（2013）杭滨民初字第619号

裁判日期: 2013-08-13

公开日期: 2014-03-05

案件名称

浙江南都物业管理有限公司与银色港湾第二届业主委员会物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市滨江区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

浙江南都物业管理有限公司,银色港湾第二届业主委员会

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；《物业管理条例（2007年）》：第十二条第一款

全文

杭州市滨江区人民法院民事判决书（2013）杭滨民初字第619号原告浙江南都物业管理有限公司。法定代表人韩芳。委托代理人（特别授权）金丽迪、朱欣欣。被告银色港湾第二届业主委员会。负责人李仁浩。委托代理人（特别授权）周琦凯。原告浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都物业）诉被告银色港湾第二届业主委员会（以下简称银色港湾业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年3月25日立案受理，由代理审判员金炜适用简易程序独任审判，于2013年4月16日，7月16日公开开庭进行了审理。原告南都物业的委托代理人金丽迪，被告银色港湾业委会的委托代理人周琦凯到庭参加诉讼。本案现��审理终结。原告南都物业诉称：2002年12月25日，原告与杭州江畔人家房地产开发有限公司签订《杭州市“银色港湾”项目物业管理服务合同》，原告对银色港湾小区实行物业管理，委托管理期限自合同签订之日起至项目业主委员会成立之日。2008年2月27日，银色港湾业主委员会成立。原告一直按照物业管理服务合同的要求提供物业服务，银色港湾业主也按照前期物业服务合同的约定向原告支付物业管理服务费，但被告始终未与原告签订书面物业服务合同。2012年5月3日，在之江社区的主持和监督下，银色港湾小区对全体业主表决票进行开箱唱票统计，表决结果显示：占建筑总面积二分之一以上且占业主总人数二分之一以上的业主同意续聘原告作为物业服务企业，物业服务费上调0.2元／平方米·月，同时增加公共收益补贴50%（30万元）即每月2.5万元。2012年5月23日，被告��据业主大会的决议，将拟签的《物业管理服务合同》向全体业主进行公告。后被告却一直拖延未签订书面物业服务合同。2012年12月4日，12月28日，原告两次向被告发函，要求及时签订物业服务合同，并要求被告及时支付物业补贴费用；被告均置之不理。2013年1月30日，出于无奈，原告向被告发函，提出由于被告至今未与原告签订物业服务合同，原告将于2013年4月30日退出小区的物业服务工作，并依法办理移交工作。原告认为，双方虽未签订书面物业服务合同，但业主大会已作决议，同意续聘原告并上调物业服务费及增加公共收益补贴。原告全面履行了物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，被告有义务按照业主大会的决定向原告支付物业费补贴。故原告诉至法院，请求判令：1、被告按2.5万元／月的标准向原告支付自2012年6月1日起至2013年4月30日期间的物业费补贴27.5万元；2、本案的诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告申请变更诉讼请求为：被告按2.5万元／月的标准向原告支付自2012年7月1日起至2013年4月30日期间的物业费补贴25万元，本院予以准许。被告银色港湾业委会辩称：2008年2月27日，银色港湾业主委员会成立，前期物业管理服务合同终止。原告继续在被告处提供物业服务，双方仍然延续前期物业服务合同确定的权利义务。关于原告诉请的物业服务费上调0.2元／平方米·月并增加公共收益补贴50%（30万元）。虽然被告在之江社区的主持下曾经进行过投票表决，但广大业主对投票结果一直持怀疑态度。2012年12月28日，业委会进行了意见征询，并于2013年1月29日重新投票。结果显示同意续聘原告的业主不足总数的10%，因此被告无法续聘原告。被告认为，原告诉请的物业费上调，增加公共收益补贴以及续聘原告作为��业管理公司，以上表决结果都没有达到法定票数。