（2013）开民初字第3409号
裁判日期: 2013-08-17
公开日期: 2015-08-24
案件名称
祁文慧与郑州裕恒置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
祁文慧,郑州裕恒置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款，第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）开民初字第3409号原告祁文慧。委托代理人陈大豪，河南国基律师事务所律师。被告郑州裕恒置业有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人姚彦西，总经理。委托代理人刘军，河南议达律师事务所律师。原告祁文慧与被告郑州裕恒置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈大豪、被告委托代理人刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年1月13日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于郑州高新区五龙口南路9号院附1号2幢2单元11层86号房一套，约定2012年3月20日交房。2012年6月被告通知原告验房，原告发现房屋地面和墙面砂浆强度不够起沙，餐厅、客厅、卧室、卫生间、阳台均出现裂缝。后在原告多次要求下，被告于2012年11月对房屋进行了维修，但房屋存在的问题至今未解决，致使原告无法入住。另外，被告未按合同约定时间交付房屋，应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，按日万分之五交纳违约金。故请求判令被告对原告房屋进行维修（暂计10000元），赔偿原告损失20000元，支付违约金7163.89元（暂从2012年3月21日至2013年6月20日）。在原告起诉期间被告对原告房屋进行了维修，并经双方验收合格，庭审后原告不再请求被告对房屋进行维修，并将赔偿损失数额变更为30000元。被告辩称：原被告已就该房屋维修接近验收完毕。原告请求支付其他损失及违约金无依据，不应支持。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同一份，证明本案涉案房屋为原告所有，被告迟延交房；2、加固工程施工合同一份，证明该房屋存在质量问题，至今未实际交付；3、碳纤维粘贴空鼓修复施工方案一份，证明该房屋因质量问题不能入住，被告应赔偿原告相应损失。被告质证意见为：对证据1真实性无异议，证明目的有异议。被告实际于2012年5月21日交房，未按合同于3月20日交房是因为原告按揭贷款未及时到位，系由原告原因造成；对证据2真实性无异议，加固施工合同已履行完毕；对证据3真实性无异议，该施工方案已履行80%，碳纤维粘贴已验收完毕。经审查：上述证据均系原件，来源合法与本案具有关联性，故本院予以采纳。被告为支持其答辩意见向本院提交以下证据：1、加固工程交工验收证书一份、隐蔽工程验收记录两份，证明原告诉讼请求第一项修复工作已经完成；2、现场查看记录、碳纤维粘贴空鼓修复施工方案各一份，证明被告已对2012年11月2日修复工作完成后存在的空鼓现象再次进行维修，并经原告认可修复完成，且该次修复经原被告及修复施工方共同认可；3、裕恒花园经济适用房2#楼基础及主体结构检测报告，证明该楼基础及主体结构质量均高于设计标准；4、原告贷款到账手续及交房手续，证明原告贷款到账时间晚于合同约定的交房时间，迟延交房责任在原告；5、裕恒花园2#楼8层东南户张永芹交房手续，证明被告于2011年11月17日已具备交房条件；6、2013年6月5日组织建设行业专家对裕恒花园墙体楼板质量进行论证，认为主体安全，修复后不会影响安全使用。原告质证意见为：对证据1有异议，通过证据2现场查看记录及碳纤维粘贴空鼓修复方案证明第一次维修后仍存在质量问题；对证据2真实性无异议，证明目的部分有异议，被告正在按维修方案维修，并未修复完成；对证据3关联性有异议，主体结构的质量不能作为房屋无质量问题的依据，同时修复方案已说明房屋仍存在问题；对证据4真实性无异议，关联性有异议，合同规定2012年3月21日前交房，贷款是否到账与交房没有关联性。原告在交房时已对房屋质量提出异议，未在业主交房领取清单及房屋验收单的验收处签字；对证据5证明目的有异议，张永芹与原告同为2号楼2单元业主，也未在房屋验收处签字，证明该房屋存在质量问题未达到交付条件；对证据6真实性无异议，关联性有异议，会议纪要意见部分载明有楼板裂缝、个别墙体裂缝。经审查：证据5与本案不具有关联性且原告不认可，故本院不予采纳；其余证据均系原件、来源合法与本案具有关联性，故本院予以采纳。原告庭后提交以下证据：1、房屋租赁合同、房东身份证、房产证复印件各一份，证明原告因被告提供的房屋存在质量问题不能入住造成的租房损失，按2000元／月从2012年3月20日计算至2013年7月，超出诉讼请求数额部分自愿放弃；2、郑州市居家房地产营销策划有限公司出具的房屋租赁价格证明一份，证明原告所购房屋附近租房价格。被告质证意见为：对证据1真实性有异议，原告开庭时称没有租房，没有合同；对证据2真实性无异议，但郑州市居家居家房地产营销策划有限公司不具有出具该证明的资格，应由物价部门对房屋租赁市场地段价出具红头文件。经审查，证据1真实性无法核实且被告不认可，故本院不予采纳；证据2出具部门身份不明，不能证明原告的证明目的且被告不认可，故本院不予采纳。