（2013）珠香法民一初字第127号
裁判日期: 2013-08-19
公开日期: 2014-12-31
案件名称
陈大文与珠海铧创经贸发展有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈大文,珠海铧创经贸发展有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第三条，第五条，第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2013）珠香法民一初字第127号原告：陈大文，男，汉族，1969年12月12日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区。被告：珠海铧创经贸发展有限公司，住所地：。法定代表人：刘克，董事长。委托代理人：闵晓军，广东秉德律师事务所律师。委托代理人：林雪平，广东秉德律师事务所律师。原告陈大文诉被告珠海铧创经贸发展有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈大文及被告的委托代理人林雪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2012年11月13日向被告认购了位于珠海市昌盛路X号华发世纪城四期X栋X号房屋（以下称案涉房屋），该房屋系精装交楼标准现房。双方当日签订了《华发世纪城四期商品房认购协议》（以下简称《认购协议》），原告当日付给被告定金人民币10万元。2012年11月17日下午2时30分，原告带齐手续及房款到世纪城售楼部，准备签订正式购房合同、缴清全部房款及办理收楼时，发现该房存在严重的质量问题：1、室内楼梯扶手摇晃，楼梯转角平台容易对儿童撞头，存在重大使用安全隐患，无法满足正常使用；2、天面、墙体渗漏。一楼廊道天面处有渗漏，二楼主卧墙体渗漏，主卧露台积水严重；3、天面开裂、墙体开裂。一楼廊道天面一处开裂长达50厘米，一处天面有0.3平方米的修补痕迹已变形，二楼主卧墙体开裂长达1米。原告又发现被告以精装修现楼出售的商品房，是以毛坯房取得施工许可证、以毛坯房办理报建、审图、质检及竣工验收备案手续的，不是以精装修商品房来取得施工许可证，其精装修部分完全没有办理开工、审图、质检及竣工验收备案手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款、《建筑工程施工许可管理办法》第二条的规定，被告没有按照上述规定取得精装修商品房的施工许可证，被告所出售的精装修商品房，只办理了毛坯房的施工许可证和取得毛坯房竣工验收备案手续，其精装修部分没有取得施工许可证，没有竣工验收备案手续和验收合格就出售给原告，被告行为已构成严重违约。当日，原告在得知被告存在违约前提下，当即要求退还定金，遭被告拒绝，其后被告又通知原告没收定金外，还要追究原告的违约责任。因被告未能按照《认购协议》的约定提供已验收合格的商品房，直接导致合同未能签署和履行，被告应向原告双倍返还已收取的定金，故原告向法院提起诉讼，请求判令：一、被告返还原告双倍定金共计人民币20万元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、《认购协议》作为商品房买卖预约合同，原告未按该协议约定与被告签订商品房买卖合同，属于违约行为，被告与其解除《认购协议》，不退还定金，符合法律规定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干为问题的解释》第四条的规定，商品房认购协议作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护与救济。本案中，双方在签订《认购协议》后，经被告多次催告，原告均拒绝交付房款及签订商品房买卖合同，已构成违约。被告根据《认购协议》第三条第七款、第四条第二款及相关法律规定，于2012年12月30日向原告邮寄送达了《解除认购协议通知书》，解除《认购协议》并不退还原告已支付的定金，被告的该行为符合双方的约定及法律规定。二、案涉房屋属于经合法验收合格的商品房，不存在质量问题，符合法律规定的销售及交付条件。1、案涉房屋属于经合法验收合格的商品房。根据被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，案涉房屋已于2012年4月28日竣工并验收合格，已符合《中华人民共和国城市房地产管理法》、城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》中关于销售及交付的法律规定，具备交付条件，属于经合法验收合格的商品房。