（2013）覃民初字第378号

裁判日期: 2013-08-13

公开日期: 2014-11-04

案件名称

覃民初字第378号覃初劲、覃泽晟、覃达晟诉贵港市七星山旅游度假区开发有限公司、龚道成、贵港市三江房地产开发有限公司、曹江山、刘冬英、姚志和、姚显能房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

法院

贵港市覃塘区人民法院

所属地区

贵港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

覃初劲,覃泽晟,覃达晟,贵港市七星山旅游度假区开发有限公司,龚道成,贵港市三江房地产开发有限公司,曹江山,刘冬英,姚志和,姚显能

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条，第三十九条第一款，第四十四条；《中华人民共和国合同法》：第七条，第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第三条

全文

广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院民事判决书（2013）覃民初字第378号原告覃初劲，男，44岁。原告覃泽晟，男，19岁。委托代理人覃初劲。原告覃达晟，男，15岁。法定代理人覃初劲。被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司。法定代表人龚道成。被告龚道成，男，51岁。被告贵港市三江房地产开发有限公司。法定代表人曹江山。被告曹江山，男，29岁。被告刘冬英，女，31岁。以上五被告共同委托代理人杨国强，男，48岁。被告姚志和，男，29岁。被告姚显能，男，41岁。原告覃初劲、覃泽晟、覃达晟与被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司、龚道成、贵港市三江房地产开发有限公司、曹江山、刘冬英、姚志和、姚显能房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月6日立案受理，依法组成由审判员方伟列担任审判长，人民陪审员黄奕召、覃仕志参加的合议庭，于2013年5月27日、2013年6月24日公开开庭进行了审理，书记员陈银梅担任法庭记录。原告覃初劲亦是原告覃泽晟的委托代理人和原告覃达晟的法定代理人，被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司、龚道成、贵港市三江房地产开发有限公司、曹江山、刘冬英的共同委托代理人杨国强，以及被告姚志和、姚显能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃初劲、覃泽晟、覃达晟诉称，2011年时，被告贵港市三江房地产开发有限公司的相关人员，以其建设的“贵港市七星山民俗旅游度假区”项目，向原告覃初劲推销所谓的“七星山旅游度假区产权商铺内部认购”。当时，被告��港市三江房地产开发有限公司、贵港市七星山旅游度假区开发有限公司分别作为七星山旅游度假区的建设商和开发商虽是两块牌子，实为一套人马，两公司的法定代表人都是姚显能。该两公司在经营中实有资金不足，以“七星山旅游度假区产权商铺内部认购”协议书来多方筹款和借款。原告覃初劲不知是圈套，从2011年6月13日起，就分别以其两个儿子覃泽晟、覃达晟的名义与被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司签订了两份“七星山旅游度假区产权商铺内部认购”协议书，买下了两个铺面。从2011年6月13日起，原告共向被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司及被告姚显能交款250000元。过后，被告没能建成交付所谓的商铺。原告为此多次找被告方，被告方在2012年3月26日给原告多人写下《还款承诺书》，承诺在当年6月底之前还清本息。到期后，被告方无法还款��息。后来，被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司的法定代表人由被告姚显能变更成了被告龚道成，龚道成、刘冬英、姚志和都是该公司的股东。被告贵港市三江房地产开发有限公司的法定代表人由姚显能变更为曹江山。现该两公司不正常经营，拖欠原告欠款不还，特请求法院判令七被告连带偿还欠款本金250000元，并从2011年6月13日起至还清欠款之日止，按每月2%支付欠款利息。