（2013）浙甬民二终字第447号
裁判日期: 2013-08-13
公开日期: 2014-06-17
案件名称
谢康华与象山华丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢康华,象山华丰房地产有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙甬民二终字第447号上诉人（原审原告）：谢康华。委托代理人：叶颂韶。委托代理人：孙俊杰。被上诉人（原审被告）：象山华丰房地产有限责任公司。法定代表人：王庆华。委托代理人：李惠芳。上诉人谢康华因与被上诉人象山华丰房地产有限责任公司（以下简称象山华丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2013年5月16日作出的（2012）甬象民初字第1263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月26日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2009年11月25日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由被告将获准预售的一套在建商品房（坐落在象山县丹东街道桃花源C5幢别墅）售予原告，总价款为7460000元。付款方式及期限为本合同签订时付首付房价款2240000元，余款5220000元于2009年11月25日前办理完银行按揭手续。房屋交付期限为出卖人应当在2011年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人。逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后的同月18日，被告另将一份事先拟定的承诺书交予原告签署确认。原告签署上述合约文件后，于合同签订的当日支付首付款2240000元，另于2010年1月7日支付房价款5220000元。之后，因被告未能按期交付房屋，引起原告等购房户诉讼。诉讼期间，经象山县人民政府协调，原告等购房户与被告达成交房协议。协议达成后，被告已于2012年12月21日通知原告等购房户于同年12月22日至25日期间交房，原告于此期间已事实接受交房。原审原告谢康华于2012年9月25日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告象山华丰公司在一定期限内向原审原告交付经验收合格的约定房屋；二、原审被告承担逾期交房违约金888486元（按已付房款7460000元的日万分之三，自2011年7月1日起算至2012年7月30日止，之后违约金按此标准算至实际交房之日）；三、本案诉讼费、保全费均由原审被告承担。原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且被告签约预售案涉在建商品房时，已获准取得预售许可证，符合相关行政法规、规章规定的预售资格，依法有效，具有履行效力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付约定违约金等违约责任。本案中，依合同第六条、第八条约定，原告负有先给付约定房价款的义务，被告负有后交付约定商品房的义务。依照我国《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，原告如要求被告给付迟延交房约定违约金，首需己方严格履行合同义务为前提。实际履约中，原告直至2010年1月7日才足额付清约定房价款系事实，故在该时间节点之前，依上述法条规定精神，被告有权拒绝交房，即便合同约定的交房期已事实届至，也不构成迟延交房的违约。在原告于2010年1月7日足额付清约定房价款后，因被告不再具备上述法条规定的履行抗辩权，在排除双方于履约中对逾期交房另行作出免责约定或变更约定外，被告应当依照合同约定的交房期限，将符合交房条件的商品房交付给原告，否则即构成逾期交房的违约，承担已付房价款自此之后的约定违约金。故判断本案被告应否及如何承担逾期交房的违约责任，取决于双方在履约中有无达成逾期交房免责约定及其效力认定。本案中，原告于签约后签署确认的承诺书明确载明：本人在2009年11月18日购桃花源C5号别墅一套，该幢房屋若发生规划方案调整或其他因素等引起的一切法律责任和延期交付违约金，均有本人自负。该一承诺内容按其文义，系属原告对被告作出的免除其迟延交房等合同责任的承诺，指向对象为合同约定的房屋交付等违约事项，实质是对违约请求权的放弃。鉴于合同当事人对违约请求权的放弃，属民事权利处分范畴，依照我国《民事诉讼法》第十三条规定，可按其意思予以处分。此种处分违约请求权的承诺，可按其意思予以处分。依照《中华人民共和国合同法》规定，承诺到达相对人时生效，因此，原告不得依据合同约定的交房期（2011年6月30日），要求被告承担自此之后的逾期交房违约金。被告据此主张迟延交房免责，因与原告的承诺相合，于法有据，予以采纳。据上，原告诉请被告给付迟延交房约定违约金，因与上述免责承诺不合，不予支持。由于承诺书确认的违约免责，在免责事由上并非仅限于规划方案的调整，其他因素引起的也可免责，故原告以被告未提供拟售房屋因规划已作调整的证据为由，主张承诺书不能适用，理由不足，不予采纳。虽然《承诺书》确系被告提供，且其内容又具有排除原告违约请求权，免除被告违约责任的法律特性，但原告不能据此援引《中华人民共和国合同法》第四十条予以抗辩而主张《承诺书》无效。因为该法条适用的对象为格式条款，单独签署的《承诺书》不具格式条款的法律特性，不在此限。