（2013）金武民初字第252号

裁判日期: 2013-08-13

公开日期: 2014-06-08

案件名称

武义县履坦镇茶山村村民委员会与詹建焕、詹伟东等租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武义县人民法院

所属地区

武义县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

武义县履坦镇茶山村村民委员会,詹建焕,詹伟东,何英杰

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百一十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十七条

全文

浙江省武义县人民法院民事判决书（2013）金武民初字第252号原告（反诉被告）：武义县履坦镇茶山村村民委员会。法定代表人：陈岳武。委托代理人：潘伟萍。委托代理人：叶胜。被告（反诉原告）：詹建焕。被告（反诉原告）：詹伟东。被告（反诉原告）：何英杰。三被告（反诉原告）共同委托代理人：杨伟（特别授权代理），浙江浣纱律师事务所律师。原告武义县履坦镇茶山村村民委员会（以下简称“茶山村委会”）为与被告詹建焕、詹伟东、何英杰租赁合同纠纷一案，于2013年3月25日向本院起诉，本院于当日受理。詹建焕、詹伟东、何英杰于2013年4月3日向本院提出反诉，本院受理后，依法由代理审判员沈忆独任审判，于2013年5月2日、6月5日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告（反诉被告）茶山村委会法定代表人陈岳武及其委托代理人潘伟萍、叶胜，被告（反诉原告）詹建焕、詹伟东及其三被告（反诉原告）共同委托代理人杨伟到庭参加诉讼。第二次庭审时，原告（反诉被告）茶山村委会法定代表人陈岳武，被告（反诉原告）詹建焕及三被告（反诉原告）共同委托代理人杨伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茶山村委会起诉称：2007年3月8日，詹志萍与茶山村委会签订《租赁合同》并经公证，约定：由詹志萍租用由茶山村委会所有的机器、设备、厂房和场地，租赁期限为5年从2007年3月8日起至2012年3月8日止，租金共计2301900元；合同签订之日交纳履约保证金115000元，若有违约，没收履约保证金；如对本合同有争议向武义县人民法院起诉等内容。承租后詹志萍将租赁物使用权转让给詹建焕，詹建焕与詹伟东、何英杰三人于2008年合伙成立个体工商户即武义县茶山新型红砖厂（以下简称“红砖厂”），业主登记为詹建焕。现租赁物的租赁期限和红砖厂经营期限均已届满，经初步统计，三被告所经营的红砖厂未足额支付近百户农户的红砖。租赁合同到期后，原告多次催促三被告进行洽谈续租事宜，其均以种种理由拖延，不与原告进行财产交接，并让詹建焕之父詹旺留守红砖厂且拒不搬离其添置的机器设备，造成原告无法将机器、设备、厂房和场地继续向外出租，给原告造成一年租金损失达460380元。租赁期满后，原告曾向被告发函要求合同到期后妥善处理，2013年2月原告又向被告发函要求其抓紧撤离所有设备，后原告请评估机构评估，4月中旬向被告发函要求清理场地内的废砖，但被告均未履行。故诉请判令没收三被告交付的履约保证金115000元，赔偿损失460380元，合计575380元。被告詹建焕、詹伟东、何英杰答辩称：2007年3月8日，詹志萍与原告签订合同属实，被告已按合同约定交付了租金。在租赁期限届满之前，三被告因客观需要继续经营，曾两次向原告提出继续签订合同的书面申请，但原告由于内部原因，未给被告明确答复，故2011年12月以后三被告没有组织生产加工，场地及设备一直处于闲置状态。