同时，业委会公告是内部行为，不意味着已经作出了订立合同的意思表示。物业服务合同的草本确实公告过，但只是提交广大业主审议，不是对合同条款的认可。原告诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告南都物业为证明其主张的事实，向本院提交以下证据：1、杭州市“银色港湾”项目物业管理服务合同，证明2002年12月25日，原告接受杭州江畔人家房地产开发有限公司委托，对“银色港湾”实行物业管理，委托管理期限为合同订立之日起至业主委员会成立之日。2、业主委员会成立备案表，证明银色港湾第二届业主委员会依法成立并备案的事实。3、银港业委公（2012）1号公告；4、公告张贴照片；证据3、4证明银色港湾业委会公告全体业主，将以书面征求业主意见的形式召开业主大会��就是否续聘原告、物业费上调以及增加公共收益补贴事项进行表决。5、银色业委公（2012）3号公告，证明银色港湾业委会公告通知全体业主在2012年5月3日对业主大会表决票进行开箱统计。6、照片2张，证明在之江社区的主持和监督下，银色港湾全体业主的表决票现场开箱统计结果。7、银港业委公（2012）4号公告及公告张贴照片，证明被告于2012年5月6日对银色港湾小区业主大会的决议进行公示：经全体业主大会投票表决，占建筑物总面积二分之一以上且占业主总人数二分之一以上的业主同意续聘原告作为物业服务企业，物业费上调0.2／平方米·月，同时增加公共收益补贴50%（30万元），即每月2.5万元。8、银港业委公（2012）5号公告及张贴照片，证明2012年5月23日，原告起草了《银色港湾物业服务合同》，并由被告提交业主大会审议，合同中约定委托管理期限自2012��6月1日开始。9、致银色港湾业主委员会的函及寄送凭证；10、致银色港湾业主委员会的函；证据9、10证明原告两次向被告发函，要求及时签订物业服务合同并支付物业补贴。11、关于退出银色港湾物业服务的函及张贴照片，证明原告向被告发函，提出将于2013年4月30日退出小区的物业服务工作，并根据相关法律法规办理各项移交工作。12、银色港湾业主委员会公告，证明被告在新一届物业招聘中，也有公共收益补贴。13、银港业委会（2011）1号公告，证明被告自2012年1月28日收回滨盛路4293号玛尼亚美发店商铺的租赁权，由其负责招租。14、银港业委会（2011）3号公告，证明被告同意原告至2012年6月份发生的经营性亏损，由小区公共收益部分弥补；被告确认已于2011年12月15日与玛尼亚美发店正式签约，租期从2012年1月28日到2015年1月27日，年租金40万元。15、物业补贴费用从玛尼亚租金中支出的情况说明，证明被告同意根据银港业委会（2011）3号公告，应支付给原告的过渡期间每月补贴1.5万元以及期间小区设施设备维修产生的费用从玛尼亚收取的租金（物业代收的公共收益）中支付。16、房屋租赁协议，证明滨盛路4293号商铺由原告对外租赁给李洪场，期限自2007年1月28日至2012年1月27日。17、李洪场与蒋红艳签订的联营合同，证明滨盛路4293号商铺经营美容美发，期限从2010年3月27日至2012年1月27日。18、滨盛路4293号商铺“房屋租赁合同”补充协议，证明原告与李洪场约定滨盛路4293号商铺的营业内容改为美容美发，自2010年4月27日起租金增至16万元／年，次年递增6%，直至2012年1月27日止。19、中国建设银行互联网业务入账通知书；20、发票；证据19、20证明玛尼亚美发店于2011年2月27日支付2011年1月28日至2011年7月27日的商铺租赁费84800元。21、中国建设银行互联网业务入账通知书；22、发票；证据21、22证明玛尼亚美发店于2011年2月27日支付2011年7月28日至2012年1月27日的商铺租赁费84800元。23、特种转账贷方凭证2份，证明玛尼亚美发店于2012年6月1日、8月1日共向原告支付商铺租金20万元（系物业代收的公共收益）。24、银港业委会（2013）第19号公告；25、本次业主大会投票最终统计结果简表；证据24、25证明被告在物业公司的招投标过程中，对拟招聘的物业公司，公开承诺提供小区公共收益补贴。