2、案涉房屋不存在质量问题，符合法律规定的销售及交付条件。原告在签订协议之前已先后两次查看房屋情况，对房屋的结构及装修状况十分清楚，并表示满意，才于2012年11月13日与被告签订《认购协议》，并约定在签订协议之日起7日内付清全部房款，该协议是双方真实意思表示，真实合法有效。原告诉称的房屋装修质量问题根本不存在，房屋也不存在主体结构质量不合格问题，不影响正常居住。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干为问题的解释》第十二条、第十三条规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格”及“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”的买受人才可以解除合同。且在本案中，原告并未与被告签订商品房买卖合同，房屋也没有交付（房屋是否存在质量问题应以交付后的情况为标准），被告不存在违约行为。因此，原告以被告未发生，也不可能发生的所谓违约行为，不与被告签订商品房买卖合同没有法律依据，且属于违约。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告系案涉房屋所在的华发世纪城四期（C区）的建设单位，并于2012年5月4日取得案涉房屋所在楼房的《商品房地产权权属证明书》。案涉房屋所在楼房于2012年4月28日取得《竣工验收备案表》。2012年11月13日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《认购协议》一份。其中第一条“销售依据”约定：本协议项下的商品房为预售商品房，预售批准机关为珠海市住房和城乡规划建设局，商品房预售许可证号为：。其中，在“”处有用手写划掉。第二条约定：原告所认购的商品房为原告开发的案涉房屋，该商品房的装饰、设备标准见买卖合同附件二（精装交楼标准）。第三条约定：原告须于签署本协议的同时向被告支付人民币10万元的签约定金；原告同意以一次性付款的方式支付房价款；原告需于签署本协议之日七日内，支付全部房价款共计人民币4343538元（含已付签约定金）。第四条约定：原告应在其已按约定期限付清全部房款之日起三日内与被告签署商品房买卖合同；因原告原因与其未签署商品房买卖合同的，视为根本违约，被告有权解除本协议，另行处置该商品房，已收定金不予退还；因被告原因导致买卖合同未能签署，或被告无法定或约定事由擅自将该商品房另行出卖给第三方的，被告应当向原告双倍返还已收取的定金。第五条约定：被告应于2012年12月5日前将经过验收合格并符合商品房买卖合同附件二装饰设备标准的该商品房交付给原告，逾期应按商品房买卖合同及其补充协议的相关约定承担违约责任。该合同采用格式条款订立，拟定方为被告。同日，原告向被告交纳了售房定金人民币10万元。庭审中原告称，其在签订《认购协议》前，有看过案涉房屋一、两次，当时只注意了房屋的室内格局及配备的设施；2012年11月17日下午，原告筹集了房款，与其家人、同事及司机到华发世纪城的售楼部，并再次看房，发现案涉房屋存在诉称的质量问题，原告要求被告提供案涉房屋精装修工程验收合格的证明，但被告未能提供，因此原告没有支付房款及签订商品房买卖合同；原告用于购房的款项来源于案外人张海松名下的银行存款。原告向本院提交的张海松在中国建设银行珠海金湾支行开设的银行存折明细显示，2012年11月16日，该账户转账存入人民币450万元，至2012年11月28日余额为人民币4535217.62元。2012年11月19日，原告至被告售楼部向被告提出要求退房。2012年12月13日，被告向珠海市消费者权益保护委员会出具《关于陈大文先生投诉一案的复函》称：“陈大文提出的所谓房屋质量问题，均属于一些小问题，并不影响房屋交付和正常居住使用，且我司已及时派人对该客户提出的问题做出妥善处理。”2012年12月30日，被告向原告发出《解除认购协议通知书》，通知原告解除与其签订的《认购协议》。原告认可收到该通知。庭审中被告称，原告是因为不想购房才没有支付房款及签订合同；《关于陈大文先生投诉一案的复函》中的“小问题”是指房屋一楼的墙面渗漏问题，可能是和装修的楼梯没有干透有关，该问题在复函出具前就已经解决；案涉房屋精装修工程已通过被告自行验收合格；工程案涉房屋在2013年1月后已经卖给其他人。本院认为：原、被告双方签订的《认购协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。依照该《认购协议》的约定，原告应于2011年11月20日前向被告支付全部购房款，最迟应在2011年11月23日前与被告签署商品房买卖合同。