（2013）深中法房终字第473号

裁判日期: 2013-08-16

公开日期: 2015-11-20

案件名称

郭建军与深圳市集鸿发电子有限公司房屋租赁合同纠纷民事判决书473

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2013）深中法房终字第473号上诉人（原审原告、反诉被告）郭建军上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市集鸿发电子有限公司（以下简称集鸿发公司），上诉人郭建军、集鸿发公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第175号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。郭建军原审诉讼请求：1、确认双方签署的《厂房租赁合同》为无效合同；2、判令集鸿发公司返还保证金39600元、已交纳的租金21200元；3、判令集鸿发公司赔偿郭建军的装修损失150000元、设备损失12000元（以上2项暂按此金额计算，以评估的价值为准）、交通费损失8244元、人员工资损失20000元、电话网络装机费等损失5085元、家具损失60400元；4、由集鸿发公司承担本案全部诉讼费用。集鸿发公司原审反诉请求：1、终止双方签订的《厂房租赁合同》；2、郭建军支付拖欠的租金4个月，13200元／月合计52800元，办理用于工商注册租赁备案相关税费10530元，其他费用2000元（符柏昌先生租房时向我公司索取的租赁佣金）；3、郭建军因根本违约，应将保证金39600元赔付给集鸿发公司；4、承担本案的诉讼费。原审法院审理查明，2011年8月5日，郭建军作为承租人，集鸿发公司作为出租方，双方签订了《厂房租赁合同》，合同约定集鸿发公司将位于光明新区某村某工业园厂房的第五楼及配套宿舍（以下简称涉案厂房）出租给郭建军，租期三年，从2011年8月10日起至2014年8月9日止，厂房租金11500元／月，宿舍租金5100元／月，租金合计13200元／月。郭建军于2011年8月10日向集鸿发公司交纳了三个月的保证金39600元，于2011年10月17日向集鸿发公司交纳了2011年9月、10月租金21200元，集鸿发公司向郭建军出具了收款收据。郭建军对涉案厂房进行了装修。原审另查明，原审法院依郭建军的申请，依法委托深圳市某评估有限公司对涉案厂房的装修现值进行评估，评估结论为涉案厂房装修现值的评估价值为122705.18元。原审又查明，涉案房屋没有房产证，亦未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的合法报建手续。原审法院审理认为，郭建军与集鸿发公司签订的《厂房租赁合同》中涉及的出租厂房及宿舍没有房产证，亦未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的合法报建手续，故该合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。因无效合同取得的财产应当予以返还，故集鸿发公司应向郭建军返还其收取的保证金39600元。合同虽无效，但郭建军应按合同约定的租金标准向集鸿发公司支付房屋占用费，故郭建军主张返还已交纳的2011年9月、10月租金21200元没有法律依据，原审法院不予支持。关于装修现值的损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，集鸿发公司给予郭建军一个月的装修免租期，应视为集鸿发公司同意郭建军对涉案厂房进行装修。集鸿发公司将没有产权证及合法报建手续的房产出租，其行为明显有过错；而郭建军作为承租人，在没有了解租赁物产权状况的情况下即与集鸿发公司签订了租赁合同，未能尽到一般承租人的审慎义务，其本身也有过错。故原审法院酌情确定双方对郭建军的装修现值损失各承担50%责任。涉案厂房的装修现值其评估价值为122705.18元，即集鸿发公司应赔偿郭建军装修损失61352.59元。郭建军请求集鸿发公司赔偿设备损失、交通费损失、员工工资损失、电话网络装机费损失及家具损失没有事实依据，原审法院不予支持。就反诉而言，双方订立的租赁合同租期从2011年8月10日开始，合同虽无效，但郭建军应参照合同约定的租金标准向集鸿发公司支付房屋占用费。该房屋占用费应从双方约定的计租日即2011年9月11日起计至集鸿发公司向原审法院起诉之日即2011年12月26日止为宜，共计46640元（13200÷30×20＋13200×2＋13200÷30×26）。