（2013）浙甬民二终字第414号
裁判日期: 2013-08-13
公开日期: 2014-06-17
案件名称
彭雪芬与黄丽珍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙甬民二终字第414号上诉人（原审原告）：彭雪芬。委托代理人：张韶峰。委托代理人：詹如祥。被上诉人（原审被告）：黄丽珍。委托代理人：赵静。上诉人彭雪芬因与被上诉人黄丽珍房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2013年5月24日作出的（2013）甬东民初字第558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2009年9月15日，原告彭雪芬与被告黄丽珍签订房屋租赁协议一份，约定原告向被告承租位于宁波市江东区舟孟巷10号店面房一间，租赁期为五年（自2009年9月14日至2014年9月14日），年租金为肆万元及相应的权利义务等内容。原告彭雪芬与被告黄丽珍就涉案房屋出售事宜曾进行过协商，但未就价格达成一致意见。2013年4月11日上午8时52分，被告黄丽珍发短信给原告彭雪芬，称“彭老板关于店面房一事我再问你一下你到底要不要我在中介所挂的是130万给你126万你如果不要发个短信给我或者打个电话也可以”。同日9时许，原告彭雪芬与被告黄丽珍就涉案房屋出售事宜进行通话，原告自认表示过1260000元的价格有点高等。后被告黄丽珍与案外人王飞英、宁波市南天房地产经纪有限公司签订存量房屋买卖中介合同一份，约定王飞英向黄丽珍购买涉案的位于宁波市江东区舟孟巷10号﹤1-5﹥房屋，房屋价款为1260000元，合同签订之日王飞英支付定金50000元，于2013年4月11日前支付房款610000元；中介费24750元由王飞英承担10000元，黄丽珍承担14750元；黄丽珍收到王飞英全额房款后（除交房押金贰万元整外）即日起该房租金归王飞英至2014年9月14日止，同时黄丽珍承诺原租赁合同无偿配合转至王飞英名下，黄丽珍承诺该房承租人放弃优先购买权及相应的权利义务等内容。后被告黄丽珍与王飞英签订房地产转让合同一份，约定王飞英向黄丽珍购买涉案的位于宁波市江东区舟孟巷10号﹤1-5﹥房屋，议定价格为1010000元及款清交房等内容，并提交房地产交易部门办理过户手续。案外人王飞英已向被告黄丽珍支付定金50000元，房款610000元，被告黄丽珍及王飞英已向宁波市南天房地产经纪有限公司支付中介费。现涉案房屋因原告彭雪芬申请财产保全，未完成过户流程。原审原告彭雪芬于2013年4月16日诉至原审法院，请求判令原审原告以原审被告出售宁波市江东区舟孟巷10号房产同等条件（以原审被告在宁波市房地产交易中心提交办理过户房屋买卖合同的同等价款，同等付款条件为准）优先购买原审被告该房产。原审法院经审理后认为：优先购买权是指特定人依法律规定或约定而享有的、于出卖人出卖其标的物与第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利，优先购买权的设置是为了维护和稳定既有经济秩序，充分发挥财产的使用效能。对于房屋出租人而言，出卖租赁房屋时应在合理期限内通知承租人，结合原、被告提供的证据及庭审陈述，双方曾在被告出售房屋前就涉案房屋的转让事宜进行过协商，故原告对被告出售涉案房屋的事实应是明知的。在签订合同及过户前，被告黄丽珍就涉案房屋的出售价格再次征询原告彭雪芬意见，原告彭雪芬亦表示该价格有点高，从公允角度看，在双方多次协商未果的情况下，原告彭雪芬亦应在合理期限内对购买房屋及可承受的价格作出答复，现原告表示1260000元的价格偏高，可视为其对以此价格购买房屋的否定。虽被告与第三人签订的房地产转让合同、补充协议约定的价格是1010000元，但从合同内容及交易习惯来看，双方签订该合同的真实意思表示并非房屋基于市场价格的买卖，而是以过户为主要目的，故1010000元的价格不能作为原告行使优先购买权的同等条件，经释明后，原告彭雪芬坚持主张以1010000元的价格购买涉案房屋，故对原告的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回原告彭雪芬的诉讼请求。本案受理费15600元，减半收取7800元，财产保全费5000元，共计12800元，由原告彭雪芬负担。宣判后，原审原告彭雪芬不服，向本院提起上诉，称：1.原审法院审理程序错误。王飞英系本案的第三人，原审法院有义务告知上诉人是否需追加其为第三人或法院依职权追加为第三人；上诉人在原审中要求对被上诉人与王飞英签订的房屋买卖合同中的签字是否真实申请笔迹鉴定，而原审法院未予准许。2.原审法院认定事实不清。