（2013）浙杭民终字第1434号

裁判日期: 2013-08-13

公开日期: 2014-06-20

案件名称

董正伟与福州味中味餐饮有限公司杭州分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

董正伟,福州味中味餐饮有限公司杭州分公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2013）浙杭民终字第1434号上诉人（原审原告、反诉被告）：董正伟。委托代理人：柳秉东、游元粦。被上诉人（原审被告、反诉原告）：福州味中味餐饮有限公司杭州分公司。负责人：郭可文。委托代理人：戴昌旵。上诉人董正伟与被上诉人福州味中味餐饮有限公司杭州分公司（以下简称味中味公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市上城区人民法院（2011）杭上民初字第2235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定：2011年2月7日，董正伟与味中味公司于2011年2月7日签订租赁合同一份，约定了味中味公司将位于杭州市上城区中山南路448号杭州味中味（南宋御街）店综合面积139.97平方米的店铺出租给董正伟经营使用；租赁期限为五年，自2011年3月1日起至2016年2月28日止；前三年每月租金为每平方米200元，租金于每月1日以现金形式支付，如无故拖欠，味中味公司给予7天宽限期，从第8天开始，味中味公司有权每天按实欠租金的1%加收滞纳金；发生拖欠租金累计达30天等情形，味中味公司有权中止合同，收回店铺；董正伟在交付第一个月租金时应一并支付三个月的租金作为履约保证金，租赁期满后无息退回保证金；双方的违约金为50万元等事项。合同签订后，董正伟于2011年2月11日前向味中味公司汇款111976元，该款为一个月的租金27994元及履约保证金83982元。合同签订后，味中味公司即交付房屋，董正伟对涉案店铺进行了装修，并于2011年4月1日正式开始对外试营业，经营“福州达道牛肉”特色风味小吃。2011年10月26日，董正伟收到味中味公司的授权委托书称味中味公司及其负责人郭可文将租赁合同的所有事项自2011年11月1日起全权委托李小法管理，包括租金收益由李小法收取，其他事项由李小法按所签合同执行。2011年11月3日，李小法持有盖有味中味公司印章的租金催款单来到涉案店铺，要求董正伟支付2011年11月应付的租金19596元（合同约定租金为27994元，扣除中华美食园免掉租金8398元）。因董正伟未予支付，味中味公司于2011年11月9日发出通知，要求董正伟于2011年11月10日12时前搬离涉案店铺，否则将于当天17时强行搬离。2011年11月10日，味中味公司派员工将店铺收回。双方为此进行交涉未果，董正伟于2011年12月16日将味中味公司诉至原审法院，请求判令：1、味中味公司返还给董正伟店铺租赁押金83982元；2、味中味公司向董正伟支付违约金50万元；3、味中味公司赔偿董正伟店铺装修费用损失14万元；4、本案诉讼费由味中味公司负担。味中味公司提起反诉，请求法院判令：1、确认双方租赁合同于2011年11月9日解除；2、董正伟支付拖欠的房屋租金203423.04元；3、董正伟支付滞纳金25082.61元；4、董正伟支付违约金50万元；5、本案反诉的诉讼费用由董正伟承担。原审法院另查明，杭州南宋御街中华美食园于2011年4月初试营业，于2011年4月28日正式营业，董正伟经营的“福州达道牛肉”在中华美食园范围之内，中华美食园在开业期间曾公开承诺给予顾客一定的优惠，并且在租金等方面给予承租户一定的减免。董正伟又于2011年5月4日、2011年6月12日、2011年8月11日、2011年9月12日及2011年10月10日五次向郑声萍银行账户分别汇款27994元、27994元、13997元、19595元、19595元，合计109175元，郑声萍已将该款转交给味中味公司。原审法院认为：董正伟与味中味公司于2011年2月7日签订的租赁合同，是双方真实的意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。