（2013）深宝法民三初字第323号
裁判日期: 2013-08-16
公开日期: 2014-08-15
案件名称
欧阳华奋、易春兰与叶辉林房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
欧阳华奋,易春兰,叶辉林,中原地产代理（深圳）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2013）深宝法民三初字第323号原告欧阳华奋，男，汉族，l982年8月19日出生。原告易春兰，女，汉族，l983年3月22日出生。以上两原告共同委托代理人黄佳兴，广东广和律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人付永光，广东广和律师事务所实习律师。被告叶辉林，男，汉族，l969年1月16日出生。委托代理人蔡伟，广东开野律师事务所律师。委托代理人吴文莉，广东开野律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人赖国强，董事长。委托代理人杨佳琳，女，汉族，1986年8月12日出生，系该公司员工。原告欧阳华奋、易春兰与被告叶辉林、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳华奋、易春兰及其委托代理人黄佳兴、付永光，被告委托代理人蔡伟、吴文莉，第三人委托代理人杨佳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告欧阳华奋与原告易春兰系夫妻关系，为解决新婚后一家人的住房问题，与被告达成合意，于2013年2月23日签订《二手房买卖合同》，以人民币1，160，000元的价格，购买被告所有的位于广东省深圳市宝安区龙华风和日丽37栋206的房产。合同签订后，原告按照合同约定，支付了购房定金和交房押金，并向中国银行股份有限公司深圳龙华支行办理了个人二手住房公积金组合贷款等手续，并支付了相应款项。但被告却在赎楼之后向原告及中介公司明确表示不愿意继续履行合同，原告无奈之下只得与被告协商让其继续履行合同并按照合同承担违约责任，但遭到被告明确拒绝。两原告当时以为婚后房子的事情能确定下来，才在办理该房产买卖手续的期间登记结婚的，能否取得该房产对原告及原告的家庭具有重大且特殊的意义，被告的违约行为，给原告造成了经济压力和精神负担。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同；2、被告向两原告支付合同违约金人民币200，000元；3、被告承担本案的诉讼费用。在第二次庭审前，原告变更其全部诉讼请求如下：1、解除二手房买卖合同；2、被告向两原告支付合同违约金人民币200，000元，并返还已收取的定金人民币35，000元；3、被告向两原告支付监管帐号中人民币313，000元的利息（从2013年6月14日起至取出之日止）；4、被告承担本案的诉讼费用。被告答辩称，1、被告在签订合同以后，一直积极履行合同所约定的义务，被告并没有拒绝履行合同。原告仅仅提供了一份录音证据证明被告存在违约行为，在录音证据中被告并没有表示拒绝履行合同，而且单独的录音证据在没有其他证据予以佐证的情况下也不能作为定案证据。2、原告诉求违约金高达人民币200，000元，但是原告未能提供任何证据，包括评估报告等来证明其损失的大小，原告主张的违约金过高。3、资金监管涉及原、被告及银行三方的法律关系，在银行没有作为案件当事人的情况下，该项诉求法院不应当处理，且原告在已经主张了违约金的情况下，不应再主张监管资金的利息。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人称，被告向原告出售涉案物业，并就合同转让价款、付款方式、过户时间、违约责任等条件进行约定，第三人在本次交易中已妥善履行了第三方的居间义务。根据三方签署的资金托管协议，仍有托管的人民币5，000元定金在第三人处，第三人将根据法院或原、被告指定的收款人予以放款。经审理查明：2013年2月23日，原、被告签订了一份《二手房买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安区龙华镇梅陇路风和日丽花园37栋206号房屋（房产证号：深房地字××号）转让给两原告，转让成交价为人民币1，160，000元；2、原告在签订本合同当日向被告支付定金人民币10，000元，原告在签订本合同之日起5日内（含当日）再向被告支付定金人民币20，000元。双方在合同的备注条款中又对定金进行了如下修改：定金为人民币35，000元，其中定金人民币5，000元由原告直接支付给被告；3、原告应于2013年3月18日前支付首期房款，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，被告应配合提交所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；4、在原告按照合同约定将楼款一次性支付至原、被告指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且被告已经取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，原、被告须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；5、如被告逾期履行义务超过五日，原告可以解除合同并要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已经支付的定金。原、被告于2013年2月23日与第三人签订了《资金托管协议》，约定部分定金托管在第三人处。原、被告于2013年3月11日与中国银行股份有限公司深圳龙华支行签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，约定原、被告将房产交易资金人民币313，000元委托中国银行股份有限公司深圳龙华支行托管。