（2013）沈和民二初字第00433号

裁判日期: 2013-08-13

公开日期: 2015-12-25

案件名称

张汉与辽宁李世房地产开发有限公司、王学军等合同纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市和平区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张汉,辽宁李世房地产开发有限公司,王学军,李冰

案由

确认合同效力纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

沈阳市和平区人民法院民事判决书（2013）沈和民二初字第00433号原告张汉，男，××年××月××日出生，汉族，：×××2138。委托代理人礼黎，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。被告辽宁李世房地产开发有限公司。法定代表人陈雷，系该公司经理。委托代理人陈冬雪，女，××年××月××日出生，汉族，系该公司工作人员。被告王学军，女，××年××月××日出生，汉族，：×××0029。委托代理人姜春光，系辽宁光杰律师事务所律师。被告李冰，男，××年××月××日出生，汉族，现羁押于沈阳市和平区看守所。委托代理人曹英魁，系辽宁正直律师事务所律师。原告张汉与被告辽宁李世房地产开发有限公司（以下简称“李世公司”）、王学军、李冰确认合同效力纠纷一案，原告于2013年1月16日向本院起诉，本院受理后，依法由本院审判员程惠华担任审判长，与审判员齐波、人民陪审员路宏组成合议庭，于2013年4月23日公开开庭进行了审理，原告张汉委托代理人礼黎，被告辽宁李世房地产开发有限公司委托代理人陈冬雪、被告王学军委托代理人姜春光、被告李冰委托代理人曹英魁到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论后，现已审理终结。原告张汉诉称：原告张汉与被告辽宁李世房产开发有限公司于2004年7月8日签订了关于沈阳市和平区营口东路xx号房屋的商品房买卖合同，并于2004年7月8日在沈阳市房产局办理合同备案登记手续，随后，原告应被告李冰的建议口头委托被告李冰帮助办理商品房买卖合同的备案登记及该处房屋的对外出租事宜。2006年9月4日，被告李冰在未经原告同意的情况下，将上述房屋以316万元的价格转让给被告王学军，并采用非法手段将原告与被告辽宁李世房产开发有限公司签订的商品房买卖合同的买受人变更为被告王学军，由被告王学军与辽宁李世房产开发有限公司重新签订商品房买卖合同并办理了合同备案登记手续、被告李冰非法转让上述房产后，继续欺骗原告该房屋仍在出租状态，直到2011年末，原告方知上述房屋已被非法转让。根据合同法的相关规定，被告李冰在未经原告同意的情况下擅自转让原告合同上权利的行为（该行为的表现形式即被告辽宁李世房产开发有限公司与被告王学军签订的商品房买卖合同）应属无效，原告对此亦表示明确反对。因此，请求法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院依法确认被告辽宁李世房产开发有限公司与被告王学军签订的商品房买卖合同（合同编号：0378-02035-123）无效；2、本案诉讼费用由三被告承担。被告辽宁李世房产开发有限公司辩称：一、原告申请确认的合同实质上是按房产局的要求提供的程序性必备要件，李世公司并非商品房买卖合同的实际当事人。本案待确认效力的买卖合同的实际交易双方为张汉与王学军，承载的意思表示是张汉拟将其所有的位于营口东路xx号房产卖给王学军，李世公司与王学军签订的商品房买卖合同是为协助张汉实现卖房目的，确保房屋备案到王学军名下而向房产局提供的程序要件、必要文书。二、因为并非合同实际当事人，因此李世公司在张汉卖房的过程中并没有获得任何利益。张汉与李世公司签订购房合同并交纳房款后，李世公司即为其办理了合同备案并将房屋交给张汉占有使用，李世公司已经完成了约定的义务。王学军取得房屋是张汉的代理人李冰交付给买方的，王学军的购房款也没有支付给李世公司，而是直接支付给张汉的代理人李冰，整个交易行为是在张汉的代理人与王学军之间发生，李世公司只是充当提供必要登记备案要件的角色，因此李世公司不应当承担与合同效力有关的任何责任。三、正因为李世公司并非交易的一方也并非合同的实际当事人更没有因为房屋交易行为获得任何利益，因此李世公司也并非是本案适格的被告，应为本案的第三人。