（2013）浦民初字第690号
裁判日期: 2013-08-13
公开日期: 2014-06-19
案件名称
张立诚与明发集团南京房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张立诚,郭自兰,明发集团南京房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款
全文
南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民初字第690号原告张立诚，男，1955年6月2日生，汉族，南京市第十七中学教师。原告郭自兰，女，1959年11月2日生，汉族。被告明发集团南京房地产开发有限公司（以下简称明发房地产公司），住所地在本区滨江大道1号。法定代表人黄焕明，董事长。委托代理人俞哲敏，江苏东恒律师事务所律师。委托代理人宋丽敏，明发房地产公司法务。原告张立诚、郭自兰与被告明发房地产公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年7月20日作出（2010）浦民初字第2200号民事判决，后南京市中级人民法院于2013年3月8日作出（2012）宁民终字第3368号民事裁定，裁定撤销（2010）浦民初字第2200号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张立诚、郭自兰、被告明发房地产公司的委托代理人俞哲敏、宋丽敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张立诚、郭自兰诉称，原告于2007年7月17日向被告购买了位于浦口区明发滨江新城318幢2202室房屋，在准备装修的前一天，发现客厅顶棚楼板现浇板上有水迹和多处裂纹。原告立即电话联系被告的服务部，被告派人查看了现场。楼板属于房屋主体结构工程，原告无法确定涉案房屋楼板的质量是否合格，只得向有关质量监督部门反映楼板质量问题和咨询如何检测处理。在有关质量监督部门的要求下，明发房地产公司派工人在2009年8月13日铲掉楼板表面的石灰腻子后发现：楼板上有很多裂缝，有的裂缝相互交错，楼板多处钢筋外露并且已经生锈，楼板混凝土面上有麻面和蜂窝状，楼板混凝土的颜色发红等质量问题。原告当时就强烈要求明发房地产公司对楼板进行取样，送市级以上房屋质量安全部门进行质量检测。2009年8月14日，明发房地产公司擅自派人将楼板上最大的裂纹槽表面补上了强力胶，掩盖了情况最严重的裂纹和钢筋外露处。此后，原告又多次要求明发房地产公司对楼板进行取样送检，但该公司拖延至今未按合同约定进行质量检测。原告向有关质量监督部门反映，质量监督部门也进行了现场调查，并且严肃要求明发房地产公司对问题楼板进行取样和质量检测，但明发房地产公司虽口头和书面同意送检并交纳检测费用，但却不履行承诺，后又拒绝在送检文件上签字。涉案房屋经司法鉴定，存在多处质量问题，楼板质量严重不合格。楼板属于主体结构，主体结构不合格，原告依法有权要求退房及赔偿损失。现向法院起诉，请求判令：1、原告与被告解除房屋买卖合同；2、按市场价1265550元退房；3、赔偿办证费23474元、开锁费260元、物管、水电、装修管理费用6843元、房屋空置费37600元。被告明发房地产公司辩称，讼争房屋存在的质量问题属于质量瑕疵，目前已维修完毕，应按原合同履行。经审理查明，2007年6月17日，两原告与被告明发房地产公司签订《明发滨江新城三期》商品房预售合同一份，双方约定：两原告购买被告开发建设的位于浦口区滨江大道1号明发滨江新城三期318幢2202室房屋，该房屋所在楼幢的主体建筑结构为钢混，设计用途为成套住宅；该房屋建筑面积为115.08平方米，单价为4128元／平方米，价款合计475050元，被告应于2009年8月16日前向原告交付房屋；被告承诺房屋使用合格的建筑材料、构配件，质量符合国家和省、市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，经有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，两原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应于合同解除后30天内将已收房款及双倍定金返还原告，并按总房款的1%向原告支付赔偿金；被告应按国家规定和合同约定承担房屋的工程质量保修责任，保修期内，原告发现房屋存在工程质量问题的，应及时通知被告或其受托人，被告或其受托人接到原告的报修通知后应在72小时内到场检查（双方另约时间的除外），并根据工程质量问题的实际情况与原告商定具体维修日期，及时、合理安排维修，原告应在被告或其受托人检查、维修期间给予必要配合，被告或其受托人怠于履行工程质量保修责任的，应当按每拖延一天10元计算，向原告支付违约金，房屋在保修期内因工程质量问题造成两原告经济损失的，被告按原告的实际经济损失予以赔偿；买卖双方对房屋工程质量问题发生争议的，任何一方均可委托有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，另一方应当配合和协助检测工作，检测结果支持一方主张的，由对方承担检测费用。