3月12日，原告将人民币313，000元打入双方指定的监管帐户。3月26日，中国银行股份有限公司深圳龙华支行出具《个人二手房住房公积金组合贷款承诺书》，承诺分别向原告发放公积金贷款人民币407，000元和商业贷款人民币405，000元，该承诺书有效期为三个月，到期后承诺人有权终止履行承诺。被告主张其于3月27日办理了赎楼手续，并于当日拿到了房产证原件，原告和第三人主张对于被告办理赎楼手续和拿到房产证原件的时间不清楚。原告主张被告拿到房产证原件后，拒不办理递件过户手续，被告的行为已经构成违约，故主张解除合同并要求被告按转让成交价百分之二十向其支付违约金。另查，1、原、被告及第三人在庭审中均确认：原、被告约定的定金为人民币35，000元，其中原告直接交付给被告人民币5，000元，交由第三人托管的定金为人民币30，000元。第三人已经将由其托管的定金人民币25，000元支付给被告，还有定金人民币5，000元在第三人处保管。2、被告主张其并没有拒绝办理过户递件手续，而是一直在等待原告和第三人通知；第三人主张本来约定拿到房产证原件的当天办理过户递件手续，但是被告拿到房产证之后就直接走了，并明确表示不愿意再交易，之后第三人多次与被告沟通，均遭到被告的拒绝。3、被告在庭审中表明，如果原告不撤诉，就不同意继续履行合同。4、原告将诉讼请求变更为请求解除《二手房买卖合同》后，本院2013年7月16日将原告的变更诉讼请求申请书送达给被告。以上事实，有二手房买卖合同、房地产证、资金托管协议、二手楼交易资金委托监管协议、个人二手房住房公积金组合贷款承诺书、收款收据、交易资金委托监管业务收款收据、深圳市个人住房公积金贷款审批通知书等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷，原、被告签订《二手房买卖合同》后，应当依法全面履行合同约定的义务。本案中，原告已经按照合同约定履行了支付定金、办理资金监管、支付首期款等相关义务，且中国银行股份有限公司深圳龙华支行也于3月26日出具了《个人二手房住房公积金组合贷款承诺书》，承诺分别向原告发放公积金贷款人民币407，000元和商业贷款人民币405，000元，被告亦主张其于3月27日已经拿到房产证原件。按照双方签订的《二手房买卖合同》约定，在原告按照合同约定将楼款一次性支付至原、被告指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且被告已经取得房产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，原、被告需签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。被告作为房产证原件的取得人，应当在取得房产证之时及时告知原告，并主动与原告签署《深圳市二手房买卖合同》并共同办理递件过户手续，在无充分有效证据证明被告履行了告知以及进行了进一步的履行行为的情况下，结合庭审中查明的事实、第三人的相关主张，以及社会经济生活的客观规律，本院认定被告未按合同约定履行相关义务，被告的行为已经构成根本违约，故原告有权根据合同约定主张解除合同并要求被告支付违约金。关于合同的解除时间，原、被告签订的《二手房买卖合同》应当自原告向被告主张解除合同之日，即本院2013年7月16日将原告的变更诉讼请求申请书送达至被告之日解除。关于违约金的标准，原告诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，被告主张违约金过高，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告应当按转让成交价百分之十支付违约金，即被告应当向两原告支付违约金人民币116，000元（1，160，000×10%），原告的超额诉讼请求，本院不予支持。因违约金同时均有惩罚性和补偿性的功能，且被告的违约行为至今造成的原告支付监管资金的利息损失数额尚在本院支持的违约金数额范围内，故原告主张被告应当承担原告支付监管资金产生的实际利息损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的支付监管资金产生的预期利息损失部分，应在实际损失发生时，另循法律途径解决。原、被告及第三人在庭审中均确认：原、被告约定的定金为人民币35，000元，其中原告直接交付给被告人民币5，000元，交由第三人托管的定金为人民币30，000元。第三人已经将由其托管的定金人民币25，000元支付给被告，还有定金人民币5，000元在第三人处保管。涉案合同解除后，被告和第三人应当将定金返还给原告，故被告应当向两原告返还定金人民币30，000元，第三人应当向两原告返还定金人民币5，000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告欧阳华奋、易春兰与被告叶辉林于2013年2月23日签订的《二手房买卖合同》已经于2013年7月16日解除；二、被告叶辉林应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告欧阳华奋、易春兰支付违约金人民币116，000元、返还定金人民币30，000元；三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告欧阳华奋、易春兰返还定金人民币5，000元；四、驳回原告欧阳华奋、易春兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币17，040元，因原告变更诉讼请求，受理费变更为人民币4，825元，由被告负担人民币3，320元，由两原告负担人民币1，505元，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨 莹人民陪审员 朱永红人民陪审员 利庆君二〇一三年八月十六日书 记 员 李婷霞书 记 员 李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。