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据材料：1、二份编号为DS：005、DS：006七星山旅游度假区产权商铺内部认购协议书，证明原告覃初劲以其两儿子覃泽晟、覃达晟的名义与被告方于2011年6月13日签订内部认购协议，向被告方购买两间商铺的事实；2、收据一份及中国银行取款和存款回单各两份，证明2013年6月13日原告向被告方付款250000元；3、贵港市工商行政管理局2013年2月5日出具的贵港市七星山旅游度假区开发有限公司、贵港市三江房地产开发有限公司《电脑查询单》以及《企业变更通知书》各一份，龚道成、曹江山、刘冬英、姚志和、姚显能等身份证复印件，证明被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司、贵港市三江房地产开发有限公司两公司实为一套人马，两块牌子，变更前两个公司的法定代表人都是姚显能，姚显能也是此两公司的大股东。变更后，贵港市七星山旅游度假区开发有限公司的法定代表人，由姚显能变更成了龚道成，龚道成、刘冬英、姚志和都是该公司的股东，龚道成是占该公司股份70%的大股东（注册资本3000万元），贵港市三江房地产开发有限公司的法定代表人，由姚显能变更成曹江山，曹江山是占该公司股份95%的大股东（注册资本1000万元）。变更前后两公司工商登记的电话号码都相同，都是0775-4386677，及龚道成、曹江山、刘冬英、姚志和、姚显能等人的身份情况；4、《贵港日报》2012年12月21日第4版，贵港市七星山旅游度假区开发有限公司、贵港市三江房地产开发有限公司，及原法定代表人姚显能刊登的两篇《公示》，证明贵港市七星山旅游度假区开发有限公司法定代表人由姚显能变更为龚道成，贵港市三江房地产开发有限公司法人由姚显能变更为曹江山，两公司固定电话均为：0775-438****，该两公司所有业务和相关事务均由新法定代表人处理；5、2013年1月22日姚显能给覃塘区委、区政府的《紧急申请书》，2012年12月19日姚显能等发给相关单位的《声明》，2013年1月23日《关于退还贵港市七星山旅游度假区开发有限公司东盟旅游城—贵港市七星山民俗旅游度假区项目履约保障金的会议纪要》，姚显能通过建行于2011年5月18日汇款壹佰柒拾万元，2011年6月20日汇款壹佰��拾万元到覃塘区财政账户的建行凭证各一份，《贵港日报》2013年1月29日第4版，贵港市七星山旅游度假区开发有限公司及原法定代表人姚显能刊登的《告示》，以上证明作为贵港市七星山旅游度假区开发有限公司、贵港市三江房地产开发有限公司两公司原法定代表人姚显能，为履行两公司与覃塘区人民政府、石卡镇西山村委签订的相关合同，已向覃塘区人民政府交纳相关款项叁佰万元，向石卡镇西山村委交纳相关款项叁拾万元，姚显能、龚道成（代理人杨国强）、曹江山、贵港市七星山旅游度假区开发有限公司、贵港市三江房地产开发有限公司等都对该款项主张权利，提出要求与相关部门确定该款项的用途的事实。被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司、龚道成、贵港市三江房地产开发有限公司、曹江山辩称，原告的诉讼请求只能是针对贵港市七星山旅游度假区开发有限公司，该公司是有限责任公司，对两原告的欠款只能由贵港市七星山旅游度假区开发有限公司自行承担，其他被告龚道成、贵港市三江房地产开发有限公司、曹江山不应承担清偿欠款的责任。被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司、龚道成、贵港市三江房地产开发有限公司、曹江山在举证期限内未向本院提供证据。被告刘冬英辩称，2012年8月17日，本人通过受让贵港市七星山旅游度假区开发有限公司股权，成为该公司的股东，之前系该公司的出纳。2011年6月13日，原告与贵港市七星山旅游度假区开发有限公司订立七星山旅游度假区产权商铺内部认购协议，约定由原告出资购买该旅游度假区里的两间商铺，原告依约履行了付款义务。后由于公司未能及时提供商铺，公司承诺返还本息给原告。原告与公司订立协议而由此产生的债务，依法由公司负担。��律未规定由股东直接承担连带责任，只有股东滥用股权给他人造成损害时才承担责任，原告要求本人承担连带责任没有法律依据。被告刘冬英在举证期限内未向本院提供证据。被告姚志和辩称，因注册成立一间新公司至少需两个股东，本人因与原法定代表人有亲属关系才被挂名成为该公司的股东，并不是该公司的实际股东，不享有该公司的权利，也依法不应承担该公司的一切义务，请依法驳回原告对本人的诉讼请求。被告姚志和在举证期限内未向本院提供证据。被告姚显能辩称，因财务和会计有特殊情况，对所欠原告250000元待本人和公司查证后落实。本人现已不是贵港市三江房地产开发有限公司、贵港市七星山旅游度假区开发有限公司的股东和法定代表人，没有权利参与两公司的一切事务和相关经营活动。虽然以前贵港市三江房地产开发有限公司作为“贵港市七星山旅游度假区”项目的建设商，贵港市七星山旅游度假区开发有限公司作为该项目的开发商，先后与贵港市覃塘区人民政府签订了《项目合同书》、《合作协议书》，进行该项目的开发、建设、运作和经营，也是本人个人的名义向覃塘区人民政府指定的帐户汇款300万元。后来，贵港市七星山旅游度假区开发有限公司的法定代表人由本人变更成了龚道成，龚道成是占该公司股份70%的大股东。