（2013）浙民提字第52号
裁判日期: 2013-08-19
公开日期: 2014-05-29
案件名称
周玉娒与陈千迁房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
浙江省高级人民法院
所属地区
浙江省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
周玉娒,陈千迁
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十九条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款
全文
浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙民提字第52号申请再审人（一审被告、二审被上诉人），周玉娒。委托代理人池方辉、薛文妙。被申请人（一审原告、二审上诉人）陈千迁。委托代理人周大红、陈勇。申请再审人周玉娒为与被申请人陈千迁房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市中级人民法院（2012）浙温民终字第922号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年5月16日作出（2013）浙民申字第25号民事裁定，决定本案由本院提审。再审立案后，本院依法组成合议庭，于2013年7月29日公开开庭审理了本案。申请再审人周玉娒的委托代理人池方辉、薛文妙，被申请人陈千迁及其委托代理人周大红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审瑞安市人民法院认定：陈千迁曾于2011年4月15日、2011年5月1日向周玉娒之女陈某借款25万元和40万元，并出具两张借条交陈某收执。陈千迁、周玉娒系同村村民。2011年10月12日，陈千迁、周玉娒签订了一份《房地产卖尽契约》，陈千迁将自己所有的坐落于瑞安市南滨街道阁一村振兴街5号的一间房屋（产权证号：飞云镇阁巷00002609，地号：Q-5-202）出卖给周玉娒，双方约定价款为60万元。因陈千迁尚欠周玉娒之女陈某借款未还，经三方同意该购房款以借款相抵，两张借条被注“作废”字样。2011年10月19日，双方又签订了一份《房地产卖尽契约》作为办理公证手续的附件，双方在契约上载明价款为32万元。陈千迁和陈某到瑞安市公证处办理了委托公证手续，委托陈某前往办理产权过户手续。2011年10月21日，周玉娒向瑞安市房产管理局申请办理上述房屋的所有权转移过户手续，后因故暂缓办理。该房屋现仍由陈千迁居住使用。2011年10月25日陈千迁向一审法院提起诉讼，请求：1、解除双方于2011年10月19日签订的《房地产卖尽契约》；2、周玉娒归还陈千迁的房产证和土地证各一本。2012年3月8日一审法院依案外人杨宗的申请对诉争房屋进行了查封保全。一审法院认为：陈千迁、周玉娒于2011年10月12日签订的《房地产卖尽契约》系双方真实意思表示，合法有效。虽然合同上未明确购房款的支付时间，但实际上双方以借款抵购房款的方式履行。陈千迁认为周玉娒未付购房款已构成根本性违约缺乏事实依据。陈千迁认为其已通知周玉娒解除合同，周玉娒予以否认，且陈千迁没有证据证明其已履行解除合同的通知义务。陈千迁的诉称与查明的事实不符，对陈千迁的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款之规定，该院于2012年7月9日作出（2011）温瑞民初字第3074号民事判决：驳回陈千迁的诉讼请求。案件受理费80元，由陈千迁负担。陈千迁不服，上诉称：其与周玉娒约定的房屋买卖价款为92万元，该价款符合当时的市场价值。2011年10月12日、19日先后签订的两份协议，系为少交过户税费而作。双方签订买卖合同之后，口头约定办理委托公证手续后即付款，但周玉娒之后一直未付房款。一审判决认定借款折抵购房款的事实错误，认定陈千迁向周玉娒女儿陈某分两次借款25万元与40万元错误。证人陈某系周玉娒女儿，其证言不应采信。