（2013）浙甬民二终字第426号
裁判日期: 2013-08-13
公开日期: 2014-06-17
案件名称
俞刚与象山华丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
俞刚,象山华丰房地产有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙甬民二终字第426号上诉人（原审原告）：俞刚。委托代理人：叶颂韶。委托代理人：孙俊杰。被上诉人（原审被告）：象山华丰房地产有限责任公司。法定代表人：王庆华。委托代理人：李惠芳。上诉人俞刚因与被上诉人象山华丰房地产有限责任公司（以下简称象山华丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2013年5月16日作出的（2012）甬象民初字第1074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月25日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2009年11月19日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由被告将获准预售的一套在建商品房（坐落在象山县丹东街道桃花源D43幢别墅）售予原告，总价款为5400000元。付款方式及期限为本合同签订时付首付房价款1620000元，余款3780000元于2009年11月19日前办理完银行按揭手续。房屋交付期限为出卖人应当在2011年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人。逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后的同月21日，被告另将一份事先拟定的承诺书交予原告签署确认。原告签署上述合约文件后，于2009年11月19日及2010年5月20日分别支付房价款1600000元、20000、3780000元，共计足额支付房价款5400000元。之后，因被告未能按期交付房屋，引起原告等购房户诉讼。诉讼期间，经象山县人民政府协调，原告等购房户与被告达成交房协议。协议达成后，被告已于2012年12月21日通知原告等购房户于同年12月22日至25日期间交房，原告于此期间已事实接受交房。原审原告俞刚于2012年8月17日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告象山华丰公司在一定期限内向原审原告交付经验收合格的约定房屋；二、原审被告承担逾期交房违约金643140元（按已付房款5400000元的日万分之三，自2011年7月1日起算至2012年7月30日止，之后违约金按此标准算至实际交房之日）；三、本案诉讼费、保全费均由原审被告承担。原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且被告签约预售案涉在建商品房时，已获准取得预售许可证，符合相关行政法规、规章规定的预售资格，依法有效，具有履行效力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付约定违约金等违约责任。本案中，依合同第六条、第八条约定，原告负有先给付约定房价款的义务，被告负有后交付约定商品房的义务。依照我国《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，原告如要求被告给付迟延交房约定违约金，首需己方严格履行合同义务为前提。实际履约中，原告直至2010年5月20日才足额付清约定房价款系事实，故在该时间节点之前，依上述法条规定精神，被告有权拒绝交房，即便合同约定的交房期已事实届至，也不构成迟延交房的违约。在原告于2010年5月20日足额付清约定房价款后，因被告不再具备上述法条规定的履行抗辩权，在排除双方于履约中对逾期交房另行作出免责约定或变更约定外，被告应当依照合同约定的交房期限，将符合交房条件的商品房交付给原告，否则即构成逾期交房的违约，承担已付房价款自此之后的约定违约金。故判断本案被告应否及如何承担逾期交房的违约责任，取决于双方在履约中有无达成逾期交房免责约定及其效力认定。本案中，原告于签约后签署确认的承诺书明确载明：本人在2009年11月19日购桃花源D43号别墅一套，该幢房屋若发生规划方案调整或其他因素等引起的一切法律责任和延期交付违约金，均有本人自负。该一承诺内容按其文义，系属原告对被告作出的免除其迟延交房等合同责任的承诺，指向对象为合同约定的房屋交付等违约事项，实质是对违约请求权的放弃。鉴于合同当事人对违约请求权的放弃，属民事权利处分范畴，依照我国《民事诉讼法》第十三条规定，可按其意思予以处分。此种处分违约请求权的承诺，可按其意思予以处分。依照《中华人民共和国合同法》规定，承诺到达相对人时生效，因此，原告不得依据合同约定的交房期（2011年6月30日），要求被告承担自此之后的逾期交房违约金。被告据此主张迟延交房免责，因与原告孙平华的承诺相合，于法有据，予以采纳。据上，原告诉请被告给付迟延交房约定违约金，因与上述免责承诺不合，不予支持。由于承诺书确认的违约免责，在免责事由上并非仅限于规划方案的调整，其他因素引起的也可免责，故原告以被告未提供拟售房屋因规划已作调整的证据为由，主张承诺书不能适用，理由不足，不予采纳。