（2013）绍越民初字第2284号
裁判日期: 2013-08-19
公开日期: 2014-04-28
案件名称
绍兴市置业物业管理有限公司与章嬿物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市越城区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绍兴市置业物业管理有限公司,章嬿
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2013）绍越民初字第2284号原告绍兴市置业物业管理有限公司。法定代表人严德华。委托代理人（特别授权代理）肖凌、邵琛。被告章嬿。委托代理人（特别授权代理）徐军。原告绍兴市置业物业管理有限公司与被告章嬿物业服务合同纠纷一案，本院于2012年6月5日立案受理。依法由审判员赵钦宇适用简易程序独任审判，于2013年7月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邵琛、被告章嬿委托代理人徐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绍兴市置业物业管理有限公司诉称，被告系原告提供物业服务的绍兴市越城区书香锦苑20幢202室业主，原告与绍兴市书香锦苑小区委员会于2012年3月24日签订《书香锦苑小区物业服务合同》，合同期限为2012年1月1日至2014年12月31日。合同约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，每月每平方米1.38元的标准收取，缴纳费用为每年一次，时间为每年的7月份前。对业主合同物业使用人逾期缴纳物业服务费的，物业公司可从逾期之日起缴纳费用千分之三加收违约金。被告居住面积为141.58平方米，根据物业服务合同约定，被告在2012年应交纳物业服务费2345元。在合同履行过程中，原告本着诚实信用的原则，尽责为小区提供完善的物业服务，并得到大多数业主的认可，而被告在入住该小区后，拒绝缴纳2102年物业费。虽经原告多次催缴，被告仍未按照合同履行自己的义务。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：被告支付2012年度物业费2345元；被告承担逾期付款的违约金2061元（以应交物业费为基数按每日千分之三计算至结清全部物业服务费之日止，现暂计算至2013年5月20日）；本案诉讼费由被告承担。被告章嬿辩称，原告没有尽善尽责为被告提供服务，被告家曾被偷，时间是下午4点到晚上7点，而且是从楼下爬上来的，这段时间应该是小区执勤最好的时候。被告楼下有违章建筑，并将小区的香樟树移走，改成通道，对此被告也举报了行政执法，行政执法跟被告说是物业公司同意的，被告认为物业公司没有这个权利。被告楼下业主养了狗，晚上经常叫，而且该业主的物业费可以免交。被告确实没有交物业费，但并不是被告不交，被告只是想让原告给被告答复，但被告至今未给原告任何答复。原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1、物业服务合同1份、物业委托合同1份，要证明书香锦苑小区业主委员会聘请原告负责小区物业管理，原告有权向业主���取相应物业服务费及地下车位服务费的事实。被告质证认为，对真实性无异议，合同条款约定物业服务条款。服务合同第二十条第9项，物业不得擅自占用和更改公共设施的使用功能，但物业公司将一些设施擅自租赁。第二十一条，房屋外观无违章装修、无乱搭乱建、无乱张贴悬挂，但被告楼下业主就违章装修，造成被告一年四季不敢开窗户，而且小区内都是置业房产的广告。被告二楼不能安装防盗窗，但一楼都可以安装防盗窗。所以，原告没有达到物业服务合同约定的服务质量。本院对该证据的真实性予以确认。2、书香锦苑物业服务收费备案协议2份，要证明原告负责书香锦苑物业，收费情况已经备案，收费合理。3、律师函复印件1份、物业费交纳通知复印件1份，要证明原告已经多次催缴被告交纳物业服务费的事实。被告质证认为，没有意见，被告收到的。本���对该证据予以认定。被告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1、手机图片10张、视频资料2份，要证明小区里有违章广告、楼下违章装修造成被告家的安全隐患，小区保安玩手机、打瞌睡造成被告家失窃。原告质证认为，照片反映的雨蓬是否属违章建筑要向公司询问一下。对被告认为的违章道路，原告认为此路是为了该幢及附近业主方便出入而开拓的，这条路如果有影响的话，对整幢楼都是有影响的，但其他客户对此都没有提出异议，且已经全额交纳了物业费。从视频资料来看，被告是有换班轮岗的，并非只有视频中的几个保安维系治安，不能证明被告家所盗是由于保安原因造成的。本院对该证据的真实性予以确认。2、北海派出所出具的报案证明1份，要证明被告家中曾失窃并向派出所报案的事实。原告质证认为，真实性、合法性没有异议，但房屋��失窃不能证明原告没有尽职，毕竟房屋失窃也是意料之外的事情。本院对该证据的真实性予以确认。结合上述确认证据及原、被告庭审陈述，本院认定如下事实：被告为绍兴市越城区书香锦苑小区20幢202室业主。2012年3月24日，原告与绍兴市书香锦苑小区业主委员会签订《书香锦苑小区物业服务合同》，约定由原告为绍兴市书香锦苑小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2012年1月1日至2014年12月31日。物业费为每年缴纳一次，时间为每年的7月份前，收费标准按建筑面积每月每户每平方1.38元（该价格从2012年1月1日起执行，并在绍兴市发改委备案），业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应缴物业费的千分之三缴纳违约金。经查，2012年10月25日，原告向被告发送物业费催缴通知书，要求被告缴纳物业费2345元，但被告未予缴纳。2013年5月7日，原告委托浙���秦国光律师事务所向被告发送律师函，要求被告在收到函件后七日内及时缴纳物业费及违约金，但被告在收到律师函后仍未按期缴纳物业费及违约金。另查明，2010年12月12日，被告丈夫徐军曾向绍兴市公安局越城区分局北海派出所报案，称2010年12月11日其位于书香锦苑20幢202室的房屋内失窃300元。后，被告认为其楼下业主搭建违章建筑、养狗扰民、小区保安玩手机、打瞌睡的情况，据此被告要求原告解决上述问题未果，故未缴纳2012年物业费。现原告诉至法院，请求依法解决。本院认为，原告与绍兴市书香锦苑小区业主委员会签订的《书香锦苑小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，该合同对所有业主均具有约束力，合同签订后，被告作为业主，应遵守合同约定。原告依约对被告所居住的小区进行了物业管理，履行了合同义务，被告作为涉案物业的��主，享受了原告提供的安保、卫生等物业服务，故对原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。物业管理服务系针对广大业主，业主利益角度不同，物业管理服务不可能让每个业主满意。若业主均以物业管理服务不能令其满意、存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业管理服务正常运行所需要经费将无法得到保障，最终导致小区的物业管理服务恶化，损害到大多数业主的权利。当然，在被告履行交纳物业服务费义务的同时，提供物业管理服务的原告应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，从而建立良好的服务合同关系。本案中，因原告在履行物业管理义务过程中，确实存在瑕疵，故对原告要求被告支持逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，国务院《物业管理条例》第七条、第三十六条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告章嬿于本判决生效之日起三十日内向原告绍兴市置业物业管理有限公司支付2012年度物业管理费2345元；二、驳回原告绍兴市置业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担，于本判决生效之日起三十日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 赵钦宇二〇一三年八月十九日书记员 沈 敏附页：《最高人民法院关于审理物业服��纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十六条：物业���务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 来自