（2013）河开商初字第0080号

裁判日期: 2013-08-16

公开日期: 2015-01-08

案件名称

苏州百仕达房地产咨询有限公司与淮安远恒置业有限公司、陆建确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

淮安市清江浦区人民法院

所属地区

淮安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏州百仕达房地产咨询有限公司,淮安远恒置业有限公司,陆建

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第四十九条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第九条

全文

淮安经济技术开发区人民法院民事判决书（2013）河开商初字第0080号原告苏州百仕达房地产咨询有限公司（以下简称“百仕达公司”），住所地江苏省苏州市昆山市玉山镇西塘街102＋103号。法定代表人陆顺，该公司总经理。委托代理人王晶晶，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被告淮安远恒置业有限公司（以下简称“远恒公司”），住所地淮安经济技术开发区海口路9号“硅谷国际”22层2206、2208、2217室。法定代表人孔雪元，该公司董事长。委托代理人周光远，江苏穿石律师事务所律师。被告陆建。委托代理人韩丽丽，江苏引航律师事务所律师。原告百仕达公司诉被告远恒公司、陆建确认合同无效纠纷一案，本院于2013年4月3日受理后，依法由代理审判员纪石平适用简易程序审理，后因案情需要，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百仕达公司的法定代表人陆顺及委托代理人王晶晶，被告远恒公司的委托代理人周光远，被告陆建及其委托代理人韩丽丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告百仕达公司诉称：原告与被告远恒公司自2011年8月开始合作，双方约定由原告独家代理远恒公司开发建设的位于淮安经济技术开发区鸿海北路6号“淮安东城新天地-富康花园”项目的广告企划、设计制作和策划销售，并对佣金计算标准及支付方式等事项进行了约定。原告按约履行了相关义务，2012年10月18日，双方签订了《关于“东城新天地”剩余销售佣金支付计划的协议》，对无争议部分佣金的支付方式及期限进行了确认。2012年8月左右，被告陆建曾偷取原告的公章，在数张空白纸上盖章，2012年10月24日，陆建用盖有原告公章的空白纸与远恒公司签订了《终止代理销售协议》，约定终止原告对“淮安东城新天地-富康花园”项目的独家代理销售权并确认原告与远恒公司之间的销售佣金已经结清。同时，远恒公司又与苏州羽建房地产咨询有限公司（以下简称“羽建公司”）签订了《代理销售协议书》。原告的法定代表人当天得知上述情况后即致电远恒公司的法定代表人并告知并未授权被告陆建与之签订任何终止协议，且公章系被告陆建偷盖。2012年10月26日，原告向公安部门报案反应了上述情况。2012年11月1日，原告又向远恒公司会计发出《告知》，说明《终止代理销售协议》系被告陆建伪造，但远恒公司从未采取任何措施，并将原告的代理销售佣金径行支付给羽建公司。原告认为：《终止代理销售协议》上原告公章系被告陆建偷盖，协议内容并非原告的真实意思表示，应属无效。被告远恒公司在明知被告陆建无代理权签订协议后仍将原告的佣金支付给羽建公司，双方存在恶意串通，侵犯了原告的合法权益。现请求判令：1、确认《终止代理销售协议》无效；2、本案诉讼费用由两被告承担。被告远恒公司辩称：1、原告称《终止代理销售协议》系被告陆建偷取公章所签订，我公司毫不知情，原告称我方与陆建恶意串通签订协议没有事实根据；2、我方有理由相信陆建签订《终止代理销售协议》是得到原告授权的，因为协议上有原告的公章，所以该协议是有效的，请求法院驳回原告的诉请。