虽然《承诺书》确系被告提供，且其内容又具有排除原告违约请求权，免除被告违约责任的法律特性，但原告不能据此援引《中华人民共和国合同法》第四十条予以抗辩而主张《承诺书》无效。因为该法条适用的对象为格式条款，单独签署的《承诺书》不具格式条款的法律特性，不在此限。因此，原告以此为据主张《承诺书》无效，于法不合，不予采纳。现因被告开发建设的在建商品房，已在审理期间达成协议后，原告已事实接受交付，因此，原告于本案提出的第一项诉请不复存在，无需处理。虽然原告在支付第二笔按揭款3780000元时，似存在未在合理期限内到账，已构成迟延付款的违约。但依合同本旨，因此情事构成违约，须以原告自身存在过错为前提，因此被告仅据该表面情事要求原告承担逾期付款违约责任，于约不合。且被告的该一主张，属反诉请求范畴，而非本诉抗辩范畴，经原审法院当庭释明并告知限期交纳反诉受理费后，仍未履行该项诉讼义务。故对被告提出的该一主张，可按撤回反诉处理，本案不再涉及。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二十六条之规定，作出如下判决：驳回原告俞刚的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10231元，减半收取5115.50元，保全费2570元，合计7685.50元，由原告俞刚负担。宣判后，原审原告俞刚不服，向本院提起上诉称：1.涉案《承诺书》是在上诉人不知情、存在重大误解情况下签署，属可撤销条款。2.涉案《承诺书》系格式条款，免除拟定方的全部责任，依法无效。3.涉案《承诺书》内容背离合同法的立法精神，被上诉人的违约行为超出了上诉人谨慎合理判断的范围。4.涉案房地产逾期交付的主要原因是被上诉人违规建设，由此造成的后果不属于上诉人弃权承诺的范围。综上，请求二审依法撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人象山华丰公司答辩称：1.上诉人认为签署承诺书是在重大误解情况下签订的，被上诉人认为不能成立。因为承诺书与合同签署不同之处在于合同是以签字为主，而承诺书既有签名，又加盖了红色的指印，是一个独立的行为，因此上诉人认为承诺书是在重大误解情况下签订的理由不能成立。2.上诉人认为承诺书是格式条款，这与事实不符。因为承诺书只有少数客户签署，不存在所谓的格式条款。3.上诉人一直以楼盘存在规划、质量等问题为由提出，被上诉人认为这些理由都与本案原审原告的诉讼请求没有关系。且这些问题在2012年12月22日房屋交付之前上诉人已经与被上诉人达成按现状交房的补充协议，同时上诉人也向政府有关部门递交了规划和质量同意按现状交付的承诺书，因此就这个小区交付的过程中涉及的所谓质量、规划等问题已经双方达成一致，现在上诉人又拿来作为上诉的事实理由，既与事实不符，也与本案的诉讼争议没有关系。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求应予驳回。二审审理期间，上诉人俞刚提供以下证据：1.国有土地使用权出让合同及土地使用权登记审批表（复印件），证明被上诉人桃花源小区土地使用权设定抵押尚未撤销的事实。2.华丰桃花源小区房屋买卖补充协议（复印件），证明被上诉人承诺2013年4月30日前具备办理产权证条件，但至今未具备办证条件的事实。被上诉人华丰公司经质证，认为：上诉人提供的2份证据与本案的争议没有关系，而且也不属于新证据。被上诉人华丰公司未向本院提供证据。本院经审查认为，上诉人提供的证据不属二审新证据，且与本案不具关联性，因此本院不予认定。本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另查明：上诉人俞刚签署的《承诺书》载明：本人在2009年11月18日购桃花源C5号别墅一套，该幢房屋若有发生规划方案调整或其他因素等引起的一切法律责任和延期交付违约金，均由本人自负与本公司无涉。本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》和上诉人俞刚签署的《承诺书》，均系真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。被上诉人提供的《承诺书》不符合格式合同的法律特征，故上诉人以免除延迟交房的合同责任及交房期限的约定为由，主张《承诺书》无效，缺乏法律依据，本院难以采信。上诉人俞刚认为其是在存在重大误解和受被上诉人欺诈的情况下签署的《承诺书》，不是真实意思表示，属于可撤销条款，但未提供证据证明，本院也难以采信。因《承诺书》明确上诉人对涉案房屋因规划调整或者其他因素等引起的一切法律责任和延期交付违约金，均由上诉人自负，故上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金，与其所作承诺相悖，原审法院不予支持，并无不当。综上，原审法院认定事实基本清楚，判决得当。上诉人的上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10231元，由上诉人俞刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波审 判 员 朱亚君代理审判员 王媛媛二〇一三年八月十三日代书 记员 桂红艳 来源：百度“”