（2013）新民一初字第00655号
裁判日期: 2013-08-16
公开日期: 2014-12-31
案件名称
西安砚耘楼文化传播有限公司与韩孟岭房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市新城区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
西安砚耘楼文化传播有限公司,韩孟岭
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零三条第一款，第九十四条，第二百二十七条；《中华人民共和国民法通则》：第六十五条第一款
全文
西安市新城区人民法院民 事 判 决 书（2013）新民一初字第00655号原告西安砚耘楼文化传播有限公司，住所地西安市莲湖区北大街32号3-4-4室。法定代表人卜西燕，该公司董事长。委托代理人刘楠，陕西博硕律师事务所律师。被告韩孟岭，男，1982年10年7日出生，汉族，西安将汇商贸有限公司执行总裁。委托代理人薛宗智，宗丽辉，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。原告西安砚耘楼文化传播有限公司（以下简称砚耘楼公司）与被告韩孟岭房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告砚耘楼公司的委托代理人刘楠，被告韩孟岭及其委托代理人薛宗智、宗丽辉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告砚耘楼公司诉称，2010年6月29日，原告与中国科学院西安分院（陕西省科学院）签订了《房屋租赁合同》，后于2010年7月12日，原告委托公司股东付瑞与被告韩孟岭签订了《联营合同》，合同约定：原告将租赁社科院的位于西安市新城区咸宁中路59号园区内（2号楼）的一栋楼供被告使用，联营使用期限自2010年9月15日至2015年6月15日止，使用期间水、电、暖费及物业费用均由被告向原告支付，其中水费每吨4元（后调整为4.5元），电费每度1元，供暖费每平方米5.5元（2011年后调整为每平方米7.5元），水电费以实际发生的费用按月支付，暖气费38002元，前两年每半年向原告支付1000元（后变更为1200元）。房屋联营费用每年310000元，前两年每半年结纳一次，以后每年应提前一个月缴纳全年的费用。合同签订后，原告依约履行房屋交付等合同义务，合同履行前两年被告尚能依约缴纳房屋联营费等应缴费用，但第三年的房屋联营费被告却不能按期缴纳，并拖欠水、电、暖费及物业费，经付瑞多次催缴亦未果，于2013年1月6日向被告邮寄《督促履行通知》，被告不予理睬，遂于2013年1月16日向被告送达《解除合同通知书》。现被告拒不交纳房屋联营费用，亦不在限定的期限内腾交房屋。故诉至法院，要求1、解除原、被告于2010年7月12日签定的《联营合同》；2、判令被告立即支付房屋联营费215277.8元、水电费10363.38元、供暖费38001元、物业管理费1200元，共计264842.2元；3、判令被告立即支付违约金100000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告韩孟岭辩称，对原告的诉讼请求不予认可。本案原告的主体不适格，签订合同的主体是付瑞和韩孟岭，在签订的过程中，付瑞并未告知被告是代表原告签订合同，也未出示任何委托手续，并且在处理矛盾时也并未告知被告是代表原告，并且被告交纳房款等费用，都是直接交给付瑞本人，所以本案原告是不适格的主体。诉状中称原告委托付瑞签订合同，就应当以公司的名义签订，而不是付瑞个人名义。此外，被告对授权委托书的真实性不予认可。同时被告主张联营合同是受西安万人体育用品公司委托签订的，并不是其个人行为，认为自己不是本案的适格主体，请求法院驳回原告的起诉。经审理查明，2010年6月15日，原告砚耘楼公司与付瑞签订授权委托合同，授权付瑞以个人名义代表砚耘楼公司与韩孟岭签订《联营合同》；由付瑞负责《联营合同》生效后的执行工作（包括但不限于收取房屋联营费、水电费、物业费、暖气费及处理联营未尽事项）。2010年6月29日，付瑞代表砚耘楼公司与中国科学院西安分院签订房屋租赁合同，承租中国科学院西安分院自有的位于新城区咸宁中路59号园区楼房一栋（7号楼），建筑面积1306.74㎡，包括楼内的供水、供电、采暖系统等设施。同时约定合同租赁期限为2010年6月30日至2015年6月30日。2010年7月12日，付瑞（甲方）与韩孟岭（乙方）签订《联营合同》，合同约定“甲方将自己使用的位于新城区咸宁中路59号园区内（2号楼）一栋，投资供乙方使用，其中：总面积中的1280平方米供乙方使用，40平方米甲方自用（大楼一楼北楼梯北侧房屋为甲方自用房屋，该房屋的水、电、暖等费用由甲方自行承担）。”同时约定“联营期限四年零十一个月（其中两个月为装修期）即2010年7月15日至9月15日为装修日，联营期间从2010年9月15日起至2015年6月15日终止，期间任一方不得以任何理由毁约，毁约一方向对方支付十万元，作为补偿。”