被告陆建辩称：1、东城新天地销售项目系我方所承接；2、我方与被告远恒公司签订协议是在我方与原告法定代表人陆顺协商后，用原告名义签订的协议，我方是代表原告与远恒公司签订协议的；3、2012年6、7月份，原告的法定代表人外欠债务，担心东城新天地销售项目受到影响，故与我方协商决定由我方另行成立公司负责该项目。2012年8月22日，原告的法定代表人将盖有原告合同章及自己签名的空白纸交给我方，授权我方全权处理与远恒公司的一切合同事宜。我方是在原告法定代表人授权之下成立新的公司，并且延续了东城新天地的销售事宜，原告称我方偷盖公章的说法不能成立；4、《终止代理销售协议》是合理有效的，原告的诉请无事实、法律依据。经审理查明：2011年8月12日，被告远恒公司（甲方）与原告百仕达公司（乙方）签订《淮安东城新天地富康花园独家代理销售意向书》（以下简称“意向书”）一份，约定甲方委托乙方独家全程代理广告企划、设计制作和策划销售甲方开发的淮安东城新天地-富康花园项目事宜。意向书还对项目的地址、性质等内容进行了约定。该意向书落款部分甲方有甲方代表孔雪元的签字及远恒公司的盖章，乙方有乙方代表陆建及百仕达公司的盖章。另查，该意向书系被告陆建带着原告百仕达公司的合同专用公章与被告远恒公司签订。原告百仕达公司、被告陆建对原告委托陆建与被告远恒公司签订意向书的行为予以确认。意向书签订后，同月，被告远恒公司（甲方，代表人：孔雪元）与原告百仕达公司（乙方，代表人：陆顺）签订《代理销售合同》（以下简称“合同一”）一份，约定甲方委托乙方独家全程代理广告企划、设计制作和策划销售甲方开发的淮安东城新天地-富康花园项目事宜，委托代理销售面积：共1幢楼（2号楼住宅部分），建筑面积约3538.64平方米。合同还对委托代理方式、甲乙双方责任、销售价格、佣金计算标准及支付方式等内容进行了约定。该合同落款部分甲方有甲方代表朱金根的签字及远恒公司的盖章，乙方有乙方代表陆顺的签字及百仕达公司的盖章。2012年3月5日，被告远恒公司（甲方，代表人：孔雪元）与原告百仕达公司（乙方，代表人：陆顺）签订《代理销售合同》（以下简称“合同二”）一份，委托代理销售面积：共4幢楼的商铺部分（1号楼、2号楼、4号楼、5号楼和7号楼），商铺总建筑面积约10240.73平方米。合同其他条款同合同一。合同落款部分甲方有甲方代表朱金根的签字及远恒公司的盖章，乙方有乙方代表陆顺的签字及百仕达公司的盖章。2012年10月18日，被告远恒公司与原告百仕达公司签订《关于“东城新天地”剩余销售佣金支付计划的协议》（以下简称“佣金支付协议”）一份，协议确定了剩余佣金款部分约14万元，双方协商由远恒公司用货币支付百仕达公司，具体支付时间为2012年10月25日前。协议落款部分有朱金根的签字及远恒公司的盖章，陆顺的签字及百仕达公司的盖章。2012年10月23日，被告陆建带着盖有原告百仕达公司（乙方）公章的协议书以原告的名义与被告远恒公司（甲方）签订《终止代理销售协议》一份，协议约定：1、2011年8月12日甲乙双方签订意向书，嗣后又签订三份《代理销售合同》，对乙方独家代理淮安东城新天地富康花园的权利义务进行详细约定。但由于市场整体形势不佳，乙方未能如期完成销售目标。2、甲乙双方经协商一致，同意终止乙方对淮安东城新天地富康花园项目代理销售权，双方签订的所有意向书和合同均同时解除。3、即日起，乙方指派之现场的销售人员全部由甲方负责接收，具体工作安排和工资待遇由甲方负责发放。4、乙方在代理销售期间所发生的销售佣金均已结清，如有结余，作为乙方对甲方处理善后事宜的补偿，双方今后互不结欠。5、本协议一式两份，双方各执一份为凭。协议落款处有甲方法定代表人孔雪元签字及远恒公司盖章，乙方有被告陆建的签字。2012年11月1日，孔雪元在公安机关所作的询问笔录中称，在与陆建签订《终止代理销售协议》时已经知道原告百仕达公司的法人代表是陆顺。另查，终止协议签订后约1小时左右，陆顺打电话给孔雪元，称终止代理协议上是陆建偷盖的公章，该协议并非原告真实意思表示。另查明，苏州羽建房地产资询有限公司（以下简称“羽建公司”）系被告陆建于2012年10月17日所设立的有限公司，该公司的法定代表人系陆建。