（2013）绍越袍商初字第135号

裁判日期: 2013-08-19

公开日期: 2014-06-21

案件名称

绍兴织者纺织服装有限公司与绍兴市越城富强塑料厂租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

绍兴市越城区人民法院

所属地区

绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

绍兴织者纺织服装有限公司,绍兴市越城富强塑料厂

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百一十六条，第二百一十九条，第二百二十条

全文

浙江省绍兴市越城区人民法院民事判决书（2013）绍越袍商初字第135号原告（反诉被告）绍兴织者纺织服装有限公司。法定代表人鲁峰。委托代理人（特别授权代理）汪素红。被告（反诉原告）绍兴市越城富强塑料厂。法定代表人谢达夫。委托代理人（特别授权代理）周斌照、何俊。原告（反诉被告）绍兴织者纺织服装有限公司（以下简称织者公司）与被告（反诉原告）绍兴市越城富强塑料厂（以下简称富强厂）租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月17日立案受理，依法由代理审判员王翠适用简易程序独任审判，于2013年6月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人汪素红，被告（反诉原告）之法定代表人谢达夫及其委托代理人何俊到庭参加诉讼。本案当事人申请庭外和解期限为两个月。本案现已审理终结。原告织者公司诉称：2010年7月，原、被告双方签订承租协议，原告承租被告位于西侧厂房即汤公路四楼一层约880平方米及同建北面五楼约220平方米作为原告生产办公用房，协议约定租期五年，自2010年7月15日至2015年7月15日，租金60000元／年，合同签订日当年租金一次性付清，之后双方补签房屋搭建协议。2012年9月19日，因被告安装的电梯系非法生产的特种设备而被绍兴市质量技术监督局查封，原告要求被告安装符合要求的电梯，但被告未予理会，导致原告运输货物通道被查封，无法正常进行生产经营活动，遂与原告解除租赁合同，以更高的租金另外承租厂房，并于2012年11月3日迁往另租的厂房。原告遂起诉至法院请求判令解除双方租赁合同；退还原告租金40000元；赔偿原告经济损失60000元，其中搭建钢棚20000元，租金差价计八个月共40000元；诉讼费由被告承担。被告富强厂辩称：原告诉称不符合实际，被告于查封次日订购了电梯设备，原电梯仍开启使用，原告搬出后仍在使用厂房，没有完全清场，原告所称租金被告未收到，原告搬出后另行租赁与被告无关，请求驳回原告诉讼请求。反诉原告富强厂诉称：反诉被告自2012年10月1日起未向反诉原告交纳水电费，至今抄表可见用电12650千瓦时，用水129.6立方米，水电费合计14270.3元；反诉原告在出租前铺设地板砖，花去工程款合计80920元，反诉被告在使用和搬迁过程中造成租赁厂房受损，应承担造价10%的赔偿责任计8092元；反诉被告依据房屋搭建协议使用钢棚，应支付钢棚租金29000元；反诉被告撤离时将钢棚门窗一并带走，应承担修理安装门窗费用2880元；在使用钢棚过程中擅自搭建厂房设备致使钢棚损坏，反诉原告修理重建花费22000元，应由反诉被告承担。请求法院判令上述各项费用合计76242.3元由反诉被告承担；诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告织者公司辩称：反诉原告所称安装的电梯在四楼厂房南侧，本案所涉电梯在四楼北侧，双方合同约定反诉被告不得使用南侧电梯。电梯被查封后反诉被告也未使用。反诉被告仅未付2012年10月的水电费，11月之后的水电费与反诉被告无关。反诉被告于2012年11月3日已搬出。反诉原告诉请租金29000元、重建费22000没有事实及法律依据。反诉原告要求反诉被告赔偿租赁房屋造价10%的损失于法无据。反诉被告未拆除钢棚门窗，反诉原告要求赔偿安装门窗费用2880元无依据。结合原、被告双方提供的证据及庭审陈述，本院对案件事实作如下认定：2010年7月15日，原、被告双方签订“房屋厂房租赁协议”一份，约定“租期五年，每年支付租金6万元，一次性付清；每年应在7月15日前支付租金；被告为原告安装电梯；北面楼道公用，南面楼梯与电梯不能使用”。2010年8月19日，原、被告双方签订“房屋搭建协议”一份，约定“被告同意原告在厂内东南首五楼搭建安全标准钢棚六间，所有权归被告，不得拆除；租期内不收房租”。2012年7月4日，绍兴坤联纺织服饰有限公司作为交款单位向被告交纳四楼房租费6万元。2012年9月19日，被告厂房北侧电梯被绍兴市质量技术监督局查封。原告因租赁厂房电梯被查封不能正常生产经营。2012年9月份，原告租赁厂房水电费支出5865.4元。2012年10月起，原告未交纳水电费。2012年11月初，原告迁往另租的厂房，租金每年12万。2013年1月3日，本案被告与案外人单建新签订电梯拆除安全协议一份，2013年2月份被查封的电梯拆除。原告搬出后，被告于2013年1月份与案外人签订修建钢棚及安装门窗的包工合同，约定工程款分别为22000元与2880元，另查明，本案原告曾以绍兴坤联纺织服饰有限公司身份起诉被告，案号为（2013）绍越袍民初字第59号，后撤回起诉，被告在该案的答辩状中认可绍兴坤联纺织服饰有限公司系代替本案原告支付房租。