（2013）港民初字第724号

裁判日期: 2013-08-13

公开日期: 2018-12-18

案件名称

林家先与防城港市桂海物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

防城港市港口区人民法院

所属地区

防城港市

案件类型

民事案件

审理程序

民事一审

当事人

防城港市桂海物业管理有限公司；林家先

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十三条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第三款

全文

广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民事判决书（2013）港民初字第724号原告林家先，女，1987年6月13日出生，汉族，住所地防城港市防城区。委托代理人朱恩平，广西精一律师事务所律师。委托代理人卢天秀，广西精一律师事务所实习律师。被告防城港市桂海物业管理有限公司,住所地防城港市港口区珍珠路**桂海东盟新城****A05。法定代表人王静，该公司董事长。委托代理人袁海兵，广西同望律师事务所律师。原告林家先诉被告防城港市桂海物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月5日立案受理。依法由代理审判员李明娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林家先及其委托代理人朱恩平、卢天秀，被告防城港市桂海物业管理有限公司的委托代理人袁海兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林家先诉称，2012年7月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于防城港市港口区，面积为26.36平方米的F90商铺出租给原告经营“缤点皇后”冷饮店。合同签订后，原告向被告支付了2012年11月1日至2012年12月31日的商铺租金1846元及履约保证金3000元，并对店铺进行装修。此外，原告与广州市味稻餐饮企业管理服务有限公司签订《品牌合作协议》。待一系列准备工作完成后，该冷饮店于2012年8月23日开业。2012年10月28日，被告召集原告及其他租户开会，要求原告及其他租户歇业，被告承诺对原告及其他租户在歇业期间不收取租金、水费、电费等费用。因旁边租户搬走影响整个经营环境，原告同意歇业。后被告在原告毫不知情的情况下在歇业期间私自将商铺租给第三方经营游戏城并拆除原告店铺原有的装修。原告认为被告的行为已构成根本违约，给原告造成经济损失共计81615.20元。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告赔偿原告装修损失18448元；二、被告赔偿原告购买商铺经营设备损失费用7621.20元；三、被告赔偿原告加盟损失费5700元；四、被告退还预收的商铺租金1846元及履约保证金3000元；五、被告赔偿原告9个月的可得利益损失45000元；六、本案诉讼费由被告承担。被告防城港市桂海物业管理有限公司辩称，原告的各项诉讼请求没有事实和法律依据。经审理查明，2012年7月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（原告为乙方，被告为甲方），约定原告将坐落在防城港市港口区F90商铺出租给被告，该商铺建筑面积为26.36平方米，用途为经营“缤点皇后”冷饮店，租赁日期自2012年8月1日起至2013年7月31日，共计一年期限，并载明：“……3.2乙方支付租金的方式：租金实行先缴租金后使用的原则。租金每三个月缴纳一次，即每年的1月1日之前、4月1日之前、7月1日之前、10月1日之前向甲方缴纳后3个月的租金，每次逾期超过十日以上的，逾期一日除应支付租金之外，乙方每日还需承担当年租金总额的1%向甲方支付违约金。逾期超过十日以上的，甲方有权单方面解除本合同没收履约保证金。免租期为三个月，乙方按照本合同的约定向甲方交清首期三个月租金后即可享受。即，乙方第二次交付租金的时间从租赁期限开始起算之日起6个月届满之前缴付。……3.4乙方承诺必须确保正常开门营业，未经甲方书面许可擅自停业的，每停业一天一方除按照本合同的约定租金的双倍向甲方支付租金。停业累计或连续超过5日以上的，甲方有权单方面解除本合同没收履约保证金。……4.1合同签订的同时，乙方须向甲方交纳履约保证金3000元，履约保证金收取后，甲方向乙方开具收款凭证，甲方收到乙方所缴纳的履约保证金后方可允许乙方进入所租赁的场地进行装修。……4.3双方确定，对于乙方租赁房屋范围内的电费由乙方承担。对于中央空调的电费和商场公摊水电费、损耗的水电费用亦按照乙方所租赁面积占整个商场面积的比例予以分摊。在每月10日前，乙方必须缴清上月上述费用。每次逾期支付的，每逾期一日，除应支付的应收费用之外，乙方每日还需向甲方支付50元违约金。逾期超过十日以上的，甲方有权单方面解除本合同并没收履约保证金。甲方有权单方面解除本合同并没收履约保证金……。”同日，原告向被告交纳租金1846元（预交2012年11月1日至2012年12月31日的租金）及履约保证金3000元。2012年10月28日，原告歇业。2013年4月4日，被告在《防城港日报》发出公告，告知原告因其违反相关合同规定，被告已按《房屋租赁合同》条款解除与原告的租赁关系，请原告将未清场的物资在公告后15天内搬走，逾期不搬则视为放弃物品所有权，由被告依法进行处理。以上事实，有《房屋租赁合同》、收据、公告及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当按照合同的约定享有权利，履行义务。根据双方签订的《房屋租赁合同》第3.4条的规定，承租人在经出租人书面许可后才可停业。本案中，原告未提交证据证明其在经被告书面许可的情况下停止营业，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以解除合同的情形，原告据此解除双方签订的《房屋租赁合同》有事实和法律依据。被告单方解除合同后已通过公告的方式通知原告。关于原告要求被告退还履约保证金3000元的诉讼请求，依照合同约定，该履约保证金在被告单方解除合同时予以没收，故对该项诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告退还预交的2012年11月1日至2012年12月31日的租金1846元的诉讼请求，结合双方签订的《房屋租赁合同》第3.2条免租三个月的约定及原告开业经营的实际情况，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿装修损失、经营设备损失、加盟损失、既得利益损失的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本案中，原告所提供的证据未能充分证明其所实际受到的损失，且被告据合同约定单方解除合同，故原告要求赔偿以上各项损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告防城港市桂海物业管理有限公司退还原告林家先已预交的租金1846元；二、驳回原告林家先的其他诉讼请求。案件受理费1840元，减半收取920元,由原告林家先负担500元，被告防城港市桂海物业管理有限公司负担420元。原告林家先已预交的920元案件受理费本院不予退还，由被告防城港市桂海物业管理有限公司在履行债务时一并支付420元给原告林家先。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费1840元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　李明娟二〇一三年八月十三日书　记　员　　谭　源相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据的，或者人民法院认为审理案件需要证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。来源：百度“”