扣除已交纳的租金21200元，郭建军尚应支付集鸿发公司房屋占用费25440元。集鸿发公司主张赔付保证金、支付办理工商注册租赁备案相关税费和租赁佣金没有事实依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决：一、确认郭建军和深圳市集鸿发电子有限公司签订的《厂房租赁合同》无效；二、深圳市集鸿发电子有限公司应于本判决生效之日起三日内退还郭建军保证金39600元；三、深圳市集鸿发电子有限公司应于本判决生效之日起三日内赔偿郭建军装修损失61352.59元；四、郭建军应于本判决生效之日起三日内支付深圳市集鸿发电子有限公司房屋占用费25440元；五、驳回郭建军的其它诉讼请求；六、驳回深圳市集鸿发电子有限公司的其它反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3024元，由郭建军承担2056元、集鸿发公司承担968元；反诉受理费1199元，由郭建军承担263元、集鸿发公司承担936元；评估费3000元，由郭建军承担1500元、集鸿发公司承担1500元；证据保全费50元，由集鸿发公司承担。上诉人郭建军不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第三、四、五项，依法改判支持郭建军一审全部诉讼请求；2、判令集鸿发公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：郭建军在签署、履行《厂房租赁合同》中没有任何过错，应由集鸿发公司承担全部责任，原审判决的过错责任划分明显错误。从合同、《承诺书》可知，集鸿发公司在出租厂房前就明知涉案厂房的产权状况，并在合同中约定集鸿发公司随时为郭建军提供相应的证明或材料以及提供当地村委房产的市房屋租赁管理所核发的正规房屋租赁合同书给郭建军作为办理工商执照注册，更为重要的是郭建军征得集鸿发公司同意后进行了装修并进行了工商注册前的准备工作后，集鸿发公司仍然迟迟未能提供，2011年10月11日，在郭建军多次催促后，集鸿发公司出具了《承诺书》。这一过程完全可以证明郭建军是基于集鸿发公司在合同、《承诺书》中明确约定了若没有正规手续导致的损失由集鸿发公司承担这一前提才承租涉案厂房的，郭建军显然没有任何过错。相反，集鸿发公司在《承诺书》中承诺“集鸿发电子承诺在一个月内（注，即指2011年11月10日前）为其办理正规租赁合同，可用于公司注册，如不能正常办理正规租赁合同，导致郭建军先生由此产生的装修损失由集鸿发公司负全责”，基于集鸿发公司对其出租的厂房产权是明知的，且是在迟迟未能办理的情况下，郭建军再给了一个月的期限，而期限届满集鸿发公司也未遵守承诺的连贯事实，充分证明了集鸿发公司从签订合同到履行合同的明显过错，集鸿发公司应全额赔偿郭建军的损失。原审判决也认定了合同为无效是由于集鸿发公司没有相应产权及没有相应的房屋租赁登记备案手续导致的，为此，集鸿发公司对于合同被认定为无效应承担全部责任。原审判决非但不支持郭建军要求集鸿发公司返还已缴纳的租金，还判决郭建军向集鸿发公司支付25440元的房屋占用费，显属事实认定错误。郭建军于2011年9月初多次催促集鸿发公司提供涉案房屋相关权属材料及正规备案的房屋租赁合同，可是集鸿发公司迟迟没有提供，并于2011年10月11日承诺在一个月内办理正规租赁合同。可承诺期限届满集鸿发公司仍未提供。相反是集鸿发公司于2011年11月18日将厂房锁住。郭建军只有依法办理了工商注册登记方能正式营业，方能实现合同目的，由于集鸿发公司的过错郭建军无法实现任何合同目的，事实上没有因为占用房屋获取任何收益，而这一切后果恰恰是因为集鸿发公司的过错引起的，郭建军没有任何理由承担房屋占用费。同时，原审判决将房屋占用费计算至郭建军提起诉讼前明显偏袒集鸿发公司，原审判决对集鸿发公司的重大过错视而不见，也违背了集鸿发公司早已于2011年11月18日就将涉案厂房锁住的客观事实。集鸿发公司应赔偿郭建军的全部损失，完全符合合同约定及法律规定。依据《合同法》第五十七条的规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。为此，尽管合同被认定为无效，但该合同中约定的违约条款仍然有效。《承诺书》也明确约定了集鸿发公司在一个月内（即2011年11月10日前）未能办理相关正规租赁合同，则赔偿郭建军的全部装修损失，该约定属于有效约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款第九条第二款之规定，集鸿发公司应赔偿郭建军的全部损失。