对合同解除，陈千迁多次通过所在村委会通知周玉娒解除合同，并提起诉讼，其已经履行通知义务。请求撤销一审判决，依法改判。周玉娒辩称：陈千迁诉称房屋买卖价款为92万元，但未能提供相应的证据证明，实际买卖价款应为60万元。陈千迁先后于2011年4月15日、2011年5月1日向陈某借款25万元、40万元，共计65万元。后因无力偿还，经陈某同意，将该65万元借款抵销本案房屋买卖价款。在交易时，陈千迁已将房产证、土地证交给周玉娒，且已办理公证，委托陈某办理过户。根据交易习惯，可以认定周玉娒已经付清房款。陈千迁称多次通过所在村委会通知周玉娒解除合同，没有证据证明，其通过诉讼通知解除合同，与法相悖。请求驳回上诉，维持一审判决。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。为查明案件事实，二审法院向双方当事人出示一审法院分别于2012年2月10日对陈某、2月13日对陈千迁父亲陈尧弟、4月20日对邹秀芝的三份谈话笔录，以及陈某于2012年2月10日向一审法院提供的借款合同。陈千迁认为，其确曾向陈某借款65万元，后来陈某要其打一张完整的欠条（80万元），之所以有两张共65万元的欠条作废还在她那里，是因为有笔钱是陈千迁家人经手，陈某其余陈述都是虚假的；对陈尧弟的陈述无异议，证实了当时陈某骗取房产证的过程，根本不存在房屋买卖抵债的问题；邹秀芝的陈述不真实，陈千迁没有到过邹秀芝的店里，当时是在瑞安市房地产交易中心陈某带了三份协议叫陈千迁签字的；借款合同中“现金收款”四个字是后加的，不知谁所写，该借款合同中的80万元是65万元加8万元加利息得出，对其他内容予以认可。周玉娒认为，陈某、邹秀芝的陈述都是真实的，陈尧弟的陈述不真实，不存在骗取产权证的事实；借款合同中“现金收款”四个字是当时就写好的，具体谁写不清楚。二审法院认为，借款合同可以证明陈千迁欠陈某80万元的事实，对上述三份谈话笔录，二审法院将在案件说理部分综合认定。经过审核当事人向一审法院提供的证据，二审法院认定案件事实如下：陈千迁与周玉娒系同村村民。2011年10月12日，双方签订了一份《房地产卖尽契约》，约定陈千迁将自己所有的坐落于瑞安市南滨街道阁一村振兴街5号的一间房屋（产权证号：飞云镇阁巷00002609，地号：Q-5-202）出卖给周玉娒，载明价款为60万元。同年10月19日，双方又签订了一份《房地产卖尽契约》作为办理公证手续的附件，载明价款为32万元。陈千迁并和陈某到瑞安市公证处办理了委托公证手续，委托陈某前往办理产权过户手续。2011年10月21日，周玉娒向瑞安市房产管理局申请办理上述房屋的所有权转移过户手续，后因故暂缓办理。该房屋现仍由陈千迁居住使用。2012年3月8日，一审法院依案外人杨宗的申请，对该房屋进行了查封保全。2011年10月13日，陈某与陈千迁签订一份借款合同，载明陈某贷与陈千迁80万元，利息3分，每月12日支付。在80万元字样下方，写有“现金收款”四字。陈千迁父亲陈尧弟作为连带保证人，在借款合同上签名。陈某手中还持有由陈千迁出具的两张借条，分别载明2011年4月15日借款25万元，2011年5月1日借款40万元。两张借条均已由陈千迁签注作废。另查明，陈某在2011年11月25日出庭作证时陈述：“如果房子给了我母亲，这80万元也不用偿还了，就是加上原来的65万元，就是房子当作145万元抵销了。”陈某在2012年2月10日接受一审法院谈话时陈述：“房屋当作60万卖给我……陈千迁还欠我65万，相互抵销了。”二审法院认为：本案的主要争议为周玉娒关于以其女儿陈某对陈千迁的债权65万元抵销购房款的主张能否成立。我国合同法第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。陈千迁与周玉娒订立的房屋买卖合同为双务合同，作为买受人，周玉娒负有向陈千迁支付购房款的义务。现周玉娒主张其与陈千迁达成合意，将其负有的支付购房款义务全部转移给其女陈某，由陈某利用其对陈千迁的债权进行抵销。但陈千迁对此不予认可，故周玉娒应对该事实主张承担举证责任。审查周玉娒为证明上述主张所提供的证据，即一审证据8：借条二张和一审证据12：陈某的证人证言。