告恶意炒房，随意夸大损失索要违约金，无事实根据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告林××向本院提供了如下证据：1.房屋买卖中介合同1份，用以证明原、被告房屋买卖之间的权某某务关系；2.购房某认单1份，用以证明被告对合同标的房屋拥有处分权；3.委托书1份，用以证明被告可以全权办理购房事宜；4.收条1份，用以证明被告履行合同的事实；5.短信通讯记录5条，用以证明被告要求原告履行合同的事实；6.律师函1份，用以证明被告要求合同第三方好而居某某归还购房某认单等权属证件及原告未能履行合同的事实；7.合同第三方好而居某某出具的说明1份，用以证明被告及好而居某某多次催告原告履行合同的事实；8.遗失启事1份，用以证明被告的权属证件被好而居某某遗失。经庭审质证，关于原告提供的证据1、3、5，被告提供的证据1、4、5，双方均无实质性异议，本院审核后依法予以采信。关于双方提供的购房某认单，实际是同一份确认单的复印件及原件，双方均无异议，本院审核后对真实性予以确认。关于原告证据7，被告认为银行账户是张乙的，不能证明原告为履行合同做了充分准备，本院审核后认为该账户并不是原告本人的，单凭该账户不足以证明原告主张，故本院不予采信。关于原告证据4，被告质证意见为没有收到这份通知书。关于原告证据6、8、9，被告质证认为录音及通话记录恰恰说明是原告方违约，被告是积极履行合同的。本院认为，原告证据6、8、9无法证明原告主张，仅说明过了约定日期后，原告两次要求继续履行合同，好而居某某人员余某、宋某对此事存在不同看法和意见，故本院仅对该组证据不予采信。关于被告证据3，原告对真实性有异议。关于被告证据6，原告对真实性无异议，但认为是律师发给好而居某某的，和原告无关。关于被告证据8，原告对真实性有异议，认为这是被告单方作出的声明，认购单并未遗失。经审核，被告提供的证据6、8均系原件，本院对上述证据的形式真实性予以确认。关于证人宋某、余某、徐某的证言。原告质证认为：宋某所述确认单给了张乙属实，其他均有异议，余某所述原告违约无事实根据，对徐某的陈述无异议。被告质证认为：徐某称被告是炒房者，与事实不符。对宋某、余某某的陈述没有异议。本院认为，证人宋某、徐某作为原、被告买卖的好而居某某经办人，其所作陈述均是其亲身感知的事实，来源合法，内容真实有效，且能与原、被告的短信往来及双方庭审陈述相印证，故本院对两位证人出庭陈某某以采信。证人徐某后来虽对其当庭陈述的“撕掉一角的变更单仍可以办理过户手续”予以否认，但她的陈述至少可以说明一点，即：2013年3月12日之前，被告已为协助原告与房产公司签合同做好准备，且凭准备好的转让协议原告可直接与房产公司签订合同。关于本院依法调取的商品房买卖合同及房票调剂转让协议、依法对宁某某能房地产有限公司所做的调查笔录及调取的委托书，被告均无异议，原告对真实性无异议，但认为与本案无关联性。经审查，该组证据来源合法，内容真实有效，本院依法予以采信。根据采信的证据，并结合原、被告庭审陈述及证人证言，本院查明以下事实：永新景园24幢501室房屋是拆迁安置房，面积为87.29平方米。2013年1月20日，上述房屋由大碶街道新安村拆迁安置户朱某某认购，其中使用房票面积87.29平方米，总价共计316625元（含阁楼及储藏室），并由被告林××作为朱某某的委托代理人在购房某认单上签字。购房某认单中还约定：认购人在商品房某某签订时应付清全部房款，并随带确认单及银行交款单、身份证，在2013年1月22日到2013年1月31日前往房产公司售楼处办理商品房某某签订手续。如办理更名转让手续的需出具有村及指挥部盖章的转让协议。2013年1月28日，原、被告就永新景园24幢501室房屋签订《房屋买卖中介合同》，约定被告以755000元的价格向原告购买其所有的上述房屋，其中付房产公司首付款96625元，剩余658375元【其中以现金方式支付给被告488375元（含定金50000元），剩余220000元办理按揭贷款】支付给被告，并约定2013年3月7日前被告协助原告与房产公司签订正式商品房买卖合同。此外，合同还对税费负担、交房时间、违约责任做了约定。当天，原告支付给被告定金50000元。另查明，拆迁安置户朱某某经其所在村村委会及大碶街道支大指挥部调产安置购房协调小组同意，已将调产安置面积中的87.29平方米转让给案外人吴某某、秦某某，并于2013年5月6日由宁某某能房地产开发有限公司与案外人吴某某、秦某某就涉案房屋直接签订商品房买卖合同，并办理了产权登记。双方的争议焦点为：1.合同履行过程中是原告违约还是被告违约；2.合同是否已经解除。本院结合双方提交的证据及证人证言分析认定如下：第一，原、被告签订的合同明确约定2013年3月7日前被告协助原告到房产公司签合同。根据双方短信往来，2013年3月1日被告在积极催促原告付款办手续，但直至2013年3月7日，原告并未支付约定的购房款给被告，也未和被告一起到房产公司办理签合同手续。相反3月7日当天，原告阿姨张乙出面要求和被告在好而居某某商谈，并要求被告准备盖章的空白转让协议（即不写原告名字的转让协议），因被告反对，双方不欢而散。第二，2013年3月8日，被告又发短信催促原告在当日下午4点前去房产公司办理手续，可见过了约定日期被告仍是抱着积极的态度在催促原告履行合同。第三，根据原告方证人徐某的陈述，2013年3月12日之前被告已经准备好了办理过户需要的转让协议，且凭借该转让协议原告可以与房产公司直接签订买卖合同。这进一步说明被告已为履行双方之间的合同做好准备。综上可见，在合同履行过程中，被告为履行做了积极准备，准备好了过户需要的转让协议，而原告既未支付剩余的购房款给被告，也未按照约定日期去房产公司签合同，反而在约定日期当天提出其他合同之外的要求。过了约定日期后，在被告催促的时间内也未到房产公司签合同。故原告关于被告在履行合同中因市场价波动不再愿意配合原告到房产公司签订合同的主张不能成立，纵观双方交易全过程，应认定是原告违约。被告已于2013年3月11日向原告发出解除合同的短信通知，该短信原告已经收到，故双方之间的合同已于2013年3月11日解除。本院认为，原告与被告签订的房屋买卖中介合同是原、被告真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖中介合同合法有效。合同履行过程中，因原告未能在约定时间及催告的期限内到房产公司办理签合同手续，被告于2013年3月11日短信通知原告解除双方之间的合同，该短信已送达原告，故发生合同解除的效力。退一步，因涉诉房屋产权已转移至案外人名下，双方的合同目的已确定地不能实现，该合同也应予解除。综上，原告要求被告协助原告与房产公司签订购房某某、被告支付违约金50000元、承担滞纳金及违约金的诉请，均难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告张甲的诉讼请求。本案受理费1496元，减半收取748元，由原告张甲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）审判员　宋建侠二〇一三年八月十九日代书记员　谢晓霞微信公众号“”