（2013）湛吴法民一重字第5号
裁判日期: 2013-08-19
公开日期: 2014-03-07
案件名称
梁婉华与杨平生、胡小云等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
吴川市人民法院
所属地区
吴川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁婉华,梁婉华诉称,梁婉华在一审举证期限内提交了如下证据,杨平生,胡小云,杨平生答辩称,胡小云答辩称,杨平生、胡小云在一审举证期限内提交了如下证据,梁小梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2013）湛吴法民一重字第5号原告梁婉华，女，1971年10月26日出生，汉族，住广东省东莞市塘厦镇。委托代理人龙航明，广东佳业律师事务所律师。被告杨平生，男，1948年2月14日出生，汉族，住吴川市。被告胡小云，女，1963年9月10日出生，汉族，住吴川市覃巴镇。上列两名被告的共同委托代理人周封地，广东粤海律师事务所律师。第三人梁小梅，女，1976年7月23日出生，汉族，住广东省吴川市覃巴镇，现住吴川市博铺镇。原告梁婉华诉称，被告有一幢房屋位于吴川市覃巴镇中心市场旁，可作商铺。于2011年2月10日，双方签订《商铺租赁合同》，被告将房屋铺面租赁给我经营。2011年8月7日，双方订立《补充协议》。依据这两份合同的约定：1.关于租赁期限，《商铺租赁合同》约定为5年，从2011年8月1日至2016年7月31日，后因被告的原因致无法按时交付使用，原、被告双方依《补充协议》变更租赁期限为2011年9月18日至2016年9月17日，双方还约定延长一年期限，即期限为6年，期限至2017年9月17日。2.关于租金，依《商铺租赁合同》约定为每月人民币1500元，后因实际面积的差异，依《补充协议》变更月租金为人民币1200元。3.关于租金的支付，依《商铺租赁合同》约定签合同时交付人民币50000元，第三年缴交租金的尾数款40000元。后依《补充协议》再变更为租期5年，租金尾数款22000元在短期内交付，同时约定在开张日交第六年的租金14400元。4.关于违约责任，合同约定被告在承租方没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为违约，负责赔偿违约金150000元。签订合同后，我已按约定支付租金共60000元。但被告以租赁的房屋自己要经营，拒不交付房屋给我，我要求被告返租，也遭到拒绝，被告的行为构成根本性违约，依法应当解除合同，并应返还租金和承担违约责任。起诉请求事项：1.解除商铺租赁合同；2.被告共同返还租金60000元；3.承担损失及违约金150000元。被告杨平生答辩称，1.由于原告多次单方违约导致原告不想继续租赁，最终原告单方解除合同。2.原告有三项违约表现，具体为：（1）没有按照《商铺租赁合同》第3条即“签合同时交人民币5五万元”的约定；（2）没有按照《补充协议》的约定在交匙日（2011.10.15）、开张日交清第6年租金给被告；（3）未经被告同意，于2011年11月5日由原告单方退租，企图强行解除合同；3.原告应按《商铺租赁合同》第9条的约定承担违约责任，支付违约金5万元给被告；4.原告的诉讼请求均是不能成立的，应予以驳回。被告胡小云答辩称，我不应成为本案的被告，原告将我列为本案被告没有事实根据与法律依据，属错列被告，应依法裁定驳回原告对我的起诉。理由是：我没有在本案所涉及的合同上签字、盖章、摁指印，不是合同的当事人，不承担涉案合同的义务，也不享有涉案合同的权利，涉案合同对我不具有法律约束力。原告梁婉华在一审举证期限内提交了如下证据（均是复印件）：1.梁婉华的身份证一份；2.《商铺租赁合同》；3.《铺位租赁补充协议》一份；4.2011年2月28日租金收据一张，2011年8月7日租金收据一张；5.照片一张；6.2011年2月10日租金收据一张。被告杨平生、胡小云在一审举证期限内提交了如下证据（均是复印件）：1.落款人为梁小梅的收条一份；2.手机通信记录打印清单一份。本院一审于2012年6月26日作出（2012）湛吴法民初字第104号民事判决书。认为原、被告双方签订的《商铺租赁合同》、《铺位租赁补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护。