（2013）下民再初字第2号
裁判日期: 2013-08-19
公开日期: 2020-06-20
案件名称
原告王某与被告南京商厦股份有限公司租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
民事审判监督
当事人
王某；南京商厦股份有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《中华人民共和国合同法》:第二百三十二条；《中华人民共和国合同法》:第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第二百零七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第二百零七条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第三款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）下民再初字第2号原审原告（一审原告、二审上诉人）：王某，男，汉族，1965年3月生，无固定职业，住本市鼓楼区。原审被告南京商厦股份有限公司（一审被告、二审被上诉人）：住所地本市玄武区龙蟠路2号。法定代表人：马骅，董事长。委托代理人：王涛，江苏天玺律师事务所律师。原告王某与被告南京商厦股份有限公司（以下简称南京商厦）租赁合同纠纷一案，本院于2009年7月3日作出（2008）下民一初字第873号民事判决，王某不服上诉，南京市中级人民法院于2009年11月19日作出（2009）宁民四终字第1087号民事判决，维持了原判，原审判决发生法律效力。因王某不服，就关联案件本院（2008）下民一初字第585号民事判决，向检察机关申诉。江苏省人民检察院于2010年9月21日以苏检民抗〔2010〕83号民事抗诉书，向江苏省高级人民法院提起抗诉，江苏省高级人民法院于2010年11月12日作出（2010）苏民抗字第88号民事裁定，指令南京市中级人民法院进行再审；南京市中级人民法院经再审，于2011年6月27日作出（2011）宁民再终字第7号民事裁定，撤销（2009）宁民四终字第125号民事判决及（2008）下民一初字第585号民事判决，将该案发回本院重审。该案在再审过程中，2013年2月4日，南京市中级人民法院经再审作出（2013）宁民再终字第9号民事裁定，撤销（2009）宁民四终字第1087号民事判决及（2008）下民一初字第873号民事判决，亦将本案发回本院重审。本院依法组成合议庭于2013年4月1日公开开庭审理了本案。原审原告王某、原审被告南京商厦的委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原一审查明,2003年1月17日，王某与南京商厦就本市下关区幕府西路83-2号1500平方米土地使用权达成《场地出租协议》，该协议载明了出租时间、年租金等条款。签约后，南京商厦交付了场地。在该块土地上，王某搭建了起重机并做了地基用于钢材仓储之用。2005年2月15日合同到期后，双方续签了租赁合同并再次明确：租赁场地面积为1500平方米（西大门至西头四间仓库前），租赁时间为从2005年2月15日至2007年8月14日，南京商厦提供现有的水、电源。协议中还约定王某在承租过程中，不允许转租或进行任何经营活动；一旦发现，南京商厦有权罚款或终止协议等条款。但双方对场地上能否添附及合同到期后对添附物如何处理未作约定。王某继续使用场地并交付租金至2006年8月14日。因需对幕府西路81-83号场地进行规划和开发，南京商厦于2006年6月12日以王某违反协议约定擅自将场地转租第三人为由，向王某发出《终止〈场地出租协议〉通知》，通知其解除合同，并限王某在收到通知起十日内办理退场，否则由王某承担损失。2006年7月王某将仓储物资转移,停止了仓储经营,南京商厦将诉争土地唯一的西大门砌墙堵塞，留有一约80公分的小门，该门钥匙在王某处保管。此间，双方又就相邻一块土地租赁达成口头租赁协议，约定每年租金5000元。王某交付了三年租金15000元，南京商厦工作人员分别出具了收到10000元和5000元收条，在该块土地上，王某搭建了简易房屋，现存8间。2003年7月1日，王某与南京市下关区再生资源公司签订了场地出租协议。南京商厦曾就该2005年2月15日租赁合同的解除及处理提起诉讼，要求1、王某腾退占用租赁场地；2、支付租金9万元并承担违约金16650元；3、赔偿南京商厦场地被王某占用期间损失11000元。