（2013）浙绍民终字第449号
裁判日期: 2013-08-13
公开日期: 2014-06-04
案件名称
章尧祥诉茹九华、王月珍等房屋买卖合同纠纷一案民事二审案件判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
茹甲,王某某,马某某,茹乙,章某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙绍民终字第449号上诉人（原审被告、反诉原告）茹甲。上诉人（原审被告、反诉原告）王某某。上诉人（原审被告、反诉原告）马某某。上诉人（原审被告、反诉原告）茹乙。上述四上诉人之共同委托代理人（特别授权代理）郭某、谢某某。被上诉人（原审原告、反诉被告）章某某。委托代理人（特别授权代理）孔某某。委托代理人（特别授权代理）杜某某。上诉人茹甲、王某某、马某某、茹乙因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省越城区人民法院（2012）绍越民初字第3552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年5月6日公开开庭进行了审理。上诉人茹乙及委托代理人谢某某，被上诉人章某某及委托代理人孔某某、杜某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：茹甲和王某某、马某某、茹乙分别系母子、夫妻、父子关系。章某某母亲与马某某系姐妹。1988年9月，以茹甲为户主，王某某、马某某、茹乙为家庭成员，申请获批宅基地及在该宅基地上建造二层楼房二间，后实际在该宅基地上（宗某号1-2-18-194）建造三层楼房二间。后因茹甲一家另有房屋居住，欲将上述房屋出卖给章某某。经协商，2000年7月16日，茹甲与章某某签订绝卖房屋协议书一份，约定将上述房屋（包括后头小屋、前面道地空地在内）以人民币70000元价格绝卖给章某某；协议还对具体事项进行了约定。协议签订当天章某某一次性支付购房款70000元。2001年3月，章某某向税务部门缴纳了契税后取得上述房屋的所有权证。2010年8月3日，茹甲、王某某、马某某、茹乙向该院起诉要求确认绝卖房屋协议无效、讼争房屋归其所有并自愿归还房款70000元。该院作出判决后，经上诉，绍兴市中级人民法院裁定撤销原判，发回重审。2011年9月26日，该院作出（2011）××民重字第××号民事判决书，判决绝卖房屋协议无效，讼争房屋归茹甲、王某某、马某某、茹乙所有，茹甲、王某某、马某某、茹乙应于判决生效之日起三十日内返还章某某70000元。经上诉，绍兴市中级人民法院判决维持原判。现经评估，讼争房屋及附属物的价值为761860元。原审判决认为：关于本诉部分：双方签订的绝卖房屋协议书已被生效法律文书确定为无效合同。根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方甲此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方对房屋买卖合同无效均有过错，根据本案实际，被告方应承担主要过错责任。讼争房屋及附属物的价值为761860元，减去房屋买卖款70000元，升值691860元即为原告的损失，根据过错责任，该院酌情确定被告方承担该损失的85%，即588081元。原告要求四被告赔偿该部分损失，理由正当，该院予以支持；原告要求四被告赔偿其他损失，该院不予支持。四被告的辩解意见，于法无据，该院不予采纳。关于反诉部分：一、反诉原告要求反诉被告支付房租费134000元并提出评估申请，因反诉原告将讼争房屋出卖并交付给反诉被告后获得房款对价，反诉被告居住该房屋具有合同基础，故反诉原告要求反诉被告支付房租费，没有相应依据，该院不予支持，对其房租费评估申请亦不予准许；二、反诉原告要求反诉被告赔偿樟树款人民币20000元，因反诉原告不能证明樟树系其出卖时存在且反诉被告损坏樟树，故该院对此请求不予支持，对其樟树价值评估申请亦不予准许；三、反诉原告要求反诉被告将厕所（男女各一间）恢复原状（或以评估为准），因反诉原告不能证明房屋出卖时有该厕所，故该院对此请求不予支持，对其评估申请亦不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告茹甲、王某某、马某某、茹乙应于判决生效之日起三十日内赔偿给原告章某某损失人民币588081元；二、驳回原告章某某的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告茹甲、王某某、马某某、茹乙的反诉请求。如果未按判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5709元，由原告负担869元，四被告负担4840元；反诉案件受理费减半收取1690元，由四反诉原告负担；均于判决生效后三十日内结清。上诉人茹甲、王某某、马某某、茹乙不服原审判决，提出上诉称：一、原审对于某致买卖合同无效的责任划分不当，上诉人是地地道道的农民，对于买卖农村房屋是否违反国家法律政策全然不懂，不应承担无效买卖85%的过错责任。