判决主文如下：一、解除原告梁婉华与被告杨平生所签订的《商铺租赁合同》、《铺位租赁补充协议》；二、被告杨平生、胡小云自判决生效后十日内共同返还原告梁婉华支付的租金60000元及占用期间的利息（其中50000元租金的利息自2011年2月28日起按中国人民银行规定的同期一年期贷款利息计至本判决指定的履行日期止，10000元租金的利息自2011年8月7日起按中国人民银行规定的同期一年期贷款利息计至本判决指定的履行日期止）；三、驳回原告梁婉华的其他诉讼请求。原、被告对此判决均不服提起上诉。湛江市中级人民法院审理后，认为原审认定事实不清、证据不足，可能影响案件的正确判决，以（2012）湛中法民一终字第685号民事裁定书撤销本院（2012）湛吴法民初字第104号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2013年4月15日立案受理，案号（2013）湛吴法民一重字第5号，并依法组成合议庭，追加了梁小梅作为本案第三人参加诉讼，于2013年6月18日公开开庭进行了审理，原告梁婉华的委托代理人龙航明，被告杨平生、胡小云的共同委托代理人周封地，第三人梁小梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告在重审期间的诉讼请求与一审的诉讼请求相一致。但补充了事实和理由：一、被告没有按合同约定期限交房给原告使用。二、被告没有按质量规定交付房屋给原告。三、被告没有房屋交给原告，擅自解除租赁合同。四、原告按租赁合同规定按时付租金给被告，但并无收到被告交来的房屋锁匙，更无开业经营的事实。原告在重审期间的举证期限内没有新的证据提供，只是于2013年5月27日向本院提交调查取证申请书，要求本院到公安机关调查被告杨平生、胡小云的户口登记情况，经本院调查，公安机关出具了户籍证明，证实被告杨平生、胡小云是夫妻关系。被告重审期间的答辩理由除了一审的答辩理由外，针对原告补充的事实、理由答辩如下：1.是否按时交房的问题，无论是书面还是口头约定，已经在2011年10月15日交房，虽书面约定8月18日交房，后口头双方同意约定10月15日交房，既然原告已经收取了钥匙，那么视为原告同意口头约定的交房时间。2.是否按质交房的问题，这与本案无关，没有原告所说的建设规划许可证等证件不影响合同的履行。3.关于称被告提前解除合同的问题，事实是原告提前解除。且关于“每月提租到2500元”的说法，原告在一审、二审中均没有提及。4.关于收租金的问题，本案的被告仅应是杨平生，而胡小云不应该是被告。在原告提供的收据中，签字人均不是杨平生，杨平生没有收到款项。原告的诉讼请求没有事实和依据，应驳回原告的诉讼请求。被告在重审期间除了一审提供的证据外，没有新的证据提供。第三人梁小梅述称，我姐（即本案的原告）向被告租赁房屋做生意，过了交房时间后，大概是在2011年10月初，被告杨平生不同意我姐经营汉堡炸鸡等餐饮业，且要加租，因此双方要解除合同。我知道后想到被告的房屋铺面处于覃巴镇城区内的市场，客流量大，适宜我做衣服和百货生意，因此我便与被告杨平生联系，他同意将房屋铺面租赁给我，并约定一年订一次合同，每月租金1800元。他于10月15日将钥匙交给我，过了几天我安装货架并摆货准备经营，但杨平生与他妻子在铺面门口架设活动的布遮荫棚，并摆卖水果，占了铺面的一半以上，致使我无法开业经营。我叫他不要占用门面，但遭他拒绝，无奈我只好将货物搬到别处存放，另行在博铺租房经营。这样，我还没有经营便于农历十月初十（即公历2011年11月5日）把钥匙交回给杨平生。杨平生虽然还没有收我租金，但也给我造成一定的损失。被告所交的铺面钥匙给我与我姐梁婉华无关。第三人在重审时的举证期限内没有提供有关证据。本案一审审理过程中，在向被告杨平生、胡小云送达本案的应诉材料时，被告杨平生当即向本院提供《商铺租赁合同》及《铺位租赁补充协议》各一份，该两份证据在庭审质证时，被告杨平生本人陈述意见与原告梁婉华提供的《商铺租赁合同》及《铺位租赁补充协议》是一致的。故原告梁婉华与被告杨平生向本院提供的《商铺租赁合同》和《铺位租赁补充协议》内容是一致的。经庭审质证，本院确认如下事实：一、对原告提供的证据，两被告对证据1、3、5的真实性没有异议，本院予以确认。