（2013）扬民终字第0371号
裁判日期: 2013-08-19
公开日期: 2014-01-22
案件名称
徐锦红,徐志清,郭宝林,徐德珍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省扬州市中级人民法院
所属地区
江苏省扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭宝林,徐锦红,徐志清,徐德珍,徐丽丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）扬民终字第0371号上诉人（原审被告）郭宝林。被上诉人（原审原告）徐锦红。被上诉人（原审原告）徐志清。原审被告徐德珍（曾用名徐德真）。原审第三人徐丽丽。上诉人郭宝林因与被上诉人徐锦红、徐志清、原审被告徐德珍、原审第三人徐丽丽房屋买卖合同纠纷一案，不服江都市人民法院（2012）扬江民初字第1224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：徐德珍系徐德太弟弟，徐锦红系徐德太之妻，徐志清系徐德太之子，徐丽丽系徐德太之女。1985年3月26日徐德珍、徐德太弟兄俩在其父徐有宽和公亲族长的主持下，将徐有宽的祖产进行分家，徐德太分得坐落在扬州市江都区仙女镇星华村祈庄组五架梁瓦房3间.因徐德太一家常年在异地生活，徐有宽将此房的产权证和土地使用证交与徐德珍保管，房屋由徐德珍管理使用。徐有宽去世不久，郭宝林与徐德珍起初为徐德太的房屋商谈租赁事宜。2002年6月13日徐德珍在未征得徐德太意见的情况下将此房屋以2800元的价格出售给本村邻组即祠堂组村民郭宝林，并将原始村镇房屋所有权证和集体土地建设用地使用证交付给郭宝林，徐德珍分别于2002年6月13日和2003年1月31日向郭宝林出具收款字据两张，并在此份收条注明房款全部付清。2011年5月，徐德太身患重病，欲回老家治病休养，通知徐德珍将上述房屋整修，方知房屋已被徐德珍出售给郭宝林。郭宝林和为房屋返还进行过商谈未果。2012年1月2日徐德太病故。徐锦红、徐志清于2012年7月28日诉来法院要求确认徐德珍与郭宝林签订的房屋买卖协议无效；判令郭宝林返还房屋。审理中，法院追加了徐丽丽为本案第三人参加诉讼，诉讼中第三人徐丽丽对房屋产权份额表示放弃。另查：郭宝林所在村民小组祠堂组与讼争房屋所在祈里组系比邻，相隔一条河。现房屋完好存在。原审认为：公民的民事权利受法律保护。徐德珍未经徐德太同意，将属于徐德太所有的房屋擅自出售给郭宝林。徐德珍与郭宝林的买卖行为完全侵犯了徐德太的财产权益。因此徐德珍与郭宝林的买卖行为从开始起应为无效。对此，在此纠纷中徐德珍与郭宝林均有过错。徐德太去世后作为法定继承人徐锦红、徐志清要求确认两被告的房屋买卖行为无效，并要求被告郭宝林返还房屋，符合法律规定，应依法予以支持。对郭宝林提出要求原告用30万元赎房的抗辩，因与理与法不合，本院不予采纳。审理中，第三人徐丽丽对上述房屋产权份额表示放弃，应予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第五十九条的规定，判决如下：一、确认徐德珍与郭宝林于2002年6月13日买卖现属徐锦红、徐志清所有的坐落在扬州市江都区仙女镇新（星）华村祈里（庄）组五架梁瓦房三间协议无效；二、郭宝林于本判决生效之日起十日内将上述房屋交付给徐锦红、徐志清。本案受理费160元由徐德珍、郭宝林各半负担。宣判后，郭宝林不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。徐有宽去世之前，徐德太一家一直和父母住在讼争房屋之内，徐有宽去世之前将房产证交给徐德太。徐有宽去世后，徐德太搬到仙女镇苏新村联合组居住。2002年，徐德珍代表徐德太和我商谈房屋买卖一事，谈妥后，徐德太也认可并把房产证、土地证交给我。徐德太与徐德珍和姐姐一直有来往，每年都要回家祭祖。我在购买讼争房屋后，多次修缮，门前水泥路也是我出钱修建，徐德太及其家人称对卖房一事不知情不是事实。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决依据《中华人民共和国合同法》第52条、58条、59条，本案中并无证据显示我与徐德珍串通。2、徐德珍与徐德太系兄弟关系，与本案有利害关系，对徐德珍所作的调查笔录不能单独作为认定事实的依据。三、我是讼争房屋所在地的村民，属于本集体经济组织成员，买卖行为并不会导致集体经济组织有限宅基地资源的流失，因此，对于村民之间基于自主意思表示所缔结的房屋买卖合同应认定为有效。四、即使合同无效，房屋也不应返还。1、我在购买房屋后，实际居住使用，并多次出资进行修缮，否则该房屋可能早已倒塌，现存房屋中包含了我的投入。2、合同无效后，基于合同取得的财产应返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因我对讼争房屋进行了改、扩建及装饰装修，根据添附理论，即使出让方享有所有权，同时应按评估残值对对方进行折价补偿，若双方还有其他损失，应按同等责任承担。3、被上诉人一家在仙女镇苏新村联合组拥有宅基地，如果法院判决上诉人返还房屋，被上诉人就拥有了两处宅基地，违背法律规定。综上，其请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。