（2013）小商初字第81号

裁判日期: 2013-08-13

公开日期: 2017-12-16

案件名称

太原市经济技术开发区公用事业管理服务中心与山西仙良磁业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

太原市小店区人民法院

所属地区

太原市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

太原市经济技术开发区公用事业管理服务中心,山西仙良磁业有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条

全文

太原市小店区人民法院民事判决书（2013）小商初字第81号原告（反诉被告）太原市经济技术开发区公用事业管理服务中心，住所地太原市经济技术开发区128小区。法定代表人马非，主任。委托代理人李建军，山西艾哲律师事务所律师。委托代理人孙庆敏，山西艾哲律师事务所律师。被告（反诉原告）山西仙良磁业有限公司，住所地太原市经济技术开发区武洛街15号。法定代表人王皓，总经理。委托代理人杨威，山西国韵律师事务所律师。委托代理人王佳丽，山西国韵律师事务所律师。原告（反诉被告）太原市经济技术开发区公用事业管理服务中心与被告（反诉原告）山西仙良磁业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王学会、人民陪审员田瑞仙、秦爱梅组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）公用事业管理服务中心的委托代理人王建军、被告（反诉原告）仙良磁业公司的委托代理人杨威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告太原市经济技术开发区公用事业管理服务中心（反诉被告）诉称，被告（反诉原告）为太原经济技术开发区入区企业，本着为企业服务、扶持企业发展的宗旨，根据经济区管委会2005年9月7日协调会议精神，原告（反诉被告）租赁被告（反诉原告）的车间、办公楼、院落等场地后转租给天津顶津食品有限公司（以下简称顶津公司），供该公司生产使用。2005年11月22日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》，由原告（反诉被告）承租被告自有的坐落于武洛街以北、唐华路以东占地23.27亩院落及厂房。该租赁物总建筑面积达4740平方米，包括办公楼2900平方米（三层、四层留归被告使用）、厂房1500平方米、食堂340平方米；租赁期限5年，从2005年11月23日至2010年11月22日，年租金60万元，5年租金总计300万元。合同同时约定：为了完善被告厂房基础设施尽快投入使用，由原告（反诉被告）垫资为被告（反诉原告）建设2520平米轻钢结构厂房（以下简称2号车间），2台6**变压器，换热站等工程，该三项工程总投资约230万元。对于工程造价及结算问题双方约定：乙方垫资形成的厂房、道路、配电设施及换热站等资产，在工程竣工后，由财政投资评审中心审核，审核价为全部工程的总造价，合同到期扣除折旧后被告购回，经核算双方长退短补，在房屋交接时一次性结清，同时被告（反诉原告）开具租赁发票。配电设备被告不需要时，由原告（反诉被告）拆走。2005年9月原告（反诉被告）提前将厂区路面硬化，同时严格按照招投标程序进行2号车间垫资代建工作，组织进行工程设计、工程勘察、图纸审查、工程施工、工程监理等施工内容。最终中标的山西陆通建筑有限公司进行了厂房、箱变、钢雨篷的建设并如期完工。原告（反诉被告）在当年为被告（反诉原告）提供了供暖。2006年经济区投资评审中心委托山西天信工程造价咨询有限公司进行结算审核，2号车间的安装和土建工程审定价为2671360.36元。为了达到消防验收标准，2009年2月，原告（反诉被告）对2号车间的墙体及屋面消防工程进行改造。2009年，经济区投资评审中心委托山西华琳工程造价咨询有限公司进行结算审核，该工程审定价为446847.28元。2011年2月，包括2号厂房在内的被告（反诉原告）全部建设工程已通过了建设行政部门组织的验收。2010年11月22日租赁合同到期时，原告（反诉被告）将包括垫资代建的2号车间在内的全部租赁物如约如期进行了交还，同时根据被告要求将租赁车间内隔墙、小房间、车间设备基础底座等进行了拆除，其它部分也都恢复了原状。被告（反诉原告）收回租赁物后，将办公楼租赁给太原绿洲物业管理有限公司；将新旧厂房一起租赁给山西向明机械设备制造有限公司，向明公司将两个车间进行了修缮、改造。对于工程款问题被告却以对工程总造价有异议为由，拒不支付原告（反诉被告）垫资的工程款。