被告银色港湾业委会为证明其主张的事实，向本院提交以下证据：1、银港业委公（2013）12号公告；2、银港业委公（2013）16号公告及投票最终统计结果简表；证据1、2证明银色港湾业主对银港业委公（2012）4号公告的投票情况及结果持质疑态度，业委会在2012年12月8日、2013年1月29日通过意见征询��重新投票等方式显示续聘原告的选票不足所投表决票的10%，被告无法续聘原告。本院经开庭审理，对原、被告提交的证据认证如下：一、对原告南都物业提交的证据1、被告对证据1、2、3的三性均无异议。对证据4、5、6的真实性有异议，认为不是原件，无法确认照片中的真实场景。对证据7的真实性无异议，对证明对象有异议，认为是否续聘物业公司应当经三分之二以上业主通过，但统计结果只有438票，且样票上没有“大多数票数”选项，没有达到法定票数。对物业费上调和公共收益补贴，377票不能认为是大多数票数，以上两个表决事项都没有通过。对证据8的真实性无异议，证明对象有异议，不能证明被告同意按照物业管理合同的条款签订合同，对照片的真实性有异议。本院认为，以上公告内容能够相互印证，照片能够证明公告公示情况，被告提出异议却未举证证明，本院对以上证据的真实性均予以确认。2、被告对证据9、10的真实性有异议，认为其没有收到。对证据11、12的真实性无异议，对证据12的证明对象有异议，认为不能证明待证事实。本院经审查，对以上证据的真实性予以确认。3、被告对证据13的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为与本案无关。对证据14的真实性、关联性无异议，合法性有异议，认为业委会的公告内容超越了业主大会授予的权限，被告不予认可。对证据15的真实性无异议，合法性、证明对象有异议，只有前届业委会四位成员签字，没有业委会盖章，无法说明是业委会意志。本院对以上证据的真实性予以确认。4、被告对证据16-22的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为与本案无关。本院认为，以上证据和本案无直接关联，对其证明效力不予确认。5、被告对证据23的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为玛尼亚美发店已经向本届业委会支付了租金。本院对其真实性予以确认。6、被告对证据24、25的真实性无异议，关联性有异议，认为被告同意给予新物业公司的待遇不等于同意给予原告同样的待遇，且原告在周边小区的收费标准比被告低，但提供的物业服务不及其他小区。本院对其真实性予以确认。二、对被告银色港湾业委会提交的证据原告对证据1、2的证据三性均有异议，认为原告不知情，2012年12月12日的公告中发放征求表的数量没有达到法定要求；即使两份公告真实，对侵犯业主权益的行为，只能向法院起诉，不能私下组织业主重新投票推翻业主大会的决议。本院认为，该公告有原件核对，本院对其真实性予以确认。根据上述有效证据及到庭当事人在庭审中的陈述，本院确认事实如下：2002年12月25日，原告与杭州江畔人家��地产开发有限公司签订了《杭州市“银色港湾”项目物业管理服务合同》，原告对银色港湾小区实行物业管理，期限自合同签订之日起至业主委员会成立之日止；物业服务费标准：多层0.95元／平方米·月，小高层、高层1.55元／平方米·月（含能耗），并约定了其他权利义务。2008年2月27日，银色港湾业主委员会成立；2011年9月28日，银色港湾第二届业主委员会成立。南都物业为银色港湾小区提供物业服务，但双方始终未签订新的书面物业服务合同。因物价上涨，用工成本提高等原因，南都物业提出在2011年12月底，如不能达成物业费涨价的共识，将退出银色港湾小区的物管服务工作。因半数以上的业主反对涨价，业委会开始筹备物业服务企业的咨询招标工作，并与南都物业确定了过渡期共识：“南都物业继续在原有物业费标准的前提下，继续为本小区服务至2012年6月��。南都物业在此期间发生的经营性亏损，由小区公共收益部分弥补”，并发布了银港业委公（2011）3号公告。其后，《关于银色港湾2011年3号公告中物业补贴费用从玛尼亚租金中支出的情况说明》，明确“过渡期间每月补贴1.5万元以及期间小区设施设备维修产生的费用从玛尼亚收取的租金（物业代收的公共收益）中支付”。该情况说明有时任业委会主任、副主任等4人签名确认（业委会成员共5人）。