四、本案已经超过诉讼时效。根据原告的妻子刘庆岩报案时的陈述，其于2010年5月24日就已经知道房屋被李冰卖给其他人，但其作为房屋的实际权利人，并没有采取积极有效的方式去核实房屋的权属情况，也没有采取其他有效的途径去保护自己的权利。二年后，张汉申请确认合同无效，其起诉的根基是认为李冰擅自处分财产，侵犯他的合法权益。根据民事诉讼法中关于诉讼时效的规定，公民知道其权利受到侵犯，提起诉讼的期限为2年，超过则不予保护。结合本案，张汉2010年5月就知道其权益收到侵犯，最迟应于2012年5月提起诉讼，现张汉于2013年1月提起诉讼显然已经超过法律保护时限。被告王学军辩称：1、王学军与李世公司签订商品房买卖合同的时候，该房产在沈阳市房地产权属登记中心是备案在马桂芝名下，与原告无关；2、王学军与李世公司签订的商品买卖合同程序合法，王学军根据李世公司的旨意将购房款交给李冰，李冰将该房产交给了王学军，现该房产已由王学军使用七年，该房产在2006年11月3日经沈阳市房地产权属登记中心审核已经备案在被告王学军名下，属于初始登记，对外具有公示效力，因此原告请求确认被告王学军与李世公司签订的商品房买卖合同无效没有任何法律依据，请求驳回其诉讼请求。被告李冰辩称：被告王学军和被告李冰素不相识，李冰张贴广告要出售房屋，李冰并没有说房是谁卖，李冰说这个房子是李世公司的，要买可以给介绍，并没有说代理张汉买卖房屋，以及向马桂芝抵押贷款，被告王学军是到李世公司签订的合同，购房款是先交到李世公司，李世公司授意交给李冰，被告李世房产和被告王学军的房屋买卖合同是合法有效的，被告王学军是善意取得，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告李冰与原告张汉（妻子刘庆岩）系朋友关系。2004年7月，在李冰的介绍下，刘庆岩以其丈夫张汉的名义，以总价1124.08万元的价格购买李世集团开发的沈阳市和平区北三经街xx号甲6、营口东路xx号（合同约定价款316万元）、营口东路25号三处门市房，并在沈阳市房地产权属登记中心办理了营口东路xx号、营口东路25号二处门市房购房合同的备案登记手续。本案争议的房产为位于和平区营口东路xx号门市房。2004年7月8日，原告张汉与被告李世公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告李世公司开发的位于沈阳市和平区营口东路xx号1-2层门市房屋。该合同约定了该商品房总价款为3，160，000元，建筑面积为687.84平方米，同日办理了备案登记。2005年6月1日，被告李冰伪造授权委托书，内容是“受托人李冰代理出租或出售三经街10甲6号、营口东路xx号、营口东路25号三处商业网点及办理上述三处商业网点备案及房屋产权证手续。委托期半年，从2005年6月1日至2005年12月31日”。2006年7月4日，被告李冰将该门市房抵押给马桂芝用于个人借款100万元，2006年7月11日，被告李世公司为沈阳市房地产交易中心出具关于撤销商品房买卖合同备案登记的情况说明，写明因买受人变更撤销张汉的备案登记，沈阳市房地产交易中心撤销张汉的备案登记，变更为马桂芝备案登记。2006年10月2日，被告王学军与被告李世公司签订商品房买卖合同，合同约定李世公司将位于沈阳市和平区营口东路xx号1-2层门市房出售给被告王学军，商品房的总价款为316万元，同日被告李世公司为王学军开具商品房销售统一发票，记载的金额为316万元。2006年11月2日，马桂芝与王学军签订转让协议一份，约定马桂芝将位于沈阳市和平区营口东路xx号1-2层，面积687.84平方米，转让给王学军，转让金额为叁百壹拾万元，经办人为李冰。2006年11月3日在被告李世公司的工作人员赵玉广及李冰、马桂芝的协助下，在沈阳市房产局办理了买方为王学军的合同备案手续。被告王学军分九次给付李冰购房款合计310万元。2006年11月6日王学军交纳房产转让手续费79，000元，2007年9月11日交纳契税135，564元，同日下发契税证，2011年11月7日交纳共用设施设备专用维修基金39，550.80元，11月10日交纳专项维修基金39，550.80元。2006年10月1日李世公司为被告王学军出具该房产商品房准住通知书，被告王学军占有使用至今。2012年2月6日和平公安分局北市派出所询问笔录记载，王学军陈述是按着广告联系电话跟李冰联系的，在电话中李冰说是房主，并实地查看了房屋，并在李冰的带领下到被告李世集团办理相关房屋买卖的手续。