（2013）浙台民终字第363号
裁判日期: 2013-08-13
公开日期: 2014-03-02
案件名称
张梅芳与王月娥、黄敏等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王月娥,黄敏,包利青,黄斌轩,张梅芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙台民终字第363号上诉人（原审被告）王月娥。上诉人（原审被告）：黄敏。上诉人（原审被告）：包利青。上诉人（原审被告）：黄斌轩。四上诉人委托代理人：王俊昇。被上诉人（原审原告）：张梅芳。委托代理人：赵旭海。上诉人王月娥、黄敏、包利青、黄斌轩因房屋买卖合同纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院（2013）台黄民初字第426号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月2日公开开庭进行了审理。上诉人王月娥及上诉人王月娥、黄敏、包利青、黄斌轩的委托代理人王俊昇、被上诉人张梅芳及其委托代理人赵旭海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：黄圣荣（2010年8月2日亡故）与王月娥系夫妻关系，两人育有黄敏、黄燕。黄敏与包利青系夫妻关系，育有黄斌轩。黄圣荣父亲黄高华健在，母亲已于2004年亡故。2002年12月28日，黄圣荣与商业街指挥部签订一份商业街区工程农民住宅拆迁产权调换协议，由黄圣荣方获得坐落在商业街区B区块的农民安置房大套贰套。2009年7月4日，黄圣荣、王月娥、黄敏与原告张梅芳签订一份房地产买卖契约，将坐落在商业街区B区块的农民安置房大套一套（约148平方米，外加自行车库一间）出卖给原告，并约定价格为660000元，明确付款方式：合同签订之日支付定金50000元，在2009年8月5日前支付购房定金50000元，并支付购房款20000元，在原告取得房屋钥匙时支付160000元，在原告转房产证时支付50000元，转土地证时支付50000元（房屋所有权证与土地使用证转户到张梅芳名下的一切过户税收均由张梅芳负担）。协议还约定如果被告方抓阄后的房屋有顶层阁楼的，阁楼价格由原告按商业街指挥部规定的价格计算，被告方不再加收任何价款。违约处理：如果被告方中途违约，原告要双倍返还定金，还要另付违约金300000元；如原告中途违约，原告定金没收，还要支付违约金300000元。合同签订后，原告于2009年7月4日和26日分别支付给黄圣荣房款50000元和350000元。2010年11月4日，原告与王月娥、黄敏、包利青、黄燕签订一份房屋买卖补充协议，就2009年7月4日签订的房地产买卖合同作出补充。双方约定：被告方拥有坐落在黄岩区（西城街道迎春社区）鑫城天元商务广场18幢2单元601室及301室，经双方协商，被告方同意将601室（有阁楼）归原告所有，原告愿意在原合同房价上另加壹拾万元整给被告方（交钥匙时支付）。若今后在转证前被告方反悔，不但要按原合同条款规定作出赔偿，还要另支付给原告一切装修费用及归还原告在签订本补充协议时另支付被告方人民币10万元整。2012年12月28日，原告支付给黄敏、王月娥房款和煤气管道安装费共323736元（其中煤气管道安装费2500元）。黄燕、黄高华向浙江省台州市永宁公证处声明自愿放弃继承黄圣荣对涉诉房屋的遗产份额。涉诉房屋已经办理房屋产权证和土地使用权证，房产证号为台房权证黄字第××号，房屋所有权人系王月娥，共有人系黄敏、包利青、黄斌轩。庭审中，原告表示共支付给被告723736元（包含60000元的阁楼价款和另加的100000元房款），尚欠被告办理两证时应支付的房款100000元，被告对此予以认可。原审法院认为：2009年7月4日，黄圣荣、王月娥、黄敏与原告张梅芳签订房地产买卖契约，将商业街区B区块的农民安置房大套出售给原告。黄圣荣于2010年8月2日亡故后，继承人黄燕、黄高华自愿放弃继承黄圣荣对涉诉房屋的遗产份额。2010年11月4日，王月娥、黄敏、包利青、黄燕与原告签订房屋买卖补充协议，同意将黄岩区西城街道迎春社区鑫城天元商务广场18幢2单元601室房屋归原告所有。原告按约支付前期房款，被告交付房屋钥匙给原告，以上事实清楚。上述两份协议系双方当事人真实意思表示，内容并不违法，应为有效。四被告辩称上述两份协议均对被告违约如何处理作了约定，现四被告不同意协助原告办理房屋过户手续，故应解除合同并由被告承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告的辩称显然是不符合该规定的。两份协议虽对被告违约如何处理有所约定，但并不能理解为被告可以任意解除合同，应理解为原告享有选择权，原告既可以选择要求解除合同，也可以选择要求继续履行合同。从本案事实看，原告已经按约支付前期房款，四被告已经交付房屋，涉诉房屋亦已经办理房产证和土地证，显然，合同的主要义务已经履行完毕，合同继续履行不存在任何障碍。原告要求被告根据诚实信用原则继续履行合同附随义务，理由完全正当合法，故对被告的辩称不予采纳。综上，四被告应协助原告办理过户手续，同时原告应付清购房余款100000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、2009年7月4日黄圣荣、王月娥、黄敏与原告张梅芳签订的房地产买卖契约和2010年11月4日王月娥、黄敏、包利青、黄燕与原告张梅芳签订的房屋买卖补充协议合法有效。