（2013）温瓯梧民初字第42号

裁判日期: 2013-08-19

公开日期: 2014-08-20

案件名称

金杰英与吴建南房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

温州市瓯海区人民法院

所属地区

温州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

金杰英,吴建南

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第六十一条，第六十二条，第二百二十四条第一款，第二百三十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

浙江省温州市瓯海区人民法院民事判决书（2013）温瓯梧民初字第42号原告：金杰英。被告：吴建南。被告委托代理人：虞聪慧。原告金杰英为与被告吴建南房屋租赁合同纠纷一案，于2013年3月18日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，分别于同年6月28日、7月24日公开开庭审理了本案。原告金杰英，被告的委托代理人虞聪慧已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金杰英起诉称：2011年10月1日，案外人吴昌锦等12人将其坐落于温州市瓯海大道＊＊号（大堡底村联建房＊栋）一至二层，共计面积约1000㎡出租给原告。原告已付清2011年10月1日至2012年10月1日的租金共计35万元。原告承租后，将其中第二层面积约500㎡转租给被告，用于开设“心缘”网吧，租期为一年，即2011年10月1日至2012年10月1日止。口头约定年租金为20万元，被告支付定金3万元，余款17万元于2012年12月9日前付清。付款期限届满后，经原告多次催讨，被告拒付租金，也不腾空房屋，故原告起诉请求：判令被告向原告支付租金17万元，并赔偿利息损失（按银行同期贷款利率，自2011年12月9日起计算至租金支付之日止）。原告为证明其所主张的事实，向本院提供下列证据：1.原、被告的身份信息各1份，证明原、被告的诉讼主体资格；2.房屋租赁协议书、土地使用权（复印件）及土地登记记录各1份，银行交易记录4份，证明原告已向原房东支付租金，享有涉案房屋转租权的事实；3.网吧转让合同（复印件）及附件（复印件）各1份，证明被告在使用涉案房屋；4.银行转账凭证（复印件）及收据（复印件）各1份，证明被告已支付网吧转让款；5.结婚证（复印件）1份，证明被告婚姻情况；6.民事起诉状（复印件）、（2011）温瓯梧商初字第318号民事判决书（复印件）、（2012）浙温商终字第848号民事判决书（复印件）各1份，证明被告主体适格。原告为证明原、被告间存在租赁关系的事实，向本院申请调取温州市公安局瓯海分局梧田派出所温瓯公决字（2011）第5369号案卷中关于王国荣及原告的谈话笔录。被告吴建南答辩称：一、双方没有签订租赁协议，也没有支付租金的事实，本案网吧实际承租人应当是案外人诸小玉，诸小玉与答辩人签订的网吧转让合同无效，租金应当由诸小玉承担。二、网吧转让协议的附件约定，房屋的三分之一面积由网吧占用，因此租金是12万元。被告吴建南没有向本院提供证据。原告提供的证据经庭审质证。被告对第1组证据没有异议，本院予以采用。关于第2组证据，被告对其中的土地登记记录，以及原告转账给吴昌锦的两份金额各为5万元的银行交易记录没有异议，故本院予以采用。被告认为，由案外人徐娟汇给林丽春25万元的银行交易记录与本案没有关联性，对房屋租赁协议书的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明原告承租房屋的事实。本院经审查，该两份证据客观真实，故予以采用。关于第3、4组证据的真实性没有异议，本院予以采用。关于第5组证据，被告没有异议。经审查，本院认为，该组证据与本案没有关联性，且为复印件，故不予认定。关于第6组证据，被告对两份判决书的真实性及认定的事实没有异议，故本院对该组证据予以采用。本院调取的两份谈话笔录，经原被告质证。原告没有异议。被告认为被谈话人王国荣对实际情况不了解。经审查，本院认为，关于王国荣的谈话笔录，由于王国荣是被告所经营网吧的管理人员，其陈述的内容客观真实，本院予以采用。关于原告的谈话笔录，双方对其形式真实性没有异议，本院予以认定，其内容可以作为原告的主张。本院为查明“心缘”网吧的工商登记情况，向温州市工商局瓯海分局调取企业基本情况的信息资料，并经庭审质证，原、被告均没有异议，本院予以采用。本院经审理，认定的事实如下：温州市瓯海大道＊＊号房屋（地号：3-11-4-＊＊）的土地使用权登记在案外人吴昌锦、杨克昌、林丽春等十二人名下。2011年10月1日，原告与吴昌锦等人签订房屋租赁协议，承租了该房屋的第一、二层，共计面积1000㎡，年租金35万元，租赁期限为2011年10月1日至2012年10月1日止。