董正伟向味中味公司已交纳涉案店铺的租赁押金83982元以及店铺已被味中味公司收回是双方一致认可的事实。由于董正伟没有主张要求继续履行合同，双方的租赁关系已实际终止，因此味中味公司反诉主张要求确认合同已于2011年11月9日解除，原审法院予以支持。由于合同已解除，因此董正伟要求味中味公司返还押金，有事实和法律依据，原审法院依法予以支持。本案的争论焦点在于谁存在违约以及双方各自主张赔偿损失的依据。原审法院认为，涉案店铺在中华美食园范围之内，中华美食园在开业期间曾公开承诺给予顾客一定的优惠，并且在租金等方面给予承租户一定的减免，根据味中味公司确认收到董正伟按月汇款凭据共计137169元（7个月的租金）与李小法出具味中味公司的租金催款通知单自认2011年11月份应付租金为19596元，可以印证在扣除中华美食园给予承租户一定租金减免的情况下，董正伟向味中味公司每月应交付的租金为19596元。由于合同中没有装修期的约定，合同约定租赁期限自2011年3月1日起计算，虽然董正伟经营的“福州达道牛肉”于2011年4月1日试营业，中华美食园于2011年4月28日才正式营业，但是董正伟认为味中味公司应给予其装修期，减免其一个月租金的观点，无证据证明，原审法院不予采信。根据董正伟交纳租金的情况，尚欠部分租金未付，其行为已构成违约，同时每月均有延期交付租金的情况，累计已超过一个月，按照合同约定，味中味公司有权提前解除合同。因此，董正伟认为味中味公司违约提前解除合同，要求其赔偿50万元违约金的诉讼请求，不能成立，原审法院不予支持；董正伟主张味中味公司赔偿其店面装修损失14万元的诉讼请求，亦不能成立，且董正伟也未举出装修费用的证据，故原审法院对该诉讼请求，亦不予支持。由于双方每月实际租金应为19596元，而董正伟陆续支付租金累计仅为137169元，尚欠25478元未付，因此味中味公司要求其支付尚欠的租金，有事实和法律依据，原审法院依法对其合理的部分予以支持。董正伟虽有延期交付租金和尚欠租金的违约行为，但是味中味公司既按照合同约定主张1%延期付款的滞纳金，又按照合同主张50万元的违约金，原审法院认为滞纳金与违约金均系对违约行为的惩罚，违约责任应与违约的状况相一致，涉案合同约定的滞纳金与违约金均过高，已明显超出损失的范围，应结合本案实际情况，参照延期交付租金的期间和未付租金的数额酌情予以判处，原审法院认为应判处滞纳金10000元、违约金5000元为宜。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，原审法院于2013年3月6日判决：一、确认董正伟与味中味公司签订的房屋租赁合同于2011年11月9日解除。二、味中味公司退还董正伟租赁押金83982元。三、董正伟支付味中味公司租金25478元。四、董正伟支付味中味公司迟延给付租金的滞纳金10000元。五、董正伟支付味中味公司违约金5000元。六、驳回董正伟的其他诉讼请求。七、驳回味中味公司的其他诉讼请求。八、上述第二、三、四、五项款折抵后，味中味公司于判决生效之日起3日内退还董正伟租金押金43504元。如果味中味公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，按照银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11040元，由董正伟负担10000元，味中味公司负担1040元；反诉受理费减半收取5542.5元，由味中味公司负担5300元，董正伟负担242.5元。宣判后，董正伟不服，向本院提起上诉称：一、原审判决以“由于董正伟没有主张要求继续履行合同，双方的租赁关系已实际终止”为由，认定“董正伟与福州味中味餐饮有限公司杭州分公司签订的房屋租赁合同于2011年11月9日接触”。违背事实和法律，依法应予撤销。二、原审判决以“由于合同中没有装修期的约定”为由，认定董正伟“尚欠租金25478元未付”与客观事实完全不符，应予纠正。三、原审判决认定“根据董正伟缴纳租金的情况，尚欠部分租金未付，其行为已构成违约，同时每月均有延期交付租金的情况，累计已超过一个月”，由此判决“董正伟支付福州味中味餐饮有限公司杭州分公司迟延支付租金的滞纳金10000元、违约金5000元”，并且驳回董正伟要求味中味公司支付违约金50万元的诉讼请求。