期间原告并未多次催促洽谈续租事宜，也不存在续租事实。原告诉称被告未与原告进行财产交接，由詹建焕之父詹旺留守也不属实。综上，原告要求没收履约保证金没有法律依据；三被告不存在违约，不应赔偿原告的租金损失。茶山村委会为证明自己主张向本院提交了如下证据：1、租赁合同公证书原件一份，证明三被告经营的红砖厂向原告租用机器、设备、厂房和场地的事实及合同的内容；2、个体工商户登记情况一份，证明三被告是武义县茶山新型红砖厂的实际业主。3、发票复印件六张，证明租赁给被告时变压器花费120000元左右，2013年3月6日重新安装花费73901元的事实。对证据1、2，被告质证认为真实性均没有异议，本院对证据1、2的真实性予以确认。对证据3，被告质证认为原告所提供的是复印件，真实性无法确认。本院认为证据3系复印件，被告不予认可，且跟本案争议的诉请无关，本院对此不予认定。詹建焕、詹伟东、何英杰未向本院提交任何证据。反诉原告詹建焕、詹伟东、何英杰起诉称：2007年3月8日，反诉被告与詹志萍订立租赁合同一份，约定将反诉被告砖瓦厂所有的厂房、场地、及机器设备等租赁给詹志萍，租期为5年，至2012年3月8日止。后詹志萍申请成立“武义县茶山新型红砖厂”，反诉原告以承包经营的方式取得红砖厂的实际经营权。为保障正常的经营生产，反诉原告添置了部分生产设备。经营至2011年11月左右，租赁期限将至，但尚有部分红砖未能交付客户，故反诉原告遂主动多次与反诉被告负责人联系协商相关事宜，要求延长租赁期限，并曾两次提出书面报告给反诉被告负责人，但反诉被告因内部矛盾原因，迟迟没有给反诉原告明确答复，既不表示同意延长租赁期限允许原告继续生产，也没表示不同意延长租期要求反诉被告清场撤离，因此茶山红砖厂自2011年底开始实际上一直处于闲置状态。2013年2月，反诉被告在没有给反诉原告任何通知情况下，将茶山红砖厂内包括反诉原告投资添置的机器设备在内的场地、厂房及设备出租给他人经营使用，并且将反诉原告购买并堆放在红砖厂内价值约15万元的泥土擅自交付他人制砖出售。综上，反诉原告认为，租赁期满后，反诉原告已及时提出要求延长租赁期限，并与反诉被告积极协商，但反诉被告因内部矛盾原因，迟迟不给反诉原告答复，导致反诉原告无法在承包期满后继续经营，造成了巨大损失。反诉被告在双方就租赁事宜尚未达成一致意见的情况下，没有通知反诉原告，就将反诉原告所有的武义县茶山新型红砖厂出租给他人经营，侵犯了反诉原告的合法权益。为此，请求判令反诉被告立即返还反诉原告放置于武义县茶山红砖厂内的机器设备；赔偿泥土损失15万元；返还已经交纳的履约保证金115000元。反诉被告答辩称：滞留在武义县红砖厂的机器设备，反诉被告已经多次电话通知甚至发函要求反诉原告搬离，并且有两次在履坦镇政府内进行了协商，反诉原告应当明知茶山村委会要将该场地、设备等发包。反诉原告未搬离的设备应向现在承租方要求返还，与反诉被告无关。反诉原告诉称因反诉被告内部矛盾原因未明确答复不属实，反诉原告提出续租时反诉被告已告知现在政策不允许续租，故未明确答复也并非反诉原告闲置不经营的理由。2013年4月20日，反诉被告通过快递向反诉原告发送合同终止函，就要求反诉原告进行交接。反诉原告未搬离的设备，反诉被告招投标之前就已将资产交由资产评估事务所进行评估，因此被告所有财产价值是可以明确的。反诉原告向本院提交了如下证据：1、《租赁合同》一份，证明合同第一条约定租赁期满之后乙方添置设备由乙方所有，故红砖厂内的一些设备所有权归反诉原告的事实；2、财产清单一份，证明反诉原告在生产经营期间因生产需要添置的机器设备及附属设施的事实。