二、被告王月娥、黄敏、包利青、黄斌轩于判决生效之日起30日内协助原告张梅芳办理坐落于黄岩区西城街道迎春社区鑫城天元商务广场18幢2单元601室房屋的房屋产权证和土地使用权证过户手续；相关税费由原告负担。如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费人民币15456元，由被告王月娥、黄敏、包利青、黄斌轩负担。宣判后，王月娥、黄敏、包利青、黄斌轩不服，向本院提起上诉称：一、原审判决适用《合同法》第八条、第六十条不当。原审判决适用《物权法》第十五条规定尚可理解，但未能充分注意该条中“除法律另有规定或者合同另有约定外”的规定，违背了《合同法》第四条规定的合同自由原则，即本案应按约定判决。从约定优于法定的原则看，上诉人方的主张既合法理，更守合约。原审认为：两份协议虽对上诉人方违约如何处理有所约定，但不能理解为上诉人方可以任意解除合同，应理解为被上诉人方享有选择权，既可以选择要求解除合同，也可以选择要求继续履行合同。这不符合《合同法》第三条规定的合同当事人平等原则。二、双方约定，允许上诉人方反悔。黄圣荣病故后，上诉人方痛惜卖房，提出解除合同。双方多次交涉，被上诉人表示，再补给10万元，如果上诉人方再反悔，须按原合同承担违约责任，如果已装修还要赔偿装修费等。后双方签订《房屋买卖补充协议》，约定反悔解除的期限与赔偿方式即“若今后在转证前上诉人方反悔，不但要按原合同条款规定作出赔偿，还要另支付给被上诉人方一切装修费用及归还被上诉人方签订本补充协议时另支付的10万元”。现上诉人方同意按此约定处理，未违反法律规定。《房屋买卖补充协议》中有关违约的约定不存在被上诉人单方选择的内容，该约定预设了违约发生的条件与期限，即今后在转证前反悔，在此期限前反悔就是违约，即解除条件成就。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房买卖协议必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。《商品房销售管理办法》第十六条规定，合同主要内容包括当事人名称、住址、商品房的基本情况、销售方式、价款等。两份契约是意向性契约，不具有合同的主要条款和主要形式，不能以合同名义加以确定。签订两份协议只是为签订真实的商品房买卖合同提供意向性条件，但双方在后面协商过程中未达成商品房买卖的一致条件。综上，原审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。张梅芳辩称：一、上诉人方认为黄圣荣因病贱卖房屋，与实不符。黄圣荣签订《房地产买卖契约》时未检出有病，不存在因病困难情况。当时，该地房价就是约定价格，并不存在贱卖情况。2010年8月黄圣荣病故后，上诉人方痛惜卖房，表明上诉人方此前不痛惜，认为房价是合理的。上诉人方痛惜的原因不是原价低，而是房价上涨幅度大。后来双方在平等、充分协商的基础上签订《房屋买卖补充协议》，表明上诉人方因病困难卖房这一事实不存在。二、上诉人方认为《房屋买卖补充协议》中的“若今后在转证前甲方（上诉人方）反悔，不但……，还要……。”是其任意反悔的合法依据，与法不符。这是对上诉人方将来反悔（违约）情况下产生的违约责任所作的约定，并未赋予上诉人方任意解除合同的权利。民事法律行为是合法行为，所附条件必须合法，不法行为不能作为民事法律行为的所附条件。反悔违反诚实信用原则，是不合法行为，应负相应民事责任。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一、2010年11月4日双方签订的《房屋买卖补充协议》约定：若今后在转证前上诉人方反悔，不但要按原合同条款规定作出赔偿，还要另支付给被上诉人方一切装修费用及归还被上诉人方签订本补充协议时另支付的10万元。该约定针对上诉人方违约引起的法律后果而言，即指：若上诉人方违约，则被上诉人方既可选择要求解除合同，也可选择要求继续履行合同。但是，该约定没有赋予上诉人方据此可任意反悔即任意解除合同的权利。因此，上诉人方关于双方约定允许上诉人方反悔的上诉理由不能成立，原审判决没有违背合同自由原则、合同当事人平等原则和约定优于法定的原则。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定针对商品房销售时房地产开发企业和买受人之间订立的认购、订购、预订等协议而言，而本案并不属于这一情形，故该条规定对本案不适用。本案签订合同的当事人签订合同时均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，双方签订的《房地产买卖契约》和《房屋买卖补充协议》有当事人名称、住址、商品房基本情况、价款、违约责任等内容，故该两份合同已依法成立和生效。被上诉人已经按照约定支付前期房款，上诉人方已经交付房屋，涉诉房屋也已经办理房屋所有权证和土地使用权证，表明两份合同的主要义务已经履行完毕。因此，上诉人方关于两份协议系意向性契约的上诉理由依法不能成立，本院不予采信。综上，上诉人王月娥、黄敏、包利青、黄斌的上诉理由均不能成立，本院不予采纳，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15456元，由上诉人王月娥、黄敏、包利青、黄斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭晓明审 判 员 汤坚强代理审判员 张淑娅二〇一三年八月十三日代书 记员 郭巧燕 来源：百度搜索“”