被告庭后提交裕恒花园2#楼竣工报告、竣工移交证书各一份，证明被告在2012年3月20日前已具备交房条件，不存在到期不能交房的情况。原告质证意见为：对上述证据真实性、证明目的均有异议。该材料与维修方案矛盾，原告房屋存在质量问题，交钥匙时已提出异议并未在验收处签字。原告房屋存在质量问题，未达到入住条件。经审查，上述证据均系原件，来源合法与本案具有关联性，故本院予以采纳。经审理查明：2012年1月13日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、买受人购买的商品房为高新技术产业开发区五龙口南路9号院附1号2幢2单元11层86号房，户型为二室二厅，该房用途为经济适用房。建筑面积为94.73平方米，其中套内建筑面积83.29平方米；2、计价方式及价款：按建筑面积计算，该房屋单价为人民币每平米2760元，总金额261455元；3、付款方式及期限：约定金额81455元，付款方式为商业贷款，约定付款时间2012年1月13日，交纳比例为31.15%。买受人剩余房款提供银行商业贷款，买受人在接到出卖人通知办理按揭5日内办理完按揭手续，如违约买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金；4、买受人逾期付款违约责任：买受人未按本合同约定时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之0.5的违约金；5、交付期限：出卖人应当在2012年3月20日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，如遇不可抗力且出卖人在发生之日起30天内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以迟延；6、出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；7、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示验收合格证明文件、住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的迟延交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按时交付的，出卖人不承担逾期交房责任，买受人自出卖人发出通知之日起三日内日仍未答复视为买受人已经接受，出卖人已将房屋正式交付买受人，房屋风险随之转移；8、保修责任：买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同附件，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。原告在该合同上签字并捺压手印，被告在该合同上加盖公司公章。合同签订当日，原告依约支付首付81455元。2012年5月9日，原告经审批后发放的剩余购房贷款180000元通过中国建设银行支付给被告，被告于2012年5月16日为原告出具发票予以确认。2012年5月21日，被告向原告交付该房屋，原告在“业主交房领取清单及房屋验收签字表”中的临时公约、业主手册、特别声明、业主证领取登记、钥匙领取登记处签字予以确认。原告在交接时认为该房屋存在质量问题，遂未在业主房屋验收处签字。针对原告所述该房屋存在的质量问题，河南国安建设集团有限公司于2012年10月30日与河南省建筑科学研究院有限公司签定加固工程施工合同，对于包括原告在内的数家存在房屋质量问题的住户房屋楼板局部裂缝进行了加固施工。该加固施工于2012年11月26日施工完毕，并经由建设单位、监理单位、施工单位三方验收，验收结论为符合加固方案，施工质量合格。2012年11月24日，监理方、施工单位、单位工程项目技术负责人对于原告房屋粘贴碳纤维布、裂缝压力注浆等隐蔽工程进行验收，验收意见为符合要求，同意隐蔽。加固施工完毕后原告发现修复后的房屋仍存在质量问题，遂原被告双方再次协商进行维修。2013年6月5日被告组织有关专家对于裕恒花园1#、2#、3#号楼楼板、墙体裂缝鉴定及处理方案进行论证。经咨询和讨论认为：1、房屋主材质量符合设计和国家标准要求；2、楼板裂缝主要由于混凝土收缩变形引起，不影响主体结构安全；3、河南省建筑科学研究所有限公司出具的加固方案符合相关标准规定，加固完成后可满足房屋正常使用和耐久性要求；4、个别墙体裂缝主要是由于墙体材料收缩和温度变形引起，修复后可正常使用；5、查看过程中发现个别住户有在楼板和墙体上随意开槽的现象，建议物业公司予以规范以免影响结构安全。2013年6月25日原告丈夫谢永俊、被告以及河南省建筑科学研究院有限公司对于原告房屋进行了现场查看，经现场查看及协商，由原告丈夫谢永俊将其认为有问题的部分做好标记，由省建科院的专业加固施工队制定维修方案并按国家规范进行维修。2013年6月26日，河南省建筑科学研究院有限公司向原告出具碳纤维粘贴空鼓修复施工方案，对于原告房屋存在的质量问题继续进行维修。原告于2013年7月31日认可原被告已就本案存在质量问题的房屋维修完毕，自愿放弃第一项诉讼请求。后原告请求被告支付因质量问题不能正常入住的损失以及迟延交房违约金，双方无法达成一致，遂引发本案纠纷。另查明，2010年11月2日，被告委托郑州市建设工程质量检测有限公司对于裕恒花园2#楼进行检测。2010年11月25日，郑州市建设工程质量检测有限公司向被告出具检测报告，结论为：1、所检构件砼抗压强度推定值大于设计值；2、所检构件钢筋保护层厚度合格。