（2013）西民二初字第130号
裁判日期: 2013-08-16
公开日期: 2014-05-15
案件名称
邢台家乐园天一商贸有限公司与邢台市隆佳贸易有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
邢台市桥西区人民法院
所属地区
邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邢台家乐园天一商贸有限公司,邢台市隆佳贸易有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条
全文
河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2013）西民二初字第130号原告：邢台家乐园天一商贸有限公司，住所地邢台市桥东区新华北路235号，组织机构代码57006960-8。法定代表人：张兰珍，该公司经理。委托代理人：高俊学，河北鑫旺律师事务所律师。委托代理人：赵吉山，河北鑫旺律师事务所律师。被告：邢台市隆佳贸易有限公司，住所地邢台市桥西区南大郭乡中召马村266号，组织机构代码58966540-X。法定代表人：范金磊，该公司经理。委托代理人：李豪新，河北法众律师事务所律师。原告邢台家乐园天一商贸有限公司（以下简称天一商贸公司）诉被告邢台市隆佳贸易有限公司（以下简称隆佳贸易公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月21日立案受理后，依法由审判员付彦佼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天一商贸公司的委托代理人高俊学、赵吉山，被告隆佳贸易公司的法定代表人范金磊及委托代理人李豪新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天一商贸公司诉称，原被告双方于2012年6月6日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告租赁被告坐落于达活泉西大街228号商务楼一至四层及门前广场空地、部分后院等，建筑面积约5400平方米，租期15年，被告保证对租赁标的物拥有合法产权，不存在任何瑕疵，不影响原告正常商业经营。2013年3月7日，双方协商将租赁面积变更为一至三层，面积4050平方米，租金变更为2754000元。合同签订后，原告于2012年9月27日向被告支付租金162万元，期间为经营需要，原告通知被告提供租赁物相关资料，即变更规划许可证、综合验收报告和竣工备案证，可是被告声称不是自己的合同义务拒不提供。根据建筑法等相关法律规定，不能提供规划许可证的租赁合同无效，未经验收的房屋不能交付使用。据此，原告依法起诉，请求法院查明事实，依法判决确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》无效；判令被告返还原告交付的租金162万元。原告为证明自己的主张在举证期限内提交了以下证据：证据一、2012年6月6日签订的《租赁合同》，2013年3月7日签订的补充协议各一份，合同约定的租赁面积为5400平米，第一年的租金为324万元，合同约定被告要保证对租赁物拥有合法产权，不存在任何瑕疵，不影响原告正常商业经营。补充协议租赁面积变更为4050平方米，年租金为2754000元。证据二、2012年9月27日交款收据，原告给被告支付租金162万元。证据三、2013年5月22日原告经过公证向被告送达的通知函，通知函要求被告提供房屋产权证等相关资料。证据四、2013年5月23日被告给原告的回函，证明被告认为原告上述要求其提供的材料不属于合同义务，拒绝提供上述材料。证据五、被告向原告提供的建设工程规划许可证，建设工程竣工验收报告的复印件各一份，证明被告的工程没有经过建设部门综合验收和备案，并且实际建筑面积和规划面积不一致，规划面积为15770.16平方米，竣工验收的面积为17358平方米。上述证据证明被告租赁物没有经过建设部门验收和备案，变更规划没有经过政府规划部门规划变更或认可。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效，根据合同取得的财产应当返还。被告的质证意见为：对原告提供的证据一、二、三、四都没有异议，但是需要说明的是，回函上说的是他们所要求的资料不在我们合同和补充协议的要求以内。对建设工程规划许可证无异议，竣工验收报告需随后核实。被告隆佳贸易公司辩称，原被告双方签订的房屋租赁合同及补充协议，是双方真实意思表示，符合法律规定，是有效合同，原告应继续履行合同，尽快支付所欠被告的租金。被告为证明自己的主张在举证期限内提交了以下证据：证据一、2013年1月30日补充协议，双方对房屋进行改造的协议；证据二、2012年9月7日，使用物交付确认书，证明经确认被告房屋符合双方交房条件，且已经全部交付，我们就不再需要向原告提交什么东西。原告的质证意见为：对证据一、二的真实性没有异议，但被告提供这两份证据不能否认合同的无效性，因为合同效力不是基于双方的约定，而是基于法律的规定。被告交付的租赁标的物没有合法的产权证明，该租赁物现在还没有房管部门办理的房产证。被告要想证明产权的合法性就有义务提供该房屋的建设规划许可证，建设部门的综合验收、备案证，否则其不可能拿到房产证，原告租赁被告的房屋目的是进行超市经营，肯定会对租赁物进行必要的装修和改造，办理相关的营业执照，被告无法提供上述房屋资料，所以致使原告无法进行正常的装修改造和经营，所以尽管房屋已经交付，原告始终没有派员进场，没有实际使用该租赁房屋。