合同第十一条约定“乙方使用甲方1280平方米面积的房屋，每年向甲方缴纳叁拾万元使用费，本合同签订时缴纳半年费用15.5万元，以后提前一个月支付下半年房屋联营费，前二年每半年缴纳一次房屋联营费用，以后每年一次性缴纳全年费用，缴纳费应提前一个月缴纳，乙方应向甲方缴纳经营保证金20000元整，（合同到期后双方若无异议，到期退还），物业费为1000元，共计176000元整。（注：保证金的作用仅为甲方制约乙方按时支付房屋联营费及水、电、暖费用的按时缴纳，与其他再无干涉）。”第十二条约定“乙方应按时向甲方缴纳使用面积内的水电暖等费用，（物业费乙方每年向甲方支付1000元）否则甲方有权解除合同。”合同签订后，双方一直按合同履行各自义务，2012年8月14日，被告韩孟岭与付瑞通电话，要求缴纳下一季度的联营费用，未果。2013年1月5日、1月15日付瑞分别以邮寄方式向韩孟岭邮寄督促履行通知书、解除合同通知书。被告韩孟岭自2012年9月15日至2013年3月22日一直未向付瑞支付房屋联营费215277.8元、水电费10363.38元、物业管理费1200元。原告砚耘楼公司向西安科秦物业管理有限责任公司支付的2012年11月15日至2013年3月15日期间1306.74平方米共计39201.00元的供暖费，扣除付瑞自用的40平方米的供暖费1200元，共代被告韩孟岭支付供暖费38001元。另查明，2010年8月5日砚耘楼公司依法成立。公司股东为付瑞、卜西燕，卜西燕为执行董事，付瑞为监事。以上事实，有砚耘楼公司营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、公司登记基本情况、公司股东证明、授权委托书、房屋租赁合同、联营合同及附属合同、房屋联营收费条、水电费收条、物业费收条、暖气费收条、督促履行通知单、解除合同通知书、国内特快专递邮件详情单、中国邮政速递物流、解除合同警示通知、公安机关受案登记表、谈话录音、其他证明材料、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，合同双方当事人应当依法行使合同权利，履行合同义务。首先，关于本案原告主体是否适格的问题，虽然砚耘楼公司于2010年8月5日依法成立，时间晚于授权委托书及房屋租赁合同的签订时间，但是付瑞的租赁行为属于发起人为设立公司而以公司名义对外签定合同的情形，且砚耘楼公司成立之后对此予以确认，故砚耘楼公司对此享有合同权利，其依法向被告主张相关权益符合法律规定。被告主张自己并不知道授权委托书及公司存在一事，但是此行为符合合同法关于隐名代理的规定，我国合同法第四百零三条第一款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中付瑞系原告砚耘楼公司的委托代理人，其以个人名义与被告签订联营合同（此系房屋联营合同，不属于除外情形），在被告不履行合同义务时，其向原告披露本案被告，符合法律规定，砚耘楼公司依法享有对付瑞与韩孟岭签订的房屋联营合同的介入权，砚耘楼公司作为原告并不不妥。被告虽然对授权委托书事项提出异议，但并未提出反证，故被告之辩称，本院不予采纳。被告韩孟岭虽主张自己是受西安万人体育用品公司的委托与付瑞签订的合同，但并未出示授权委托书等相关证据，故其被告主体不适格的辩称，本院不予支持。在本案中，从庭审笔录及原被告之间于2012年8月14和8月16日的谈话录音可知，被告韩孟岭于2012年8月14日即合同约定的支付下一季度的房屋联营费的前一个月内，即打电话联系付瑞要求支付下一季度的联营费用，但付瑞以“被告违反合同约定私自将房屋转租或转让给他人使用”为由予以拒收，但其并未提供任何证据，且被告予否认，原告因此认为被告违约在先而要求解除租赁合同没有依据，本院依法不予支持。被告韩孟岭对尚未支付的2012年9月15日至2013年5月20日的房屋联营费215277.8元、供暖费38001元、水电费10363.38元、物业管理费1200元，共计264842.2元的费用无异议，故原告的该项诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一、二款、《中华人民共和国合同法》九十四条第三款、第二百二十七条、第四百零三条第一款之规定，判决如下：一、被告韩孟岭在判决生效15日内向原告西安砚耘楼文化传播有限公司支付房屋联营费215277.8元、供暖费38001元、水电费10363.38元、物业管理费1200元，共计264842.2元。二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6333元，由原告西安砚耘楼文化传播有限公司承担3166.5元，由被告韩孟岭支付3166.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 陆虹代理审判员 沈颖代理审判员 王洋二〇一三年八月十六日书 记 员 战幸 更多数据：