（2013）昆民初字第0849号
裁判日期: 2013-08-16
公开日期: 2014-08-04
案件名称
白福兵与朱克明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
白福兵,朱克明,陈灿华,王飞龙,徐增旺,徐启章,林步梨,陈朝汉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2013）昆民初字第0849号原告白福兵，男，汉族，1962年10月4日生。委托代理人孙根林，江苏海联海律师事务所律师。委托代理人赵鹏程，江苏海联海律师事务所律师。被告朱克明，男，汉族，1962年11月7日生。委托代理人王友发，上海普世（昆山）律师事务所律师。第三人陈灿华，男，汉族，1975年4月25日生。第三人王飞龙，男，汉族，1964年12月10日生。第三人徐增旺，男，汉族，1968年6月17日生。第三人徐启章，男，汉族，1965年4月30日生。第三人林步梨，男，汉族，1963年5月27日生。第三人陈朝汉，男，汉族，1970年5月8日生。原告白福兵与被告朱克明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月11日受理后，依法由审判员崇海燕独任审判，于2013年4月16日公开开庭进行审理。后追加陈灿华、王飞龙、徐增旺、徐启章、林步梨、陈朝汉为第三人，于5月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂组成合议庭，于8月13日公开开庭进行了审理。原告白福兵及其委托代理人孙根林、赵鹏程，被告朱克明（参加第三次庭审）及其委托代理人王友发、第三人王飞龙、徐增旺（参加第二次庭审）、徐启章（参加第二次庭审）、林步梨（参加第二次庭审）、陈朝汉（参加第二次庭审）、陈灿华（参加第三次庭审）到庭参加诉讼，第二次庭审第三人陈灿华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，第三次庭审第三人徐增旺、徐启章、林步梨、陈朝汉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白福兵诉称：2006年1月原告与第三人陈灿华、王飞龙租赁了昆山仪器仪表总厂位于昆山市新阳街XX号XX号楼，建筑面积约4500平方米的房屋，租赁期限为2006年1月1日至2012年12月31日止，每年房租为185万元，付款方式，每年11月31日前支付下一年度的租金，就租金185万元的支付，实际由原告支付了134.5万元，其余由第三人陈灿华支付。原告等人租赁该房屋后，对承租的房屋进行适当装修和投入，同年10月18日经房东同意原告与第三人陈灿华将承租的房子转租给第三人陈灿华、王飞龙、徐增旺、徐启章、林步梨、陈朝汉6人，期限为2006年10月20日至2012年12月31日止，每年房租为250万元。同时，上述第三人六人再将房屋转让给被告经营管理，在每年的转让租金的差价65万中，支付11万元给被告作为报酬，其余54万元归原告与第三人陈灿华各得27万元一年，实际上，以后每年被告也是将转承租所获得的租金除支付房东外，扣除其自身的报酬11万元外，其余分别支付给原告与第三人陈灿华各得27万元。2010年2月14日，被告承诺结欠原告的当年度租金27万元，再拖欠二个月，并出具欠条1份，此款项当年被告通过银行转帐付清。但2011年开始，被告没有及时支付。后原告了解到，昆山仪器仪表总厂内部股份发生转让，受让人包括了被告在内等人，昆山仪器仪表总厂也更名为江苏鑫福投资有限公司，2011年12月6日原告经与被告协商，双方同意就原告到2015年转让租赁房屋的租金135万元一次性支付降至70万元，被告承诺该70万元于2012年10月前归还，被告出具欠条。现房屋仍由被告实际管理控制至今。原告认为，原被告因为转租产生的租赁关系是事实，被告实际经营控制房屋，收取经营所得，理应支付给原告转让租金，故原告诉至法院，请求判令被告支付房屋转让租金70万元，诉讼费用由被告负担。被告朱克明辩称：1、原被告之间不存在房屋租赁合同关系；2、根据合同相对性原则，原被告之间不存在房屋租赁结算关系，2010年2月14日的欠条是受第三人委托出具的；3、2011年12月6日的欠条是被原告胁迫出具的，故应驳回原告的诉讼请求。第三人陈灿华、王飞龙、徐增旺、徐启章、林步梨、陈朝汉述称：房屋先是原告与第三人陈灿华、王飞龙从房东那里承租过来，租金185万元一年，之后再转租给六个第三人，租金250万元一年，其中转租差价65万元一年，每年给被告11万元作为回报，第三人陈灿华与原告各得27万元。被告是房东公司的股东之一，我们六个人请被告管理，第三人陈灿华是总经理。后第三人陈灿华通过被告介绍，向徐某某借款300多万，后来钱还不上了，被告就掌控了房屋的经营权，包括收取房租，支付给房东租金。后来我们六个第三人把股权全部转给了被告。结欠原告的欠条，是我们和徐某某、原房东祁某某、沈某某都在场的情况下，原被告协商下来的，原告同意由135万元降到70万元，被告一次性支付。第三人王飞龙因为在原来承租时没有出资，所以不参与分配。