双方就涉案房屋优先购买权的事宜多次进行协商，被上诉人也未明确予以否认，而原审法院凭上诉人并不认可的录音来否认上诉人没有要求给予合理期限考虑，是不符合事实的错误认定。3.原审判决适用法律错误。综上，双方在协商洽谈涉案房屋的购买中，仅因上诉人认为价格有点高，原审法院由此认定上诉人丧失优先购买权。为此，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判支持上诉人在原审中的诉请，一、二审诉讼费均由被上诉人负担。被上诉人黄丽珍答辩称：被上诉人与案外人王飞英签订的房屋买卖合同，是真实意思的表示，双方约定的合同价款为1260000元。另外，案外人王飞英是否作为本案第三人参与诉讼，上诉人在原审中一直未提出该问题，原审法院不存在审理程序错误的问题。综上，原审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院依法维持原判。在二审审理期间，上诉人彭雪芬提供以下证据：1.2013年4月11日通话清单一份，拟证明2013年4月11日下午双方当事人通话之后，上诉人多次电话告知被上诉人主张优先购买权。2.申请证人俞某出庭作证，拟证明被上诉人将涉案房屋以1200000元的价格而不是1260000元出卖给案外人。被上诉人黄丽珍经质证认为，对证据1，通话清单的真实性有异议，认为现这份通话记录与我方在原审中提交的记录不同，如上诉人提供的该份通话记录真实的，也难以证明通话的内容，故难以证明其主张；对证据2，即证人证言的真实性存有异议。本院经审查认为，对上诉人提供的通话记录，因无相应的通话内容与之相佐证，故对其拟证明的内容本院不予采信；对上诉人提供的证人证言，虽内容涉及被上诉人出卖房屋的价款问题，但与其他证据缺乏印证，本院亦难以采信和认定。在二审中，被上诉人提供2013年4月12日上午9点的通话录音一份，拟证明上诉人以1260000元房价没有能力购买，其提起诉讼的目的是为了不让案外人王飞英买到涉案的房屋，同时也证明上诉人放弃了优先购买权。上诉人经质证认为，对该通话录音的真实性不予以认可。本院经审查认为，鉴于上诉人对该通话录音的真实性不予认可，且双方均未就此的真实性申请鉴定，故本院对该份证据的真实性不予认可。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：承租人的优先购买权，是指在出租人转让租赁房屋时，承租人依法享有的在同等条件下优先于其他人而购买该房屋的权利。从权利义务对等的角度分析，出租人应当在出卖租赁房屋之前的合理期限内通知承租人，出租人履行告知义务后，承租人应当在15日内就是否购买租赁房屋作出明确表示。就本案而言，被上诉人在出售讼争房屋给案外人之前，双方就房屋的买卖曾多次进行协商，但未能达成一致意见。2013年4月11日上午，被上诉人就上诉人是否愿意同等条件下优先购买讼争房屋的事宜与其再次协商，上诉人明确表示1260000元的价格太高，可视为上诉人对同等条件下优先购买权的放弃。在二审诉讼中，上诉人对被上诉人与案外人王飞英之间的房屋买卖价款的真实性提出异议，认为根据中介费的计算依据和金额，可以推定涉案房屋的真实交易价款应是1200000元左右。但被上诉人与案外人王飞英之间签订的《存量房屋买卖中介合同》及《补充协议》，系合同当事人之间的真实意思表示，可以确认合同双方之间的房屋交易价格应是1260000元，上诉人的主张不足以推翻合同当事人之间的约定，故对上诉人的该主张，因缺乏依据，本院不予采信。被上诉人黄丽珍与案外人王飞英在宁波市房地产交易中心办理过户时提交的房屋买卖合同，从该合同内容及交易惯例来看，并非双方间就房屋买卖事宜的真实意思表示，而是以过户时避税为主要目的，故上诉人主张以该合同载明的1010000元的价格行使优先购买权，于法无据，本院难以支持。就本案审判程序而言，依据我国民事诉讼法的规定，第三人是否参与诉讼，应当由第三人提出申请或者由人民法院依职权通知第三人参加诉讼，上诉人认为“原审法院有义务询问上诉人，是否需要追加第三人”，缺乏法律依据。另外，上诉人对原审法院向宁波市房地产交易中心调取的被上诉人与案外人之间的房屋买卖合同的真实性没有异议，故原审法院对其提出的申请鉴定未予准许，并无不当。综上，上诉人的上诉人理由不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，审判程序合法，判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15600元，由上诉人彭雪芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡惠娜审 判 员 张宏亮代理审判员 张颖璐二〇一三年八月十三日代书 记员 闵群锋 来源：百度搜索“”