（2013）鼓民初字第844号

裁判日期: 2013-08-18

公开日期: 2015-02-28

案件名称

原告苏南与被告南京凯丽商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市鼓楼区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏南,南京凯丽商业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第844号原告：苏南，女，1987年5月27日生，汉族。委托代理人：陈星（系苏南的配偶），男，1981年7月11日生，汉族。被告：南京凯丽商业管理有限公司。住所地：南京市鼓楼区湖北路**号。法定代表人：王某乙，董事长。委托代理人：陈辉、王波，江苏苏砝律师事务所律师。原告苏南与被告南京凯丽商业管理有限公司（以下简称凯丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏南的委托代理人陈星、被告凯丽公司的委托代理人陈辉、王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏南诉称：2011年12月9日原告与被告签订《南京凯丽服饰港商铺租赁合同》，约定由原告租赁被告的商铺，用于经营服装，期限为2011年12月9日至2013年2月9日。合同签订的当日原告支付被告租金14000元、保证金5000元、服务费300元。2012年2月3日南京市鼓楼区公安消防大队出具《公安处罚决定书》，责令被告停止位于商场营业，因此被告提供的设施不符合消防安全要求。而且被告也没有取得上述商场营业执照，造成原告无法正常营业。2012年9月2日原告停业，当天将货物搬走，后来也没有营业。因此被告构成根本违约，侵害原告的合法权益。故请求依法判决解除原、被告之间的租赁合同；判令被告返还租金、保证金及服务费19300元；判令被告支付违约金8400元（年租金的30%）；被告承担诉讼费用。被告凯丽公司辩称：原、被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。原告未经被告同意，无正当理由擅自关门歇业至今，其行为违反租赁合同第七条第五项的约定，被告多次向原告发出书面警告及整改通知，原告视而不见，给商场和其他正常经营的业主造成极其恶劣的影响。因此对于原告缴纳的租金、保证金等费用，被告不予退还。被告在商场营业期间内已取得合法有效的消防验收合格证，原告因此主张被告根本违约，无事实和法律依据。综上，原告的过激行为已经构成违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年3月26日南京某公司（出租方，该场所的所有权人）与南京某旅店有限公司（承租方，法定代表人王某甲）、王某乙（担保方）签订房屋租赁合同，南京某公司将南京市房屋出租给南京某旅店有限公司。后南京某旅店有限公司的关联公司被告凯丽公司（法定代表人王某乙）对天狮百盛地下层房屋进行经营管理，并以“凯丽服饰港”名义经营并对外招租。2011年12月9日原、被告签订《商铺租赁合同》及附件，约定由原告苏南（乙方）租赁被告凯丽公司（甲方）管理的南京市商铺，期限为2011年12月9日至2013年2月9日。双方约定：租金，甲方出租给乙方商铺及设施使用费，共计14000元，乙方在签订合同时，按半年度一次性向甲方交纳。保证金，为确保本合同的全面履行，签订本合同时，乙方须向甲方交纳保证金5000元；乙方有违反甲方指定的管理制度且拒不接受甲方处理等情况的，甲方有权从乙方保证金内先行支付相应的金额，保证金不足的部分，乙方须在处罚之日起三日内向甲方补齐，否则按乙方违约处理；乙方有违约行为等，甲方所收乙方保证金不予退还；乙方未出现违反本合同第五条第二项规定的，并从本合同终止之日起满六个月内未出现出售商品投诉或其他遗留问题的，甲方将保证金凭收据无息退还乙方。乙方必须按本商城规定的营业时间经营，不得迟到早退，未经同意不得随意停止营业，擅自停业关门处以200元／天的罚处（保证金中扣除）。在合同有效期内，甲方因不可抗力因素或乙方违约，未经乙方同意，甲方单方要求提前终止合同，甲方须承担违约金，违约金的数额为乙方月租金的三倍和乙方合同总额违约罚金，同时退还乙方已交纳的物业费、广告费保证金。本合同相关通知须书面签收或挂号信、特快专递方式寄出；一方有证据证明该通知已按本合同载明的通讯地址寄出的，则经过合理的邮递期限后视为合同对方收到该通知；通讯地址的变更需以书面形式通知合同对方，否则不产生变更效力。原告已于合同签订的当日向被告支付6个月租金14000元、保证金5000元，服务费及垃圾费300元。2012年1月12日南京市工商行政管理局鼓楼分局向原告颁发个体工商户营业执照，经营场所为商铺。2012年2月18日被告告知原告等经营者，2月29日前为免租期；2012年4月30日被告又告知原告等经营者，免租期为5月31日至8月31日。2012年9月1日“凯丽服饰港”正式营业。2012年10月19日原告认为其摊位被他人占用而报警，南京市公安局鼓楼分局湖南路派出所出警，其处警经过及结果为“民警到达现场经了解，苏南于2011年12月9日与南京凯丽商业管理有限责任公司签订商铺合同（摊位），有效期至2013年2月9日。但现在其摊位被他人给占有经营，苏南要求公司方给予解决，但无领导出面。民警现场协调公司领导出面处理”。2012年10月25日，凯丽服饰港部分经营业主代表与凯丽公司在南京市鼓楼区公安分局湖南路派出所就消防安全问题等进行调解，但未达成一致意见。另查明：2003年4月7日南京市公安消防局作出《关于天狮百货商厦消防验收合格的意见》，认为天狮百盛商厦（地上5层，地下2层、总建筑面积18000平方米）工程建设基本符合原设计和消防审核意见的要求，消防验收合格；2011年1月17日中国人民武装警察部队南京市消防支队防火处，在上述意见书尾部盖章，并注明“经检查合格”。2012年2月因被告作为商场经营者未经消防安全检查擅自投入营业，南京市鼓楼区公安消防大队对被告作出行政处罚决定书，责令被告停止位于南京市鼓楼区湖北路68号负一层的商场营业，并处罚款30000元。2012年11月15日被告取得企业法人营业执照，注明一般经营项目为“商业企业管理服务，场地租赁，物业管理”。