经审理查明：2006年1月起，原告白福兵与第三人陈灿华、王飞龙租赁了昆山仪器仪表总厂位于昆山市新阳街XX号XX号楼房屋，2006年10月26日，双方补签了《房屋租赁合同》1份，约定，上述房屋建筑面积约4500平方米（扣除一楼东侧三间，建筑面积约270平方米），租赁期限为2006年1月1日至2012年12月31日止，每年房租为185万元，付款方式，每年11月31日前支付下一年度的租金，2006年度房租已经支付完毕。承租人有权对租赁房屋进行招租或联营，有关收益归承租人所有。2006年房租185万元中，原告白福兵支付134.5万元，余款为第三人陈灿华支付。原告白福兵与第三人陈灿华、王飞龙租赁上述房屋后将房屋转租给六个第三人，双方签订《房屋租赁合同》1份，约定租赁期限2006年10月20日至2015年12月31日止，每年租金250万元，每年的10月20日前支付下一年度房租。上述房屋由第三人陈灿华负责经营，2006年3月21日第三人陈灿华与徐启章为股东设立昆山新澳门休闲购物中心有限公司经营承租的房屋，六个第三人聘请被告朱克明管理。第三人与原承租人之间的年租金差价65万元，其中支付给原告白福兵27万元，支付给第三人陈灿华27万元，余款11万元支付给被告朱克明。2008年，徐启章将在昆山新澳门休闲购物中心有限公司全部股权、第三人陈灿华将部分股权转让给吴某某，昆山新澳门休闲购物中心有限公司的股东为第三人陈灿华及吴某某二人，各占50%。2010年2月14日，被告朱克明出具欠条1份，载明，兹欠白福兵租金27万元，2个月内归还，担保人为第三人陈灿华。2010年10月19日，被告朱克明支付给原告白福兵27万元。2010年9月19日，被告朱克明与吴某某签订股权转让协议，受让吴某某名下的昆山新澳门休闲购物中心有限公司50%股权，2010年12月30日，因第三人陈灿华称其在昆山新澳门休闲购物中心有限公司的50%股份是属于王飞龙、徐增旺、徐启章、林步梨、陈朝汉等，故被告朱克明与王飞龙、徐增旺、徐启章、林步梨、陈朝汉、李某某签订股权转让协议，受让该50%。股权转让协议签订后，并未办理股权转让工商登记，但自此被告朱克明取得房屋的经营使用权，庭审中被告朱克明认可此后没有以昆山新澳门休闲购物中心有限公司名义对外经营，房屋由被告朱克明实际使用，进行经营管理并收取租金。2011年12月6日，原、被告、第三人陈灿华、王飞龙、徐增旺、林步梨以及祁某某（原昆山仪器仪表总厂法定代表人）、沈某某等人在昆山宾馆协商，关于原告白福兵与第三人陈灿华、王飞龙租赁昆山仪器仪表总厂房屋2011年至2015年剩余租赁期内，应该支付给原告白福兵的租金的问题，经协商，剩余5年租期内应支付给原告白福兵的租金为135万元，由被告朱克明支付给原告白福兵的租金70万元，被告朱克明出具欠条1份，载明，今欠白福兵70万元整，2012年10月前归还，祁某某作为担保人签字。后被告朱克明未能付款，引起纠纷。以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》2份、欠条2份、证人祁某某证言等以及原、被告、第三人庭审陈述为证。本院认为：原告白福兵与第三人陈灿华、王飞龙与昆山仪器仪表总厂签订的《房屋租赁合同》、原告白福兵与第三人陈灿华、王飞龙租赁上述房屋后将房屋转租给六个第三人，并签订的《房屋租赁合同》，均合法有效，本院予以确认。六个第三人承租房屋后，成立昆山新澳门休闲购物中心有限公司，以公司名义对外经营管理承租的房屋，而后被告朱克明受让昆山新澳门休闲购物中心有限公司的股份，并与第三人签订股权转让协议，实际上也是承租房屋使用权转让的协议，被告朱克明实际上成为昆山市新阳街XX号XX号楼房屋的承租人，取得上述房屋的经营使用权，故被告朱克明与原告白福兵与第三人陈灿华、王飞龙形成了事实上的租赁关系，其应该向原告白福兵支付相应的租金。经原、被告双方结算并协商，剩余5年租期内应支付给原告白福兵70万元，由被告出具的欠条予以证实，被告朱克明理应按照约定支付，故本院对原告白福兵要求被告朱克明支付70万元的诉讼请求予以支持。被告朱克明认为70万元是胁迫的情况下出具的，没有提供证据予以证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告朱克明于本判决生效后十日内支付原告白福兵70万元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，帐号为：32201986436051515260）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费10800元，财产保全费4020，合计14820元，由被告负担。此款原告已预交，由被告在本判决生效后十日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10-550101040009599。审 判 长 崇海燕人民陪审员 陈 洁人民陪审员 金 诚二〇一三年八月十六日书 记 员 郑 煦附：相关法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。2、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 搜索“”