经本院和南京市中级人民法院审理，判决：王某拆除诉争土地上的起重机等添附物，王某承担2006年6月23日至2006年7月15日期间土地没有交还的全部损失5412元，南京商厦返还王某预付租金7500元及水、电费押金5000元，驳回南京商厦的其他诉讼请求。原一审认为,双方当事人于2005年2月15日签订租赁协议，明确约定了租赁土地的面积、用途、范围和租金，法院经现场勘察，王某所述的第一块地的面积、范围与合同约定的相一致，交纳人的租金也与合同约定相吻合，其所述的第二块地与第一块地中间有一条简易道路隔开，租金交纳的始、止时间以及交纳方式均与第一块地不同，因此认定双方分别订立了两份租赁合同，一为书面合同，一为口头合同，租赁物系相邻的两块土地。双方在口头合同中虽没有对转租有限制条款的约定，但法律对此有明确的规定，承租人不得擅自转租，否则，出租人有单方解除权。王某将承租的土地转租第三人使用，无证据显示该转租行为得到了南京商厦的同意，南京商厦在得知王某擅自转租后，解除双方的租赁关系，是行使法律规定的单方解除权，承租人王某擅自转租违法，现王某要求因商厦解除租赁合同给其造成的损失，没有法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定,作出判决:驳回原告王某的诉讼请求。王某不服上诉。原二审对原一审查明的案件事实予以确认。原二审另查明，已生效的（2009）宁民四终字第125号民事判决认定，王某将承租的土地转租第三人使用，无证据显示该转租行为得到了南京商厦的同意，南京商厦在得知王某擅自转租后，解除双方的租赁关系，是行使法律规定的单方解除权。原二审认为，因上诉人王某存在转租行为，根据相关法律规定，被上诉人南京商厦有权行使单方解除权。现上诉人认为被上诉人解除合同不当，要求被上诉人赔偿损失，该主张缺乏事实和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，作出判决：驳回上诉，维持原判。原审原告王某再审诉称，其与南京商厦于2002年下半年建立了场地租赁关系，之后续签合同至2007年8月14日止。自己在租赁期间按时交纳租金，并经南京商厦同意对租赁场地进行了平整、填埋，建造了13间房屋等，投入数十万元。房屋建成后南京商厦另收取3年租金1.5万元。虽然在2003年7月，自己将该场地的一部分转租，但2005年9月16日，陈某出具5000元租金收条1份，说明其对转租是同意的。南京商厦需收回租赁场地，通知其及其他租赁户提前解除租赁合同。因南京商厦提前解除合同，造成了自己巨大损失，现要求南京商厦赔偿其建房13间的费用24.8万元、平整地坪22万元、房屋装潢4万元、起重机基础损失7万元、起重机损失38万元、安装电表、引线费用3.3万元、另行租地差价16.8万元等共计1159000元。再审中，王某补充提供证人徐永金证词，现场照片11张原件，起重机基础工程结算书（预算书）复印件2页，起重机安全检验合格证复印件，南京市质量技术监督局南京市起重机械使用证复印件，定期检验报告复印件，2007年、2008年、2009年南京市特种设备停用（报废）登记表等复印件3份，南京市特种设备停用（报废）登记表复印件1份证明自己的观点。原审被告南京商厦再审辩称，2005年2月双方订立《场地出租协议》，约定南京商厦将其所有的幕府西路83-2号场地出租给王某，用于仓储。租期为两年半，年租金9万元。并约定了迟延支付租金违约金。合同订立后，南京商厦履行了该协议，但王某迟迟不交租金。截止合同届满，王某尚欠租金9万元，且拒绝腾退租赁场地。另外，在合同履行期间，王某违反合同，将场地擅自转租他人，故要求法院驳回王某的诉讼请求。再审中，南京商厦补充提供的证人张某、陈某的证词，2005年9月16日中国工商银行客户存款对账单复印件、中国工商银行南京市城东支行文件1份《关于南京商厦分理处歇业的报告》原件，南京商厦与南京市建邺区永安房屋拆除工程队方超峰于2011年3月1日订立的《协议书》复印件，南京商厦股份有限公司委托的起重机处置项目《评估报告》立信永华评报字（2011）第018号及相应《委托方承诺函》、《资产评估资格证书》、江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司《企业法人营业执照》复印件证明自己的观点。原审原被告在再审中补充提供的证据与本案讼争事实有关联，来源合法，本院予以采纳。本院价格咨询笔录及本院调取的中国统计出版社2002年版《最新资产评估常用数据与参数手册》第二册有关资产评估起重机使用年限规定1份、本院（2008）下民一初字第585号、第873号、（2009）下执字第708号、（2010）下复执字第92号裁判文书及经质证的卷内材料，可作为确认本案案件事实的证据。经再审查明，原一审所查明的案件事实属实，再审予以确认。