（2013）一中民终字第0237号
裁判日期: 2013-08-16
公开日期: 2014-08-21
案件名称
天津市甲房地产开发有限公司诉王某甲因商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津市甲房地产开发有限公司,王某甲
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条，第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民终字第0237号上诉人（原审被告）天津市甲房地产开发有限公司，住所地天津市武清区。法定代表人石某甲，总经理。委托代理人何某甲，天津某律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王某甲，女，1974年生，汉族，现住北京市丰台区。委托代理人赵某甲，北京某律师事务所律师。上诉人天津市甲房地产开发有限公司与被上诉人王某甲因商品房预售合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2013）武民二初字第1741号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，原、被告于2009年10月25日订立合同编号为2007-0096492号商品房买卖合同，由原告购买被告开发建设的位于大孟庄镇103国道西侧东篱庭苑逸品园XX号楼、建筑面积223.6平方米的住宅楼一幢，房屋价款为1597441元，双方约定交付房屋日期为2010年7月31日，付款方式为一次性付款，并对双方违约责任进行了相关约定。合同成立后，原告依约向被告交付了购房款1597441元，并后续交付了购房所需缴纳的契税47923.23元及维修基金15974元。后被告于2010年9月30日向原告发出迟延交房的通知，通知写明交房时间推迟到2010年12月31日，但被告仍未能按时履行交付符合居住条件的商品房的义务。至2013年6月，案件一审终结前，被告仍未能取得天津市武清区建设管理委员会核发的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。原审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案件中，原告依约向被告支付了购房的全部价款，被告作为卖方理应按合同约定的期限交付符合使用条件的商品房。从双方订立合同的目的来看，买方购买商品房的目的是取得房屋所有权，并实现其占有、使用、收益、处分之权能，而房屋的首要使用目的即居住并能有相应的配套设施，以向居住人提供用水、用电、起火、取暖等使用条件；卖方的合同目的是取得出售房屋的价款。虽然案件中合同约定被告延期交付商品房的处理方式为“合同继续履行，由被告支付原告已付款利息及相应的违约金”，但被告迟延履行交房义务的时间至原告起诉时止已达2年零7个月之久，且至案件一审终结前，被告仍不能取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，即不能交付符合房地产建设管理部门规定使用条件的商品房，故法院认为，原告不能实现其当初订立该商品房买卖合同的目的，被告行为属根本违约，该商品房买卖合同应予以解除。关于被告“其所建房屋已经达到使用条件，配套设施均已到位，并提供了证据6（系被告向天津市武清区规划局出具的其所建房屋配套工程已完工且达到入住条件的证明）加以证实，且认为取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》才能交付房屋只是天津市的地方性规定，国家法律并无此规定，据法律效力高于地方性法规的法律适用原则，《天津市商品房管理条例》不能适用本案”的抗辩，原审法院认为，被告所建商品房项目位于天津市，理应受天津市出台的相应法规之规约，被告未能提出《天津市商品房管理条例》有悖于国家法律的具体规定，故法院对被告的抗辩不予采信。关于原告所缴契税及维修基金被告是否应予退还的问题，合同权利义务终止不影响合同中结算和清理条款的效力，依案件中买卖合同附件五第3条第（1）项之约定“守约方因签订、履行、解除合同向第三方交纳的税款、行政事业性收费等费用由违约方按实际发生金额予以补偿”，被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，合同解除之责任在被告，故合同解除后，被告应依约补偿原告因签订商品房买卖合同所缴契税及维修基金之金额，对被告只是代收代缴，不应返还的抗辩不予支持。关于利息及违约金的问题，原告当庭变更诉请，请求利息按照合同约定计算，违约金按合同第五条和第九条计算，因合同第五条约定内容为：······逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息······如超过上述约定期限的······合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的0.1o／ooo向乙方支付违约金；而第九条是关于配套设施不能按时运行的违约责任约定，以上两条均不属于合同解除情形下的结算和清理条款，故对原告主张的利息及违约金计算依据不予认可。故法院认为合同解除后，对原告主张的利息损失，按按银行同期贷款利率计算为宜；对于违约金损失，因原告未能提供合理、明确的损失依据，故法院对原告的违约金损失不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条，判决：一、解除原、被告订立的合同编号为2007-0096492号商品房买卖合同，被告退还原告全部购房款1597441元，补偿原告维修基金15974元，契税47923.23元，共计1661338.23元。此款于判决生效后三日内给付。二、被告给付原告自合同约定交付商品房之日次日（2010年8月1日）起至实际给付之日止的购房款利息损失，利率按银行同期贷款利率计算。如未按判决指定期间履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费12354元，由被告承担8647.09元，原告承担3706.91元。