综上所诉，被告（反诉原告）拒不付款的行为违反双方约定，为维护自己的合法权益，故原告（反诉被告）诉至法院，请求判令被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）垫付的工程款8818282.48元及利息114216元，两项合计995498.42元，利息并直到付清之日；诉讼费由被告（反诉原告）承担。原告太原市经济技术开发区公用事业管理服务中心（反诉被告）辩称，一、反诉人已将施工资料取走，双方按照合同约定交付图纸等建房资料和手续的工作已经履行完毕。2010年12月9日，陈改仙（反诉人法定代表人王皓母亲）以工程验收为需要为由，向太原市经济技术开发区公用事业管理服务中心提交借阅工程资料并承诺如期归还。为了配合反诉人的工作，我方答应其请求，之后陈改仙从太原市经济技术开发区公用事业管理服务中心工程处档案室借阅了竣工资料、竣工图6本，施工合同，监理合同2本，设计图2张，竣工资料1本，陈改仙并出具了借阅手续。之后，我方催促其归还，但时至今日反诉人仍然没有归还。所以，双方交付建房资料和手续已经履行完毕。二、反诉人至今仍欠太原经济技术开发区公用事业管理服务中心垫资代建工程款本金88.128248万元。太原经济技术开发区公用事业管理服务中心为了给反诉人完善厂房基础设施，已经垫资为反诉人建设了2500余平米的轻钢结构厂房一座，垫支了设计费、监理费、消防改造费、土建安装费等300余万元，抵扣两年租金、折旧费用等费用后，反诉人仍欠太原经济技术开发区公用事业管理服务中心本金88.128248万元。综上，请法院驳回反诉人全部诉讼请求。被告山西仙良磁业有限公司（反诉原告）辩称1、被告（反诉原告）委托原告（反诉被告）垫资修建厂房的事实是存在的，但依据合同约定被告（反诉原告）对原告（反诉被告）垫资是不得超过230万元的，230万元包括厂房的建设和两台6**变压器及换热站设备的购置及安装。2、租赁到期后，本案的原告（反诉被告）并没有如约定向被告（反诉原告）交付租赁物，其约定事实在小店区法院的（2011）小民初字第655号民事判决书中有明确的确认。3、针对原告（反诉被告）对被告（反诉原告）垫资的厂房经太原市银河鉴定公司进行了确认，认定工程造价为1825784.89元（不含设计、图审、监理费），根据原被告（反诉原告）的合同约定在扣除120万元的租赁费及折旧以后，原告（反诉被告）的起诉是不成立的，没有事实依据。4、根据原、被告（反诉原告）租赁合同的约定，原告（反诉被告）至今未向被告（反诉原告）交付工程造价的相应额税票及工程的施工图纸及相关建房屋材料手续，故不存在本案被告（反诉原告）以种借口不向其支付垫资款的事实，原告（反诉被告）的起诉没有事实法律依据，请求驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。被告山西仙良磁业有限公司（反诉原告）反诉称，在2005年11月22日反诉原告与反诉被告签订了位于太原市小店区武洛街以北，唐华路以东的23.27亩院落及厂房为期五年的租赁合同，合同中明确了各自的权利及义务。合同签订后反诉原告如约将合同项下的房屋及院落场地移交给了反诉被告。2010年11月22日该租赁合同已到期后，反诉被告一直未如约将所租赁的房屋及场地进行移交。经多次催促，反诉被告才在2011年1月22日才将所租厂房及垫资建设的厂房移交给反诉原告。移交验收过程中，反诉原告发现反诉被告在租赁期间对租用厂房造价及反诉被告在租赁期间对租用房内的设施存在严重的人为损坏情形，同时对反诉被告垫资建设的厂房造价及反诉被告诸多违约行为提出了异议。为此，反诉原告在2011年12月11日作出了（2011）小民初字第655号民事判决，现该判决已经发生法律效力。根据反诉原、被告租赁合同的约定“租赁合同期届满后，反诉原告经折抵房租、垫资工程造价折旧、冲抵补偿费后，在回购反诉被告为反诉原告垫资约230万元建设的2号厂房及供电、供暖设备的义务，同时反诉被告应向反诉原告交付2号厂房全部工程的水、电、暖、消防及电路的施工图纸等相关建房材料、手续及2号厂房造价的房产发票”。但时至今日，反诉被告不仅没有向反诉原告交付上述相关资料，更未按照租赁合同的约定将供电、供暖设备移交给反诉原告，同时反诉被告还擅自变更2号厂房的设计施工图纸，诸多违约行为不仅导致反诉原告建设的厂房至今无法办理房产手续，而且因反诉被告的违约行为致使反诉原告产生了重大的经济损失，为维护合法的合同约定及基本合同秩序及保障反诉原告的合法权益，故向贵院提起反诉请求1、判令原告（反诉被告）按合同约定向被告（反诉原告）交付2号厂房全部工程的水、电、暖、消防及电路的施工图纸等相关建房材料和手续，2、判令原告（反诉被告）按合同约定向被告（反诉原告）交付经评估鉴定后2号厂房造价1881479.89元的税票，3、判令原告（反诉被告）立即支付经回购折抵计算后，应付被告（反诉原告）13851.43元。