（2013）深中法房终字第1210号

裁判日期: 2013-08-19

公开日期: 2015-11-16

案件名称

许应裘与杨妮娜房屋租赁合同纠纷民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第1210号上诉人（原审原告）：许应裘。被上诉人（原审被告）：杨妮娜。上诉人许应裘因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法布民初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年3月22日，许应裘、杨妮娜与居间方深圳市鼎x投资咨询有限公司共同签订了一份《某商业街商铺租赁合同》，约定：许应裘将其所有的位于深圳市某街道某花园某号商铺（房地产证号为：深房地字第**，建筑面积为122.41平方米）出租给杨妮娜；租期为5年，从2010年4月1日起至2015年3月31日止；租金收取标准按该商铺房产证建筑面积计算，第一年（由2010年4月1日至2011年3月31日），租金标准为68元／平方米／月，月租为8324元），第二年（由2011年4月1日至2012年3月31日），租金标准为68元／平方米／月，月租为8324元），第三年（由2012年4月1日至2013年3月31日），租金标准为73.44元／平方米／月，月租为8990元），第四年（由2013年4月1日至2014年3月31日），租金标准为79.32元／平方米／月，月租为9709元），第五年（由2014年4月1日至2015年3月31日），租金标准为85.66元／平方米／月，月租为10486元）；租赁期内，每月度上交租金一次，杨妮娜在每月的15日前上交下月租金给许应裘，杨妮娜逾期交付租金需按拖欠租金总额的千分之五向许应裘支付违约金；在许应裘、杨妮娜签署正式合同后7日内，杨妮娜向许应裘交付保证金16648元，水电押金2000元，租赁期满或提前终止时，在杨妮娜无违约并缴清应付款项后，许应裘应将保证金在10天内无息返还杨妮娜，如因杨妮娜在租赁期未满提出退租的，杨妮娜所交保证金许应裘有权不予退还，杨妮娜不得有任何异议；租赁期间，杨妮娜负责支付该商铺的租赁管理费、物业管理费、本体维修基金等一切由该商铺使用所产生的费用，其收费标准以相关部门的为准，杨妮娜负责按表支付该商铺的水电费，注：物业管理费为每平方米4元，本体维修基金为每平方米0.15元，每月电费的收取，除了供电局收取的部分外，许应裘另外收取0.1元每度每月的变损费（变压器损耗）。同时，许应裘、杨妮娜在涉案租赁合同底部备注：每月15日前，杨妮娜负责到物业管理处交纳该商铺的水电费、管理费、本体维修基金等费用，逾期未交款金额每日按费用的0.05%收取滞纳金。涉案租赁合同签订后，许应裘依约将涉案商铺交付给了杨妮娜使用，杨妮娜依约向许应裘交付了租赁保证金16648元和水电押金2000元。2012年4月8日，杨妮娜向许应裘出具了一份《承诺书》，确认截至2012年4月8日，杨妮娜共拖欠许应裘2011年10月1日起至2012年4月8日止的租金52341.36元、其他费用（包括物业管理费、水电费、本体维修基金、滞纳金）4625.3元，并承诺于2012年5月前向许应裘交纳。同时，杨妮娜在该承诺书中称，因杨妮娜生意困难，无法继续交纳租金，要求于2012年5月7日解除涉案租赁合同，杨妮娜于2012年5月7日前将涉案商铺交还许应裘，另要求许应裘给予15天（2012年4月8日至2012年4月22日）免租金时间由杨妮娜联系新的承租方接手涉案商铺（新的承租方必须许应裘同意），杨妮娜承担2012年4月23日至2012年5月7日的租金，如2012年5月7日杨妮娜未履行交还涉案商铺的义务，许应裘可以自行收回商铺，店铺里头装修及相关物品杨妮娜交由许应裘处理，许应裘处理前提前三天告知杨妮娜，对该装修及物品的处理杨妮娜不提出异议。2012年5月7日，杨妮娜将涉案商铺交还给了许应裘、涉案租赁合同至此提前终止。后，因杨妮娜拖欠许应裘租金等其他费用，许应裘遂于2012年9月28日诉至原审法院。另查，许应裘于2013年2月25日向涉案商铺的物业管理处深圳凯南某物业管理有限公司交纳了杨妮娜拖欠的其他费用（包括物业管理费、水电费、本体维修基金、滞纳金）4625.3元。许应裘诉讼请求：1、杨妮娜支付拖欠的租金61331.36元及违约金（按照拖欠租金每天千分之五自2012年5月7日起计算至还清租金之日止，暂计算至起诉日约为30000元）、其他费用4625.3元；2、杨妮娜承担本案诉讼费用。原审法院认为：许应裘、杨妮娜及深圳市鼎x投资咨询有限公司签订的《某商业街商铺租赁合同》系各方当事人协商一致自愿签订的，内容未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。杨妮娜拖欠许应裘2011年10月1日起至2012年5月7日止的租金61331.36元（52341.36＋8990元）及其他费用（物业管理费、水电费、本体维修基金、滞纳金）4625.3元未还，事实清楚，证据确凿，原审法院予以确认。虽然许应裘、杨妮娜在涉案租赁合同中约定若杨妮娜在租赁期未满提出退租的，杨妮娜所交保证金许应裘有权不予退还，杨妮娜不得有任何异议，但是许应裘、杨妮娜并未明确约定该保证金即为双方的履约定金，许应裘也未提交其他证据证明杨妮娜拖欠租金及要求提前终止合同的行为给许应裘造成了其他的损失，许应裘要求不予退还杨妮娜保证金及水电押金的主张，于法无据，原审法院不予支持，许应裘收取的保证金及水电押金应优先用于抵扣杨妮娜拖欠的租金及水电费用。