贵港市三江房地产开发有限公司的法定代表人也由本人变更成曹江山，曹江山是占该公司股份95%的大股东。变更后，龚道成、曹江山接管两公司的债权债务和公司的一切事务和义务。原来以本人的名义汇出的各笔款项，龚道成、曹江山及其两个公司，他们都要主张权利，政府等相关部门也完全支持龚道成、曹江山及两个公司的主张，彻底排除本人的任何主张、要求和权利。现��人不承担该两公司的任何责任和义务，请依法驳回两原告的诉讼请求。被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据材料：1、关于贵港市三江房地产有限公司法定代表人姚显能请求督促市国土资源局尽快办理土地出让过户和三证给三江房地产公司的情况汇报一份，证明贵港市三江房地产有限公司的法定代表人已经变更为曹江山，本人已经没有权利干涉该公司的一切事务；2、第七届中国-东盟博览会项目合同书一份，证实七星山旅游度假区是由贵港市三江房地产有限公司与覃塘区人民政府签订合作协议的，但由于需在覃塘区缴税，所以在覃塘区成立贵港市七星山旅游度假区开发有限公司，两家公司原来实际是两块牌子，一班人马；3、贵港市七星山旅游度假区开发有限公司东盟国际旅游城-贵港七星山民俗旅游度假区项目合作协议书，证明贵港市七��山旅游度假区开发有限公司成立后，贵港市三江房地产有限公司以贵港市七星山旅游度假区开发有限公司的名义与覃塘区人民政府签订合作协议；4、信访回执单二份，证明本人并不是诈骗，一直努力包括通过信访解决问题；5、关于退还贵港市七星山旅游度假区开发有限公司东盟国际旅游城-贵港七星山民俗旅游度假区项目履约保障金的会议纪要一份，证明本人为履行两公司与覃塘区人民政府、石卡镇西山村委签订的相关合同，已向覃塘区人民政府交纳保障金300万元。经庭审质证，被告姚显能对原告提供的证据1、2、3、4、5的真实性没有异议；被告姚志和、贵港市七星山旅游度假区开发有限公司、龚道成、贵港市三江房地产开发有限公司、曹江山、刘冬英均表示其质证意见与被告姚显能的意见一致。原告对被告提供的证据1、2、3、4、5的真实性没有异议。本院审查��认为，原告提供的证据1、2、3、4、5与被告提供的证据1、2、3、4、5是客观、真实的，与本案有关联性，本院予以确认。综合以上证据的认定及原、被告双方在开庭时的陈述，本院确认以下法律事实：2010年10月20日，被告贵港市三江房地产开发有限公司与贵港市覃塘区人民政府签订项目合同书，协议由被告贵港市三江房地产开发有限公司投资35亿元在贵港市覃塘区建设贵港市七星山旅游度假区项目。2010年11月24日，被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司成立，其于2011年3月25日与贵港市覃塘区人民政府签订贵港市七星山旅游度假区项目合作协议书，协议由被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司拟投资35亿元在贵港市覃塘区石卡镇西山村建设七星山民俗旅游度假区项目。此时的贵港市三江房地产开发有限公司和贵港市七星山旅游度假区开发有限公司的法定代表人都是姚显能。该项目在开发过程中，被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司因资金困难，以产权商铺内部认购为名，收取预付款。原告覃初劲经人介绍，于2011年6月13日以其两个儿子覃泽晟、覃达晟的名义与被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司签订了编号为DS：005、DS：006两份七星山旅游度假区产权商铺内部认购协议书，该两协议分别约定被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司将位于贵港市七星山旅游度假区商铺2区1号和2区2号商铺地二套转让给原告覃泽晟、覃达晟，转让款分别为220000元、198000元，原告则向被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司支付预收商铺地办证款130000元、120000元，待证件办齐后再交清余款。协议签订后，原告在2012年6月13日向被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司支付250000元。后因各种原因，被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司未能继续进行开发七星山民俗旅游度假区项目。原告遂向被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司索还所交250000元款项，被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司于2012年3月26日给原告等多人写下《还款承诺书》，承诺在2012年6月底之前，返还原告本金，并从合同签订之日起至付款之日按月利率2%支付利息，如逾期按双倍利息计算。