《终止代理销售协议》签订的同日，被告陆建以羽建公司名义与被告远恒公司订立《代理销售合同》一份，合同基本条款同合同一、二。2012年12月20日，羽建公司向被告远恒公司出具《淮安东城新天地富康花园项目代理结算报告》（以下简称“结算报告”）一份，载明申请结算自2011年11月11日至2012年12月20日止的代理费700000元；2012年12月25日，羽建公司续向被告远恒公司出具结算报告一份，载明申请结算自2011年11月11日至2012年12月20日止的代理费200000元。12月25日的结算报告下方有被告远恒公司法定代表人孔雪元的签字注明：先支付壹拾万元正。该款已于2012年12月28日实际支付。上列事实，有原、被告提交的证据及当事人陈述为证，经庭审质证，应予认定。本院认为：本案的争议焦点为：1、被告陆建与被告远恒公司签订终止协议的行为是否构成表见代理；2、本案诉争的终止协议是否合法有效。关于被告陆建的行为是否构成表见代理问题。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，表见代理的构成要件有：1、无权代理人没有获得本人的授权；2、相对人有合理的理由相信行为人具有代理权；3、相对人必须为善意、无过失。具体到本案中，被告陆建虽经原告百仕达公司授权并带着原告的合同专用章与被告远恒公司签订意向书，但继意向书之后具体的代理销售合同都是原告的法定代表人陆顺带着公章与远恒公司所签，2012年10月18日的佣金支付协议亦是陆顺所签。2012年10月23日，被告陆建带着已盖好原告公司公章的协议与被告远恒公司签订终止协议，签订协议之前，被告远恒公司已经知道原告公司的法定代表人系陆顺而非陆建。从原告百仕达公司与被告远恒公司所签订的意向书、两份代理销售合同以及佣金支付协议来看，原告均是带着公章与远恒公司签订，而在陆建与远恒公司签订终止协议时，陆建并非带着公章，而使用了事先盖好公章的协议，并且没有原告公司的书面授权。远恒公司此时明知原告公司法人系陆顺却未与之核实陆建的代理权限，其在未严格审查陆建代理权限的情形下，就在陆建事先盖好章的协议上签字，是有一定过失的，远恒公司并未尽到充分的审查、注意义务。同时，从终止协议的内容来看，协议第四条约定：乙方（原告百仕达公司）在代理销售期间所发生的销售佣金均已结清，如有结余，作为乙方对甲方（被告远恒公司）处理善后事宜的补偿，双方今后互不结欠。结合原告百仕达公司与被告远恒公司于2012年10月18日签订的佣金支付协议来看，远恒公司应在2012年10月25日前支付原告佣金14万元，而其却于2012年10月24日与被告陆建签订终止协议并免除了该债务，因此，被告远恒公司在与陆建签订终止协议时并非善意的第三人。综上，被告陆建与被告远恒公司签订终止协议的行为不构成表见代理。关于本案诉争的终止协议是否合法有效问题。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，被告陆建在未取得原告授权情形下以原告名义与被告远恒公司签订终止协议，原告对该协议亦不追认，该协议对原告不发生效力。两被告在签订终止协议后，随即另行签订代理销售合同，该合同的主体系羽建公司与远恒公司，远恒公司亦明知陆建系羽建公司的法定代表人。终止协议签订后约一小时，原告公司法定代表人陆顺即致电远恒公司表示该终止协议并非原告公司的真实意思表示，而远恒公司仍然与陆建的公司签订合同，并将原告公司的佣金支付给羽建公司，两被告的恶意行为已损害了原告的利益。因此，两被告签订的终止协议应依法确认无效，对原告要求确认两被告签订终止代理协议无效的请求，本院予以支持。经调解未果，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定判决如下：确认被告陆建与被告淮安远恒置业有限公司签订的《终止代理销售协议》无效。本案案件受理费80元，由被告陆建负担（该款已由原告预交，由被告陆建于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）审　判　长　　罗春国代理审判员　　纪石平人民陪审员　　徐培华二〇一三年八月十六日书　记　员　　张曦月来自：