（2013）浙甬民二终字第413号
裁判日期: 2013-08-14
公开日期: 2014-06-13
案件名称
韩兰芬与蒋富德房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩兰芬,蒋富德
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙甬民二终字第413号上诉人（原审原告）：韩兰芬。委托代理人（特别授权）：王敬民。委托代理人：钱文虎。被上诉人（原审被告）：蒋富德。委托代理人：张亚振。上诉人韩兰芬因与被上诉人蒋富德房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2013年6月3日作出的（2013）甬东民初字第659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定：2004年8月5日，原告丈夫王敬民以原告韩兰芬的名义与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告自愿把坐落在开明街217弄28号的房屋出租给原告使用，租期叁年，即从2005年3月27日至2008年3月27日，并约定了租金及付款方式、双方的权利义务等事项，其中合同的第14条约定，“被告收取原告租房保证金壹万元，在原告遵守上述条款，合同期满后，原告完好退出所租用房屋，并缴清与该房屋有关的各项税费后，被告向原告返还租房保证金……”后被告于2004年收到原告关于涉案房屋的租房保证金10000元。2008年1月13日，原告丈夫王敬民以原告韩兰芬的名义又与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告自愿把坐落在开明街217弄28号的房屋出租给原告使用，租期为叁年，即2008年3月27日至2011年3月27日，并约定了租金及付款方式、双方的权利义务等事项，其中合同的第12条约定，“被告收取原告租房保证金壹万元，在原告遵守上述条款，合同期满后，原告完好退出所租用房屋，并缴清与该房屋有关的各项税费后，被告向原告返还租房保证金……”2011年2月19日，原告丈夫王敬民以原告韩兰芬的名义再次与被告签订《租房合同》一份，约定：被告自愿把坐落在开明街217弄28号的房屋出租给原告使用，租期贰年，即从2011年3月27日至2013年3月27日，并约定了租金及付款方式、双方的权利义务等事项，其中合同的第14条约定，“在原告遵守上述条款，合同期满后，原告完好退出所租用房屋，并缴清与该房屋有关的各项税费后，归还被告……”另查明，原告韩兰芬与其委托人王敬民系夫妻关系，原告自愿委托王敬民代为签署位于开明街217弄28号房屋租赁事项的所有合同文件。原审原告韩兰芬于2013年8月3日诉至原审法院，请求判令：原审被告退还租房保证金10000元。原审法院审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实负举证责任，没有证据或者证据不足以证明其主张的，其应承担不利后果。首先，本案中，原告丈夫王敬民以原告韩兰芬的名义与被告蒋富德于2004年8月5日、2008年1月13日签订的《房屋租赁合同》、于2011年2月19日签订的《租房合同》系双方真实意思表示，均应按合同约定行使权利、履行义务。被告辩称其已于2011年1月将租房保证金10000元退还原告，故双方于2011年2月19日签订的《租房合同》中并未将租房保证金载入。原告对此予以否认，并称被告没有出具租房保证金的收条，但根据双方于2004年8月5日、2008年1月13日签订的《房屋租赁合同》中均对租房保证金的返还事项进行了约定，而双方于2011年2月19日签订的《租房合同》并未就租房保证金进行约定，且原告在庭审中亦认可双方签署合同时确认的合同条款应以被告提供的双方于2011年2月19日签订的《租房合同》为准，原告未能提供充分的证据反驳被告的辩称，故被告的主张更具可信度，对被告的主张予以采信；第二，被告辩称原告的起诉超过诉讼时效，但根据有关法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间除法律另有规定之外为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，原告称其自2013年3月27日返还涉案房屋后向被告催讨租房保证金，但被告未返还，诉讼时效从此时起算，故至原告提起本案诉讼时，原告主张该项权利的时间并未超过两年诉讼时效，被告对时效的抗辩不成立。综上，原告要求被告返还租房保证金10000元的诉讼请求缺乏充分事实与法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告韩兰芬的诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由原告韩兰芬负担。宣判后，原审原告韩兰芬不服，上诉至本院，称：上诉人向法院提交了三份合同，证明上诉人将保证金交给了被上诉人，被上诉人应承担保证金已经返还的举证责任。一审法院以第一、二份合同有保证金条款的约定，第三份合同没有约定保证金为由，认定被上诉人已返还保证金，逻辑明显错误。请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人向上诉人返还租房保证金10000元。被上诉人蒋富德答辩称：涉案房屋是别人从我手上转租给上诉人的。上诉人在一审时提供的合同三份，虽然合同稿件是我们提供的，但所有合同内容的填写和修改都是上诉人丈夫修改的。上诉人提供的第三份合同是复印件，其第十四条的内容和我们提供的原件内容不一致，应以原件为准。第三份合同没有提保证金，是因为第一、二份合同到期前，我们不想再出租，所以押金也提前退还了。在二审审理期间，双方当事人均未向本院提供证据。对原审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为：上诉人韩兰芬与被上诉人蒋富德签订的《房屋租赁合同》和《租房合同》均系双方当事人真实意思表示，且未违反相应法律、行政法规的效力性规定，均应认定合法有效，双方当事人均应按约履行。根据上诉人在一审时提交的收据及双方当事人陈述，被上诉人向上诉人收取租房保证金10000元系事实，被上诉人辩称在签订第三份合同之前其已将保证金退还给上诉人代理人，但其未能提供相应证据，而上诉人代理人对此又予以否认，虽然第三份租赁合同中对保证金未约定，对此，根据被上诉人二审陈述，第一、二份合同文本与第三份合同文本来源不同，因此第三份合同中未对保证金约定并不能证明系因保证金已退还而作出的相应变更，结合上诉人承租涉案房屋的履行情况，上诉人从2004年开始承租涉案房屋，并支付1万元保证金，在该合同行将到期时双方续订租赁合同，该保证金留作续租的保证金，在第二份合同行将到期时，双方又签订了租赁合同，由上诉人继续租赁，根据第一、二份合同约定，“甲方收取乙方租房保证金壹万元，在乙方……完好退出所租用房屋，并缴清……各项税费后，甲方向乙方返还租房保证金”，因此，涉案保证金在上诉人继续租赁的前提下，也不具备退还的条件，故上诉人上诉称该保证金因第三份合同的签订作相应留置，符合情理，被上诉人关于已退还保证金的辩称，证据不足，本院难以采信。因第三份租房合同约定的租赁期限至2013年3月27日，该租赁到期后，上诉人已腾退房屋，因此上诉人于2013年5月6日起诉要求被上诉人退还保证金，理由充分，该主张也未超过诉讼时效。综上，原审法院认定事实基本清楚，但判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销宁波市江东区人民法院（2013）甬东民初字第659号民事判决；二、被上诉人蒋富德于本判决生效之日起十日内退还上诉人韩兰芬保证金1万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，减半收取25元；二审案件受理费50元，均由被上诉人蒋富德负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波审 判 员 朱亚君代理审判员 王媛媛二〇一三年八月十四日代书 记员 桂红艳 百度搜索“”