（2013）深中法民终字第1905号
裁判日期: 2013-08-14
公开日期: 2015-11-16
案件名称
深圳市物业发展（集团）股份有限公司与深圳市盛孚物业管理有限公司与深圳市南山区俊峰丽舍业主委员会排除妨害纠纷民事判决书1905
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法民终字第1905号上诉人（原审被告）深圳市盛孚物业管理有限公司。。法定代表人董某，该司董事长。委托代理人袁某，男，该司副总经理。委托代理人江某，广东××律师事务所律师。被上诉人（原审原告）深圳市物业发展（集团）股份有限公司。法定代表人陈某甲，该司董事长。委托代理人朱某，北京市××（深圳）律师事务所律师。委托代理人陈某乙，北京市××（深圳）律师事务所律师。原审第三人深圳市南山区俊峰丽舍业主委员会。负责人王某，主任。委托代理人黄某，广东××律师事务所律师。上诉人深圳市盛孚物业管理有限公司（以下简称盛孚公司）为与被上诉人深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称物业集团）以及原审第三人深圳市南山区俊峰丽舍业主委员会（以下简称业委会）排除妨害纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民一初字第677号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：原告物业集团系俊峰丽舍花园小区的开发商，亦是涉案房屋（建筑面积71.41平方米）的权利人。2007年5月，被告盛孚公司接替原物业公司成为俊峰丽舍花园小区现任物业管理单位，并使用原物业公司的保安宿舍（含涉案房屋），但未支付任何费用。2011年11月1日，原告物业集团发出关于停车场及保安宿舍房产使用费事宜的函件给被告盛孚公司，主张被告侵占其房产作为保安用房且未支付任何费用。2012年3月26日，原告向原审法院提起诉讼，请求归还涉案房产，并支付房屋使用费。2012年12月3日，原审法院工作人员到俊峰丽舍小区现场勘查涉案房屋情况，该涉案房屋已经清空，无人占有使用。俊峰丽舍小区在2009年至2012年期间的房屋租赁指导租金分别为每月23元／平方米、22元／平方米、22元／平方米、23元／平方米。原审法院认为，不动产的权利登记具有公示公信的效力，涉案房屋登记在原告物业集团名下，应认定该房屋为原告所有。原告主张被告盛孚公司自2007年6月1日起侵占其房屋作为保安宿舍，提交了录音录像及相关证据证明，予以采信。被告盛孚公司及第三人业委会辩称原告作为开发商，除了应提供物管用房外，还应提供部分商业用房。根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则规定，原告负有义务向第三人提供商品用房，但第三人必须按照规定价格向原告支付对价后才能获得该商业用房所有权。本案中，第三人并未提供相关证据证明其已向原告主张过权利并支付过相应房款，且未提供商业用房并不能成为被告可多占用原告房产并拒付费用的理由。被告无合法依据实际占有、使用原告所有的房屋，原告要求被告迁出该房屋，并将该房屋归还原告，符合法律规定，依法予以支持。但因该房屋已经清空，现无人占有使用，原告可自行收回处置。因此，原告要求被告归还房屋的诉讼请求已无处理必要，不再处理。关于使用费用，基于前述理由，原告要求被告支付房屋使用费，并无不当，予以支持，但因被告具体搬离之日无法确定，原审酌定由被告支付费用至原告起诉之日。另根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。就本案而言，原告提交的关于停车场及保安宿舍房产使用费事宜的函件、妥投证明表明其曾于2011年11月1日向被告主张过权利，要求其迁出并支付房屋使用费，故被告应自2009年11月1日起向原告支付房屋使用费至起诉之日即2012年3月26日止，共计28个月零26天。关于房屋使用费支付标准，原告主张按每月每平方米22元计算，该标准不高于该小区2009年至2012年期间房屋租赁指导租金月均标准，予以采纳。综上所述，被告应支付原告涉案房屋使用费45308.22元（22元／平方米／月×71.41平方米×28.84个月）。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告深圳市盛孚物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告深圳市物业发展（集团）股份有限公司房屋使用费45308.22元；二、驳回原告深圳市物业发展（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1686元，由原告负担673元，被告负担1013元。一审宣判后，上诉人盛孚公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定上诉人自2007年6月1日起侵占被上诉人房屋，是完全错误的。录相拍摄的对象不能证明是涉案房屋，《协议书》等证据也不能证明上诉人使用了涉案房屋；一审法院现场勘查也确认该房屋没有人占有使用；至于关于停车场及保安宿舍房产使用费事宜的函件、妥投证明等，上诉人没有收到，没有证据证明被上诉人向上诉人主张过权利。因此，一审认定上诉人占用涉案房屋没有事实依据，请求二审法院依法裁判。被上诉人物业集团答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人业委会答辩与其一审答辩意见一致。本院经审理查明，原审判决认定的事实无误，本院予以确认。另查，本案物业集团提起诉讼后，盛孚公司提出管辖权异议。盛孚公司针对一审法院作出的管辖权异议裁定提起上诉，其上诉状陈述：“上诉人认为，四个案件的诉讼标的即俊峰丽舍物业管理用房是小区业主委员会认为属于全体业主所有，并移交给上诉人使用，……”。本院认为：根据房屋产权登记部门登记资料，涉案房屋登记在被上诉人物业集团名下，应当认定该房屋属于被上诉人所有。关于上诉人盛孚公司是否占用被上诉人的涉案房屋的问题，被上诉人一审时提交了有关录像资料等证据，上诉人在其管辖权异议上诉状中亦承认实际使用涉案房屋。因此，根据现有证据可以认定上诉人在本案诉讼发生前实际占用了涉案房屋。上诉人主张其没有占用涉案房屋，与实际情况不符，本院不予采信。被上诉人提交的关于停车场及保安宿舍房产使用费事宜的函件以及投送证明，可以证实被上诉人于2011年11月1日向上诉人主张权利，原审法院确定从2009年11月1日起至起诉日2012年3月26日止，按照当地住宅租赁指导价格计算房屋使用费，合情合理，本院亦予以确认。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费932.7元，由上诉人深圳市盛孚物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张辉辉代理审判员 李卫峰代理审判员 侯巍林二〇一三年八月十四日书 记 员 胡旬子