（2013）鼓民初字第763号
裁判日期: 2013-08-18
公开日期: 2015-02-28
案件名称
原告陆先玲与被告南京新联酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆先玲,南京新联酒店管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第九十二条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第763号原告：陆先玲，女，1969年7月28日生，汉族。被告：南京新联酒店管理有限公司。住所地：南京市鼓楼区马台街**号*号楼***楼。法定代表人：王春才，总经理。原告陆先玲与被告南京新联酒店管理有限公司（以下简称新联酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆先玲到庭参加诉讼。被告新联酒店经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告陆先玲诉称：2009年2月10日本人与新联酒店的法定代表人王春才签订了租期为5年的长包房合同，租赁新联酒店2楼17间客房及1楼用于开办养老院。到2011年5月26日原告支付被告四年租金720000元及保证金40000元。2011年7月18日被告支付不起南京新联电子设备有限公司的房租而终止了新联酒店的经营，进而导致南京新联电子设备有限公司多次对原告的经营进行干扰，直到经南京市鼓楼区民政局及南京市信访办调解，原告才与南京新联电子设备有限公司签订租赁合同，使得养老院得以运营。2009年4月30日王春才向原告作出承诺，“因本人欠新联电子设备有限公司房租，导致陆先玲老年公寓不能正常运营，则影响壹日赔偿壹仟元人民币”。故原告诉至法院，请求判决被告返还原告自2011年7月18日至2013年2月9日期间已支付的房租280000元；判决被告返还保证金40000元；判决被告支付因被告原因提前解除合同产生的违约金50000元；判决被告因影响养老院经营的153天赔偿金153000元；判决被告返还2011年3月3日向原告借款3000元；被告承担诉讼费用。被告新联酒店未答辩。经审理查明：2007年11月9月南京新联电子设备有限公司（甲方）与王春才（乙方）签订《房屋租赁合同》，由王春才承租该公司位于南京市鼓楼区湖南路马台街70号2号楼2-6楼部分及原歌舞厅、锅炉房、连廊楼下的一间库房等，租期为5年即2007年10月19日至2012年10月18日，王春才在合同上签名为“王春财”。双方约定：乙方在租赁期间，不得以任何借口拖欠甲方各项租金、水电费。如乙方拖欠甲方各项租金、水电费等其中任何一项费用，拖延期超过《付款计划表》约定时间，则为乙方自动提出单方解除所有合同，本合同及《设备场地租赁合同》自然终止，甲方可停止供应水电，关闭房屋，乙方无条件无任何借口的退出房屋。2008年3月13日王春才成立新联酒店并以其承租的上述房屋对外经营。2009年2月10日原告陆先玲（乙方）与被告新联酒店（甲方，法定代表人为王春才）签订了《长包房合同》，甲方由新联酒店加盖公章，在合同尾部的签约人处由“王春财”签名；乙方由南京市鼓楼区长青藤养老院（以下简称养老院）加盖公章，陆先玲签字。双方约定，原告承租被告拥有使用权的位于南京市鼓楼区马台街新联宾馆的二楼17间客房及一楼男生宿舍，用于开办老年公寓；租赁期限为5年，自2009年2月10日至2014年2月9日止；租金，每年为180000元；租金交付，乙方以先付款后使用的原则向甲方支付租金，前二年一次性向甲方付款360000元，后三年每年提前一个月向甲方支付180000元；若因甲方本身原因提前终止合同，须向乙方支付50000元作为违约金。2010年5月原告陆先玲成立南京市鼓楼区长青藤养老院，该养老院属于民办非企业福利机构，法定代表人是陆先玲。后养老院在陆先玲租赁的上述场所进行经营。原告陆先玲与被告新联酒店签订合同后，2009年2月10日陆先玲支付新联酒店租金250000元，新联酒店出具收条一份，加盖新联酒店公章，并有“王春财”签名；2009年4月28日原告陆先玲支付收款人为“王春财”的租金80000元，并由收款人写下收条一份；2009年4月30日原告陆先玲支付收款人为“王春财”的租金70000元，并由收款人写下收条一份；2010年8月11日原告陆先玲支付被告新联酒店租金180000元，由新联酒店出具收条一份，并加盖新联酒店公章，由“王春财”签名；2011年5月26日原告陆先玲支付收款人为“王春财”的2012年度租金180000元，并由收款人写下收条一份。2009年4月30日，“王春财”向陆先玲写下承诺书一份，内容为“本人郑重承诺因本人欠新联电子设备公司房租，导致马台街70#陆先玲老年公寓正常营运，则影响壹日赔偿壹仟元，在下年房租中扣除……”。2011年3月3日“王春财”向原告借款3000元，并写下收条一份。南京新联电子设备有限公司于2011年8月12日、8月17日、8月19日向养老院发出通知，要求支付租金，否则停水停电。2011年12月17日，南京新联电子设备有限公司与养老院签订《房屋租赁合同》，由养老院承租上述房屋，期间为2011年7月19日至2015年10月18日。