以上事实由原告提供的房屋厂房租协议1份、房屋搭建协议1份、房租租金收款收据1份、电梯查封决定书和查封清单各1份、转租协议1份、厂房租赁协议1份、租金收条1份、房租发票1份、被告答辩状一份、被告提供的房屋搭建协议1份、电梯拆除安全协议1份、原告2012年9月份缴纳水电费增值税发票1份、照片16张、清包合同1份、双包工合同1份及原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，原、被告双方签订的厂房租赁协议系双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，应为合法有效，原告应按合同约定使用租赁厂房并支付租金，被告应提供能实现原告租赁目的的厂房。被告出租厂房的电梯于2012年9月被查封，已影响原告正常租赁目的的实现，原告可以解除租赁合同，基于此本院对本案原告的其他的诉讼请求及反诉原告的诉讼请求分析论证如下：一、被告是否应返还租金。本案中原告要求被告返还租金40000元并提供被告出具的租金收据一份，该收据中付款单位为坤联纺织服饰有限公司，原告称该公司与原告系同一公司，法定代表人均为鲁峰，工商登记尚未变更过。但被告质证认为没有收到过对方的租金，付款单位亦不是原告，且2012年开始被告公司已不用手写的发票，收据系原告自行填写形成。本院认为，该收款收据由被告单位加盖发票专用章，应为合法有效，被告若主张未收到租金应提供足以推翻的证据。原告提供的收据付款单位虽然为坤联纺织服饰有限公司，但被告在（2013）绍越袍民初字第59号案件的答辩中认可该证据能证明坤联纺织服饰有限公司系代替本案原告支付房租。同时，该收据中写明“四楼房租费”，被告同期未与绍兴坤联纺织服饰有限公司发生租赁关系，故本院对该收据系缴纳原告租赁厂房租金的事实予以确认。因原告从2012年7月开始缴纳租金，于2012年11月份搬出，被告应返还原告多交的租金40000元；原告另租厂房的租金差价如何处理。本案中双方签订的租赁合同约定，“如果在承租期内有单方终止协议的行为，则提出终止协议一方必须支付给另一方违约金人民币20000元。”即本案中双方对在租赁期内单方终止协议的违约行为约定了20000元的违约金。同时因被告电梯于2012年9月被查封，导致原告的租赁目的难以实现，已实际违约。原告于2012年11月搬出另租厂房，被告庭审自述被查封的电梯于2013年2月底拆除，因原告另租厂房的租金与被告的租赁合同租金差价为5000元／月，故本院酌情考虑由被告支付原告租金损失20000元。原告搭建的钢棚发生的费用、反诉原告修建钢棚及门窗费用、钢棚租金如何分担。本案中双方当事人均提供房屋搭建协议一份，但要求证明目的不同。从该协议内容看，约定了钢棚由原告出资搭建，并免费使用，搭建后所有权归被告所有。据此，在原告使用过程的钢棚发生的费用应由原告承担，在原告搬出租赁厂房后，该钢棚归被告所有，该钢棚产生的费用则应由被告负担。故原告要求被告支付搭建钢棚的费用、反诉原告要求反诉被告支付钢棚租金、支付修建钢棚及安装门窗的费用无事实与法律依据，本院均不予持；原告租赁厂房期间水电费用如何支付。本案反诉原告要求反诉被告承担水电费应提供证据予以证明，但其出具的一份由反诉原告盖章的电费水费清单系其单方制作，并不能证明反诉被告花费水电费情况。本案庭审过程中反诉被告认可2012年10月份水电费未交，费用在5000元左右，结合本案反诉被告2012年9月份支出5856.4元水电费，并于2012年11月初搬出原租赁的厂房的事实，本院酌情确定反诉被告应支付反诉原告2012年10月份至搬出时水电费5500元；原告是否应支付租赁厂房过程中地砖的损耗。本案中反诉原告要求反诉被告承担在使用和搬迁过程中地砖的损耗，按当时造价80920元的10%予以赔偿计8092元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》规定，承租人按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损坏的，不承担损害赔偿责任。承租人未按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，反诉被告在使用租赁物时，对正常使用而造成的合理损耗不承担赔偿责任，除非反诉原告能证明系反诉被告未按约定方法使用租赁物。从反诉原告提从的照片看，有几块地砖有破损，但并不能以此证明系反诉被告使用不当，对于反诉原告要求反诉被告承担地砖8092元的赔偿责任，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十八、二百一十九、二百二十条之规定，判决如下：一、原告绍兴织者纺织服装有限公司与被告绍兴市越城富强塑料厂租赁合同于2012年11月份解除；二、被告绍兴市越城富强塑料厂应返还给原告绍兴织者纺织服装有限公司租金余款40000元，赔偿原告租金损失20000元，共计60000元，于本判决生效之日起三十日内履行；三、反诉被告绍兴织者纺织服装有限公司应支付给反诉原告绍兴市越城富强塑料厂水电费5500元，于本判决生效之日起三十日内履行；四、驳回原告绍兴织者纺织服装有限公司和反诉原告绍兴市越城富强塑料厂的其他诉讼请求。本诉受理费减半收取计1150元，由原告绍兴织者纺织服装有限公司负担460元，被告绍兴市越城富强塑料厂负担690元；反诉受理费减半收取计853元，由反诉原告绍兴市越城富强塑料厂负担791.5元，反诉被告绍兴织者纺织服装有限公司负担61.5元。此款于本判决生效之日起三十日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。（此页无正文）代理审判员　王　翠二〇一三年八月十九日书　记　员　柴海峰附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十八承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。关注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