另查明，王某与南京商厦于2003年1月17日及2005年2月15日签订的《场地租赁合同》中约定租用场地1500平方米，南京商厦将该1500平方米的场地交付给王某使用。王某交纳租金至2006年8月14日。王某于2003年7月在《场地出租协议》的场地搭建MH型8吨18M门式起重机，该起重机经2003年11月检验合格。王某建造起重机地基造价预、结算金额为66584.21元。证人张某的证词证实：书面合同约定的1500平方米在租赁场地的北边，后因王某提出起重机下面无法存放钢材且运货的车辆无法掉头，故南京商厦后勤部同意将书面合同约定的租赁场地南侧空地给其使用。2003年1月19日，王某交付与1500平方米场地相邻的南侧空地二年租金10000元，由南京商厦的工作人员出具了10000元收条。2003年7月1日，王某与南京市下关区再生资源公司就该场地签订了场地出租协议，租期至2005年2月15日。2005年9月16日，南京商厦后勤部陈某给王某出具房租5000元收条1张。同日，南京商厦中国工商银行客户存款对账单载明：现金入账45000元，南京商厦给王某出具场地租赁费45000元发票1张。2006年6月12日，南京商厦以王某转租为由，向王某发出《终止〈场地出租协议〉通知》。同年7月16日，王某将主要经营用品搬走，诉争土地上起重机未拆除。南京商厦将诉争土地唯一的西大门砌墙堵塞，仅留有一个80公分左右的小门，该门钥匙在王某处保管。2006年7月，王某另行租赁场地经营。原一审、二审判决生效后，南京商厦向本院申请执行，要求王某履行生效的二审判决确定的拆除和付款义务，王某拒不履行。本院于2009年12月4日在诉争土地的建筑物上张贴公告，责令王某于2009年12月12日前拆除诉争土地上起重机、房屋等添附物，并支付所欠的5412元及案件受理费、执行费。因起重机属大型机械，本院作出（2009）下执字第708号－1民事裁定，委托南京商厦按照（2009）宁民四终字第125号民事判决第二条所确定的执行内容，完成对诉争土地上起重机等添附物的拆除。南京商厦据此裁定完成对诉争土地上起重机等添附物的拆除，并将拆卸钢材料以17500元抵拆除工程队的拆除费用。本院以（2010）下复执字第92号案将王某应给付的5412元及案件受理费、执行费10900元执行到位。再审中，本院到现场查看诉争土地状况，发现该片83号－2土地已被整理，原争议场地的使用状况不复存在。因王某所建的起重机属自行购买钢材委托加工而成，且目前原物已不存在，本院于2012年4月17日就该起重机的重置价进行价格咨询，结论为该起重机重置价不超过30万元。再审中，虽经本院多次调解，双方当事人各执己见，致调解不成。归纳双方当事人的争议焦点为：本案租赁场地是一块还是两块？双方的租赁合同为几份？王某是否存在转租行为？南京商厦是否有权行使解除权？关于本案租赁场地是一块还是两块的问题。本院认为，首先，虽然南京商厦否认存在两份租赁合同，否认存在两幅租赁场地，然而其在再审庭审中所述场地使用面积与双方书面合同约定租赁面积不同。其次，王某提供10000元及5000元收据，后1张证明系南侧场地交纳的租金，王某的陈述及场地实际使用状况与南京商厦的证人张某所作证词相符。第三，南京商厦虽提出其中10000元收条系电增容费用的反驳意见，但未提供相关电力部门出具的票据予以印证，其证人陈某陈述其出具5000元房租收据系预交2005年半年租金45000元中的5000元，后又称该5000元系45000元之外增加的租金，前后矛盾；2005年9月16日，南京商厦在中国工商银行客户存款对账单复印件载明南京商厦现金入账45000元，与王某提供由陈某出具5000元房租收据为同一天，南京商厦对同一天分别收取王某45000元场地租赁费及5000元房租不能作出合理的解释；从原审案卷材料反映，书面合同的租金分半年收取，出具的是发票，载明的项目是场地管理费或场地租赁费，与王某提交的两张收据收取项目不同。故南京商厦无充足证据推翻王某15000元系南侧场地3年租金的主张。综上，本案涉案合同为两份租赁合同，一份书面合同，一份口头合同；两份合同主体相同，同为场地租赁关系，但租赁范围、时间、租期、租金数额及付款方式不同，都是双方当事人真实的意思表示，是两份独立的有效合同。关于王某是否存在转租行为的问题。首先，王某对于双方在《场地出租协议》中约定的1500平方米的场地没有转租，这是双方不争的事实。其次，对于双方当事人对《场地出租协议》南侧场地的口头租赁协议，没有约定租期及能否转租。2003年1月29日，南京商厦收取王某现金10000元应视为租期的起始时间。王某自认在2003年7月将口头协议场地中的一部分，转租给南京市下关区再生资源公司，并签订了场地出租协议，租期至2005年2月15日，据此能够认定王某对口头协议场地存在转租行为。