2011年7月南京新联电子设备有限公司向王春才发出通告称：“你承租我公司的房屋及设备、场地，根据双方签订的租赁合同，应于2011年6月28日前支付给公司的（2011年7月19日至2011年10月18日）的租赁费，以及截至6月25日水电费，共计人民币513050元整，以上款项截至2011年7月23日仍然未能支付给我公司，在此之前，我公司曾多次发书面通知催促付款均无效，房租款拖欠至今已达近一个月之久，根据双方签订的《租赁合同》第七条关于违约责任的约定中的第五款规定：拖延期超过付款计划表约定时间，则为乙方自动提出单方面解除所有双方签订的合同，所有合同自然终止。鉴于以上情况，我公司将于2011年7月19日起按合同收回2号楼承租权，终止双方之间签订的所有合同，并对承租人的资产进行清查”。后南京新联电子设备有限公司以王春才为被告向本院提供诉讼，要求解除双方之间房屋租赁合同，王春才支付拖欠该公司的水电费48050元及利息，王春才返还并迁出租赁房屋。本院于2012年5月29日作出判决：解除南京新联电子设备有限公司与王春才的《房屋租赁合同》、《设备场地租赁合同》及《补充协议》；王春才于本判决生效之日起十五日内支付南京新联电子设备有限公司水电费共计48050元，并支付利息（自2011年11月起至还款时止，按银行同期存款利率计算）；王春才于本判决生效之日起十五日内退回租赁房屋、设备场地，并迁出租赁房屋。该判决已经生效。因此陆先玲要求新联酒店返还租金，解除合同等等，未果，诉至本院。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《长包房合同》、收条、民事判决书等证据以及本院开庭笔录予以证实。本院认为，原告陆先玲与被告新联酒店签订的《长包房合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对陆先玲与新联酒店均具有约束力，双方应按照合同的约定全面履行合同的义务。陆先玲与新联酒店签订合同时，养老院尚未成立，因此在《长包房合同》尾部的养老院公章应是后来加盖的。因此养老院不是租赁合同的相对方，也不是租赁合同的当事人。王春才在《房屋租赁合同》第一部分乙方处的署名为王春才，在《长包房合同》第一部分法定代表人处的署名为王春才，而在上述合同尾部签名均为“王春财”，而且该两处的“王春财”同其他收条等证据上签名的“王春财”笔迹都是一致的；同时原告提供的合同、收条等证据具有关联性，能够体现王春才与陆先玲之间的租赁关系以及双方履行合同的情况，是王春才本人的真实意思表示，因此“王春财”与“王春才”是同一人。在2010年8月11日、2009年2月10日收条中，除了王春才的签名外，均加盖新联酒店的公章，体现了新联酒店的真实意思表示，系新联酒店向陆先玲收取的租金。王春才系新联酒店的法定代表人，其在收条中签名，系职务行为，该行为与《长包房合同》有关，系为了新联酒店收取租金，其后果由新联酒店承担。根据已经生效的判决，南京新联电子设备有限公司与王春才之间的房屋租赁合同已于2011年7月19日解除，因此新联酒店不再拥有上述房屋的使用权，无法向原告继续出租该套房屋，使得原告无法实现合同的目的，因此对于原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。被告新联酒店在2009年收到原告支付的租金及保证金400000元，在2010年收到原告支付租金180000元，在2011年收到原告支付租金180000元。而双方之间合同可履行的期间是2009年2月10日至2011年7月18日，该期间的租金按合同约定为439000元，而原告2009年支付的400000元中，包括按合同约定应支付的前2年租金360000元及保证金40000元。因此被告应返还原告多支付的租金281000元，原告主张返还租金为280000元，应予支持。对于保证金的问题。原告在本案中，没有违约行为，被告应按合同约定返还原告，因此被告应返还原告保证金40000元。原告要求被告赔偿违约金50000元的主张，符合双方合同的约定，本院予以支持，被告应支付原告违约金50000元。原告认为因被告的违约行为导致养老院遭受营运损失，因此主张被告赔偿损失153000元。养老院是具有独立法人资格的社会福利机构，与陆先玲不是同一个主体，二者不能混同，因此原告主张的损失与本案非同一法律关系，对于原告上述主张，本院不予支持。对于原告陆先玲要求被告返还借款3000元的主张，因借款人是王春才，不是被告新联酒店，所以与本案没有关联性，与本案也不是同一法律关系，本院不予理涉。原告可另行主张。被告新联酒店经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条以及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、解除原告陆先玲与被告南京新联酒店管理有限公司之间的《长包房合同》。二、被告南京新联酒店管理有限公司返还原告陆先玲租金280000元、保证金40000元，并支付违约金50000元，合计370000元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告陆先玲的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9060元，由被告南京新联酒店管理有限公司负担6850元，原告陆先玲负担2210元（原告已预交2210元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 周力文人民陪审员 史廷玉人民陪审员 尤正先二〇一三年八月十八日见习书记员 庄 妮 更多数据：