该项判决完全是颠倒黑白、没有任何事实和法律依据，依法应予撤销改判。四、味中味公司已构成根本性违约，原审判决驳回董正伟关于请求判令味中味公司承担违约责任的请求实为错误，应予撤销改判。五、原审判决认定“董正伟也未举出装修费用的证据”，故驳回董正伟主张味中味公司赔偿其店面装修损失14万元的诉讼请求。该项判决实属错误，应予纠正。综上，请求：1、撤销原审判决第一、三、四、五、六、八项；2、判令味中味公司向董正伟支付违约金50万元；3、判令味中味公司赔偿董正伟店面装修费用损失14万元；4、驳回味中味公司的全部反诉请求；5、本案一、二审诉讼费用由味中味公司承担。针对董正伟的上诉，味中味公司答辩称：一、一审法院认定双方租赁合同于2011年11月9日解除，事实清楚，正确确实充分，适用法律正确。二、租金依法应从2011年3月1日起算，董正伟主张应从2011年4月1日起算缺乏事实依据，且违反双方合同约定。三、董正伟迟延支付租金及拖欠租金事实清楚，证据确实充分。四、由于董正伟一再违约，长期拖欠租金，2011年11月9日味中味公司向董正伟送达了解除合同的通知，董正伟在收到解除合同的通知后，并无任何意义，于2011年11月10日将腾空后的承租房屋交还给味中味公司，现主张装修损失于法无据，也缺乏合同基础，一审法院驳回其店面装修费用损失的诉讼请求符合法律规定。综上，请求驳回上诉。双方当事人在二审举证期限内均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。本院认为：一、关于租金支付的始期问题。双方当事人于2011年2月7日签订合同，合同中约定的合同租赁期限是从2011年3月1日开始，双方在合同中并未约定免租期，且董正伟在二审中自认，合同签订后味中味公司即将房屋交付董正伟，并由董正伟进行装修，故董正伟主张租金支付期限应自2011年4月1日起算没有合同依据，原审法院不予采信并无不当。董正伟是否营业并不影响合同的约定。董正伟提出味中味公司尚在筹备之中，故不能收取租金，故在这一阶段承诺给予董正伟免除租金的主张，亦无法律依据，原审法院不予支持亦无不当。二、关于租金标准。原审法院根据味中味公司出具的催款函的自认，结合本案的其他证据，认定案涉租金为每月19596元，双方当事人亦均无异议，本院予以认定。根据双方当事人的约定，案涉租金应于每月1日支付，董正伟无故拖欠租金，味中味公司给予7天的宽限期，但给予宽限期并不意味着董正伟享有每月延迟7天支付租金的权利，经查，按照董正伟的陈述，除第一期租金以及七月份租金提前交纳之外，其余月份均有不同程度的迟延，累计已超过一个月，味中味公司在催款函中催交2011年11月份租金，并不意味着其放弃董正伟之前未交付的租金，亦不意味着其放弃对董正伟迟延支付租金累计超过30天可以中止合同、收回店面的权利。味中味公司于2011年11月9日发出的通知中，虽然没有明确表明解除或者中止合同，但其要求收回店面的意思表示明确，故原审法院据此认定合同自2011年11月9日解除并无不当。董正伟累计支付租金137169元，尚欠25478元未付，原审法院判决董正伟支付未付的租金合法有据，本院予以维持。三、违约责任问题。如上所述，合同解除系因董正伟迟延支付租金造成，故应由董正伟承担违约责任。原审法院据此驳回董正伟要求味中味公司支付违约金的处理并无不当。因合同解除系董正伟违约造成，故即使存在相应的装修损失，亦应由董正伟承担，原审法院对此节问题的处理亦无不当。四、关于违约金和滞纳金的问题。违约金和滞纳金均系为了弥补违约行为对守约方造成的损失，其性质相同，原审法院既支持违约金，又支持滞纳金虽有不妥，但因原审法院对违约金和滞纳金均予以调整降低，与董正伟的违约责任亦属相称，故本院予以维持。综上，董正伟的上诉请求依法均不能成立。原审认定事实清楚，法律适用正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11040元，由董正伟负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵为民代理审判员　　盛　峰代理审判员　　睢晓鹏二〇一三年八月十三日书　记　员　　陈　斌微信公众号“”