对上述证据，反诉被告质证认为证据1没有异议，证据2有异议，应当按照反诉被告提供的财产清单为准。本院对证据1的真实性予以确认，证据2系反诉原告自己所列，且反诉被告不予认可，故本院不予认定。反诉被告向本院提交了如下证据：1、财产清单（复印件）和资产评估报告书各一份，证明反诉原告添置的机器设备的价值，该财产清单是2012年履坦镇政府协商时由反诉原告提交，评估机构根据该份清单进行评估。2、合同终止函邮件详情单（复印件）一份，证明反诉被告通知反诉原告终止合同的事实。3、通知拆除并搬离机器设备的函（复印件）一份，证明为反诉原告利益着想，未强行拆除机器设备的事实；4、通知搬离红砖的函（复印件）及运单查询情况各三份，证明反诉被告要求反诉原告搬离废砖及进行交接的事实。对上述证据，反诉原告质证认为证据1中的财产清单是由三被告与詹志萍于2008年6月份列的，后因经营需要，反诉原告又添加了机器设备，故该份财产清单并不能作为认定反诉原告所有财产的依据；单方资产评估报告对反诉原告没有法律约束力，不能作为认定事实的依据，且本身也显失公平。对于证据2，反诉原告认为2012年4月20日邮件凭证是复印件，无法确认真实性，并不能证实终止函的内容，邮件凭证上詹建焕也并未签名。证据3，该函反诉原告并未实际收到，且反诉被告并未提供相应的凭证，即使是事实，也是在反诉被告提起诉讼之后发出的。证据4，该函有收到，但是在诉讼以后，不能达到其证明目的。本院对于证据1、4的真实性予以确认，至于是否可以作为财产返还的依据，将结合全案在本院认为部分综合予以认定。对于证据2、3，因其系复印件且反诉原告不予认可，本院不予认定。综上，本院认定本案事实如下：2007年3月8日，詹志萍与茶山村委会签订《租赁合同》一份，并经武义县公证处公证。该合同约定：由詹志萍租用由茶山村委会所有的机器、设备、厂房和场地；租赁期限为5年，自2007年3月8日至2012年3月8日止，租金共计2301900元；合同签订之日交纳履约保证金115000元，如无违约事项，且租赁期满，茶山村委会对资产清点完整无损，则于合同期满十五日内退回……等内容。2008年1月底，詹志萍将红砖厂的承包经营权转给詹建焕、詹伟东、何英杰，包括上述机器、设备、厂房和场地的租赁使用权，并由三人向茶山村委会交纳履约保证金115000元。2008年8月6日，三人合伙成立个体工商户--武义县茶山新型红砖厂，登记业主为詹建焕。租赁期限届满前，詹建焕、詹伟东、何英杰向茶山村委会书面提出延长租赁期限的报告，但双方未就续租事宜达成一致。租赁期限届满后，詹建焕、詹伟东、何英杰未与茶山村委会进行财产交接，也未将其所有的机器设备等搬离。2012年3月8日至2013年2月21日即合同期满后至茶山村委会再次发包期间，红砖厂一直由詹建焕之父詹旺看守。2013年2月21日，茶山村委会通过公开招投标将其所有的机器、设备、厂房和场地重新发包。发包前茶山村委会自行委托武义县天平资产评估事务所对詹建焕、詹伟东、何英杰所有的放置在红砖厂内的财产进行评估。2013年4月22日，该评估事务所出具评估报告书，认定七间职工宿舍、五间办公室、车库的重置价为81140元、补偿金额为51599元；鄂式破碎机1台，锤式破碎机1台，粉碎筛鼠龙式1台，大板车、进、出窑车39辆，制砖机组1台，5M输送皮带机10台，供土箱1台、高速对滚机1台，调泥缸1台，切坯机1台，煤渣机1台，1吨葫芦三角架1套，ZSK-6真空泵1台，电焊机（上海产）1台，乙炔瓶1只，Z516台钻1台，立式砂轮机1台，台虎钳1台，升降机1台，发电机1台，科龙空调1台，吊扇1把，排风扇4台，黄泥420立方米，煤渣176.4立方米等评估价值合计331104元。