本案中，合同的无效是基于集鸿发公司的过错引起，因集鸿发公司过错导致郭建军无法实现合同目的，集鸿发公司对于郭建军的损失应承担全部责任。请求二审法院支持郭建军的上诉请求。上诉人集鸿发公司不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第二、三项，特别是集鸿发公司不应赔偿装修损失；2、郭建军承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：原审认定事实稍有不清。合同的效力，应以合同的目的能否实现作为最终的评判标准。所以深圳乃至全国的法院都即使认定租赁物未取得建设工程规划许可证而出租的租赁合同无效，但仍要求承租方支付占用费。在本案中，郭建军承租厂房的目的是为了办公司，所以其要求集鸿发公司为其办理房屋租赁备案手续。在深圳，只要办理了房屋租赁备案手续，工商对租赁方面的审核就会当然通过，所以郭建军租赁厂房的目的就会达到。至于出租物未取得建设工程规划许可证，这不是集鸿发公司的错。工业园区没有相关手续是一个普遍现象，存在于深圳的关外。某村股份公司辖下某工业园在光明新区是地标性的建筑，有好几路公共汽车经过，而且某工业园站本身就是一个很有名气的站台。在整个工业园有好几十万平方的厂房，都是对外出租的。在一审案件的审理过程中，集鸿发公司也曾尽力查找工业园的相关报建手续，得到的答复是多年以来就是这样的，大家都可以办得到相关工商、税务手续，可以开公司，所以租赁是没问题的。在本案中，楼村股份公司为集鸿发公司出具了涉案出租房屋的整体备案合同，而集鸿发公司也已为郭建军办理了转租赁合同的备案手续，完全可以实现合同的目的。只不过郭建军有其他的项目不愿再在此办厂，所以声东击西导致单方面终止租赁合同。综上所述，集鸿发公司在本案中转租村里的厂房并无过错，如果说有错，则整个深圳暂时没有房产证包括楼村社区是一切错误的源头，他们多年将整个工业园对外出租都是错的。而如果无错，集鸿发公司当然无需承担赔偿郭建军装修费用的责任。针对郭建军的上诉，集鸿发公司口头辩称，集鸿发公司的答辩意见与上诉状意见一致，租赁涉案厂房是为了开公司，对集鸿发公司而言，租赁的场地是有备案的，从楼村租赁过来，完全符合郭建军的要求，郭建军的上诉完全没有事实与法律依据。针对集鸿发公司的上诉，郭建军口头辩称，基本事实与理由与郭建军的上诉状意见一致。集鸿发公司的上诉理由完全与法律的强制性规定相违背，没有任何的法律基础，请求二审法院驳回集鸿发公司的上诉。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查，2011年10月11日，集鸿发公司出具《承诺书》称集鸿发公司承诺在1个月内为郭建军所承租的涉案厂房办理正规租赁合同，可用于注册公司，如不能正常办理正规租赁合同，导致郭建军由此产生的装修损失由集鸿发公司负全责，损失由第三方有资质机构列出清单为证。有集鸿发公司法定代表人参加的2012年2月21日原审庭审中，集鸿发公司自认于2011年11月底将涉案厂房上锁，原因是郭建军未交租。只有集鸿发公司一般代理的代理人参加的2012年10月18日原审庭审中，集鸿发公司自认于2012年2月将涉案厂房上锁。经原审法院委托作出的涉案厂房装修现值资产评估报告书所附的评估结果明细表载明评估项目主要为砌墙、墙面粉刷、天花、门窗、电箱、电源设备等必要装修项目。2012年2月3日，原审法院对涉案厂房内物品进行了证据保全，其中包括有办公桌、柜子、会议桌椅、货架、办公卡座等，并明确保全的物品由集鸿发公司负责保管。集鸿发公司在本案二审法庭调查时确认已于2012年7月将涉案厂房另行出租使用，新的承租人亦系将涉案厂房作办公室使用，对涉案厂房没有重新装修，郭建军留存在涉案厂房内被原审法院证据保全的物品由集鸿发公司锁在涉案厂房的一个房间里。郭建军为证明其损失原审时提交的证据为：汽车加油及高速公路通行费发票合计8244元，以证明交通费损失；名为符柏昌的于2011年11月24日出具的收条，载明收到郭建军支付的2011年8月10日至10月10日工资1万元及留厂守护期间工资1万元，合计2万元，以证明人员工资损失2万元；电信公司于2011年11月24日出具的安装电话线路收费凭据合计3087元，以证明电话网络装机费损失5085元；名为某商业有限公司的于2011年10月18日出具的出售办公家具给深圳某电子公司的60400元发票，以证明家具损失60400元。集鸿发公司对郭建军提交的上述证据均不予确认。本院认为，原审判决认定郭建军与集鸿发公司签订的涉案《厂房租赁合同》无效，认定正确，本院予以维持，理由不再赘述。合同无效，集鸿发公司基于合同约定所收取的租赁保证金再行持有已丧失合同依据，应予返还。