原审法院判决后，上诉人天津市甲房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉认为：一、涉案房产早已符合交房条件，上诉人天津市甲房地产开发有限公司已早就通知被上诉人王某甲收房，且涉案房产的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》现在在办理中并即将取得，而一审庭审时王某甲也自认双方合同目的可以实现，一审判决仅以上诉人暂未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》就认定双方合同目的无法实现判令解除涉诉合同明显错误；二、退一步讲，即便涉案房产因尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》不能交房，根据双方签订之《商品房买卖合同》第5条明确约定，如出卖人逾期交房，双方选择继续履行合同而非解除合同。该条款已排除了王某甲就《中华人民共和国合同法》第94条之法定解除合同权利，符合最高人民法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第1款之规定，合法有效，王某甲解除合同之诉请应予驳回；三、王某甲并未向上诉人发出过交房催告，其不享有解除合同权；四、上诉人早已完成了涉案小区的配套设施建设，且提交了由武清区政府及各施工单位向武清规划局出具的完工证明，一审判决却对该证明未予采信，其偏袒被上诉人之意十分明显。同时，双方合同并未约定配套设施不完善买方即可解除合同，王某甲以小区配套不完善为由请求解除合同没有事实及法律依据；五、涉案《商品房买卖合同》之附件五《补充合同》明确约定非属主合同和本协议约定的退房或解除合同的情形，买受人单方要求退房的，应征得出卖人同意并承担房屋总价款5%的违约金。而王某甲本案诉请解除合同的理由实际均不在涉案《商品房买卖合同》及《补充合同》约定的买方可解除合同的范围内，现鉴于上诉人不同意解除合同，故王某甲无权单方解除合同；六、王某甲诉请退还之契税、维修基金的收款人并非上诉人，上诉人只是替王某甲将上述费用代缴给了相关政府部门。而王某甲现并无约定或法定解除合同的合法理由，因此，其无权向上诉人诉请返还或赔偿。一审判决判令上诉人向王某甲补偿维修基金及契税于法无据；七、因涉案合同不应解除而应继续履行，因此一审判决判令上诉人向王某甲给付自合同约定交付商品房之日的购房款利息损失，没有事实及法律依据；八、即便王某甲享有解除合同权，也因其未依法在解除权发生之日起一年内行使，其解除权已消灭。现已无权再主张解除合同。综上，请求二审法院判令：1、依法撤销天津市武清区人民法院（2013）武民二初字第1741号《民事判决书》第一项、第二项，改判：驳回被上诉人王某甲一审全部诉请；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人王某甲辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回天津市甲房地产开发有限公司的上诉请求，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院另查明，上诉人天津市甲房地产开发有限公司于2013年8月6日取得涉诉房产准许交付使用证。本院认为，上诉人天津市甲房地产开发有限公司与被上诉人王某甲签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且已经天津市武清区房地产管理局登记备案，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条明确规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，天津市甲房地产开发有限公司及王某甲应依据合同约定履行各自的权利义务。该合同第五条就甲公司超过90日延期交付商品房的处理方式明确约定为合同继续履行，并由天津市甲房地产开发有限公司向王某甲依约支付已付款利息及违约金等。该合同附件五补充合同第四条约定守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除通知。而王某甲并未向天津市甲房地产开发有限公司发出过解除合同通知。因此，王某甲以天津市甲房地产开发有限公司延期交房为由要求解除商品房买卖合同与双方合同约定不符。且天津市甲房地产开发有限公司已就涉案房产取得了天津市商品房销售许可证、建筑工程施工许可证、预售登记、建设工程竣工档案验收合格证、天津市建设工程规划验收合格证，并已办理了房地产初始登记，履行了相关合同义务。且上诉人天津市甲房地产开发有限公司在本案二审审理期间已经取得涉诉房产准许交付使用证。故原审判决仅以天津市甲房地产开发有限公司尚未取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证为由认定商品房合同目的不能实现依据不足，原审判决解除天津市甲房地产开发有限公司与王某甲签订的商品房买卖合同不妥。基于此，王某甲主张天津市甲房地产开发有限公司退还所缴契税及维修基金，依据不足，本院不予支持。鉴于王某甲一审诉讼请求中仅对解除合同要求上诉人支付利息和违约金，且涉案合同明确约定天津市甲房地产开发有限公司因延期交房应承担的违约责任，故王某甲对该项损失，可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、撤销天津市武清区人民法院（2013）武民二初字第1741号民事判决；二、驳回被上诉人王某甲的全部诉讼请求。一审案件受理费12354元，二审案件受理费21909元，共计34263元，由被上诉人王某甲承担。本判决为终审判决。审 判 长 殷 焱代理审判员 张玉明代理审判员 张炳正二〇一三年八月十六日书 记 员 薛东超附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原审判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。…… 更多数据：