二审法院认为，证据8是两张已经作废的借条，不能直接证明周玉娒以该两张借条上载明的65万元抵偿购房款。审查证据12，对比陈某2012年2月10日接受一审法院谈话时所作的陈述，陈某对其与陈千迁之间债权债务关系的表述前后矛盾。且其出庭证言中陈述：“如果房子给了我母亲，这80万元也不用偿还了，就是加上原来的65万元，就是房子当作145万元抵销了。”可见，为其母亲抵销购房款有利于其债权实现。陈某与周玉娒存在利害关系，其证言可信度低。故对陈某的证言，应不予采信。因此，周玉娒以其女儿陈某对陈千迁的债权65万元抵销购房款的主张不能成立。故在本案中，不能认定周玉娒已向陈千迁支付了购房款。依据我国合同法第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。故陈千迁可以行使合同解除权。解除权系形成权，享有解除权的一方以单方意思表示即可使合同消灭，不必征得对方同意。即我国合同法第九十六条第一款前段规定的“……主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案中，陈千迁通过诉讼方式行使解除权，符合合同法第九十六条的规定。一审判决认定陈千迁没有证据证明自己已履行解除合同的通知义务，显属不当，应予纠正。故对陈千迁要求解除合同的诉讼请求，应予以支持。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状等。即包括返还原物，故对陈千迁要求周玉娒返还房产证和土地证的诉讼请求，亦应予以支持。综上，对陈千迁的上诉请求，二审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条的规定，该院于2012年10月29日作出判决：一、撤销瑞安市人民法院（2011）温瑞民初字第3047号民事判决。二、解除陈千迁与周玉娒2011年10月19日签订的《房地产卖尽契约》。三、限周玉娒于本判决生效之日起十日内返还陈千迁房屋所有权证（证号：瑞安市房权证飞云镇阁巷字第××号）和土地使用权证（证号：瑞集用2011第211-0613号）各一本。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，由周玉娒负担。二审判决生效后，周玉娒不服，向本院申请再审称：1、陈千迁曾先后于2011年4月15日、2011年5月1日向周玉娒之女陈某借款25万元、40万元，合计65万元，后因无力偿还，经协议，陈千迁将其所有的坐落于瑞安市飞云镇阁巷办事处阁一村振兴街5号的房屋1间作价60万元出售给周玉娒，陈某同意将上述65万元借款抵销本案房屋买卖价款。故陈千迁在其出具的借条上注明作废字样后仍将借条交由陈某收执。在交易时，陈千迁将房产证、土地证交给周玉娒，且已办理公证，委托陈某办理过户。根据交易习惯，可以认定周玉娒已经付清房款。依照合同法第七十九条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，在借贷合同中，陈某系债权人、陈千迁系债务人，周玉娒主张以其女儿陈某对陈千迁的债权抵销房价款的事实成立。二审认为周玉娒以其女儿陈某对陈千迁的债权65万元抵销购房款的事实不能成立，属于认定事实与适用法律错误。2、房屋买卖合同合法有效，应继续履行。3、陈千迁主张解除房屋买卖合同，但未履行通知义务。综上，请求撤销二审判决，维持一审判决。陈千迁辩称：1、原二审已查明周玉娒未向陈千迁支付过任何购房款。陈千迁出具的借条两张已经作废。故该两张借条与购房款并无关联性，周玉娒主张已经抵销，陈千迁并未同意。2、有效合同才有解除，本案合同已没有履行必要，周玉娒主张仍应履行没有事实和法律依据。3、陈千迁已履行解除合同的通知义务。综上，周玉娒的申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。经再审审理，本院对原二审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据本案双方当事人的诉辩主张，本案再审的主要争议焦点为：周玉娒以其女儿陈某对陈千迁的65万元债权抵销购房款的主张能否成立。