本案审理期间，詹建焕、詹伟东、何英杰对该评估结果不服，向本院提出重新评估鉴定的申请，本院委托金华市立盛资产评估有限责任公司评估，但詹建焕、詹伟东、何英杰逾期未预交资产评估费，该公司于2013年7月23日退回相关评估案卷资料。另查明，本案审理期间，茶山村委会委托代理人潘伟萍于2013年4月20日通过EMS邮政特快专递向詹建焕、詹伟东、何英杰邮寄了通知搬离红砖的函。至今，詹建焕、詹伟东、何英杰所有的机器、设备仍未搬离红砖厂。本院认为，茶山村委会和詹志萍间签订的租赁合同合法有效，后詹志萍经茶山村委会同意，将上述合同涉及的租赁物转租给詹建焕、詹伟东、何英杰，该租赁合同继续有效。后双方按照该合同继续履行相应的义务。合同到期前，詹建焕、詹伟东、何英杰向茶山村委会提交了续租报告，但双方未就续租事宜达成一致，故詹建焕、詹伟东、何英杰应当在租赁期限届满时搬离红砖厂。至茶山村委会重新发包之前，詹建焕、詹伟东、何英杰未将自己所有的机器设备搬离红砖厂，并一直占有该厂房，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故茶山村委会要求詹建焕、詹伟东、何英杰赔偿租金损失，于法有据，本院予以支持。本院认为损失可按双方签订的租赁合同约定的租金计算，为每年460380元，从合同期满之日起计算至茶山村委会将该厂房发包之日止（从2012年3月8日起至2013年2月21日止），为442721.59元。关于履约保证金，根据双方签订的合同约定“若乙方无违约事项，且租赁期满，甲方对资产清点无损，合同期满后15日内退回乙方；若乙方违约，没收履约保证金，给甲方造成损失超过履约保证金，超过部分另行赔偿。”现租赁期满后詹建焕、詹伟东、何英杰未搬离红砖厂已构成违约，应当由茶山村委会没收履约保证金，但该履约保证金应抵作赔偿损失，茶山村委会可就超出履约保证金部分的损失主张赔偿。詹建焕、詹伟东、何英杰的违约给茶山村委造成的损失为442721.59元，超出履约保证金327721.59元。综上，詹建焕、詹伟东、何英杰还应赔偿茶山村委会327721.59元。对于反诉部分，詹建焕、詹伟东、何英杰要求茶山村委会返还其所有的机器设备，但双方对应返还的财产清单及其价值存在争议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供相应的证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，负举证责任的当事人应承担不利后果。茶山村委会认为应当按照武义县天平资产评估事务所的评估报告确定的财产返还，詹建焕、詹伟东、何英杰认为上述评估报告遗漏部分财产，包括8辆进窑电瓶车、深井泵2台、大小水泵5台及评估报告中所列的未见物。本院认为，武义县天平资产评估事务所评估报告所依据的财产清单系经詹建焕、詹伟东、何英杰签字确认，其称在生产经营期间因生产需要添置了部分机器设备及附属设施，但该财产清单系其单方制作茶山村委会不予认可，本院不予支持。詹建焕、詹伟东、何英杰称评估报告遗漏部分财产，本院认为，茶山村委会与詹建焕、詹伟东、何英杰未进行财产清点，上述财产虽部分在财产清单中有列明，现均已无实物，詹建焕、詹伟东、何英杰未能提供其他证据证明其离开红砖厂时仍存在上述财产，茶山村委会也不予认可，故詹建焕、詹伟东、何英杰要求茶山村委会返还该部分财产，本院无法支持。综上，茶山村委会应按照武义县天平资产评估事务所评估报告中的财产予以返还。詹建焕、詹伟东、何英杰对武义县天平资产评估事务所的评估报告中部分资产评估价值有异议，认为深井110米是由其按每米100元打的；黄土价值包括采收费和运输费应为35000元；车间设备的辅助钢材料投入10万余元；页岩设备即评估明细表中的1、2项价值偏低，至少30万元。