二、根据《合同法》第五十六规定该买卖协议自始无效，讼争房屋在法律上一直是上诉人而非被上诉人的，故原审法院判决上诉人赔偿被上诉人讼争房屋十几年的升值款显然是错误的。三、原审判决剥夺了上诉人的司法鉴定申请权，原审法院对于上诉人的三个司法鉴定申请都不予准许存在明显错误。综上，请求依法撤销原判，发回重审或改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人章某某答辩称：一、本案买卖协议的签订，是双方真实意思表示，该合同签订至今已10多年了，上诉人提起无效之诉，纯属利益驱动，不符合诚实信用原则。在绝卖协议中也明确约定，任何一方不得单方违约，否则应承担一切经济损失，若遇外来干涉，由上诉人承担与被上诉人无涉，故原审法院判决由上诉人承担85%的过错责任是合理、正确的。二、被上诉人是善意购买上诉人房屋，在合同被确定无效之前，被上诉人可以信赖该合同可以正常某某，履行以后可以获得房屋的增值利益，故上诉人应赔偿被上诉人该增值损失。三、上诉人要求被上诉人赔偿樟树、厕所的损失，但被上诉人并未提供证据证明存在樟树及厕所的事实。对于房租损失的鉴定，因为上诉人要求被上诉人承担支付租金的义务是没有道理的，故原审法院对其鉴定申请均不予准许是正确的。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。双方当事人在二审中均未提供新的证据。本院经二审审理查明的事实与原审法院认定的一致。本院围绕上诉请求和理由审理认为，本案的争议焦点为：一、原审法院对买卖合同无效的过错责任划分是否正确；二、原审关于讼争房屋升值款的处理是否正确；三、本案原审审理程序是否合法。关于第一个争议焦点，本案上诉人茹甲与被上诉人章某某于2000年7月16日签订的绝卖房屋协议书，系双方当事人的真实意思表示，但因违反国家法律，于2012年6月25日被生效法律文书确定为自始无效。原审法院根据案件实际，认定由上诉人承担合同无效的主要过错责任，并酌情确定由上诉人承担85%的过错责任，被上诉人承担15%的过错责任。上诉人认为合同签订时，双方均是地地道道的农民，对国家的相关法律政策，并不了解，故本案不存在卖方过错大，买方过错小的问题。本院认为，在讼争绝卖协议签订时，双方真实的表现出一方愿卖，一方愿买的意思表示，且在绝卖协议中约定：“本协议双方签名盖章后生效，任何一方不得单方违约，否则应承担一切经济损失，若遇外来干涉由甲方（上诉人茹甲）承担与乙方（被上诉人章某某）无涉”，即表明上诉人茹甲在协议中承诺保证合同履行，并愿意承担房屋买卖的更多风险责任。虽该绝卖协议自始无效，但在协议签订后，被上诉人于2001年3月办理了讼争房屋的产权证，且在之后的10余年间，一直占有、使用该房屋，表明其在上述买卖合同事实履行过程某已产生了对合同的信赖利益。故原审法院在综合考虑本案实际的基础上，酌情确定由上诉人承担85%的过错责任，应属正确、合理，本院予以支持。关于第二个争议焦点，本案讼争房屋，经原审法院委托有资质的评估机构评估，房产的评估价格为761860元，减去该房屋的买卖款70000元后，691860元为房屋的升值款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，应该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方甲此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”之规定，原审法院依照各自过错，判令上诉人承担588081元（691860元＊85%）损失赔偿款，应属正确。关于第三个争议焦点，关于上诉人提出的对于讼争房屋13年租金的鉴定申请，本院认为，本案房屋绝卖协议签订后，被上诉人交付购房款，上诉人交付房屋，合同事实上已开始履行，被上诉人作为买受人，基于对合同的信赖，在未得知合同自始无效的前提下，享有对讼争房屋的居住权，故原审法院认为上诉人要求被上诉人支付房租的请求，没有相应依据，对上诉人房租费的鉴定申请不予准许，应属正确。关于上诉人提出的对于讼争房屋院子内的樟树及厕所的鉴定申请，本院认为，根据“谁主张，谁举证”的证据规则，上诉人要求对上文所述樟树及厕所进行价格鉴定，需举证证明在讼争房屋出卖时，存在樟树及厕所的事实。但本案在一、二审诉讼过程某，上诉人并未提供有力证据证明在讼争房屋出卖时存在樟树及厕所的事实，故原审法院对其提出的该两项鉴定申请不予准许，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人茹甲、王某某、马某某、茹乙的上诉理由依据不足，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费5709元，由上诉人茹甲、王某某、马某某、茹乙负担。本判决为终审判决。审 判 长 方 乙代理审判员 钟某某代理审判员 冯 某二〇一三年八月十三日书 记 员 叶 某 来源：百度搜索“”