另查，被告李冰因本案涉诉房产及原告的其他房产犯诈骗罪，被沈阳市中级人民法院判处无期徒刑。上述事实，有（2012）沈刑二初字第34号民事判决书、王学军与被告李世集团签订的商品房买卖合同、张汉与被告李世集团签订的商品房买卖合同、北市派出所的询问（讯问）笔录、鉴定书、收条、（2013）辽刑二终字第7号、关于撤销商品房买卖合同备案登记的情况说明、销售发票、契税完税证及契税证、商品房准住通知书、转让协议、维修基金收据、行政事业性收费专用收据等证据在卷为证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告主张被告王学军与被告李世公司签订的合同是无效合同，应提供证据证明。同时根据法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案的实际情况是，首先，被告李冰因个人原因向马桂芝借款，在2006年7月4日将营口东路xx号门市房抵押给马桂芝，并在李世公司的配合下，于7月11日将张汉的备案登记变更为马桂芝备案登记，该登记具有对外公示的效力，被告王学军对于备案在马桂芝名下以前的情况并不知情。同时根据被告王学军在刑事案件询问笔录中的陈述，王学军是通过广告与李冰联系的，在李冰自称房主的情况下，到李世集团及涉案房屋所在地查看后，与被告李世公司于2006年10月2日签订商品房买卖合同。在合同签订后，办理备案登记的过程中，李世公司及李冰均积极配合，在涉案房产的备案人为马桂芝的情况下，王学军又与马桂芝签订转让协议，可以认定被告王学军在商品房买卖过程中已经尽到善意购买人的合理的注意义务。其次，王学军在购房后，陆续给付李冰购房款310万元，与张汉与被告李世公司签订的商品房买卖合同约定的价款316万元相近，可以认定被告王学军已经支付合理对价。再次，该房屋已经交付被告王学军使用，现一直由王学军占有使用，而原告没有提供涉诉房屋已经交付其使用的证据。被告王学军的行为应属善意取得。关于李世公司提出的其不应当承担与合同效力有关的任何责任的抗辩，本院认为，被告李世公司根据被告李冰伪造原告张汉签名的授权委托书，在其明知该房产为张汉购买的情况下，与王学军签订商品房买卖协议，开具发票，同时协助办理备案登记的更名过户手续，可以认定被告王学军后与被告李世公司之间形成的商品房买卖关系。故本院对被告李世公司这一抗辩不予采信。对于李世公司关于李世公司并非交易的一方也并非合同的实际当事人，更没有因为房屋交易行为获得任何利益，因此李世公司也并非是本案适格的被告，应为本案的第三人的抗辩。因李世公司就同一标的物先后与张汉与被告王学军签订了两份合同，原告请求的确认合同效力之诉，依法将同一标的物的出卖人列为被告并无不当。故本院对被告李世公司这一抗辩不予采信。对于李世公司关于本案已经超过诉讼时效的抗辩。根据相关法律规定，“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”。原告所主张的是涉及物权所有权的合同效力确认之诉，而并非债权请求权之诉，其最终目的是实现物权请求权，诉讼时效制度只适用于债权请求权，不适用于物权请求权。故本院对被告李世公司关于本案原告起诉超过法定诉讼时效的抗辩不予采信。对于被告李冰关于被告李世公司与被告王学军签订的商品房买卖合同合法有效，属于善意取得的抗辩，本院予以采信。综上，被告王学军已占有使用涉案房屋6年之久，在交易的过程中并无恶意，且已交纳购房款及各项费用，同时已经过备案，可以视为被告王学军实际上已取得了涉案房屋的所有权。虽然被告李冰因本案涉诉房产及原告的其他房产犯诈骗罪，被沈阳市中级人民法院判处无期徒刑，但原告主张被告李冰在未经原告同意的情况下擅自转让原告合同上权利的行为（即被告辽宁李世房产开发有限公司与被告王学军签订的商品房买卖合同）无效，无事实及法律依据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：驳回原告张汉的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告张汉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　程惠华审　判　员　　齐　波人民陪审员　　路　宏二〇一三年八月十三日书　记　员　　郭　丹本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关注公众号“”