4、判令原告（反诉被告）立即支付因原告（反诉被告）违约给被告（反诉原告）造成的经济损失50000元，5、驳回原告（反诉被告）的全部诉讼请求。经审理查明，2005年11月22日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》，由原告（反诉被告）承租被告自有的坐落于武洛街以北、唐华路以东占地23.27亩院落及厂房。该租赁物总建筑面积4740平方米，包括办公楼2900平方米、厂房1500平方米、食堂340平方米、办公楼三层、四层留归被告使用，租赁期限5年，从2005年11月23日至2010年11月22日，年租金60万元，5年租金总计300万元。合同同时约定：为了完善被告厂房基础设施尽快投入使用，由原告（反诉被告）垫资为被告（反诉原告）建设2520平米轻钢结构厂房（以下简称2号车间），2台6**变压器的购置及安装，换热站设备购置及安装，该三项工程总投资约230万元。对于工程造价及结算问题双方约定：乙方（指原告）垫资形成的厂房、道路、配电设施及换热站等资产，在工程竣工后，由财政投资评审中心审核，审核价为全部工程的总造价，合同到期扣除折旧后被告购回，第四、第五年的租金乙方（指原告）不予以支付，从甲方的购置费中折抵，经核算双方长退短补，在房屋交接时一次性结清，同时被告（反诉原告）开具租赁发票。房屋、道路、采暖设备扣除折旧后归被告所有，配电设备被告不需要时，由原告（反诉被告）拆走，被告不支付购置配电设施费。关于退租后的结算，双方约定甲方（指被告）需给乙方开据五年的房屋租赁发票，前三年，付租金时开票，后两年的发票可以在退租结算时一次性开据，同时乙方（指原告）移交甲方（指被告）的资产扣除折旧后，亦需给甲方（指被告）开据房产发票。甲方（指被告）现有厂房内约310平方米房间乙方（指原告）要求拆除，经中介机构审计后造价为130915.74元，该费用在退租后从甲方购置乙方自建车间、配电设施等财产费中抵扣。乙方所建厂房所有手续材料，完工后全部交给甲方，便于甲方办理房产有关手续。2005年9月原告（反诉被告）提前将厂区路面硬化，同时按照招投标程序进行2号车间垫资代建工作，组织进行工程设计、工程勘察、图纸审查、工程施工、工程监理等施工内容。最终由山西陆通建筑有限公司进行了厂房、箱变、钢雨篷的建设并如期完工。原告（反诉被告）在当年为被告（反诉原告）提供了供暖。2006年经太原市经济技术开发区投资评审中心委托山西天信工程造价咨询有限公司进行结算审核，2号车间的安装和土建工程审定价为2671360.36元。为了达到消防验收标准，2009年2月，原告（反诉被告）对2号车间的墙体及屋面消防工程进行改造。2009年，经太原市经济技术开发区投资评审中心委托山西华琳工程造价咨询有限公司进行结算审核，该工程审定价为446847.28元。2011年2月，包括2号厂房在内的被告（反诉原告）全部建设工程已通过了建设行政部门组织的验收。2010年11月22日租赁合同到期后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）移交了办公楼、食堂、院落，未办理移交手续。由于被告在车间内建了隔墙等，原告要求拆除恢复原状，故未能及时移交1#、2#车间。在拆除隔墙后，双方对1#、2#车间于2011年1月22日进行了移交，并签署移交备忘录，移交时，原告（反诉被告）购置、改造安装的两台变压器已被拆走。原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）开据房产税票，相关建房手续也未全部移交。2011年4月12日，仙良公司以公用事业管理服务中心对租用房屋设施人为损坏、未按约定腾出房屋、垫资建设的2#车间不符合合同约定为由，向本院起诉。本院于2012年12月11日作出判决。2011年5月16日仙良公司与太原市天腾彩板钢结构有限公司签订轨道安装协议，在2号车间内安装了轨道，支付轨道安装费50000元。原告（反诉被告）的诉讼请求，其具体内容包括：1、2号车间鉴定造价224.086961万元。2、设计费2.3万元。3、监理费2.484亏元。4、消防改造监理0.2万元。5、图审费0.7855万元。6、厂区道路10.827471万元。7、土方费用0.1992万元。8、费用小计263.968542万元。9、2号车间两年租金120万元。12、折旧费用55.8403万元。13、扣除折旧、租金后价值88.128248万元。14、两年利息11.4216万元。