本案的争议焦点在于，原、被告双方未能签署商品房买卖合同的原因？双方当事人是否存在违反《认购协议》约定的行为？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”订立预约合同的目的，在于订立本约前先行约定部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续磋商其他条款，直至本约订立。在后续磋商中，应遵循公平、诚信的原则。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或否认预约合同的已决条款、或提出对方无法接受的不合理条件、或拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应承担预约合同约定的违约责任。反之，如果双方是在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益的考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不存在违约合同所指的违约情形。这种情形下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。本案中，被告辩称双方未能签署商品房买卖合同的原因是因为原告已不想购买案涉房屋。但被告的该主张证据不足，且从原告在《认购协议》约定的签署日期之前即2012年11月17日至被告的办公场所以及筹集了足够的购房资金等情形来看，也无法认定原告在2012年11月17日的看房行为发生之前已不想购房。因此，在被告的上述辩称无证据证明的情况下，应合理推定原告当时去被告处仍有继续磋商的意愿。虽然《认购协议》第二条有约定“案涉房屋的装饰、设备标准见买卖合同附件二（精装交楼标准）”，但由于该附件二的内容并未载于《认购协议》中，因此应视为原、被告双方在《认购协议》中未对房屋装修质量进行约定。同时，原告虽然在签订《认购协议》之前有看过案涉房屋，但在双方就案涉房屋的质量标准达成一致协议之前，也不能认定原告已认可了案涉房屋的装修质量。因此，签订《认购协议》后，原告有权就房屋的装修质量与被告进行进一步的磋商。由于被告在《关于陈大文先生投诉一案的复函》及庭审中均认可了案涉房屋存在墙面渗漏的情形，因此本院认定案涉房屋的装修确实存在一定的质量瑕疵。原告因此与被告就案涉房屋的质量问题发生争议且无法达成一致，应当认定双方对此磋商不成。综上，在双方确实有因房屋的装修质量发生争议，且被告无证据证明系因原告一方拒绝磋商而导致商品房买卖合同无法签署的情况下，双方未能签署商品房买卖合同的原因应当认定为是双方当事人磋商不成，即属于不可归责于双方的原因。由于不可归责于双方的原因导致原、被告无法签署商品房买卖合同，被告依法应当将其收取的人民币10万元定金返还给原告，原告请求被告返还定金人民币10万元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告请求被告双倍返还定金的问题。首先，原告在签订《认购协议》前已多次查看过案涉房屋，显示被告对案涉房屋的装修情况不存在故意隐瞒的情形。因此原告在签订《认购协议》之后才发现案涉房屋的质量瑕疵，并非因被告的故意隐瞒行为造成；其次，由于双方未就案涉房屋的装修质量进行约定，因此即使案涉房屋的装修质量瑕疵在签订《认购协议》之前已存在，也不能认定被告存在违约行为；最后，案涉房屋所在楼房已取得《竣工验收备案表》，表明其通过竣工验收，而被告也取得该房的《商品房地产权权属证明书》，因此被告作为该房屋的权属人，有权对外出售该房屋，即使该房屋的装修未取得有关部门的施工许可或通过有关部门的质量验收，其出售行为也未被法律和行政法规所禁止。综上，由于被告不存在违反《认购协议》的行为，双方未能签署商品房买卖合同的原因不能归责于被告，原告请求被告双倍返还定金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告珠海铧创经贸发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内返还定金人民币10万元给原告陈大文；二、驳回原告陈大文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4300元，由原、被告各负担人民币2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 胡冬梅代理审判员 陈 荣人民陪审员 林 娟二〇一三年八月十九日书 记 员 罗志斌 搜索“”