同时，双方约定在租赁期限内，原告有权转租。合同签订后，原告已付清全部租金。原告承租上述房屋前，由被告在该房屋第二层经营温州市顶尚心缘网吧，原告承租后仍由被告继续使用。原告承租该房屋后，多次向被告催讨转租房屋的租金，双方亦为此发生纠纷。2011年11月9日，被告向原告付款3万元。同年12月22日，原告以被告承诺支付余欠租金期限届满为由，再次到该网吧催讨租金，与该网吧管理人员王国荣发生争执，并发生肢体冲突。另查明：2003年12月19日，案外人诸小玉以汪冬梅的身份信息登记成立温州市大安心缘网吧，企业类型为个人独资企业。2011年5月26日，该网吧名称变更为温州市顶尚心缘网吧。该网吧的经营场所位于温州市瓯海大道249号二楼。2010年9月9日，诸小玉以温州市大安心缘网吧的名义与被告签订一份网吧转让合同，约定以182万元将该网吧转让给被告。同时，双方签订了附加合同，约定房租为15万元／年，二年内不涨价等内容。上述合同签订后，诸小玉将《网络文化经营许可证》、《个人独资企业营业执照》交给被告，并将该网吧交由被告经营。被告向诸小玉支付了转让款149万元。2011年8月24日，被告向本院起诉诸小玉等人，请求确认其与诸小玉签订的网吧转让合同无效，并要求诸小玉等人返还转让款149万元及利息损失。本院经审理后，于2012年5月31日作出（2011）温瓯商初字第318号民事判决书，判决确认该网吧转让合同无效；判令诸小玉应向被告返还转让款149万元，扣除被告应向诸小玉支付2010年9月至2011年9月间网吧用房的租金15万元后，诸小玉实际应向被告返还转让款134万元。后因诸小玉不服该判决上诉至温州市中级人民法院，该院于2012年12月24日作出（2012）浙温商终字第848号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：本案双方当事人争议的焦点为：一、原、被告间是否存在租赁关系；二、租金金额的计算问题。本院作如下评析：关于争议一。被告作为温州市顶尚心缘网吧的实际经营者，实际占用了原告承租房屋的第二层用于经营该网吧，也是对该层房屋使用收益的实际获益者，应当承担该房屋的租金或使用费。被告于2011年11月9日向原告付款3万元，该款的用途为支付网吧用房的部分租金，双方对此均无异议。被告辩称该款是诸小玉委托原告向其收取，但是被告既没有提供原告与诸小玉间存在委托关系的证据，也没有提供诸小玉在2011年10月1日后仍对网吧用房享有合法转租权的证据，无法证明其主张的事实，故本院对该抗辩理由不予采纳。现鉴于原告享有该房屋的转租权，且被告将租金3万元交给原告，故而推定被告履行租金义务的相对方是原告。综上，本院认定原、被告间的租赁关系成立，被告应依法向原告支付剩余租金。关于争议二。原告对其主张双方约定年租金为20万元的事实，并没有提供相应证据予以印证。现双方也没有其他证据证明涉案房屋租金的市场价格，故可以参照上一年度的租金，即15万元／年。在原告承租涉案房屋前，被告已使用该房屋。原告承租后，继续由被告转租，但双方对租期限没有明确约定，视为不定期租赁。期间，被告若退租，应依法向原告交还房屋。现被告没有证据证明，在原告享有转租权的期限内，已腾空房屋交还给原告，或通知原告收回房屋，故被告应向原告支付该期限内（即2011年10月1日至2012年10月1日）的全部租金，扣除被告已支付的3万元，应向原告支付租金12万元。关于原告主张的赔偿利息损失。因双方均没有证据证明约定的支付租金的期限，依照合同法第二百二十六条的规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，现被告没有在该期限内向原告支付租金，依法应向原告承担逾期付款的利息损失，故本院对原告主张利息损失的起算时间调整为2012年10月2日。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（二）项、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴建南于本判决生效之日起十日内向原告金杰英支付租金12万元及逾期付款利息（按年利率5.6%，从2012年10月2日起计算至本判决确定的履行之日止）；二、驳回原告金杰英的其他诉讼请求。本案受理费3904元，由原告金杰英负担1304元，被告吴建南负担2600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审　判　长　　金国平人民陪审员　　黄权伦人民陪审员　　张学仁二〇一三年八月十九日书　记　员　　周　冕附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第六十二条：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。5.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。来源：百度搜索“”