本案中，周玉娒主张将其在房屋买卖合同关系中负有的向陈千迁支付购房款的义务全部转移给陈某，再与陈千迁负有的返还陈某65万元欠款的债务相抵销，又称陈某将其在借款合同中对陈千迁享有的65万元债权全部转移给周玉娒，陈千迁即负有向周玉娒返还65万元的债务，该债务可与周玉娒负有的向陈千迁支付购房款的义务相抵销。本院认为，本案债务或债权移转的基础是陈某是否享有对陈千迁的65万元债权。一审中，周玉娒提供借条二张以及陈某的证言以证明该事实。经审查，二张借条载明陈千迁在一审诉讼前曾向陈某借款共计65万元，但已由陈千迁签注“作废”字样，而作废的借条不能直接证明陈某对陈千迁仍然享有65万元债权，且凭借条本身也不能直接证明陈千迁签注“作废”字样的原因是同意抵销本案购房款，由于陈某系周玉娒女儿，与周玉娒有利害关系，其证言可信度较低，结合陈千迁对外欠款较多的情况，不排除陈某为其母亲周玉娒作证抵销购房款有利于其债权实现的可能。故对上述两份证据，本院均不予采纳。基于此，因陈某不享有对陈千迁的65万元债权，故周玉娒以其女儿陈某对陈千迁的65万元债权抵销购房款的主张不能成立。依据合同法第九十九条之规定，“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销……”，退一步讲，即使陈某仍享有对陈千迁65万元债权，但由于陈千迁对陈某所负之债没有履行期限，又与周玉娒应负购房款之债不属于合同法规定的“当事人互负到期债务”，故亦不能抵销。二审判决认定周玉娒未向陈千迁支付购房款，并无不当。本案中，陈千迁主张解除双方于2011年10月19日签订的房价款为32万元的《房地产卖尽契约》。事实上，双方当事人针对同一讼争房屋签订了两份房屋买卖合同，房价款分别为60万元、32万元，原一、二审判决均认定双方真实的房屋买卖价款为60万元，而32万元的合同系作为陈千迁办理公证手续的附件。庭审中，陈千迁表示亦需解除双方于2011年10月12日签订的房价款为60万元的《房地产卖尽契约》。故本案争议解除的房屋买卖合同，系包括双方于2011年10月12日签订的房价款为60万元、2011年10月19日签订的房价款为32万元的两份《房地产卖尽契约》在内的与讼争房屋有关的所有房屋买卖合同。依据合同法第九十四条之规定，当事人可以解除合同的情形之一是当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。鉴于周玉娒未付购房款，已构成根本违约，陈千迁可以行使解除权。合同法第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。虽然，周玉娒称陈千迁解除合同未通知其，陈千迁亦未提供证据证明已履行通知义务，但依据合同法的上述规定，二审判决认定陈千迁通过诉讼方式行使解除权，符合合同法前述规定，并无不当。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故合同解除后，陈千迁可以要求周玉娒返还房产证和土地证，二审判决支持陈千迁的该项诉讼请求，正确。综上，周玉娒提出的再审申请，依据不足，本院不予支持。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确。原二审判决解除双方当事人于2011年10月19日签订的房价款为32万元的房屋买卖合同，并无不当，但未一并解除与讼争房屋有关的所有房屋买卖合同，不妥，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持温州市中级人民法院（2012）浙温民终字第922号民事判决第一、三项及案件受理费负担部分。二、变更温州市中级人民法院（2012）浙温民终字第922号民事判决第二项为：解除陈千迁与周玉娒签订的与瑞安市南滨街道阁一村振兴街5号的房屋（产权证号：飞云镇阁巷00002609，地号：Q-5-202）有关的所有房屋买卖合同。本判决为终审判决。审 判 长 苏 虹代理审判员 田建萍代理审判员 汤潇潇二〇一三年八月十九日书 记 员 李文丽 来源：