其在二审提交了以下证据：1、2013年5月25日仙女镇新华村村委会出具的证明一份，证明郭宝林曾对为该房门前修路支付了2000元，村委会对郭宝林购买徐德太房屋的事实予以认可。2、仙女镇新华村36位村民出具的情况说明，证明村民都知道郭宝林购买了徐德太房屋一事，郭宝林在购买该房屋后为了居住和使用对该房屋进行了修缮。3、出庭证人周正兰的证言，其为新华村祠堂组村民，其陈述10年前经常坐郭宝林的车子上下班，知道他在讼争房屋里面熬胶，徐德太的姐姐居住在新华村，徐德太与亲戚都有来往，4、出庭证人束月华的证言，其为新华村祠堂组村民，其听人说郭宝林买了徐德太的房子，看到郭宝林在这个房子里熬胶，郭宝林对房屋进行了修缮，徐德太与姐姐、弟弟都有来往。徐锦红、徐志清经质证认为：对于证据1，真实性无异议，自从上诉人购买此房后，被上诉人多次找上诉人并且找村组有关领导交涉，希望能将该房屋收回。证明中所称村组向郭宝林收费2000元用于修路，修路与本案无关，修路的费用我方也不予认可。对于证据2，对于房屋买卖的情况，这些证人不能证明徐德太是否知道并同意，只能证明有房屋买卖这一事实。对于房屋修缮的具体费用，上诉人应当拿出相应的收据。对于证据3和4，两名证人都知道被上诉人一家常年不在家，房屋是徐家的祖产，是在10年前郭宝林因为生产熬胶的需要买下了房子，且两名证人经询问都只知道有买房这一事实，但并不清楚整个交易的经过和金额，更不清楚徐德太是否知道并同意。徐锦红、徐志清共同答辩称：1、对于农村人来说，买房是一件大事，上诉人在买下讼争房屋时所有交易的程序及证明文件中都没有徐德太的签字。上诉人称该房是徐德太及徐德珍两人共同所卖的话，事后完全有条件也有理由找到房屋所有人签字并出具收款收据或收条。2、上诉人所说房屋产权证的问题，事实上徐德太早年离家出外经商，全家人都在上海共同居住生活，自分家后就没有去办理过房屋产权证，现在上诉人手中持有的房产证是徐德珍到村组去办理并交给上诉人的，对此被上诉人毫不知情。上诉人称被上诉人在房屋卖后把树全部拖走与事实不符。事实上，徐德珍将此房悄悄转卖给上诉人时就曾约定好卖房不卖地并且连猪圈、树，包括房前屋后的瓦缸上诉人都不可以动用。综上，其认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。其在二审未提交新的证据。原审被告徐德珍未发表意见，在二审亦未提交新的证据。原审第三人的意见同徐锦红、徐志清的答辩意见。其在二审未提交新的证据。二审期间，本院到仙女镇新华村村委会进行调查，村委会主任顾红卫称：其对于郭宝林与徐德珍之间买卖房屋一事不知情，但知道郭宝林曾将讼争房屋用于熬胶，村委会组织修路时，因郭宝林实际使用该处房屋，遂向郭宝林收取2000元门前修路费。2012年，徐志清曾请村委会出面协调此事，称其对房屋被卖一事不知情。郭宝林在新华村祠堂组有一处宅基地和房屋。经审理查明：原审法院所查明的案件事实属实，本院对此予以确认。本案的争议焦点为：1、本案所涉房屋买卖合同是否有效？2、郭宝林应否返还讼争房屋？本院认为：对于争议焦点一，本案所涉房屋买卖合同无效。理由：关于宅基地使用权的转让，现行法律和国家有关政策均采取了原则禁止的态度。本案中，因郭宝林在新华村已有一处宅基地，其再取得讼争房屋宅基地使用权将违背一户一宅基地的原则。且郭宝林购买讼争房屋时，并未经过本集体经济组织的批准。因此，涉案买卖合同无效。对于争议焦点二，郭宝林向徐锦红、徐志清返还房屋。理由：1、房屋买卖系重大交易，作为买受人的郭宝林明知讼争房屋所有权人系徐德太，其应征得徐德太本人同意后进行交易。为证明徐德太本人知情并同意，郭宝林提供了新华村村委会、村民的情况说明、证人证言等证据，但对于买卖的磋商及交易过程并无证据加以证实，且既然郭宝林主张徐德太与徐德珍有往来，每年均回新华村祭祖，郭宝林从未要求徐德太对房屋买卖一事以书面方式进行确认不合常理，加之房屋交易价格仅2800元，本院无法对房屋买卖经过徐德太同意做出推定。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现郭宝林主张，即使合同无效，房屋亦无需返还。本院认为，因郭宝林在新华村还有一处宅基地及住房，其将讼争房屋用于生产经营，返还讼争房屋并不影响其生活居住，且郭宝林对房屋并未进行翻建，只是进行装潢和修缮，讼争房屋并不存在“不能返还或者没有必要返还”之情形。3、现双方当事人均认可买卖当时讼争房屋系徐德太的财产，因徐德太已去世，徐锦红、徐志清、徐丽丽作为其继承人依法可对房屋所有权进行主张。即使徐锦红、徐志清并非本集体经济组织成员，并不影响二人通过继承取得房屋所有权，因此，其主张郭宝林返还房屋的诉讼请求应予支持。至于郭宝林对讼争房屋进行改建、装修或修缮所产生的损失，郭宝林可根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，向徐锦红、徐志清另案主张。综上所述，上诉人郭宝林的上诉理由无事实和法律依据，依法不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人郭宝林负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 宦广堂审 判 员 黄宝生代理审判员 李春艳二〇一三年八月十九日书 记 员 任 群 来自