二、原告提供的证据6、4，分别是2011年2月10日、2011年2月28日和2011年8月7日的租金收据，收款人均是“杨平生”，被告胡小云（杨平生妻子）在一审庭审上均承认是代其丈夫杨平生收到原告租金共六万元，对此事实本院予以确认。三、原告的提供的证据2《商铺租赁合同》，被告提出对该合同第二条、第三条的手写部分内容不认可，但因为原告提供的该合同与被告杨平生在签收应诉材料时提供的《商铺租赁合同》是一致的，且该合同手写内容与被告杨平生上述的租金收据收款相吻合，证据链完整，本院对《商铺租赁合同》手写部分内容的真实性予以确认。综上所述，原告提供提供的证据相互印证，被告又未在法定期限内申请对上述证据提出司法鉴定，结合本院的庭审笔录，本院对原告提供的上述证据真实性予以确认，对两被告提出的异议不予采纳。对两被告提供的证据1、2，原告均持异议，认为证据1收条的落款人为梁小梅，梁小梅虽然是其胞妹，但不是其委托梁小梅收取钥匙，是梁小梅另外与被告租房的行为，与原告无关。第三人梁小梅在本案的述称和庭审中亦认为其收被告的钥匙与原告无关，是其本人与被告另外发生租赁关系。而被告也不能提供第三人梁小梅是受原告梁婉华委托领取被告钥匙等更加有说服力的证据，因而原告的质证意见成立。对被告的证据1所要证明其已交钥匙给原告的内容本院不予采纳。至于被告的证据2，是手机信息外部打印记录，该证据不具备法定形式，不符合证据的合法性、真实性和关联性要求，不能成为证据，本院亦不予采纳。经审理查明，2011年初，被告在建其位于吴川市覃巴镇华仔巷5号房屋期间，原告发现该房屋的铺面适合其生意经营需要，于2011年2月9日原告便与被告商量承租，并给予定金2000元。次日（2月10日）原告梁婉华与被告杨平生签订《商铺租赁合同》（以下简称《合同》）一份。该《合同》约定由原告承租被告杨平生位于吴川市覃巴镇中心市场旁（现吴川市覃巴镇华仔巷5号）商铺经营，建筑面积为125平方米，租赁期限五年，期限自2011年8月1日至2016年7月31日，租金为每月1500元人民币，原《合同》第3条第2款约定在签订《合同》时即交50000元人民币，后又以手写的形式变更为在2011年2月10日交30000元，2011年2月25日交余下的18000元（连同2011年2月7日交的定金2000元共50000元）。第三年缴交五年租金尾数40000元，五年租金共90000元。双方同时对房屋修缮、违约责任、争议处理及通知方式等事项作了约定，其中《合同》第9条约定：“若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租房违约，负责赔偿违约金壹拾伍万元整”，“若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金五万元整”。《合同》签订后，因被告杨平生没能在2011年8月1日前交付商铺给原告使用，双方便于2011年8月7日签订了《铺位租赁补充协议》（以下简称《补充协议》），该《补充协议》对原《合同》的租金、租赁期限、租金支付等事项作了变更。变更后因铺面面积减少改为每月租金1200元，租赁期自2011年9月18日至2017年9月17日，被告杨平生必须在2011年8月18日将工程完备的商铺交由原告使用。租金支付变更为在签订《补充协议》当日由原告交付10000元给被告杨平生，交商铺钥匙日交五年租金尾数12000元，原告开张日交第六年租金14400元给被告杨平生。《补充协议》签订日，原告当即又交了租金10000元给被告杨平生。这样，从签订《合同》到签订《补充协议》期间，原告一共分四次预交给被告杨平生租金共60000元整，以上租金均由被告胡小云代为收取。而被告胡小云于2011年2月10日立下三万元收据一张，同年2月28日立下五万元收据一张，同年8月7日立下一万元收据一张给原告收执（其中2月28日的五万元收据含2月9日收到的定金2000元，2月10日租金三万元，2月25日租金18000元）。在合同、协议的履行过程中，原告诉称被告未依约定期限交付所租商铺使用，经催交仍拒不交付，后由被告自行经营。被告则辩称已于2011年10月15日将承租铺面的钥匙交由原告的胞妹梁小梅收取，原告由于经营不善于2011年11月5日（农历十月初十）退还租赁商铺给被告。而第三人述称收被告钥匙是其本人与被告租赁商铺的行为，与原告无关。