2012年11月26日，南京市鼓楼区公安消防大队向被告颁发上述经营场所的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。被告凯丽公司于2013年2月提起反诉，要求原告苏南承担因擅自停业的违约金19400元，但被告凯丽公司未在规定时间内缴纳反诉费用。2013年3月被告经营的“凯丽服饰港”不再营业。庭审中，原告苏南称，因为空气流动性不好于2012年9月2日停业，并于当天把货物搬走，后来也没有营业。被告认为，苏南在2012年9月2日之前都有营业，合同到期是2013年2月9日，对于原告认为被告将原告的店铺租给他人剪纸的情况，被告不清楚。同时被告提供《书面警告、罚款通知》及EMS信件存单，用以证明被告以邮寄等方式告知并要求原告开门营业。原告质证认为EMS信件收到过三次。本院组织双方当事人进行调解，因双方争议较大，无法达成一致意见。上述事实，有双方当事人陈述、商铺租赁合同、公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证、收据、EMS国内特快专递邮件详情单等证据以及本院开庭笔录予以证实。本院认为，原告苏南与被告凯丽公司签订的《商铺租赁合同》，是双方的真实意思表示，并未违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。南京市公安消防局2003年4月7日作出的《关于天狮百货商厦消防验收合格的意见》，可以证明天狮百货商厦（包括被告经营的场所）在当时符合设计和消防审核意见的要求，消防验收合格，并没有违反《中华人民共和国消防法》关于房屋使用的强制性规定。后来被告经营“凯丽服饰港”即天狮百货商厦地下2层是对该场所一种变更，其消防工程需要进一步完善、整改，并需要消防部门的验收。被告未经消防安全检查擅自投入营业，被消防部门处罚，由此使得原告认为被告没有通过消防验收，致其无法正常营业，进而要求解除合同。但是原告在进场前应该对该场地的状况进行了解；而且在双方的租赁合同中也没有约定涉及到消防安全问题未经验收合格的，可以解除合同。现原告提供的证据不足以证明该场所的消防安全问题影响其正常营业，进而无法实现合同的目的。而且被告后来也取得了消防安全检查合格证。所以该场所的消防安全问题并没有达到《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的条件，因此原告无权单方以此为由解除租赁合同。所以被告也不因消防安全问题构成违约并承担违约责任。原、被告约定的租赁期限为2011年12月9日至2013年2月9日，对于已经支付租金14000元，根据双方合同的订立目的等，应视为半年的租金。2012年2月29日前为免租期，2012年5月1日至8月31日也是免租期，二者合并后非免租期约8个月，因此原告应缴纳租金为8个月。2012年10月19日原告向公安机关报警，原因是原告的商铺被他人占用经营，导致原告无法正常使用，因此自2012年10月19日至本合同结束时间为3.7个月。原告可以使用商铺的时间为4.3个月，原告由此多支付了1.7个月租金，因此原告多支付的该部分租金3967元被告应予返还。由于被告为谋取利益，擅自将原告承租的商铺另行出租，其行为构成了违约，应支付原告违约金。原告主张的违约金的计算方式既不符合合同的约定，也未得到被告认可。综合本案的具体情况，该违约金应以3967元为基数，并按中国人民银行规定的同期金融机构贷款利率计算自2013年2月10日（租赁合同于2013年2月9日结束）始至本判决生效之日止。被告提供的营业执照载明经营项目是“商业企业管理服务，场地租赁，物业管理”，因此被告具有商场的经营资格。而且原告也在该场所取得了个体工商户营业执照，可证明原告可以在此经营。原告因此主张解除合同并要求被告承担违约责任的请求不成立，对于原告的该项主张，本院不予支持。原告与被告签订的商铺租赁合同，是格式合同，该合同中的条款约定“乙方必须按本商城规定的营业时间经营，不得迟到早退，未经同意不得随意停止营业，擅自停业关门处以200元／天的罚处（保证金中扣除）”，并约定“擅自停业的，甲方可以解除合同，乙方已交付的租金、保证金等费用不予退还”，上述约定是对租赁合同平等主体的另一方原告相关权利的限制、剥夺，加重了原告的责任，而排除原告作为经营者的权利。原告作为承租方，向被告支付租金后，可以根据自己的意愿行使经营权，经营商铺，其停止经营行为，并未根本影响被告的权利和利益，因此被告利用租赁合同中的格式条款对原告的权利进行限制、排除是无效的。因此被告主张原告停业构成违约，进而主张原告已交付保证金不应退还的抗辩理由不成立。对于原告要求被告退还保证金的请求，本院予以支持。因原告苏南已经按合同约定在“凯丽服饰港”实际经营，其要求被告凯丽公司返还服务费及垃圾费300元的主张，不符合双方的约定及相关的法律规定，因此本院不予支持。被告提起反诉后，未在规定的期限内交纳反诉费用，按自动撤诉处理。综上所述，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条以及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、被告南京凯丽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告苏南租金3967元及违约金（以3967元为基数按中国人民银行规定的同期金融机构贷款利率计算自2013年2月10日始至本判决生效之日止）。二、被告南京凯丽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告苏南保证金5000元。二、驳回原告苏南的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由原告苏南负担300元，被告南京凯丽商业管理有限公司负担200元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（上诉费交纳户名为南京市中级人民法院，开户银行为农行鼓楼分理处，账号为10×××76）审　判　长　　周力文人民陪审员　　汪巧莲人民陪审员　　连丽萍二〇一三年八月十八日见习书记员　　庄　妮 更多数据：