关于南京商厦是否有权行使解除权的问题。首先，南京商厦在幕府西路的租赁场地有驻场工作人员，王某对口头约定的场地存在持续一年多的转租行为，转租的承租人经营范围与王某明显不同；结合南京商厦工作人员陈某给王某出具的5000元收据，南京商厦对王某将该场地部分转租是明知的；因双方口头租赁协议于2006年1月28日已实际履行完毕，故在2006年6月12日，南京商厦已无解除口头约定的租赁场地的必要。其次，关于双方明确约定不得转租的1500平方米场地，王某在使用该场地期间既未转租，也不存在欠交租金的事实，故南京商厦认为王某在《场地出租协议》的履行中存在转租的事实，不能成立，南京商厦不能依照《场地出租协议》的约定行使1500平方米场地的解除权。综上，当事人应当按照合同的约定或法律的规定全面地履行义务。南京商厦因提前解除合同给王某造成的经济损失，应承担赔偿责任。关于王某起重机损失38万元及基础损失66584.21元、另行租房差价16.8万元主张的合理部分，本院予以支持。关于王某主张的起重机及基础设施损失的问题。王某称起重机及基础设施系其自行购买材料，委托加工而成，但未提供相应证据予以证明，但南京商厦所提供的现场照片能够证明王某建有起重机及基础设施。对于该起重机的价值判定，根据本院相关价格咨询反映该型号起重机重置价30万元不到，本院酌定其重置价为28万元；参考相关资产评估有关起重机使用年限的资料，考虑王某建造的起重机已露天使用3年，予以折旧，认定起重机损失22.4万元（计算公式：28万元÷15年使用年限=18666.67元/年×剩余12年=22.4万元）。起重机虽系本院在执行程序中委托南京商厦自行拆除，但南京商厦未经本院许可，将起重机的材料自行处理，其未尽到善良保管人的责任，应承担赔偿责任。又因王某拒不履行生效的法院判决，应扣除南京商厦支付的拆除费用17500元；另外，王某在原审时主张赔偿起重机移除费用约7-8万元，因本院按起重机重置价的折旧价值酌定赔偿数额，起重机的移除费用在合同到期后应由王某承担，故移除费用按7万元予以扣减，南京商厦应赔偿王某起重机损失171500元〔计算公式：22.4万元-（7万元-17500元）=171500元〕。关于起重机基础设施损失的折旧计算，因该设施建于2003年7月，王某实际使用至2006年7月15日，用王某提供的造价66584.21元，从2003年7月分摊至2007年8月14日的每个月，扣除王某已使用的期限（2003年7月至2006年7月），酌定该设施的折旧（66584.21元÷48.5个月×13个月=17487元），认定该损失为17487元。关于王某主张自2006年7月16日至2007年8月14日另行租场地的租金损失，根据王某提供的证据证明同时期、同地段的年租金为23万元明显高于本案的年租金，且出具的是收条不是正式发票，有的加盖公章，有的系个人出具也未提供证人进行核证，故本院认为按其与南京商厦书面协议的年租金9万元的标准赔付其2006年7月16日起至2007年8月14日另行租场地97500元的租金损失较为合理。王某主张电动葫芦、电缆等可拆卸物品损失的赔偿，双方对上述物品损失的争议较大，且南京商厦在2006年7月16日封堵租赁场地的围墙时，将其小门的钥匙交王某掌控，王某对自己可移动的物品负有保管责任。王某现无证据证明上列物品系南京商厦灭失，对其该部分主张，本院不予支持。关于王某口头协议场地投入损失的主张，因双方口头租赁协议已于2006年1月28日已实际履行完毕，王某理应将该场地腾空交还南京商厦。王某对该场地的投入，如平整土地、建房、房屋装潢、安装电表、引线等均属自用，且未能提供足够的证据证明具体损失的数额，在原审中也未申请进行价值评估，对王某该项主张，本院不予支持。综上，南京商厦共计赔偿王某各类损失171500元+17487元+97500元=286487元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第六十四条的规定，判决如下：一、南京商厦股份有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿王某因提前解除租赁合同而产生的经济损失286487元。二、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费11590元，由王某负担5993元、由南京商厦股份有限公司负担5597元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 尚贞华审 判 员 邓秀蓉人民陪审员 戴 慧二〇一三年八月十九日书 记 员 黄小蔓 关注公众号“”