2012年4月14日，银色港湾业委会发布公告，将以书面征求业主意见的形式召开业主大会，就是否续聘原告、物业费上调和增加公共收益补贴事项进行表决，并明确了投票时间、表决程序、表决规则等事项。业主大会表决投票后，2012年5月3日，在之江社区的监督下，银色港湾小区进行开箱统计表决结果；5月6日就统计结果发布银港业委（2012）4号公告，公告认为本次业主大会��“是否续聘南都物业”以及“物业费上调0.2元／平方米·月，同时增加公共收益补贴50%（30万元）”的表决意见已经占建筑物总面积二分之一且占业主总人数二分之一以上的业主同意；抄送：滨江区建设局城管科及浦沿街道之江社区。2012年5月23日，银色港湾业委会发布银港业委（2012）4号公告，公布了拟签订的《银色港湾物业服务合同》等，抄送：浦沿街道之江社区及南都物业。后因业委会调整、内部意见分歧等原因，一直未能签订书面物业服务合同。2012年12月4日、2012年12月28日，南都物业分别向银色港湾业委会发函，要求及时按照业主大会的决议签订物业服务合同。2013年1月30日，南都物业发函，因被告至今未签订物业服务合同，将于2013年4月30日退出小区的物业服务工作并办理移交工作。2013年4月30日，南都物业退出银色港湾小区。另查明：根据2012年12月8日的意见征询结果，银色港湾业委会召集召开了临时业主大会，于2013年1月29日公告了投票结果，续聘南都物业票数不足。此后，通过公开招投标的形式确定了新的物业管理公司，其物业服务价格中亦包含有公共收益补贴。本院认为：2008年2月银色港湾业主委员会成立后，《杭州市“银色港湾”项目物业管理服务合同》期限届满，双方虽未签订新的物业服务合同，但南都物业继续为银色港湾小区提供物业服务，仍构成事实物业服务合同关系。双方均应依法履行各自权利义务。关于原告诉请的每月2.5万元的公共收益补贴；本院认为：第一、业主大会决议显示：“续聘南都物业”以及“增加公共收益补贴50%（30万元）”的表决意见已经占建筑物总面积二分之一且占业主总人数二分之一以上的业主同意。该决议内容进行了公告，在小区公告栏张贴，并抄送了滨江区建设局城管科及浦沿街道之江社区。银港业委（2012）4号公告公布了拟签订的《银色港湾物业服务合同》，并抄送南都物业。南都物业作为同在小区提供物业服务的公司，完全有理由接收并知悉与其利益密切相关的业主大会决议。该业主大会的决议内容应为合法有效，对业主具有约束力。第二、因经营亏损等原因，南都物业原定于2011年底退出小区物管服务工作。经双方协商，确定了给予公共收益补贴以弥补经营性亏损的过渡期方案。在过渡期结束之后，南都物业完全是在公共收益补贴的信赖下才同意继续提供服务的。虽然因银色港湾业委会的原因导致未能签订书面物业服务合同，但南都物业对此无过错并继续提供了物业服务，履行了合同义务；而业委会予以接受并无相反表示。因此，综合业主大会的决议，公告公示情况，南都物业的信赖利益，以及诚实信用及公平合理的原则，本��确认关于增加公共收益补贴的事实物业服务合同依法成立。过渡期后（2012年7月1日至2013年4月30日）的公共收益补贴应当按照业主大会决议确定的每月2.5万元的标准支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第十二条之规定，判决如下：被告银色港湾第二届业主委员会于本判决生效之日起十五日内支付原告浙江南都物业管理有限公司2012年7月1日至2013年4月30日期间的物业费补贴人民币25万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5050元，减半收取2525元，由被告银色港湾第二届业主委员会负担。原告浙江南都物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内来本院退费；被告银色港湾��二届业主委员会于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78702011307282）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币5050元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。代理审判员　　金炜二〇一三年八月十三日书　记　员　　金菁来自：