2012年8月17日，被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司由于股权转让，公司股东由姚显能、姚志和变更为龚道成、刘冬英、姚志和，法定代表人变更为龚道成。2012年8月20日，被告贵港市三江房地产开发有限公司由于股权转让，公司股东由姚显能、张琼开变更为曹江山、张琼开，法定代表人变更为曹江山。后被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司再没有返还过原告款项。原告遂于2013年3月6日向本院提起诉讼。另查明，被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司在2011年5月18日和2011年6月20日共向贵港市覃塘区人民政府交付履约保障金300万元，现该款存于贵港市覃塘区财政局。2013年1月23日，贵港市覃塘区人民政府经与贵港市七星山旅游度假区开发有限公司、贵港市三江房地产开发有限公司的代表及相关人员协商，双方同意解除在2011年3月25日签订的贵港市七星山旅游度假区开发有限公司东盟国际旅游城-贵港七星山民俗旅游度假区项目合作协议书和在2010年10月20日在东盟博览会上签订的项目合同书。本院认为，被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司之间在未取得所开发项目土地的国有土地使用证书，以及商品房预售许可证书及政府相关部门批文的情况下，而与原告签订的内部认购协议，已经违反了城市房地产管理法关于房地产转让和商品房预售的强制性规定，该协议依法应属无效��同。合同的双方当事人应各自返还取得对方的财产，被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司应返还所取得原告的商铺预付款250000元。原告没有对被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司是否具有房地产销售资格进行审核，本身存在一定过错，应对导致合同无效承担部分民事责任，故对其要求被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司按承诺书以月利率2%支付利息，不予全部支持，依法应以其向被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司支付款项之日即2011年6月13日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。由于与原告签订协议的是被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司，而被告龚道成、刘冬英、姚志和仅是该公司的股东或法定代表人，依公司法规定，有限责任公司是企业法人，以其全部财产对公司的债务承担责任，公司财产不足以清偿债务时，出��不足的股东在未缴出资范围内对公司债务承担连带责任，现未有证据证明公司财产不足以清偿公司债务，故原告要求被告龚道成、刘冬英、姚志和承担连带偿还责任，本院不予支持。而被告贵港市三江房地产开发有限公司并没有与原告签订协议，被告曹江山也仅是该公司的股东和法定代表人，均没有与原告之间产生民事法律行为，原告要求该两被告承担连带责任没有事实和法律依据，本院对该请求也不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条，第五十八条，《中华人民共和国公司法》第三条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司返还原告覃劲初、覃泽晟、覃达晟250000元及利息（从2011年6月13日起至本院指定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二、驳回原告覃初劲、覃泽晟、覃达晟的其他诉讼请求。本案受理费6610元，由被告贵港市七星山旅游度假区开发有限公司负担6000元，原告覃初劲、覃泽晟、覃达晟负担610元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未能按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费6610元，款汇至户名��：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：455101012001893；逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理审　判　长　　方伟列人民陪审员　　黄奕召人民陪审员　　覃仕志二〇一三年八月十三日书　记　员　　陈银梅微信公众号“”