被告（反诉原告）对上述诉讼请求，只承认经太原市银河鉴定公司确认的工程造价1825784.89元及设计费23000元、图审7855元、监理费24840元，对其它费用认为不在合同约定的范围之内，认为不应当由被告承担。并同意将消防改造设施由原告拆除。审理中，原、被告双方一致商定同意将自行车棚由原告拆除。确认上述事实的证据有，原告向法庭提交的《房屋租赁合同》、情况说明、2005年9月28日建设工程设计合同、施工图和工程勘察报告技术审查合同、投标文件、2005年10月31日建设工程合同、施工档案、建设工程施工合同、2005年10月29日委托监理合同、报告书、2号车间墙体及屋面消防改造审核报告、工程预（结）算书、2号车间自行车雨棚审核报告、回填土收据、验收表，被告向法庭提交的《房屋租赁合同》、招投标、鉴定书、（2011）小民初字第655号民事判决书、轨道安装收据，另有庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方应当依约履行。本案争议的焦点是原告（反诉被告）的诉讼请求中，设计费、图审费、监理费、厂区道路、自行车棚、土方费用、消防改造费是否应由被告（反诉原告）承担。被告（反诉原告）所主张的违约损失是否应当由原告（反诉被告）承担。依据双方签订的房屋租赁合同第五条，原告（反诉被告）为被告（反诉原告）垫资完成的工程范围应当是：1、建设2520平米轻钢结构厂房，2、2台6**变压器的购置及安装，3、换热站设备购置及安装共三项工程，总投资约230万元。因此包括在此三项工程范围之内的费用应当由被告（反诉原告）承担，此三项工程之外的费用，因双方未作约定，应当根据案件的实际情况由双方协商处理，协商不成的按照法律规定的公平原则酌情予以处理。原告（反诉被告）所主张的费用，按双方在合同中约定的项目，工程造价应当以双方签订的房屋租赁合同为基础，结合被告（反诉原告）认可的1881479.89元来确认。上述基数在扣除双方合同中约定的五年折旧470369.97元、拆除费130915.74元，两年的房租120万元，折抵后被告（反诉原告）还应当支付原告（反诉被告）80194.18元。原告（反诉被告）建造的自行车棚双方商定由原告（反诉被告）自行拆除，应当按照双方的意思表示办理。消防改造费用因双方当时未做约定，现被告也不同意承担此部分费用，并同意将该设施由原告拆除。综合考虑应当以由原告拆除为宜。原告（反诉被告）为2号车间进行的路面硬化，因双方在合同中约定不明，而该路面在双方办理移交时也未进行交接，现该路面仍在被告（反诉原告）处由其使用，现被告（反诉原告）同意对该路面酌情出价补偿，因此在具体的处理上应以由被告（反诉原告）适当对原告（反诉被告）经济补偿后，该路面归被告（反诉原告）为宜，具体补偿数额参照路面的修建费用、使用年限、折旧后酌情确定为40000元。被告（反诉原告）所提出的违约损失的问题，按照原、被告的合同和原设计图纸，原告在代建时应当给被告安装行车，但原告当时并未按图纸要求进行安装，双方在办理移交后，被告另行组织安装了行车，发生了50000元的安装费，该费用也应当适当由原告对被告进行补偿，本院酌情确定为40000元。被告提出（2011）小民初字第655号民事判决书中确定的原告（反诉被告）给付被告（反诉原告）的债务数额为57800.61元，该债务已经法院生效判决确定，因此应当在该判决生效后再互相折抵，被告（反诉原告）提出在本案中一并核减，不符合法律的规定，本院不予以支持。原告（反诉被告）关于被告（反诉原告）提出的返还施工资料和开据发票的问题，双方应当在核对清楚交接的资料和帐目后办理，该请求不属于诉讼解决的范围，双方应当在庭后自行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）在判决生效后十日内支付原告（反诉被告）房屋代建费80194.18元。二、被告（反诉原告）在判决生效后十日内支付原告（反诉被告）路面补偿款40000元。三、原告（反诉被告）在判决生效后十日内支付被告（反诉原告）行车安装费40000元。四、驳回原告（反诉被告）的其它诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13755元（原告已预交），由原告（反诉被告）负担10000元，被告（反诉原告）负担3755元，反诉案件受理费699元（被告已预交），由原告（反诉被告）、被告（反诉原告）各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审　判　长　　王学会人民陪审员　　秦爱梅人民陪审员　　田瑞仙二〇一三年八月十三日书　记　员　　郝炯凯第13页共13页来源：百度“”