2011年10月24日裕恒花园2#楼实际竣工，河南省中原建设监理中心有限公司于2011年10月28日向被告出具竣工移交证书，载明：“致河南裕恒置业有限公司，兹证明承包单位河南国安建设集团有限公司施工的裕恒花园2#楼工程，已按施工合同的要求完成，并通过验收，质量达到合格标准，即日起该工程移交建设单位管理，并进入保质期。”本院认为：原告与被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反我国法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，应受到法律保护，原、被告应依约履行自己的合同义务。关于原告请求被告支付迟延交房违约金，双方签订的《商品房买卖合同》对于交付期限约定及违约责任约定如下：出卖人应当在2012年3月20日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，如遇不可抗力且出卖人在发生之日起30天内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以迟延。逾期交房不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。2012年5月21日，被告向原告交付该房屋，原告在“业主交房领取清单及房屋验收签字表”中除验收处外，在临时公约、业主手册、特别声明、业主证领取登记、钥匙领取登记处签字予以确认。故2012年5月21日该房屋已转移至原告所占有，应以该日期作为房屋交付时间。被告未按照合同约定于2012年3月20日前将房屋交付给原告，实际交付之日较合同约定交付之日已迟延超过60日，应按合同约定，在原告要求继续履行合同前提下，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。原告于签订合同当日交纳给被告首付款81455元，于2012年5月9日，将经审批后发放的剩余购房贷款180000元通过中国建设银行支付给被告。故被告应以81455元为基数，按万分之0.5的比例支付原告2012年3月21日至2012年5月9日的违约金，经计算为204元；以261455元为基数，按万分之0.5的比例支付原告2012年5月10日至2012年5月21日的违约金，经计算为157元，以上共计361元。原告主张该房屋存在质量问题一直未交付，违约金应计算至2013年7月。根据双方提交的有效证据，被告交付给原告的房屋仅存在一般性质量问题，并不存在主体结构质量不合格等不能交付使用的情形，故应以该房屋转移占有之日作为交付之日，并计算此期间内的迟延交付违约金，故对原告违约金请求过高部分本院不予支持。被告辩称其迟延交房是因为原告的按揭贷款未能及时发放，迟延交付的责任在原告，不应承担该违约金。因双方合同中约定“如遇不可抗力且出卖人在发生之日起30天内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以迟延”，并未约定原告贷款未及时发放可作为迟延交付免责的原因，且合同中对于买受方未按时办理完按揭手续及迟延付款的违约责任作有约定，被告亦未提出反诉予以主张。故对被告上述辩称本院不予采纳。关于因房屋存在质量问题不能入住给原告造成的损失问题。该房屋于2012年5月21日交付给原告后，原告验房时即发现房屋存在裂缝等质量问题，并一直与被告就质量问题进行交涉。被告于2012年10月30日至2012年11月26日对原告房屋进行加固施工，于2013年6月25日至2013年7月31日被告再次对原告房屋进行碳纤维粘贴空鼓修复施工。2013年7月31日原告认可原被告已就本案存在质量问题的房屋维修完毕，原告自愿放弃第一项诉讼请求，不在本次诉讼中要求被告继续对房屋进行维修。本院认为，被告作为出卖人提供给原告的房屋应符合可入住条件，对于交付使用的房屋存在的质量问题，在保修期内出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用和修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中原告房屋于2012年5月21日交付后直至2013年7月31日方修复完毕，共计14个月，此期间原告不能正常入住的损失实际存在。原告请求被告赔偿此期间因不能入住而支付的租房费用，因其未提交有效证据予以支持，故本院依据郑州市房地产管理局房产租赁处提供的郑州市住宅房地产与非住宅房产租赁价格行情予以计算原告因不能入住支付的房租费用。该租赁价格行情认定包括西环路以东，冉屯路、农业路以北，南阳路以西，北环路以南区域2013年6月份二室二厅住宅租赁价格为700--1000元。该区域主要道路有电厂东路、黎明路、秦岭路、五龙口南路、沙口路、兴隆铺路、兴南街等。原告从被告处所购房屋属于该区域范围内，按照1000元每月计算，原告因房屋存在质量问题不能入住的损失为14000元，应由被告支付给原告，对于原告请求数额过高部分本院不予支持。综上，被告应支付原告迟延交付违约金、不能入住损失共计14361元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州裕恒置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告祁文慧一万四千三百六十一元。二、驳回原告祁文慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七百二十九元，由原告负担五百七十元，由被告负担一百五十九元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 申晓娟代理审判员 汪 涛人民陪审员 孙淑锟二〇一三年八月十七日书 记 员 房津宇 来源：百度“”