本院认为，詹建焕、詹伟东、何英杰对评估价值虽有异议但其未能通过重新鉴定确定该部分财产的价值，故该部分财产的价值仍按照武义县天平资产评估事务所的评估报告确定。詹建焕、詹伟东、何英杰主张泥土损失15万元，未提供相关证据证明，根据武义县天平资产评估事务所评估报告清查的黄泥数量为420立方米，故茶山村委应根据该报告确定的数量予以返还，若不能返还按照该评估报告确定的价值予以赔偿。综上，茶山村委会应返还詹建焕、詹伟东、何英杰的财产清单为：鄂式破碎机1台，锤式破碎机1台，粉碎筛鼠龙式1台，大板车、进、出窑车39辆，制砖机组1台，5M输送皮带机10台，供土箱1台、高速对滚机1台，调泥缸1台，切坯机1台，煤渣机1台，1吨葫芦三角架1套，ZSK-6真空泵1台，电焊机（上海产）1台，乙炔瓶1只，Z516台钻1台，立式砂轮机1台，台虎钳1台，升降机1台，发电机1台，科龙空调1台，吊扇1把，排风扇4台，黄泥420立方米，煤渣176.4立方米，上述财产如不能返还原物，则由茶山村委会按照武义县天平资产评估事务所的评估报告评估的相应价值予以赔偿。由詹建焕、詹伟东、何英杰建造的七间职工宿舍、五间办公室及车库，因无法返还，由茶山村委会根据武义县天平资产评估事务所的评估价格51599元支付詹建焕、詹伟东、何英杰。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告詹建焕、詹伟东、何英杰于本判决生效后10日内赔偿原告武义县履坦镇茶山村村民委员会327721.59元；二、反诉被告武义县履坦镇茶山村村民委员会于本判决生效后10日内返还反诉原告詹建焕、詹伟东、何英杰鄂式破碎机1台，锤式破碎机1台，粉碎筛鼠龙式1台，大板车、进、出窑车39辆，制砖机组1台，5M输送皮带机10台，供土箱1台、高速对滚机1台，调泥缸1台，切坯机1台，煤渣机1台，1吨葫芦三角架1套，ZSK-6真空泵1台，电焊机（上海产）1台，乙炔瓶1只，Z516台钻1台，立式砂轮机1台，台虎钳1台，升降机1台，发电机1台，科龙空调1台，吊扇1把，排风扇4台，黄泥420立方米，煤渣176.4立方米。上述财产如不能返还原物，则由反诉被告武义县履坦镇茶山村村民委员会按照武义县天平资产评估事务所的评估报告的评估价值予以赔偿；三、反诉被告武义县履坦镇茶山村村民委员会于本判决生效后10日内支付反诉原告詹建焕、詹伟东、何英杰七间职工宿舍、五间办公室及车库的价值，合计51599元；四、驳回原告武义县履坦镇茶山村村民委员会的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告詹建焕、詹伟东、何英杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4777元（已减半），由原告武义县履坦镇茶山村村民委员会负担2056元（已交纳），由被告詹建焕、詹伟东、何英杰负担2721元，限于本判决生效后10日内交纳；反诉案件受理费8093元（已减半），由反诉原告詹建焕、詹伟东、何英杰负担5645元（已交纳）；由反诉被告武义县履坦镇茶山村村民委员会负担2448元，限于本判决生效后10日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（本诉部分预交上诉案件受理费9554元，反诉部分预交上诉案件受理费16186元，款汇入金华市财政局。开户银行：农业银行金华市分行营业中心。汇入账号：19699901040008737，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。代理审判员　沈　忆二〇一三年八月十三日代书　记员　陶婧婧关注公众号“”