由于三方各执一词，又不采取合同约定的书面形式履行合同，故合同履行不能达成一致意见，原告遂向本院提起诉讼。又查，根据原告的申请，本院于2013年6月6日向公安机关查明被告杨平生、胡小云是夫妻关系，同住在吴川市覃巴镇华仔巷5号，被告杨平生在一审庭审笔录中亦承认这一事实。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。被告杨平生将其当时位于吴川市覃巴镇中心市场旁（现吴川市覃巴镇华仔巷5号）在建房屋的商铺租赁给原告做生意经营，双方签订了《商铺租赁合同》和《铺位租赁补充协议》。这虽是原、被告双方的真实意思表示，但本案纠纷至今，出租人（两被告）尚未向本院提供其取得房屋的建设工程规划许可证。而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，因此，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》和《铺位租赁补充协议》无效，其履行过程中产生的法律后果应按无效合同处理。本案胡小云是被告杨平生的妻子，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”本案被告胡小云虽不参与《合同》、《补充协议》的直接签订，但被告胡小云代被告杨平生收取了本《合同》、《补充协议》约定的租金，且租金的收入用于家庭，其应该清楚和参与了其丈夫杨平生与原告的房屋租赁行为，因此而产生的法律后果应由被告夫妻共同承担。本案中被告四次收取原告预付租金共六万元（其中2月9日定金2000元，2011年2月10日、2月25日、8月7日分别收取租金30000元、18000元、10000元）。该款的得益方是被告，且被告是房屋出租人，也是房屋的建设方，从签订《商铺租赁合同》时起到房屋建设完工，乃至本案发生纠纷后至重审期间法庭辩论终结前，被告尚未向本院提供其已取得建设工程规划许可证，是造成合同无效的主要过错方。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方应此所受的损失”，两被告应返还给原告租金六万元，并赔偿原告的损失，该损失应以两被告使用该租金产生的孳息物为基准，即占用租金六万元期间产生的利息，该利息应按中国人民银行规定的同期一年期贷款利率计。关于被告抗辩原告已经收取商铺钥匙的理由，根据被告提供的收条，内容为“10月15日收到屋主杨平生一楼铺面锁匙2条……”，落款人为“梁小梅”，被告没有提供关于原告梁婉华授权梁小梅收取钥匙的证据，原告在庭审中也没有予以追认梁小梅的这一行为，故本院对被告的抗辩不予支持，原告并没有收取被告的钥匙，没有占用被告的商铺。至于原告请求被告承担违约金150000元，因双方签订的合同无效，合同约定的条款不予执行，故该请求理由成立，本院不予支持。而被告杨平生答辩提出的理由，本院查无实据，不予采纳。而被告胡小云是被告杨平生的妻子，又是本案中租金的实际收取人，其所提出的答辩意见缺乏事实依据，也不符合法律规定，本院不予采纳。至于第三人梁小梅，其收取被告商铺钥匙并无发现与本案有因果关系，不予承担本案所涉及的法律责任。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告梁婉华与被告杨平生所签订的《商铺租赁合同》、《铺位租赁补充协议》无效。二、被告杨平生、胡小云自本判决生效后十日内共同返还原告梁婉华支付的租金人民币60000元及占用期间的利息（其中50000元租金的利息自2011年3月1日起按中国人民银行规定的同期一年期贷款利率计至本判决指定的履行日期止，10000元租金的利息自2011年8月8日起按中国人民银行规定的同期一年期贷款利率计至本判决指定的履行日期止）。以上被告如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告梁婉华的其他诉讼请求。本案件受理费4450元，由原告梁婉华负担2900元；被告杨平生、胡小云共同负担1550元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判长 钟小燕审判员 曾华亮审判员 陈治潭二〇一三年八月十九日书记员 赖彩丽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 来源：