合同签订后，原告依约支付购房款，被告亦向两原告交付了房屋。房屋交付后，原告即为房屋质量问题多次与被告进行交涉，但未能达成一致意见。2010年8月，原告向本院提起诉讼。案件审理过程中，原告申请对讼争房屋质量进行鉴定，本院依法委托东南建设工程安全鉴定有限公司进行鉴定。鉴定机构对房屋进行了现场检查，其中对于顶板开裂现状的检查结果为：客厅顶板和中间卧室顶板存在明显的开裂现象，包括客厅顶板存在多道裂缝，经实测，裂缝表面最大宽度为0.4mm-0.6mm，裂缝部位混凝土楼板大部分已经刻槽，中间卧室顶板存在两条主要裂缝，经实测，裂缝表面最大宽度为0.2mm-0.3mm；对于顶板板底钢筋露筋现状的检查结果为：客厅顶板板底存在明显露筋现象，有蜂窝麻面现象，部分有用水泥浆修补过的痕迹；对于板底钢筋直径、间距和保护层厚度进行了测量，其中客厅顶板抽取三处，中间卧室顶板抽取一处，客厅顶板钢筋所选取的三处测区中，一处测区不符合设计要求，一处测区短向钢筋不符合设计要求，长向钢筋平均间距符合设计要求，但3个测距不符合，客厅顶板另一处测区以及中间卧室顶板板底钢筋平均间距符合设计要求，但均有若干测距不符合，而上述测区钢筋保护层厚度均不符合设计要求，所抽检的七处钢筋实测直径分别为6.9mm、7.0mm、7.0mm、6.9mm、6.9mm、6.9mm、6.9mm。此外，鉴定机构还对楼板厚度进行了测量，但所测量的楼板厚度均包含了楼板上表面地砖顶面。鉴定机构根据测量结果对于楼板工程质量进行了评价，认为：1、外观质量，涉案楼板存在不同程度的裂缝，客厅顶板板底多处存在露筋和蜂窝麻面现象，不符合规范的要求；2、钢筋间距、保护层厚度、钢筋直径，涉案楼板板底钢筋间距及保护层厚度不符合设计要求，所抽检的七处板底受力钢筋直径不符合设计要求的8mm；3、楼板厚度，由于相关当事人无法提供楼板顶面装修层的厚度，因此对楼板厚度是否符合设计要求不予评定。鉴定机构就上述质量问题对楼板安全性影响进行了分析，认为：1、楼板裂缝，客厅楼板和中间卧室楼板的裂缝对楼板的安全性没有影响，裂缝宽度超过0.4mm时，该楼板的正常使用性应评定为Cs级，即该裂缝的存在影响楼板的刚度、整体性和耐久性，应进行修复处理；2、保护层厚度、露筋，经复核分析，钢筋保护层厚度不符合（小于）设计要求且存在露筋质量问题，目前尚不影响楼板的承载力，但对楼板的耐久性有影响，应进行修复处理；3、钢筋间距、直径，根据抽样检测结果，所抽区域部分钢筋间距不符合（大于）设计要求，抽检板底钢筋直径不符合（小于）设计要求，因此，所抽区域楼板的承载力未达到设计标准，应进行加固修复。鉴定机构针对上述质量问题制定了加固修复方案。鉴定费18000元，由原告支付。本院（2010）浦民初字第2200号民事判决认为涉案房屋存在的质量问题虽未达到主体结构质量不合格，但是，这些质量问题已严重影响原告正常居住使用该房屋，甚至可能影响原告居住安全，因此，合同约定的解除条件已成就，原告有权解除合同，故原告主张解除合同，返还房款，赔偿损失，于法有据，其合理部分，予以支持，遂于2012年7月20日作出判决：一、解除原告张立诚、郭自兰与被告明发房地产公司签订的《明发滨江新城三期》商品房预售合同；二、原告张立诚、郭自兰与被告明发房地产公司于判决生效之日起三十日内共同办理浦口区滨江大道1号明发滨江新城318幢1单元2202室房屋产权和房屋占用范围的国有土地使用权过户手续，将上述房屋产权和国有土地使用权过户至被告明发房地产公司名下，办理上述手续所产生的相关税费由被告明发房地产公司负担；三、被告明发房地产公司返还原告张立诚、郭自兰购房款474926元、赔偿原告张立诚、郭自兰各项损失428057元，合计902983元，此款于上述第二项所述手续办理完毕之日起七日内给付；四、原告张立诚、郭自兰于上述第三项款项付清之日起七日内向被告明发房地产公司交还位于浦口区滨江大道1号明发滨江新城318幢1单元2202室的房屋；五、驳回原告张立诚、郭自兰的其他诉讼请求。宣判后，原、被告均不服，上诉至南京市中级人民法院。南京市中级人民法院经审理，认为二审中上诉人张立诚、郭自兰提交了新证据，导致原审判决事实不清，遂于2013年3月8日作出（2012）宁民终字第3368号民事裁定：一、撤销南京市浦口区人民法院（2010）浦民初字第2200号民事判决；二、发回南京市浦口区人民法院重审。本案审理过程中，原告申请对涉案房屋现行价值进行评估。2013年6月6日，南京长城资产评估土地房地产估价事务所作出宁长城房法鉴报字（2013）第002号房地产估价报告，认为估价对象在本报告假设和限制条件下在估价时点（2013年5月3日）的市场价值为113.47万元。评估费6000元，由原告支付。2013年7月4日，被告向本院递交反诉状，要求确认涉案房屋主体结构质量合格，被反诉人继续履行商品房预售合同。另查，讼争房屋已于2009年6月5日通过了竣工验收备案。讼争房屋已于2010年8月6日办理了房屋所有权登记，于2010年8月17日办理了国有土地使用权登记，房屋所有权人和国有土地使用权人均为两原告，房屋坐落为浦口区滨江大道1号明发滨江新城318幢1单元2202室，建筑面积为115.05平方米，原告支付的房屋最终价款为474926元。