故至2012年5月7日，杨妮娜仍应向许应裘支付租金44683.36元（61331.36元-16648元）及其他费用（物业管理费、水电费、本体维修基金、滞纳金）2625.3元（4625.3元-2000元）。另，涉案租赁合同约定杨妮娜向许应裘支付逾期交付租金违约金的计算标准（日千分之五）亦过分高于造成的损失，违反了法律规定，原审法院依法酌定杨妮娜从2012年5月7日起按每日拖欠租金的0.5‰向许应裘支付逾期交付租金违约金。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、杨妮娜应于判决生效之日起5日内向许应裘支付租金44683.36元及其他费用（物业管理费、水电费、本体维修基金、滞纳金）2625.3元；二、杨妮娜应于判决生效之日起5日内向许应裘支付逾期交付租金违约金（以44683.36元为基数，按每日拖欠租金的0.5‰从2012年5月7日起计至本判决确定的杨妮娜还款之日止）；三、驳回许应裘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期支付期间的债务利息。本案受理费2199元（许应裘已预交），由杨妮娜承担。许应裘不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、杨妮娜立即支付拖欠的租金61331.36元及违约金（违约金按照拖欠租金每天万分之五自2012年5月7日起计算至还清租金之日止）、其他费用2625.30元；3、杨妮娜承担本案诉讼费用。上诉理由：一、一审既然认定杨妮娜拖欠租金为许应裘诉讼请求的61331.36元事实清楚，证据确凿，但却未予以全部支持显然有误，其认为“租赁保证金应优先扣除”超出诉讼请求的审理范围，显然不妥，也缺乏依据。1、许应裘一审的诉讼请求中并没有请求不予退还保证金和水电押金。2、杨妮娜有两种违约行为：一是拖欠租金的违约行为，二是提前退租单方解约的违约行为，许应裘诉讼请求的范围仅针对拖欠租金的违约行为，而未对其提前退租违约行为提出诉讼请求。如若杨妮娜认为合同约定无效或可撤销而提出退还保证金，应提出反诉请求或要求，根据“不告不理”的诉讼原则，既然杨妮娜未提出请求，法庭主动审理租赁保证金事宜显然缺乏依据。3、杨妮娜接到原审法院电话通知后不予理睬，拒领取传票、拒不到庭、也没有进行任何形式的答辩要求或提出反诉，其对法律尊严和合同契约精神极不尊重，在其放弃答辩权利、恶意逃避租金的情况下，原审法院主动将租赁保证金抵押既超出本案件正常的审理范围，也助长了其违约之风。二、法院既然认定《商铺租赁合同》“合法有效”，却又认为《商铺租赁合同》中提前退租保证金不予退还的约定“依法无据”显然有误，且前后矛盾。其认为许应裘未有损失也不符合正常的生活常识。合同租期至2015年，杨妮娜提前2年多退租，既违反契约精神又会给出租人造成一定的损失和麻烦，这个是正常的生活常识，也是本案件的相关实际情况，杨妮娜提前2年多退租并“欠债走人”的行为的确给许应裘造成损失，商铺与住宅不同，重新寻找承租人并非易事，且涉及招租或委托招租、重新装修商铺或新承租人装修期间给以几个月的免租期等，损失显而易见。三、水电押金2000元在合同中未有约定处理方式，原审法院予以抵消许应裘可以接受。原审法院酌定调低违约金也在合理范围内，许应裘尊重法庭的意见，不提出异议。综上，许应裘恳请二审法院予以纠正，维护许应裘的合法权益。杨妮娜未到庭应诉答辩。本院经审理查明：原审查明的内容属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据许应裘的上诉请求，本案的争议焦点为：一审将杨妮娜缴纳的保证金16648元抵扣拖欠的费用是否有依据。本院认为，根据合同约定，杨妮娜提前退租的，缴纳的保证金不予退还。杨妮娜在合同没有到期就提出解约申请，符合合同约定的不予退还保证金的条件，且许应裘诉讼请求中并未就保证金提出有关主张，因此，原审用保证金抵扣拖欠的租金没有事实依据，本院予以纠正。杨妮娜拖欠的租金应为61331.36元。综上，原审认定事实有误，本院予以纠正。许应裘的上诉有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）、（三）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法布民初字第136号民事判决第三项；二、变更深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法布民初字第136号民事判决第一项为“杨妮娜应于判决生效之日起5日内向许应裘支付租金61331.36元及其他费用（物业管理费、水电费、本体维修基金、滞纳金）2625.3元”；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法布民初字第136号民事判决第二项为“杨妮娜应于判决生效之日起5日内向许应裘支付逾期交付租金违约金（以61331.36元为基数，按每日拖欠租金的0.5‰从2012年5月7日起计至本判决确定的杨妮娜还款之日止）”；四、驳回许应裘的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计2416元，由杨妮娜负担。本判决为终审判决。审判长　许　 保　 疆审判员　陈　 明　 亮审判员　柯　 云　 宗二〇一三年八月十九日书记员　杨泽芳（兼）附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。