原审判决集鸿发公司退还郭建军保证金39600元，处理得当，本院予以维持。集鸿发公司上诉主张撤销原审该判项，理由不能成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，虽涉案《厂房租赁合同》无效，郭建军亦应按合同约定的租金标准向集鸿发公司支付占有使用涉案厂房期间的房屋使用费，对于郭建军占用涉案厂房的截止时间，郭建军主张集鸿发公司于2011年11月18日将涉案厂房上锁，其已无法使用，但未提交证据予以证实，集鸿发公司法定代表人在原审庭审时自认于2011年11月底将涉案厂房上锁，虽集鸿发公司的委托代理人在嗣后的庭审中推翻了其法定代表人的自认，但未能提交相应的证据予以证明，依据民事诉讼证据规则的规定，本院采信集鸿发公司法定代表人的自认确认集鸿发公司于2011年11月底将涉案厂房上锁，郭建军自上锁之日起已不能使用涉案厂房，其无需再支付上锁后的房屋使用费，即郭建军应给付的涉案厂房房屋使用费期间为双方约定的计租日2011年9月11日起至2011年11月30日涉案厂房被集鸿发公司上锁之日止。经计算，郭建军应支付的房屋使用费为34760元（13200元／月×2个月＋13200元／月÷30天×19天），扣除郭建军已付的21200元租金，郭建军尚应向集鸿发公司支付房屋使用费13560元。郭建军要求集鸿发公司退回已交租金21200元的上诉请求，本院不予支持。原审判决未予认定集鸿发公司将涉案厂房上锁的事实而予支持至集鸿发公司起诉之日止的房屋使用费，认定事实不清，本院予以纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。虽集鸿发公司表示不同意利用郭建军对涉案厂房所做的装修，但根据本案查明的事实，集鸿发公司在2012年7月已将涉案厂房另行出租使用，而新的承租人亦系将涉案厂房作办公室使用，对涉案厂房没有重新装修，且涉案厂房装修现值资产评估报告书所附的评估结果明细表载明评估项目主要为砌墙、墙面粉刷、天花、门窗、电箱、电源设备等必要装修项目，集鸿发公司实际已利用了郭建军对涉案厂房的装修，根据上述司法解释的规定，集鸿发公司应按评估报告确定的金额向郭建军赔偿装修现值122705.18元。郭建军要求集鸿发公司赔偿全部装修现值的上诉请求本院予以支持。原审判决将装修作为损失由双方分担，认定事实不清，本院予以纠正。关于郭建军要求集鸿发公司赔偿的其他损失，其中，设备损失1.2万元及家具损失60400元，均不属已形成附合的装饰装修，郭建军可自行搬走，不应由集鸿发公司予以赔偿。其余的交通费损失8244元、人员工资损失2万元、电话网络装机费损失5085元，郭建军只提交了路费和油费发票、收款收据，证据形式不符合证据规则规定，亦不能证明费用的支出与租赁涉案厂房具有关联性，本院不予采信。本院对郭建军主张的上述损失均不予支持。综上，集鸿发公司的上诉请求理由均不能成立，本院均予以驳回。郭建军的上诉请求理由部分成立，本院予以相应支持。原审判决认定事实不清，适用法律正确，对房屋使用费及装修现值赔偿的处理不当，本院予以相应纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第175号民事判决第一、二项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第175号民事判决第五、六项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第175号民事判决第三项为“深圳市集鸿发电子有限公司应于本判决生效之日起3日内赔偿郭建军装修损失122705.18元”；四、变更深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第175号民事判决第四项为“郭建军应于本判决生效之日起3日内支付深圳市集鸿发电子有限公司房屋占用费13560元”；五、驳回郭建军其他诉讼请求；六、驳回深圳市集鸿发电子有限公司其他反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审本诉、反诉案件受理费合计10645元，由郭建军负担1065元、深圳市集鸿发电子有限公司负担9580元；评估费3000元，由郭建军、深圳市集鸿发电子有限公司各负担1500元；证据保全费50元，由深圳市集鸿发电子有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　刘粤芳审　判　员　赵　霞代理审判员　张　睿二〇一三年八月十六日书记员（兼）　李开宇百度搜索“”