在房屋交易过程中，两原告交纳了契税9498元、住宅专项维修资金13806元，为办理权属登记交纳了相关登记费用和工本费170元。此外，两原告还交纳了物业费、公摊水电费和装修管理服务费合计6843元（截至2013年7月19日）。再查，2013年1月，被告在未经得原告同意的情况下，擅自进入涉案房屋，对涉案房屋进行了维修，并更换了钥匙。为此，原告支付开锁费260元，上述事实，有商品房预售合同、房屋所有权证、国有土地使用权证、票据、鉴定报告以及当事人庭审陈述、本院（2010）浦民初字第2200号民事判决书及南京市中级人民法院（2012）宁民终字第3368号民事裁定书等证据在卷证实。本案中双方争议的焦点：一、商品房预售合同是否应继续履行。原告主张，被告不履行合同义务，将不合格的钢筋私自埋入楼板，违反了国家强制性条文规定，合同应予解除。被告认为，涉案房屋存在的问题属于质量瑕疵，且被告已依《司法鉴定报告》的意见并经原设计单位审核同意的维修方案，于2013年1月维修完毕，房屋质量已经完全符合国家相关质量标准。本院认为，被告作为房屋出卖人，应向原告交付符合合同约定和国家质量规范的房屋。因涉案房屋存在“楼板裂缝”、“钢筋保护层厚度不符合（小于）设计要求且存在露筋质量问题”、“部分钢筋间距不符合（大于）设计要求，抽检板底钢筋直径不符合（小于）设计要求”等问题，违反了合同约定，已构成违约，原告有权解除合同。被告虽于2013年1月对涉案房屋进行了维修，但未能提交证据证明维修后的房屋已符合合同约定和国家质量规范。二、估价基准日。原告主张应以评估日作为基准日，对于评估机构以2013年5月3日作为基准日，原则上表示接受。被告认为，应以原一审判决时即2012年7月20日的价值为准。本院认为，本院（2010）浦民初字第2200号民事判决已被撤销，原、被告的合同尚未解除，因此，原告主张以法院委托评估日作为计算损失的依据并无不当。综上，本院认为，原告与被告签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行。被告交付的房屋不符合合同约定，已构成违约，故原告主张解除合同于法有据，应予支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。原、被告虽在合同中约定按总房款的1%向原告支付赔偿金，但该赔偿金已不足以弥补原告之损失，故原告要求按市场价退房（实为返还房款和赔偿房屋增值损失），应予支持。被告应返还原告购房款474926元，并赔偿房屋增值损失659774元（1134700元-474926元），原告亦应向被告交还讼争房屋，双方应共同办理房屋产权及房屋占用范围的国有土地使用权过户手续，将涉案房屋产权及国有土地使用权过户至被告名下，由此产生的相关税费应由被告明发房地产公司承担。契税9498元、住宅专项维修资金13806元、权属登记费用和工本费170元，系原告因购买房屋所产生的费用，现因房屋质量问题致合同解除，上述费用应作为损失予以赔偿；原告主张物业费、公摊水电费和装修管理服务费6843元，该费用系原告合法占有房屋期间产生的费用，因房屋存在质量问题致房屋交付后原告一直未能使用房屋，且现因房屋质量问题致合同解除，故该费用亦应作为损失予以赔偿。开锁费260元，因被告原因支出的费用，该费用被告应予赔偿。上述损失合计690351元。原告已按房屋现有价值主张赔偿，故房屋空置损失系损失的重复计算，且没有法律依据，故不予支持。被告在法庭辩论终结后向本院递交反诉状，不符合法律规定，且其反诉请求也系其抗辩理由，故本院对被告的反诉请求未予受理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款的规定，判决如下：一、解除原告张立诚、郭自兰与被告明发房地产公司签订的《明发滨江新城三期》商品房预售合同；二、原告张立诚、郭自兰与被告明发房地产公司于本判决生效之日起三十日内共同办理浦口区滨江大道1号明发滨江新城318幢1单元2202室房屋产权和房屋占用范围的国有土地使用权过户手续，将上述房屋产权和国有土地使用权过户至被告明发房地产公司名下，办理上述手续所产生的相关税费由被告明发房地产公司负担；三、被告明发房地产公司返还原告张立诚、郭自兰购房款474926元、赔偿原告张立诚、郭自兰各项损失690351元，合计1165277元，此款于上述第二项所述手续办理完毕之日起七日内给付；四、原告张立诚、郭自兰于上述第三项款项付清之日起七日内向被告明发房地产公司交还位于浦口区滨江大道1号明发滨江新城318幢1单元2202室的房屋；五、驳回原告张立诚、郭自兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16804元、鉴定费24000元，合计40804元，由原告张立诚、郭自兰负担1648元，被告明发房地产公司负担39156元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 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