因此，原告以此为据主张《承诺书》无效，于法不合，不予采纳。现因被告开发建设的在建商品房，已在审理期间达成协议后，原告已事实接受交付，因此，原告于本案提出的第一项诉请不复存在，无需处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十六条之规定，作出如下判决：驳回原告谢康华的诉讼请求。本案受理费12685元，减半收取6342.50元，由原告谢康华负担。本案保全费5000元，已合并计入（2012）甬象民初字第1307号一案。宣判后，原审原告谢康华不服，向本院提起上诉称：1.涉案《承诺书》是在上诉人存在重大误解情况下签署的，系被上诉人采取欺诈手段取得，不是上诉人的真实意思表示，显示公平，依据《合同法》第54条规定，属可撤销条款。2.《商品房买卖合同》形成时间晚于《承诺书》，根据《合同法》关于时间在后约定优于时间在前约定的规定，被上诉人显然应该根据《商品房买卖合同》的约定履行交房及承担违约责任。3.涉案《承诺书》符合我国《合同法》第39条对格式条款的规定，属于免除拟定方的全部责任格式条款，依法无效。4.涉案房地产逾期交付的主要原因是被上诉人违规建设，被上诉人于2012年12月21日通知上诉人收房，但在上诉人收房后，竟然发现涉案小区仍然未通过规划验收，即使到了本案提起上诉之时，涉案房屋仍然无法通过综合验收，由此造成的后果不属于上诉人弃权承诺的范围。综上，请求二审依法撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。上诉人象山华丰公司答辩称：1.上诉人认为签署承诺书是在重大误解情况下签订的，被上诉人认为不能成立。因为承诺书与合同签署不同之处在于合同是以签字为主，而承诺书既有签名，又加盖了红色的指印，是一个独立的行为，因此上诉人认为承诺书是在重大误解情况下签订的理由不能成立。2.上诉人称承诺书签署在前，被上诉人认为商品房买卖合同的签订是一个有系列签字和洽谈的过程，包括政府有关部门行政许可、批准同意、备案的过程，所以从商品房买卖合同订单签署、承诺书、草签商品房买卖合同和将草签的商品房买卖合同交政府有关部门备案以后再签订正式的商品房买卖合同，是一个完整、相互关联的合同签订过程，所以尽管时间上有先、有后，他们之间是相互不可分割的，上诉人以承诺书签署在前，合同签订在后作为要求确认承诺书无效的理由，我们认为是不成立的。3.上诉人认为承诺书是格式条款，这与事实不符。因为承诺书只有少数客户签署，不存在所谓的格式条款。4.上诉人一直以楼盘存在规划、质量等等问题为由提出，我们认为这些理由都与本案原审原告的诉讼请求没有关系。且这些问题在2012年12月22日房屋交付之前双方已达成按现状交房的补充协议，同时上诉人也向政府有关部门递交了规划和质量同意按现状交付的承诺书，现上诉人又作为上诉的事实理由提出，缺乏依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审审理期间，上诉人谢康华提供如下证据：1.国有土地使用权出让合同及土地使用权登记审批表（复印件），拟证明被上诉人桃花源小区土地使用权设定抵押尚未撤销的事实。2.华丰桃花源小区房屋买卖补充协议（复印件），拟证明被上诉人承诺2013年4月30日前具备办理产权证条件，但至今未具备办证条件的事实。被上诉人华丰公司经质证，认为上诉人提供的上述证据与本案争议的事实缺乏关联性，且不属于二审中新的证据，故不予认可。本院经审查认为，被上诉人的质证意见成立，本院不予认可。本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另查明：上诉人谢康华签署的《承诺书》载明：本人在2009年11月18日购桃花源C5号别墅一套，该幢房屋若有发生规划方案调整或其他因素等引起的一切法律责任和延期交付违约金，均由本人自负与本公司无涉。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》和上诉人签署的《承诺书》，均系真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。上诉人谢康华认为《承诺书》是在受到被上诉人欺诈、存在重大误解情况下签署的，不是真实意思表示，属于可撤销条款，但未提供证据证明。被上诉人提供的《承诺书》不符合格式合同的法律特征，上诉人以《承诺书》免除被上诉人的全部合同责任为由，主张《承诺书》无效，缺乏法律依据，本院难以采信。《商品房买卖合同》与《承诺书》对被上诉人逾期交房的违约责任作了不同约定，但因《商品房买卖合同》的订立需经过双方协商并将商品房买卖合同交政府有关部门备案等过程，故《承诺书》签署的时间早于正式《商品房买卖合同》的时间并不违背常理，亦不影响《承诺书》的真实意思表示。《承诺书》中关于逾期交房违约责任的约定属于格式合同之外的特别条款，应当优先适用。鉴于本案《承诺书》明确约定上诉人对涉案房屋因规划调整或者其他因素等引起的一切法律责任和延期交付违约金，均由上诉人自负，故上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金，与其所作承诺相悖，原审法院不予支持，并无不当。综上，原审法院认定事实基本清楚，判决得当。上诉人的上诉理由不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12685元，由上诉人谢康华负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波审 判 员 朱亚君代理审判员 王媛媛二〇一三年八月十三日代书 记员 桂红艳 来源：