（2013）扬民终字第0745号
裁判日期: 2013-08-16
公开日期: 2014-12-29
案件名称
扬州市万杨物业管理服务有限公司与潘刚物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省扬州市中级人民法院
所属地区
江苏省扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘刚,扬州市万杨物业管理服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）扬民终字第0745号上诉人（原审被告）潘刚，男，1977年2月8日生，汉族。委托代理人杨桂珍，女，1953年3月7日生，汉族。委托代理人周仁海，男，1950年7月29日出生，汉族，扬州市供销合作干部学校支部书记。被上诉人（原审原告）扬州市万杨物业管理服务有限公司。法定代表人程岗，董事长。委托代理人周霞，该公司法务部主任。上诉人潘刚因与被上诉人扬州万杨物业管理服务有限公司（以下简称万杨公司）物业服务合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2013）扬广民初字第0503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月4日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月5日开庭审理了本案。上诉人潘刚的委托代理人杨桂珍、周仁海，被上诉人万杨公司的委托代理人周霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2006年9月24日，万杨公司与扬州市文昌花园的开发建设单位扬州市经济适用住房发展中心签订《扬州市文昌花园物业管理经营服务合同》，约定万杨公司为文昌花园提供物业管理服务，小高层住宅物管费每月每平方米（建筑面积）0.40元，专用设施养护运行费每月每平方米（建筑面积）0.42元。该合同于2007年元月在扬州市物业管理中心备案。潘刚系文昌花园业主，其住宅建筑面积147.98平方米。潘刚自2007年4月起未向万杨公司交纳物业费。故原告诉至法院请求判令被告给付2007年4月1日至2013年4月1日的物管费8737元。一审中，该案争议焦点：万杨公司的诉讼请求是否应予支持原审认为，潘刚系文昌花园业主，万杨公司与文昌花园的开发建设单位扬州市经济适用住房发展中心签订《扬州市文昌花园物业管理经营服务合同》业经扬州市物业管理中心备案，《扬州市文昌花园物业管理经营服务合同》依法对万杨公司、潘刚发生法律效力。潘刚作为业主，理应按照合同约定的标准和期限及时、足额向万杨公司交纳物业管理费。万杨公司于2006年9月下旬成为文昌花园物管服务单位，自2006年10月起主张物业费（含运行费），依法应予支持。潘刚以万杨公司先解决文盛宾馆违规开设及噪音等问题对抗交纳物管费的义务，依法不能成立。1、万杨公司提供的物业服务内容是多方面的，包括环境卫生、绿化、保安等等，潘刚并不能证明万杨公司从未提供过服务。且万杨公司为小区全体业主提供服务，潘刚不能以对全体业主提供的服务存在瑕疵为由拒交相关费用；2、潘刚所述的违规开设文盛宾馆及噪音问题，万杨公司作为物业公司有制止、监督违反物业管理制度行为的义务，但制止、监督不等于取缔，万杨公司并没有强制执行权；从潘刚提供的证据来看，万杨公司已介入管理了宾馆扰民问题，宾馆是否严格执行房管局的五条意见，万杨公司尚需提高物管服务水平；文盛宾馆对潘刚家庭环境造成影响的问题，潘刚可以通过向相关职能部门反映情况等方法来救济；3、潘刚提出的相邻住户对其的影响，是相邻权益方面的纠纷，其可自行向相邻方提出主张。万杨公司作为物业服务单位，在潘刚提出请求时，也可以组织相邻各方协调矛盾，但并不当然排斥潘刚作为物业所有人行使权利；4、物业管理属于微利行业，物业管理费的收取是保证其正常运作的前提条件，并与其管理水平密切相关。如果业主动辄便以各种事由拒绝交纳物业管理费，便会使物业管理企业的运作陷入困境，由此必然导致管理水平的下降以及小区环境的恶化，而这又必然会成为更多业主拒绝交纳物业管理费的正当理由。长此以往，小区的物业管理势必会因这样的恶性循环而陷入瘫痪，受损的将是全体业主的共同利益。物业公司在收取相关费用后，应当提高服务质量，尽心尽力为业主服务，形成良性循环。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：潘刚于判决生效后十日内给付万杨公司2007年4月1日至2013年4月1日的物业费（含运行费）8737元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160，减半收取后为80元，由万杨公司负担30元，潘刚负担50元。宣判后，上诉人潘刚不服一审判决，向本院提起上诉称：1、万杨公司主体不适格，二审应当驳回起诉。《物业经营服务合同》系万杨公司与扬州市经济适用住房发展中心之间签订的，根据合同对性原则，潘刚并非物业服务合同的相对方，万杨公司不能向潘刚主张权利，其诉讼主体不适格。2、一审法院对物业费的处理不当。被上诉人万杨公司答辩称：1、文昌花园是经济开发小区，产权属于扬州市经济适用房发展中心，万杨公司与扬州市经济适用房发展中心签订了物业服务合同，主体适格。2、关于诉讼时效问题，物业服务公司要求给付物业费应从最后一期届满之日起计算。万杨公司至今没有退出文昌花园，一直履行物业合同，不存在诉讼时效问题。况且万杨公司一直进行口头催缴，也发过律师函。3、我们的物业费每平方米只收取0.4元，是按照扬州市经济适用房住宅发展中心与被上诉人签订的物业服务合同的约定征收的，收费标准经过市物价局核准，符合相关法律规定。综上，其请求二审驳回上诉，维持原判。经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院对此予以确认。二审争议焦点为：1、万杨公司是否为适格的诉讼主体；2、潘刚以万杨公司未尽到管理服务责任为由，拒交物业费能否得到支持。本院认为：关于争议焦点一，万杨公司是适格的诉讼主体。理由：扬州市经济适用住房发展中心系文昌花园的建设单位，万杨公司依据2006年9月其与扬州市经济适用住房发展中心之间《扬州文昌花园物业管理经营服务合同》对文昌花园实行物业管理。为此，万杨公司还提供了该合同予以证明其与潘刚之间存在物业管理服务关系，潘刚表示无异议，故双方之间存在物业服务合同关系，该合同对双方具有约束力，万杨公司系适格的诉讼主体。对于争议焦点二，潘刚以万杨公司未尽到管理服务责任为由，拒交物业费不能得到支持。理由：1、物业费收取标准与其物业服务标准紧密相关，万杨公司收取每平方米0.4元的物业服务费，为包括潘刚在内在全体业主已提供了环境卫生、绿化、保安等多方面的物业服务，现潘刚以万杨公司的服务存在一定的瑕疵而拒缴物业费无事实和法律依据。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，如潘刚认为万杨公司不履行或不完全履行物业服务合同约定，可依该条规定，向人民法院请求万杨公司承担相应的违约责任，但不能据此拒缴物业服务费。至于潘刚认为万杨公司主张物业费已超出诉讼时效的上诉理由，因其在一审期间并未提出，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，其在二审提出诉讼时效的抗辩，本院依法不予支持。对于潘刚所反映的六大问题，物业公司确有予以监督、制止和劝导的义务，但在制止无效的情况下，业主期待物业公司采取强制措施并无法律依据，为进一步改善居住环境，物业公司应协助业主采取维权措施，为业主提供更为优质的物业服务。综上，上诉人潘刚的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人潘刚承担（已交）。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 宦广堂审 判 员 黄宝生代理审判员 李春艳二〇一三年八月十六日书 记 员 任 群 更多数据：搜索“”来源：