被告在庭审结束后又提交了以下证据：证据一、关于长城花苑小区办理工程竣工规划认可的申请、邢台市城乡规划局关于军分区“长城花苑”小区竣工认可意见、邢台市城乡规划局行政处罚决定书、河北省非税收入一般缴款书、关于长城花苑小区竣工面积增加的情况说明、证明各一份，用以证明租赁标的物合法，且已经取得了建设工程规划许可证，租赁标的物符合规划要求。证据二、分公司设立登记申请书、负责人信息、指定代表或者共同委托代理人的证明、受理通知书、准予设立／开业登记通知书各一份、邢台家乐园天一商贸有限公司章程两份，用以证明原告已办理营业执照。原告因被告提交证据在法庭辩论结束后才提交的，不予质证。经审理查明，2012年6月6日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定原告租赁被告坐落于邢台市达活泉西大街228号商务楼一至四层及门前广场空地、部分后院等其他主体建筑意外公共部分，建筑面积约5400平方米，租赁期限自2012年11月20日至2027年11月19日止，期限为15年，租赁费为2012年11月20日至2017年11月19日每年324万元；2017年11月20日至2022年11月19日每年3564000元；2022年11月20日至2027年11月19日每年392万元。2013年3月7日，双方协商将租赁面积变更为一至三层，面积为4050平方米，租金变更为每年2754000元，递增比例按原合同以此类推。2013年1月30日双方签订了补充协议，就租赁物物业改造事宜进行了明确约定。2012年9月7日，双方签订了租赁物交付确认书，确认租赁房屋以满足交房条件，已全部交付。2012年9月27日原告向被告支付租金162万元。2013年5月22日，为经营需要，原告向被告发送通知函，要求被告提供房屋产权证，建筑规划认可证，建筑项目环境状况监测报告，建筑工程竣工档案合格证明文件，工程款结算书，电梯检验合格证等特种设备检验证明，燃气工程验收证明，建设行政主管部门及其委托的监督站等部门责令你司整改的问题已全部整改完成的证明文件，建筑工程竣工备案证明。被告回函称原告所需材料不在双方签订的房屋租赁合同及补充协议范围内，不是我公司应承担的义务，因而拒绝提供。经查明，2008年2月19日，该租赁标的物取得建设工程规划许可证，总建筑面积15770.16平方米。建设单位工程竣工验收报告显示，该租赁标的物的实际建筑面积是17358平方米，超出规划面积1587.84平方米。2011年邢台市城乡规划局对超建部分做出了罚款的行政处罚，原告也按时缴纳罚款接受了处罚，在缴纳罚款后邢台市城乡规划局同意给与规划竣工认可。本院认为，原告主张该租赁合同无效，是依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁合同解释））第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告认为该租赁标的物未按照建设工程规划许可证的规定建设，实际建筑面积与规划面积不一致，实际建筑面积超过了规划面积，因而主张合同无效。本院认为，该租赁标的物在2008年已经取得了建设工程规划许可证，从整体上属于合法建筑。该租赁标的物共地上十六层，规划面积15770.16平方米，而原告只是租赁了其中的一至三层共计建筑面积4050平方米。原告不能证明自己承租部分的房产是违法建筑，或是未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，其主张合同无效缺乏证据支持，本院不予支持。原告认为该租赁标的物实际面积与规划面积不一致，实际建筑面积超过了规划面积，本院认为租赁标的物实际建筑面积超过规划面积，属于行政机关管理的范畴，应当由行政机关作出处理，不应当作为合同是否有效地依据。且经查明，2011年邢台市城乡规划局已经对超建部分做出了罚款的行政处罚，原告也按时缴纳罚款接受了处罚，在缴纳罚款后邢台市城乡规划局同意给与规划竣工认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该租赁合同为有效合同。原告主张根据《建筑法》第61条规定“建筑工程验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用”，被告不能提供该租赁标的物的建设部门出具的房屋竣工综合验收报告和备案证明，属于未经验收房屋，不具有交付使用条件，违反《合同法》第五十二条第（五）项的规定，因此合同无效。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，不论《合同法》还是《租赁合同解释》均未将未经验收合格的房屋规定为合同无效情形。且根据《租赁合同解释》第八条第（三）项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。因此，未经整体验收合格的房屋，不应当认定房屋租赁合同无效，但是，导致租赁房屋无法使用的，承租人有解除权。本案租赁标的物已实际交付给原告，原告也认可租赁房屋符合交房条件，合同已实际履行。原告要求被告提供房屋产权证等相关资料，属于合同履行过程中的合同义务问题。且经查，2011年邢台市城乡规划局已经对超建部分做出了罚款的行政处罚，原告也按时缴纳罚款接受了处罚，在缴纳罚款后邢台市城乡规划局同意给与规划竣工认可。综上，原告主张合同无效的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告邢台家乐园天一商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取9690元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员 付彦佼二〇一三年八月十六日书记员 孙立红 更多数据：搜索“”来源：